Permis de construire à Le Raincy : un dossier solide, lisible et défendable

Notre-Dame de la Consolation du Raincy est la première église au monde entièrement bâtie en béton armé. Inaugurée en 1923 après treize mois de chantier par Auguste et Gustave Perret, elle a été classée monument historique en 1966. Au titre du code du patrimoine, tout immeuble situé dans un périmètre de 500 mètres autour de cet édifice classé et en covisibilité avec lui est soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France de l'UDAP 93. Ce périmètre couvre une part substantielle du centre du Raincy, en particulier l'avenue de la Résistance, l'avenue Thiers et les allées issues de l'ancien parc.

Le PLU communal du Raincy a été approuvé le 31 janvier 2017 et modifié le 25 juin 2019. Il définit 7 zones réparties en 86 périmètres, avec des règles de hauteur, d'emprise et d'aspect adaptées au tissu Belle Époque hérité du lotissement du parc. L'établissement public territorial Grand Paris Grand Est, qui regroupe 14 communes dont Le Raincy, a engagé l'élaboration d'un PLUi qui supplantera à terme le PLU communal. Tant que le PLUi n'est pas approuvé, c'est le PLU du Raincy de 2017 modifié en 2019 qui s'applique. Le Raincy reste, jusqu'à ce basculement, la seule commune compétente pour faire évoluer son règlement local.

Le tissu bâti du Raincy est dominé par les villas bourgeoises de la fin du XIXᵉ et du début du XXᵉ siècle, en brique rouge, parfois rehaussées de céramique décorative, couvertes d'ardoise ou de tuile mécanique, avec lucarnes et ferronneries. L'UDAP 93 attend une notice patrimoniale qui identifie cette typologie autour de la parcelle et justifie les matériaux, les proportions, la teinte des enduits, les menuiseries bois et la couverture. Une extension contemporaine est possible, mais elle doit dialoguer avec l'héritage Perret et Belle Époque, pas le contredire frontalement.

Le dépôt se fait au service urbanisme de la mairie du Raincy, situé au 121 avenue de la Résistance, 93340 Le Raincy, joignable au 01 43 02 42 00. La voie usuelle est le dépôt dématérialisé via le portail citoyen accessible à l'adresse espace-citoyens.net/leraincy. La transmission à l'UDAP 93 dans les abords de Notre-Dame du Raincy est faite directement par le service urbanisme dès la complétude du dossier.

Oui. Le Plan de Prévention des Risques liés aux anciennes Carrières de Gagny a été approuvé le 21 mai 2013 et impacte les communes voisines dont Le Raincy peut subir l'effet de bordure. À cela s'ajoutent le retrait-gonflement des argiles, les tassements différentiels et les risques d'effondrement anthropique recensés sur la commune. Une étude géotechnique préalable de type G1 ou G2 est donc fortement recommandée et souvent indispensable avant tout dépôt de permis de construire au Raincy, en particulier pour une construction neuve ou une extension lourde.

C'est une procédure encadrée. Dans le périmètre de 500 mètres autour de Notre-Dame du Raincy classée monument historique, un permis de démolir est systématiquement requis et l'avis de l'UDAP 93 est consulté. Hors périmètre, la démolition d'un immeuble repéré par le PLU du Raincy comme élément du patrimoine bâti requiert également un permis. Les villas en brique rouge et céramique issues du lotissement du parc font l'objet d'une attention forte de la mairie du Raincy et des associations locales de patrimoine. Une démolition visible depuis l'avenue Thiers ou l'avenue de la Résistance déclenche presque toujours un examen renforcé.

Le marché raincéen, surnommé le Neuilly de la Seine-Saint-Denis, attire une clientèle aisée : cadres dirigeants, professions libérales, médecins, avocats et familles qui choisissent la sous-préfecture pour la qualité de ses villas Belle Époque, la proximité immédiate du RER E à la gare Le Raincy-Villemomble-Montfermeil et la qualité des établissements scolaires (lycées René Cassin et Albert Schweitzer, collège Jean-Baptiste Corot). Les projets typiques sont la rénovation lourde d'une villa Belle Époque, l'extension contemporaine à l'arrière d'une parcelle, la création d'une dépendance ou d'une piscine couverte, et le changement de destination d'un ancien hôtel particulier en logement familial. Les notaires du Raincy et les agents immobiliers spécialisés comme Daniel Féau orientent souvent ces propriétaires vers un architecte HMONP capable de défendre le dossier devant l'UDAP 93.

Un avis défavorable de l'Architecte des Bâtiments de France dans les abords de Notre-Dame du Raincy peut être surmonté de deux façons. Le pétitionnaire peut adresser un recours auprès du préfet de région, qui dispose d'un délai réglementaire pour confirmer ou infirmer l'avis après consultation de la commission régionale du patrimoine et de l'architecture. En pratique, ajuster le projet pour répondre aux motifs (typologie Belle Époque, brique rouge, ardoise, hauteur, covisibilité avec l'église des frères Perret) reste beaucoup plus efficace qu'un contentieux long. Un cadrage en amont avec l'UDAP 93 et le service urbanisme du Raincy est la meilleure prévention.