Le permis de construire est l'autorisation d'urbanisme requise pour les constructions neuves, les extensions au-delà des seuils, les surélévations, les ERP et les changements de destination accompagnés de travaux structurels.
Le recours à un architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Les délais d'instruction sont de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres projets, majorables en secteur protégé.
Vérifiez rapidement si votre projet relève d'un permis de construire, quel Cerfa utiliser et comment préparer un dossier que la mairie accepte au premier dépôt, sans repartir pour deux à trois mois d'instruction supplémentaires.
Le permis de construire ne se résume pas à un Cerfa rempli. Avant d'engager le dépôt, le bon réflexe est de confirmer le régime applicable, d'évaluer la surface de plancher créée et de vérifier que le projet tient face au PLU local.
Délai standard d'instruction pour une maison individuelle et ses annexes, dossier complet.
Délai pour les ERP, immeubles et bâtiments hors maison individuelle, dossier complet.
Recours obligatoire à un architecte au-delà de 150 m² de surface de plancher.
Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe le terrain. C'est elle qui instruit le dossier, au nom de la commune lorsqu'il existe un plan local d'urbanisme (PLU), ou au nom de l'État dans les rares communes sans document d'urbanisme. Le maire signe l'arrêté. Concrètement, l'autorisation atteste que votre projet est conforme aux règles d'urbanisme applicables au terrain : implantation, hauteur, emprise, aspect extérieur, stationnement, raccordements.
Le permis de construire concerne les opérations les plus structurantes : construire un bâtiment neuf, agrandir une construction existante au-delà des seuils, surélever, créer un établissement recevant du public, ou modifier la destination d'un local quand les travaux touchent la structure ou la façade. Pour les travaux de moindre ampleur, c'est la déclaration préalable de travaux qui s'applique : une procédure plus légère, instruite en un mois, que je traite sur une page dédiée.
Qui peut déposer la demande ? Le propriétaire du terrain, son mandataire, une personne autorisée par le propriétaire, ou le titulaire d'un droit de construire. En copropriété, l'accord de l'assemblée générale est requis dès que le projet touche les parties communes ou l'aspect de l'immeuble. Ce point est souvent négligé et fait capoter des dossiers pourtant techniquement irréprochables : un permis obtenu sans l'autorisation de la copropriété reste fragile et attaquable.
Tout le régime d'autorisation repose sur deux surfaces, qu'il ne faut jamais confondre. La surface de plancher est la somme des surfaces closes et couvertes de chaque niveau, mesurée au nu intérieur des murs, après déduction des trémies, des combles bas de moins de 1,80 m de hauteur, des locaux techniques et des stationnements. L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction au sol, débords et surplombs inclus. Un projet peut générer beaucoup d'emprise et peu de surface de plancher (un carport ouvert, par exemple) et inversement.
Pourquoi est-ce décisif ? Parce que les seuils qui déclenchent le permis de construire et l'obligation de recourir à un architecte s'apprécient sur ces deux grandeurs. Une erreur de quelques mètres carrés dans le calcul, et vous déposez la mauvaise procédure, ou vous franchissez sans le savoir le seuil des 150 m² de surface de plancher.
La règle générale pour une extension ou une construction nouvelle isolée se lit sur la surface de plancher ou l'emprise au sol créée. Le tableau ci-dessous résume les seuils de bascule entre absence de formalité, déclaration préalable et permis de construire.
| Surface de plancher ou emprise créée | Formalité | Cas particulier |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 m² | Aucune formalité (en général) | Déclaration préalable dès le 1er m² en secteur protégé / ABF |
| De 5 à 20 m² | Déclaration préalable | Seuil porté à 40 m² pour une extension en zone urbaine sous PLU |
| Au-delà de 20 m² (ou 40 m²) | Permis de construire | Construction neuve isolée : permis dès plus de 20 m² |
| Surface totale du bâtiment > 150 m² | Permis de construire + architecte obligatoire | Même pour une extension de 25 m² qui fait franchir le seuil |
La nuance que beaucoup ignorent : si une extension porte la surface totale du bâtiment au-delà de 150 m² de surface de plancher, le permis de construire et le recours à l'architecte redeviennent obligatoires, même pour une petite extension. Un changement de destination sans travaux sur la structure ni la façade relève de la déclaration préalable ; avec travaux structurels, du permis de construire. Pour trancher proprement, nous nous appuyons sur le cadre officiel publié par Service-Public.gouv.fr croisé avec le règlement de la zone concernée.
Quatre familles de projets basculent sous le régime du permis de construire. Repérer la vôtre est la première étape pour anticiper les pièces à fournir, le délai d'instruction et le niveau d'exigence de l'instructeur. Sélectionnez votre cas ci-dessous : chaque onglet détaille les situations concrètes et ce qui change dans le montage du dossier.
Dès qu'un projet crée une surface de plancher ou une emprise au sol significative, ou qu'il s'agit d'un bâtiment indépendant ou d'une maison individuelle, le permis de construire est la règle, pas l'exception.
Construction d'une maison individuelle, agrandissement créant un nouveau logement, immeuble collectif et bâtiment d'habitation.
Garage indépendant, hangar, dépendance ou annexe qui dépasse 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol.
Bâtiment agricole, local technique, atelier ou structure professionnelle qui crée un volume bâti significatif.
Au-delà de 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine sous PLU), l'extension passe sous le régime du permis de construire. Surélévation, aménagement de combles créant de la surface et ajout d'étage suivent la même logique.
Agrandissement d'une maison ou d'un bâtiment au-delà de 20 m² ou 40 m² en zone urbaine sous PLU, selon le contexte local.
Création d'un niveau supplémentaire, modification significative de la hauteur ou réhaussement de toiture qui change le volume du bâti.
Transformation de combles habitables qui crée plus de 20 m² de surface de plancher au-dessus du seuil applicable.
Pour un établissement recevant du public ou un projet professionnel, le permis de construire s'accompagne souvent d'autorisations supplémentaires (accessibilité, sécurité incendie) et l'instruction peut être prolongée.
Commerce, restaurant, hôtel, café, boutique, salle de réception ou bureau accessible au public : le PC intègre accessibilité et sécurité incendie.
Création ou transformation d'un local commercial, restaurant, showroom, boulangerie ou espace de travail avec impact extérieur.
Lotissement, opération immobilière groupée et division foncière soumise à permis d'aménager selon la nature du projet.
Quand le changement d'usage s'accompagne d'une modification des structures porteuses ou de l'aspect extérieur, le projet bascule en permis de construire, même si la surface ne change pas.
Local commercial transformé en logement avec modification de la façade ou des murs porteurs, atelier devenant habitation.
Travaux affectant les murs porteurs, la charpente, la stabilité du bâti ou les éléments structurels du bâtiment existant.
Refonte de la façade ou de la toiture qui modifie durablement l'aspect extérieur du bâti, au-delà du simple ravalement.
Un dossier de permis de construire se compose d'un formulaire Cerfa et d'un ensemble de pièces graphiques et écrites listées dans le bordereau de dépôt. Choisir le mauvais formulaire ou oublier une pièce déclenche une demande de complément qui suspend l'instruction. Voici comment éviter l'un et l'autre.
Les numéros de version des Cerfa évoluent : un formulaire périmé est un motif d'irrecevabilité. Nous travaillons toujours sur la version en vigueur publiée par l'administration au moment du dépôt.
Un dossier de permis de construire complet repose sur un socle de pièces que l'instructeur attend de retrouver, nommées et numérotées :
S'ajoutent, selon le projet : l'attestation de prise en compte de la réglementation environnementale RE2020 pour les constructions neuves, l'étude géotechnique en zone argileuse, le formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions, et la notice de sécurité ou d'accessibilité pour un ERP.
Service-Public.gouv.fr vous dira quelles pièces fournir. Aucun guide ne vous dira ce qui fait qu'une pièce « passe » ou « bloque ». La différence se joue dans le détail : un plan de masse qui cote chaque distance aux limites pour que l'instructeur n'ait pas à mesurer lui-même ; une insertion paysagère réaliste plutôt qu'un photomontage approximatif que l'ABF rejettera ; une notice qui répond, par avance, aux objections prévisibles de la zone. Un dossier lisible n'est pas un dossier joli : c'est un dossier que l'instructeur n'a pas besoin de retraduire pour comprendre. C'est là que se joue le premier dépôt.
Le délai annoncé n'est qu'un repère. Ce qui compte vraiment, c'est ce qui déclenche le décompte, ce qui le suspend et les cas où la mairie peut notifier une durée différente.
Le récépissé remis au dépôt fixe la date de départ. Le délai d'instruction court à partir du dépôt d'un dossier réputé complet.
Pour une maison individuelle et ses annexes, le délai standard d'instruction est de 2 mois à compter du dépôt complet.
Pour les ERP, immeubles, bâtiments collectifs et autres constructions, le délai standard est de 3 mois.
En secteur sauvegardé, à proximité d'un monument historique ou en cas de consultations supplémentaires, le délai peut être majoré d'un mois ou plus.
Deux mois pour une maison individuelle et ses annexes, trois mois pour les autres projets : ces délais courent à compter du dépôt d'un dossier réputé complet. C'est tout l'enjeu. Si la mairie demande une pièce manquante dans le premier mois, le compteur est remis à zéro à réception de la pièce. Un dossier incomplet ne fait donc pas « perdre une pièce » : il fait perdre des semaines entières.
Le délai est majoré d'un mois en cas de consultation de l'architecte des Bâtiments de France, et peut atteindre quatre à six mois pour un ERP soumis à l'avis de la commission de sécurité et d'accessibilité. En l'absence de réponse dans le délai, un permis tacite peut naître, mais ce silence vaut acceptation seulement dans certaines conditions, et jamais en secteur protégé où l'avis de l'ABF reste requis. Anticiper la bonne durée évite de planifier un chantier sur une date qui ne tient pas.
À l'issue de l'instruction, quatre issues sont possibles, et chacune appelle une réaction différente. Le permis explicite est l'arrêté signé du maire qui accorde l'autorisation, éventuellement assorti de prescriptions (teinte de façade imposée, plantation, modification d'accès). Ces prescriptions ont valeur d'obligation : les ignorer fragilise le permis. Le refus est un arrêté motivé qui détaille les règles auxquelles le projet se heurte ; il ouvre des voies de recours détaillées plus bas.
Si la mairie garde le silence au-delà du délai d'instruction, un permis tacite peut naître : l'absence de réponse vaut acceptation. C'est une sécurité réelle, mais piégeuse. Le permis tacite n'existe pas dans certains cas (secteur protégé avec avis ABF, ERP soumis à autorisation de travaux, projet nécessitant l'accord d'un service extérieur). Et même quand il existe, vous ne disposez pas d'un arrêté écrit : pour démarrer sereinement, il faut demander à la mairie un certificat attestant l'absence d'opposition. Nous accompagnons cette démarche, car un chantier lancé sur la foi d'un permis tacite mal sécurisé reste exposé.
C'est le cas le plus anxiogène et le moins traité par les guides en ligne. Quand la commune prépare une révision de son PLU et que votre projet risque de compromettre la future règle, le maire peut prononcer un sursis à statuer : il ne refuse pas, il suspend la décision, pour une durée pouvant atteindre deux ans. Votre projet est gelé sans être rejeté. À l'issue du sursis, vous pouvez confirmer votre demande, et la mairie doit alors statuer. Le sursis à statuer ne se devine pas dans le formulaire : il se détecte en amont, en lisant les délibérations de la commune et l'état d'avancement du PLU.
Un refus n'est pas une fin. Trois voies coexistent, avec des délais stricts à compter de la notification du refus :
Dans la pratique, lorsque le refus tient à des défauts du dossier, la voie la plus efficace n'est ni gracieuse ni contentieuse : c'est un nouveau dépôt corrigé, qui répond point par point aux motifs de l'arrêté. C'est exactement ce travail de relecture et de correction que nous menons, qu'il s'agisse de votre dossier ou d'un dossier monté ailleurs et refusé.
Au-delà de 150 m² de surface de plancher, le recours à un architecte est exigé par la loi pour signer le dépôt : c'est un fait, pas un argument de vente. En dessous de ce seuil, l'architecte n'est pas obligatoire, et nous vous le disons franchement. Notre valeur tient à la lecture du PLU, à la cohérence du dossier et à la défense du projet face à l'instruction. Un dossier que nous montons est un dossier pensé pour ne pas être refusé.
Architecte HMONP, intervention exigée par la loi au-delà de 150 m² de surface de plancher
Lecture croisée du PLU, du règlement de copropriété et des servitudes avant de figer le projet
Préparation d'un dossier lisible que l'instructeur n'a pas besoin de retraduire pour comprendre
Coordination avec l'ABF en secteur protégé et avec les services urbanisme de la commune
Construction neuve, extension lourde, surélévation ou maison individuelle au-delà du seuil légal
Projet ERP, local commercial, hôtel, restaurant ou opération à usage professionnel
Bien en zone protégée, périmètre ABF, secteur sauvegardé ou abord de monument historique
Projet sous-évalué en déclaration préalable et redirigé vers le permis de construire
Régularisation d'un projet déjà commencé ou achevé sans autorisation
Sur un permis de construire, le coût d'une erreur ne se mesure pas en honoraires économisés. Il se mesure en mois d'instruction perdus, en chantiers bloqués, en recours coûteux et parfois en amendes lourdes.
Un dossier incohérent ou mal cadré déclenche un refus motivé. Le recours gracieux puis contentieux peut bloquer le projet 6 à 12 mois et imposer un nouveau dépôt complet.
Quand la mairie pressent une évolution prochaine du PLU, elle peut suspendre la décision jusqu'à 2 ans. Un projet bien cadré en amont évite cette zone d'incertitude.
Des travaux sans autorisation exposent à une amende pouvant atteindre 6 000 € par mètre carré, à une obligation de démolition ou de mise en conformité aux frais du maître d'ouvrage.
C'est l'angle mort de tous les guides nationaux, et un sujet central pour les commerces que nous accompagnons en Île-de-France. Un établissement recevant du public (restaurant, bar, boutique, hôtel, cabinet, salle de réception) ne se contente pas d'un permis de construire. Le permis se cumule avec deux autorisations spécifiques qui s'instruisent en parallèle et conditionnent l'ouverture au public.
Tout ERP doit respecter les règles d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite (cheminements, largeurs de passage, sanitaires adaptés, signalétique) et les règles de sécurité contre l'incendie et la panique (dégagements, désenfumage, matériaux, effectif admissible). Lorsque les travaux relèvent du permis de construire, l'autorisation de travaux ERP est intégrée à la demande de permis : un seul dossier, mais qui doit satisfaire trois corps de règles à la fois. La commission de sécurité et la sous-commission d'accessibilité rendent un avis, et leur consultation allonge le délai d'instruction.
Un projet de restaurant ou de commerce mal monté se heurte typiquement à une mise en accessibilité insuffisante ou à un dégagement non conforme : des points qui, détectés après ouverture, imposent des travaux correctifs coûteux. Nous concevons le projet en intégrant ces contraintes dès l'esquisse, pour que l'aménagement commercial voulu et les règles ERP coïncident plutôt que de s'affronter.
Transformer un commerce en logement, un local d'activité en habitation, un atelier en bureaux : le changement de destination est l'opération la plus courante en zone dense, et l'une des plus mal cadrées. Sans travaux sur la structure ni la façade, une déclaration préalable suffit. Mais dès que l'on touche aux murs porteurs, à la charpente ou à l'aspect extérieur (ce qui est presque toujours le cas pour une transformation réelle), c'est un permis de construire. Et si le bâtiment passe d'un usage non résidentiel à du logement, les règles d'habitabilité, de surface, d'éclairement naturel et de performance énergétique s'appliquent pleinement. Nous sécurisons ces opérations de bout en bout. Pour aller plus loin, voir notre page dédiée au changement de destination.
La réglementation nationale fixe le cadre, mais c'est le PLU communal qui décide. Et en Île-de-France, ces règlements sont parmi les plus exigeants et les plus contrôlés de France. Une même extension passe sans difficulté dans une commune de grande couronne et se heurte à un refus dans une commune au tissu protégé. Voici ce qu'il faut savoir avant de déposer, selon l'endroit où se trouve votre terrain.
À Paris, le dépôt passe par le bureau d'accueil et de service à l'usager, entièrement dématérialisé. Le PLU parisien est dense, et une part considérable de la capitale est couverte par des périmètres de protection au titre des monuments historiques et par le plan de sauvegarde du Marais. Concrètement, beaucoup de projets parisiens déclenchent l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, ce qui majore le délai et impose une exigence patrimoniale forte sur les façades, les menuiseries et les toitures.
Plusieurs communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne sont quasi intégralement couvertes par des périmètres de protection patrimoniale. À Versailles, Saint-Germain-en-Laye ou Vincennes, supposer qu'un projet échappe à l'ABF est l'erreur la plus fréquente. Un échange préalable avec l'architecte des Bâtiments de France, avant le dépôt, change tout : il transforme un avis subi en avis négocié. Nous conduisons ces échanges en amont, dans le langage attendu par l'administration patrimoniale.
Le délai légal est un plancher, pas une promesse. Selon la charge du service urbanisme, la nécessité de consultations et la période de l'année, le délai réel varie sensiblement d'une commune à l'autre. Nous accompagnons des dépôts dans tout le territoire francilien : de Paris à Versailles, Nanterre, Créteil, Boulogne-Billancourt, Saint-Denis, Argenteuil, Montreuil, Meaux, Melun, Pontoise, Évry-Courcouronnes. Pour les spécificités de votre commune, consultez la page dédiée à votre ville depuis le répertoire des villes en permis de construire.
Le dépôt d'un permis de construire est gratuit : la mairie ne facture pas l'instruction. Le coût réel d'un projet se compose ailleurs : des taxes dues à la construction, des études techniques et, le cas échéant, des honoraires de l'architecte qui monte et défend le dossier.
La taxe d'aménagement est due pour toute création de surface de plancher de plus de 5 m². Son montant dépend d'une valeur forfaitaire au mètre carré fixée nationalement et revalorisée chaque année, multipliée par les taux votés par la commune et le département. Elle se règle après l'obtention du permis, généralement en deux échéances pour les montants élevés. S'y ajoute, pour les projets affectant le sous-sol, la redevance d'archéologie préventive.
Le dépôt et l'instruction d'un permis de construire sont gratuits. Aucun droit n'est dû à la mairie pour l'examen du dossier.
Relevé, étude géotechnique en zone argileuse, étude thermique RE2020 pour le neuf : engagées selon la nature du projet.
Du simple montage de dossier à la maîtrise d'œuvre complète. Chiffrés après le rendez-vous d'analyse de faisabilité.
Due pour toute création de surface de plancher de plus de 5 m², réglée une fois le permis obtenu, sur la base des taux communaux et départementaux.
Aucun guide ne l'explique clairement, et c'est pourtant ce que tout maître d'ouvrage veut savoir. Voici l'ordre réel des dépenses.
Relevé, géotechnique en zone argileuse, étude thermique RE2020 pour le neuf, lorsque le projet l'exige.
Honoraires de conception et de montage, échelonnés selon l'avancement, jusqu'au dépôt en mairie.
La taxe d'aménagement est appelée après la délivrance, en une ou deux échéances selon le montant.
Les honoraires d'architecte cités par les comparateurs du marché s'échelonnent largement selon la nature et la complexité du projet, du simple montage de dossier à la maîtrise d'œuvre complète qui suit le chantier. Plutôt que d'afficher une grille qui banaliserait un travail sur mesure, nous chiffrons votre projet précisément après un rendez-vous d'analyse de faisabilité, qui nous permet d'évaluer la charge réelle. Vous savez à quoi vous engager avant de signer quoi que ce soit.
À Paris, le dépôt passe par le BASU en ligne. Dans les autres communes, le canal dépend de l'organisation locale : dépôt dématérialisé, courrier recommandé ou remise directe en mairie.
À Paris via le BASU. Hors Paris, la commune peut accepter un dépôt dématérialisé via son téléservice ; les modalités se vérifient sur le site de la mairie.
Le dossier peut être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, en plusieurs exemplaires selon les exigences locales.
Dépôt direct au guichet urbanisme de la mairie. Le récépissé remis sert de point de départ pour le calcul du délai d'instruction.
Dans une commune de plus de 3 500 habitants, une personne morale doit transmettre sa demande uniquement par voie électronique.
L'obtention de l'arrêté ne ferme pas le dossier. Affichage sur le terrain, déclaration d'ouverture de chantier, suivi du délai de validité et déclaration d'achèvement sont autant de points qui peuvent fragiliser le permis si on les rate.
Travaux entamés sans permis, extension construite par un précédent propriétaire et jamais déclarée, véranda ajoutée « à l'époque où personne ne demandait rien » : la situation est plus fréquente qu'on ne l'avoue, et elle devient un problème au moment de vendre, d'assurer ou de financer le bien. Construire sans l'autorisation requise expose à une amende, à une obligation de mise en conformité, voire de démolition aux frais du maître d'ouvrage, et l'infraction reste poursuivable plusieurs années.
La voie de sortie est le permis de construire de régularisation : on dépose, a posteriori, le dossier qui aurait dû l'être, en présentant l'existant tel qu'il est et en démontrant sa conformité aux règles actuelles. L'exercice est délicat (il faut parfois corriger physiquement ce qui ne passe pas), mais il assainit définitivement la situation. Nous montons ces dossiers de régularisation avec le même soin qu'un dépôt initial. Voir la page dédiée à la régularisation de permis de construire.
Quatre options existent pour monter un permis de construire. Elles n'engagent ni la même responsabilité, ni le même niveau de sécurité juridique. Comparons honnêtement.
Vous montez vous-même le dossier. Possible en dessous de 150 m², gratuit, mais vous portez seul le risque d'erreur d'aiguillage, de pièce manquante et de non-conformité au PLU. Le moindre refus vous coûte plusieurs mois.
Il réalise des plans, souvent à moindre coût, mais n'engage pas de responsabilité d'architecte inscrit à l'Ordre et ne peut pas signer un dépôt au-delà de 150 m². Sa lecture réglementaire varie fortement d'un intervenant à l'autre.
Dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur monte le permis, mais le projet est cadré par son catalogue et son intérêt, pas par le vôtre. Vous n'avez pas de conseil indépendant.
Conception, montage, dépôt et défense du dossier, sous couvert d'une assurance professionnelle et d'une responsabilité engagée. C'est le seul intervenant qui combine signature légale au-delà de 150 m², lecture experte du PLU et indépendance vis-à-vis du chantier.
Le bon choix dépend de votre projet, de sa surface et de votre tolérance au risque. Nous vous le disons sans détour lors de l'analyse de faisabilité : si votre projet ne justifie pas un architecte, nous vous orientons vers la solution adaptée.
L'atelier est dirigé par Wafa Lahmar, architecte HMONP inscrite à l'Ordre des architectes, installée à Paris et intervenant dans toute l'Île-de-France. Nous accompagnons des particuliers et des commerces sur leurs autorisations d'urbanisme : permis de construire, déclaration préalable, changement de destination, projets ERP. Chaque dossier est couvert par une assurance souscrite auprès d'un assureur professionnel reconnu.
Notre méthode tient en quatre temps : un rendez-vous d'analyse de faisabilité où nous vérifions le régime applicable, lisons le PLU et identifions les points sensibles ; une conception conforme qui concilie votre projet et les règles de la zone ; un montage de dossier lisible que l'instructeur n'a pas à retraduire ; et un suivi jusqu'à la décision, y compris les échanges avec l'ABF et le service urbanisme. L'objectif n'est pas de déposer vite, c'est de déposer juste, pour ne pas perdre les mois qu'un refus coûte.
Pour démarrer, tout commence par un rendez-vous d'analyse de faisabilité. Vous repartez avec un avis clair sur la faisabilité de votre projet et le bon régime à engager, que vous décidiez de travailler avec nous ou non. Pour toute question, écrivez à contact@wafa-lahmar-architecte.com.
Nous nous occupons de votre dossier de permis Réserver l'analyse de faisabilité
Les réponses utiles pour vérifier le bon cadre, comprendre les délais et anticiper l'instruction avant de figer un projet.
En règle générale, aucune formalité en dessous de 5 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, déclaration préalable entre 5 et 20 m², et permis de construire au-delà de 20 m². Ce seuil de 20 m² passe à 40 m² pour une extension d'un bâtiment existant en zone urbaine sous PLU, sauf si le total dépasse 150 m², auquel cas le permis et l'architecte redeviennent obligatoires.
Le propriétaire du terrain, son mandataire, une personne qu'il a autorisée, ou le titulaire d'un droit de construire. En copropriété, l'accord de l'assemblée générale est requis dès que le projet touche les parties communes ou l'aspect de l'immeuble.
Deux mois pour une maison individuelle et ses annexes, trois mois pour les autres projets, à compter du dépôt d'un dossier complet. Le délai est majoré d'un mois en secteur protégé ou sur consultation de l'ABF, et davantage pour un ERP soumis aux commissions de sécurité et d'accessibilité.
Le dépôt et l'instruction par la mairie sont gratuits. Le coût d'un projet vient des taxes (taxe d'aménagement, redevance d'archéologie préventive), des études techniques éventuelles et des honoraires de l'architecte qui monte le dossier.
Dès que la surface de plancher du projet dépasse 150 m², le recours à un architecte est obligatoire pour signer le dépôt, sauf pour un exploitant agricole construisant pour son exploitation. En dessous, l'architecte est un choix de sécurisation, pas une obligation.
Le permis de construire concerne les constructions neuves, les extensions au-delà des seuils, les surélévations, les ERP et les changements de destination avec travaux structurels. La déclaration préalable vise les travaux plus légers, sous les seuils, et s'instruit en un mois. La frontière dépend de la surface créée, du PLU local et de la nature des travaux.
Trois ans à compter de la délivrance. Il devient caduc si les travaux n'ont pas commencé dans ce délai ou sont interrompus plus d'un an. Une prorogation d'un an, renouvelable une fois, peut être demandée au moins deux mois avant l'expiration, soit jusqu'à cinq ans au total.
Trois voies : recours gracieux auprès du maire dans les deux mois, recours hiérarchique auprès du préfet, ou recours contentieux devant le tribunal administratif dans le même délai. Quand le refus tient à des défauts du dossier, un nouveau dépôt corrigé répondant point par point à la motivation est souvent la voie la plus rapide.
Un tiers justifiant d'un intérêt à agir (typiquement un voisin dont les conditions d'occupation sont affectées) peut contester dans un délai de deux mois à compter du premier jour d'affichage régulier du permis sur le terrain. D'où l'importance d'un affichage continu et conforme.
C'est l'autorisation qui naît du silence de la mairie au-delà du délai d'instruction : l'absence de réponse vaut acceptation. Il n'existe pas dans certains cas (secteur protégé avec avis ABF, ERP, projet soumis à l'accord d'un service extérieur). Mieux vaut demander à la mairie un certificat attestant l'absence d'opposition avant de démarrer.
Les honoraires varient selon la nature, la surface et la complexité du projet, du simple montage de dossier à la maîtrise d'œuvre complète. Plutôt qu'une grille standard, nous chiffrons votre projet après un rendez-vous d'analyse de faisabilité, qui nous permet d'évaluer la charge réelle avant tout engagement.
Oui, en dessous de 150 m² de surface de plancher. Au-delà, la signature d'un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire. Même sous le seuil, l'intervention d'un architecte sécurise la lecture du PLU et réduit le risque de refus.
Un formulaire Cerfa et un ensemble de pièces : plan de situation, plan de masse, plan en coupe, notice descriptive, plans des façades et toitures, document d'insertion paysagère, deux photographies, plus selon le cas l'attestation RE2020, l'étude géotechnique et la notice ERP.
Le Cerfa 13406*15 pour une maison individuelle et ses annexes, le 13409*15 pour les autres constructions (ERP, immeuble, local commercial), le 13411 pour un modificatif et le 13412 pour un transfert. Toujours utiliser la version en vigueur au moment du dépôt.
Besoin d'un architecte ? Nous sommes là pour vous offrir une estimation gratuite, rapide et précise.
