Depuis le 15 janvier 2025, Les Pavillons-sous-Bois sont régies par le PLUi de Grand Paris Grand Est, qui remplace le PLU communal de 2017. Sur un tissu pavillonnaire dense traversé par le Canal de l'Ourcq, le bon réflexe avant tout Cerfa est de cadrer le zonage et le régime.
Les Pavillons-sous-Bois forment une commune dense de 21 746 habitants sur 2,84 km², dont le tissu pavillonnaire fin XIXe est aujourd'hui régi par le PLUi de Grand Paris Grand Est entré en vigueur le 15 janvier 2025. Beaucoup de propriétaires veulent étendre, surélever ou diviser : le cadrage initial change tout.
PLUi Grand Paris Grand Est approuvé le 17 décembre 2024, applicable à Les Pavillons-sous-Bois.
Dépôt 100 % dématérialisé depuis le 1er janvier 2022 à Les Pavillons-sous-Bois.
Recours à un architecte inscrit à l'Ordre dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Pavillons-sous-Bois reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Pavillons-sous-Bois, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Les Pavillons-sous-Bois forment une commune de 21 746 habitants, héritière des lotissements pavillonnaires fin XIXe (Sevin, Bocage) qui ont donné leur nom à la ville. Le Canal de l'Ourcq coupe le territoire en deux : un sud pavillonnaire traditionnel et un nord en réhabilitation, avec une pression foncière croissante autour de la gare de Gargan (T4) et du futur prolongement T Zen 3.
Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Les Pavillons-sous-Bois - Formalités urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
Nouveau PLUi Grand Paris Grand EstEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
Service Urbanisme - Habitat Les Pavillons-sous-BoisLe dialogue avec les services urbanisme du Seine-Saint-Denis peut accélérer la mise au point du dossier.
Service Public - Permis de construireÀ Les Pavillons-sous-Bois, la frontière entre permis et déclaration préalable se joue souvent sur les seuils de surface, la mitoyenneté et la nature du projet. Voici les cas les plus fréquents sur notre commune.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Objectif simple : un dossier instruisible du premier coup, sans demande de pièces évitable. À Les Pavillons-sous-Bois, cela commence par une lecture sérieuse du PLUi GPGE avant tout dessin.
On confirme que le projet relève bien d'un permis de construire et non d'une déclaration préalable, en lisant la nature des travaux, les seuils et le contexte mitoyen.
On vérifie le zonage de la parcelle, les emprises constructibles, les hauteurs, les retraits et les servitudes propres à Les Pavillons-sous-Bois.
Plans cohérents, notice qui justifie le projet face au PLUi GPGE, insertion graphique soignée, dépôt via le GNAU communal de Les Pavillons-sous-Bois.
À Les Pavillons-sous-Bois, le dépôt passe exclusivement par le GNAU communal depuis le 1er janvier 2022. Un dossier complet, cohérent et calé sur le PLUi GPGE évite plusieurs semaines d'instruction supplémentaires.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
À Les Pavillons-sous-Bois, l'instruction est conduite par le service urbanisme communal sous compétence Grand Paris Grand Est. Les délais standards s'appliquent, sauf majoration en abords de monument protégé ou en consultation extérieure.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Pavillons-sous-Bois.
Depuis le 15 janvier 2025, la commune est régie par le PLUi de Grand Paris Grand Est, approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024. Il remplace le PLU communal approuvé le 31 janvier 2017 et modifié le 3 juillet 2018. Toute demande de permis déposée aujourd'hui à Les Pavillons-sous-Bois est instruite au regard du nouveau PLUi.
Le dépôt se fait obligatoirement en ligne via le GNAU (Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme) de la commune, mis en service le 1er janvier 2022. Aucun dossier papier n'est accepté. Le service urbanisme est situé allée Etienne Dolet (face au n° 38), joignable au 01 48 02 75 87 et à service.urbanisme@lespavillonssousbois.fr.
Le PLUi GPGE distingue les zones UA (centre historique), UB (extension habitat collective), UC (résidentiel pavillonnaire dominant), UE et UI (activités économiques) ainsi que la zone N qui protège les berges du Canal de l'Ourcq. Le tissu pavillonnaire des Pavillons-sous-Bois relève majoritairement de zones UC ou équivalent, avec des règles strictes d'emprise et de hauteur.
Oui. La commune est classée en exposition au phénomène de retrait-gonflement des sols argileux, ce qui impose une étude géotechnique G1/G2 préalable pour toute construction neuve ou extension significative. Les pavillons construits sur sous-sol semi-enterré sont particulièrement exposés. Cette étude conditionne la conception des fondations et la garantie décennale.
Oui dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou pour tout permis déposé par une personne morale. Pour l'extension d'un pavillon ancien qui ferait passer la maison au-delà du seuil, l'architecte devient obligatoire sur le permis de construire à Les Pavillons-sous-Bois.
Le délai standard est de 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet. Le service urbanisme peut notifier une demande de pièces dans le mois suivant le dépôt, ce qui suspend le délai. Une majoration s'applique en cas de consultation extérieure obligatoire.
Oui en principe, mais avec contraintes : hauteurs maximales, emprise, gabarit défini par le PLUi GPGE, mitoyennetés des lotissements pavillonnaires fin XIXe. Un projet de surélévation à Les Pavillons-sous-Bois suppose une étude de faisabilité préalable et, dans la majorité des cas, le recours à un architecte HMONP dès franchissement du seuil des 150 m².
Un recours gracieux est possible dans les deux mois auprès du maire de Les Pavillons-sous-Bois, suivi le cas échéant d'un recours contentieux devant le tribunal administratif de Montreuil. En pratique, mieux vaut comprendre les motifs de refus, ajuster le projet pour répondre au PLUi GPGE et redéposer un dossier corrigé plutôt que d'enchaîner un contentieux long.
Besoin d'un architecte ? Nous sommes là pour vous offrir une estimation gratuite, rapide et précise.
