Architecte HMONP au Raincy, j'accompagne les projets d'architecture (rénovation, restructuration, extension, surélévation, permis de construire) en intégrant dès l'esquisse le PLU intercommunal Grand Paris Grand Est, les abords de l'église Notre-Dame du Raincy d'Auguste Perret et les contraintes propres au tissu bourgeois de la commune.
L'enjeu n'est pas seulement de dessiner : c'est de cadrer la procédure, lire la carte d'urbanisme du Raincy et préparer un dossier instruisable au service urbanisme du 8 allée Baratin au premier dépôt. Le recours à un architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher et pour toute personne morale (SCI, société, syndic).
Le Raincy concentre sur 2,23 km² un patrimoine architectural rare en Seine-Saint-Denis : l'église Notre-Dame d'Auguste Perret (monument historique classé en 1966), une trame de villas bourgeoises Belle Époque autour de la gare RER E et un tissu de pavillons cossus. Le PLU intercommunal porté par l'Établissement public territorial Grand Paris Grand Est encadre densément la commune. Avant de dessiner ou de signer un compromis, il faut lire la carte, qualifier la procédure et anticiper l'avis ABF — c'est ce qui sépare un projet qui passe au premier dépôt d'un dossier qui repart en pièces complémentaires.
Un projet d'architecture au Raincy n'est presque jamais refusé sec : il est ajourné, prolongé, fragmenté par des demandes de pièces ABF ou des incompatibilités avec le PLU intercommunal. Le bon premier pas est de lire la carte du PLUi Grand Paris Grand Est et de cadrer la procédure avant de produire un dossier.
2 mois maison individuelle, 3 mois autres projets, majoré de 1 à 2 mois en abords de l'église Notre-Dame du Raincy ou en présence d'avis ABF.
Recours obligatoire à un architecte HMONP au-delà de 150 m² de surface de plancher (articles L431-1 à L431-4 du Code de l'urbanisme).
Service Urbanisme du Raincy, 8 allée Baratin, ouvert lundi-mercredi-jeudi-vendredi 8h30-12h / 13h30-17h30, mardi après-midi uniquement.
Au Raincy, un projet d'architecture se construit dans un maillage réglementaire dense : PLU intercommunal porté par Grand Paris Grand Est, abords du monument historique le plus emblématique de Seine-Saint-Denis, tissu bourgeois préservé et obligations énergétiques renforcées. Comprendre ces couches en amont conditionne tout le reste — esquisse, dossier, dépôt, instruction.
Le Raincy fait partie de l'Établissement public territorial Grand Paris Grand Est, qui regroupe 14 communes de l'est francilien et porte la compétence urbanisme depuis la loi NOTRe. C'est ce territoire qui élabore et fait évoluer le PLU intercommunal applicable au Raincy, en lien étroit avec la municipalité et le service urbanisme local situé 8 allée Baratin.
Le PLU qui régit Le Raincy définit 7 zones distribuées sur 86 périmètres qui découpent finement la commune. Ces zones traduisent la diversité du tissu raincéen : cœur urbain autour de la gare RER E, secteurs résidentiels pavillonnaires, abords du parc et secteurs en mutation. Chaque zone impose ses propres règles d'emprise au sol, de hauteur, de retraits et de part de pleine terre.
Une particularité du Raincy : la commune s'est urbanisée à partir de la fin du XIXe siècle sur l'ancien parc du domaine, avec un parti pris résolument bourgeois et arboré. Cette identité paysagère se traduit dans le PLU par des règles de végétalisation, de préservation des arbres remarquables et d'insertion des constructions dans un tissu pavillonnaire dense mais aéré. Un projet d'extension ou de surélévation au Raincy doit tenir compte de cette logique paysagère, sous peine d'avis défavorable pour atteinte au caractère de la commune.
Concrètement, avant tout dessin, l'architecte au Raincy va consulter le Géoportail de l'urbanisme et la carte du PLUi pour identifier la zone exacte, lire son règlement, vérifier les servitudes d'utilité publique applicables et croiser avec le périmètre ABF des abords de Notre-Dame Perret. Cette lecture conditionne toute la suite du projet.
Le service urbanisme du Raincy, situé 8 allée Baratin, propose des rendez-vous d'information préalable utiles pour comprendre les attendus locaux avant de s'engager. C'est un passage que je recommande vivement avant tout dépôt complexe : il permet de calibrer le dossier, de vérifier les pièces attendues et d'identifier les risques d'opposition liés à la jurisprudence locale. Les instructeurs raincéens connaissent finement leur tissu et peuvent orienter le projet vers une solution acceptable.
Il faut aussi savoir que le PLUi Grand Paris Grand Est est susceptible d'évoluer : modifications simplifiées, révisions partielles, intégration de nouveaux objectifs de transition écologique. Un projet d'architecture au Raincy doit prendre en compte non seulement le règlement en vigueur, mais aussi les évolutions annoncées qui pourraient changer la donne entre le dépôt et l'obtention du permis.
Située au 83 avenue de la Résistance, l'église Notre-Dame de la Consolation du Raincy est l'un des monuments les plus importants de l'architecture du XXe siècle en France. Construite par Auguste et Gustave Perret entre avril 1922 et juin 1923, consacrée le 17 juin 1923, elle est considérée comme la première église moderne en France et la « Sainte-Chapelle du béton armé ».
L'édifice est classé monument historique par arrêté du 29 juin 1966 (référence Mérimée PA00079948). Il abrite des sculptures d'Antoine Bourdelle et des vitraux de Marguerite Huré sur cartons de Maurice Denis pour les parties figuratives. C'est l'un des très rares édifices religieux du XXe siècle à bénéficier d'une protection patrimoniale aussi forte et d'un rayonnement international comparable.
Conséquence directe pour les projets d'architecture au Raincy : tout projet situé dans le rayon de 500 mètres autour de Notre-Dame Perret (sauf si un périmètre délimité spécifique a été adopté) ou dans son champ de visibilité relève de l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. Cela concerne une grande partie du centre du Raincy, l'avenue de la Résistance, les rues adjacentes et plusieurs secteurs pavillonnaires de la commune.
L'Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine (UDAP) de Seine-Saint-Denis, rattachée à la DRAC Île-de-France, instruit les avis ABF sur Le Raincy. Le délai d'instruction est majoré d'un mois (deux mois en avis conforme) pour intégrer cet avis. Anticiper les attendus de l'ABF — matériaux, couleurs, gabarits, traitement de la 5e façade — fait gagner des mois sur l'instruction.
Pour un projet en abords de Notre-Dame Perret au Raincy, l'ABF examine notamment la covisibilité avec le monument, le respect des gabarits urbains de l'avenue de la Résistance, la qualité des matériaux de façade, le dessin des menuiseries et la nature des clôtures. Un projet contemporain n'est pas a priori rejeté : ce qui compte, c'est la cohérence du dialogue avec l'œuvre des Perret et avec le tissu environnant. J'accompagne mes clients raincéens dans la production d'une note d'insertion patrimoniale qui démontre cette cohérence.
Il est aussi possible, en amont du dépôt officiel, de solliciter une rencontre informelle avec l'UDAP 93 pour présenter le parti architectural et recueillir les premières remarques. C'est une démarche que je recommande pour les projets sensibles au Raincy — elle évite souvent un avis défavorable une fois le dossier déposé et permet d'ajuster le projet avant tout investissement lourd en plans définitifs.
Avec une population d'environ 14 700 habitants sur seulement 2,23 km², Le Raincy affiche une densité de 6 608 habitants par km² — l'une des plus fortes du département pour une commune au caractère résidentiel aussi marqué. Cette densité masque en réalité un tissu très diversifié : villas bourgeoises Belle Époque, pavillons d'entre-deux-guerres, immeubles haussmanniens autour de la gare RER E, copropriétés des années 1960-1970 et résidences contemporaines.
Le bâti ancien du Raincy se caractérise par l'utilisation fréquente de la pierre meulière, matériau emblématique de la banlieue parisienne fin XIXe / début XXe, ainsi que par les briques de parement, les linteaux en brique vernissée et les modénatures soignées. La charpente bois, les parquets anciens et les cheminées d'agrément sont des éléments patrimoniaux à préserver et à valoriser dans une rénovation.
Toute modification de façade, toiture, parties communes ou usage en copropriété doit être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, après lecture du règlement de copropriété. Pour une intervention sur les murs porteurs, le syndic exige souvent une étude de structure préalable. Le rôle de l'architecte est de préparer un dossier d'AG complet et lisible : plans avant/après, notice technique, descriptif des matériaux, photo-montage si modification visible.
Pour les pavillons et villas individuelles, l'enjeu est différent mais réel : règles de prospect par rapport aux limites séparatives, hauteur en limite, traitement des clôtures, préservation d'arbres remarquables. Le PLU intercommunal et le caractère bourgeois du Raincy encadrent fortement ces aspects.
Une attention particulière doit être portée au traitement des clôtures sur rue au Raincy. La commune impose un dialogue avec le caractère paysager : murets bahut en pierre meulière, grilles en ferronnerie, haies vives en limite. Une clôture standard PVC blanc ou panneaux béton n'est pas autorisée dans les secteurs résidentiels qualifiés. La déclaration préalable pour clôture, souvent considérée comme mineure, est en réalité un point sensible à anticiper.
De même, l'abattage d'un arbre remarquable peut être strictement encadré par le PLUi, voire interdit dans certains périmètres. La présence d'arbres sur la parcelle conditionne souvent la faisabilité d'une extension ou d'une surélévation au Raincy. L'architecte vérifie systématiquement le classement des arbres avant de proposer une emprise au sol nouvelle.
Le Raincy bénéficie d'une desserte ferroviaire de qualité grâce à la gare du Raincy - Villemomble - Montfermeil sur la ligne RER E, qui relie le centre du Raincy à Haussmann - Saint-Lazare en environ 20 minutes. À cela s'ajoutent plusieurs lignes de bus structurantes et la proximité de l'A3 et de la N3, qui rendent la commune attractive pour les actifs travaillant à Paris ou dans l'est francilien.
Cette accessibilité conjuguée au caractère bourgeois et arboré de la commune en fait l'une des communes les plus recherchées de Seine-Saint-Denis, avec un marché immobilier soutenu pour les villas Belle Époque, les pavillons rénovés et les appartements de standing autour de l'avenue de la Résistance et du parc du Raincy. Les prix au m² figurent parmi les plus élevés du département.
Pour un architecte, ce contexte signifie une clientèle exigeante, attachée à la qualité du bâti et à la préservation du caractère du Raincy, et des projets fréquents de rénovation lourde, d'extension cossue ou de remise en valeur de villas Belle Époque. La valorisation patrimoniale du bien à la revente passe quasi systématiquement par le respect des codes architecturaux raincéens : matériaux nobles, modénatures, ferronneries, jardins arborés.
Le profil sociologique de la commune se traduit aussi par une exigence forte sur la maîtrise d'œuvre : suivi de chantier rigoureux, planning tenu, comptes-rendus écrits hebdomadaires, transparence sur les devis et les avenants. Les clients raincéens attendent un interlocuteur unique capable de défendre leur projet à toutes les étapes — du compromis à la livraison — sans déléguer la qualité d'exécution à un sous-traitant non vérifié.
Côté équipements et services, Le Raincy bénéficie aussi d'écoles réputées, d'un tribunal de proximité, d'une vie associative et culturelle dense, et de la proximité immédiate de Villemomble, Gagny et Montfermeil. Ces atouts soutiennent durablement la demande sur le marché immobilier raincéen et justifient un budget de rénovation cohérent avec la qualité du bien.
Le marché courant inclut aussi des projets de division parcellaire ou de densification douce, soumis à des règles strictes du PLUi qui visent à préserver la trame paysagère. Toute opération doit être préparée en amont avec le service urbanisme du Raincy et, le cas échéant, avec l'ABF.
Le parc raincéen est largement antérieur à 1975. Comme dans la plupart des communes anciennes de Seine-Saint-Denis, une part importante des logements relève des classes énergétiques E, F ou G — les fameuses passoires énergétiques. À l'échelle francilienne, l'INSEE Analyses Île-de-France n°154 indique que 45 % des résidences principales sont en passoire énergétique, un chiffre encore plus élevé dans le parc privé ancien typique du Raincy.
Le calendrier d'interdiction de location issu de la loi Climat & Résilience se durcit : G interdit en 2025, F en 2028, E en 2034. Pour les propriétaires bailleurs du Raincy, cela signifie une obligation pratique de rénovation énergétique à court ou moyen terme, sous peine de voir leur bien devenir inlouable.
Les copropriétés et propriétaires individuels du Raincy peuvent solliciter MaPrimeRénov', MaPrimeRénov' Copro, les aides Anah de Seine-Saint-Denis et les Certificats d'Économies d'Énergie. La délégation Anah de Seine-Saint-Denis et l'ADIL 93 accompagnent les particuliers dans le montage des dossiers. L'architecte est souvent obligatoire dans la mission AMO ou MOE pour les aides en copropriété.
Pour les villas Belle Époque ou les pavillons en meulière du Raincy, la rénovation énergétique demande une expertise particulière : isolation thermique par l'intérieur ou par l'extérieur (avec contraintes ABF en abords MH), traitement des ponts thermiques, ventilation double flux, fenêtres performantes compatibles avec les modénatures existantes. Une approche standardisée est inadaptée à ce bâti.
Au Raincy, l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) est souvent contrainte ou interdite dans le périmètre ABF autour de Notre-Dame Perret, car elle modifie l'aspect des façades en meulière protégées. L'isolation thermique par l'intérieur (ITI) reste alors la solution privilégiée, à condition de traiter finement les ponts thermiques au niveau des planchers, des refends et des menuiseries. Le remplacement des fenêtres anciennes doit aussi respecter les dessins, partitions et matériaux d'origine — l'ABF refuse systématiquement le PVC blanc en abords MH au Raincy.
Un autre enjeu raincéen est la cohérence patrimoniale dans le temps. Une villa du Raincy rénovée sans respect du caractère architectural perd en valeur : le marché immobilier local valorise très fortement l'authenticité, la conservation des modénatures, des ferronneries, des parquets anciens et des verrières. L'architecte raincéen joue donc un double rôle : assurer la performance énergétique et la conformité réglementaire, tout en préservant la valeur patrimoniale et la qualité d'usage pour les décennies à venir.
Le Raincy s'est urbanisé à partir de la fin du XIXe siècle autour des villas bourgeoises construites dans l'ancien parc du domaine. Une grande partie du tissu pavillonnaire date de la Belle Époque ou de l'entre-deux-guerres. Redistribution, traitement des charpentes anciennes, isolation et préservation des modénatures demandent une lecture fine, pas une remise au goût du jour standard.
Charpentes bois, murs en meulière ou pierre meulière du Raincy, présence de plomb/amiante, modénatures Belle Époque à préserver.
Travail des circulations, ouverture des espaces, qualité d'usage des pièces traversantes typiques des villas du Raincy.
Pour les immeubles autour de la gare ou avenue de la Résistance, modifications de façade et murs porteurs nécessitent un passage en AG.
Sur les parcelles pavillonnaires du Raincy, le PLUi Grand Paris Grand Est encadre la hauteur, le coefficient d'emprise au sol, les retraits et la part de pleine terre. Anticiper la végétalisation et l'insertion urbaine dès l'esquisse évite les refus pour incompatibilité de gabarit ou pour atteinte au caractère de la commune.
Vérification de la hauteur maximale constructible sur la parcelle et de la cohérence avec le tissu pavillonnaire du Raincy.
Croisement des règles de prospect, retraits par rapport aux limites séparatives et insertion dans le tissu existant.
Le PLUi impose une part de végétalisation et de pleine terre qui conditionne le coefficient de biotope par surface.
Quand le changement d'usage s'accompagne d'une modification des structures porteuses ou de l'aspect extérieur, le projet bascule en permis de construire, même si la surface ne change pas. Au Raincy, les transformations de pavillons en cabinets médicaux ou de rez-de-chaussée commerciaux en logement sont fréquentes mais demandent une qualification précise.
Pavillon transformé en cabinet médical, local commercial transformé en logement, garage transformé en habitation.
Vérification des destinations autorisées par zone PLUi et compatibilité avec le caractère résidentiel dominant du Raincy.
Modification durable de l'aspect extérieur — déclenche l'avis ABF si la façade est en abords de l'église Notre-Dame du Raincy.
Pour un établissement recevant du public ou un projet professionnel au Raincy, le permis de construire s'accompagne d'autorisations supplémentaires (accessibilité PMR, sécurité incendie). La proximité de l'église Notre-Dame Perret rend la coordination ABF utile sur l'avenue de la Résistance et les rues adjacentes.
Tout ERP nécessite un volet accessibilité et un dossier de sécurité incendie validé par les services compétents.
Boutique, cabinet médical, restaurant, café, bureau : qualification du régime, dossier ERP, coordination des avis techniques.
Dans le périmètre de l'église Notre-Dame d'Auguste Perret, presque toute façade visible relève de l'avis de l'ABF.
Mon rôle n'est pas de produire des plans : c'est de construire un projet instruisable au premier passage, calé sur le PLUi Grand Paris Grand Est, la copropriété et les contraintes réelles du bâti raincéen.
Avant tout dessin, je confirme le régime (PC, DP, modificatif), les seuils applicables et la nécessité d'un architecte HMONP.
PLUi Grand Paris Grand Est, abords Notre-Dame Perret, règlement de copropriété, performance énergétique du bâti ancien.
Esquisse, avant-projet, plans et arbitrages techniques pour passer l'AG, le service urbanisme et l'ABF.
Pièces, dépôt au service urbanisme du Raincy, suivi de l'instruction, demandes complémentaires et préparation chantier.
Au Raincy, un projet d'architecture n'est jamais standard : PLUi Grand Paris Grand Est, abords du chef-d'œuvre des frères Perret, tissu bourgeois Belle Époque, parcelles pavillonnaires densifiées. Faire appel à un architecte HMONP, c'est transformer cette complexité en projet abouti, dossier accepté au premier dépôt et chantier maîtrisé du compromis à la livraison.
Un dossier de permis de construire mal cadré au Raincy déclenche un refus motivé du service urbanisme, un recours gracieux puis contentieux et 6 à 12 mois de chantier bloqué. Mon rôle est de cadrer votre projet en amont du PLUi Grand Paris Grand Est, d'anticiper l'avis ABF et de présenter un dossier solide dès le premier dépôt — la meilleure assurance contre l'aller-retour de pièces complémentaires.
PLU intercommunal Grand Paris Grand Est avec 7 zones et 86 périmètres, abords MH dans un rayon de 500 m autour de Notre-Dame d'Auguste Perret, règlement de copropriété et règles propres au caractère bourgeois de la commune : votre architecte HMONP au Raincy croise ces couches dès l'esquisse, vous épargne des semaines de DIY administratif et identifie ce qui fragiliserait votre projet avant qu'il soit trop tard.
Architecte inscrite à l'Ordre des architectes d'Île-de-France, assurance décennale et responsabilité civile professionnelle en cours. Honoraires transparents, contrat conforme au code de déontologie, dépôt au service urbanisme du Raincy et coordination directe avec l'UDAP de Seine-Saint-Denis, le syndic et les entreprises — votre projet est porté par un interlocuteur unique et responsable jusqu'à la DAACT.
Sur un projet d'architecture au Raincy, le coût d'une erreur ne se mesure pas en honoraires économisés. Il se mesure en mois d'instruction perdus, en chantiers bloqués, en avis ABF défavorable et parfois en démolition d'office.
Un dossier qui n'a pas anticipé l'UDAP de Seine-Saint-Denis repart en pièces complémentaires, voire en refus. Anticiper les matériaux, couleurs et formes attendus est la moitié du travail.
Les règles d'emprise au sol, de hauteur, de retraits et de coefficient de biotope conditionnent la faisabilité d'une surélévation ou d'une extension dès l'esquisse.
Des travaux sans autorisation au Raincy exposent à une amende pouvant atteindre 6 000 € par mètre carré et à une obligation de démolition ou de mise en conformité.
Chaque quartier du Raincy a son tissu, son rythme bâti et ses contraintes propres. La lecture du projet change selon qu'on travaille dans le centre autour de Notre-Dame Perret, dans les villas Belle Époque ou dans le tissu pavillonnaire pur.
Cœur historique autour de Notre-Dame du Raincy d'Auguste Perret. Abords MH systématiques, commerces, mairie, services publics. Avis ABF presque toujours requis.
Pôle d'échanges autour de la gare du Raincy - Villemomble - Montfermeil. Densité plus marquée, immeubles d'habitation, copropriétés. Marché tendu.
Ancien parc du domaine, villas Belle Époque, hôtels particuliers, jardins arborés. Tissu emblématique du Raincy. Préservation paysagère renforcée.
Pavillons d'entre-deux-guerres et années 1950, parcelles régulières, jardins. Cible de rénovations énergétiques et d'extensions familiales.
Tissu pavillonnaire mixte, copropriétés modestes, équipements scolaires. Projets d'extension et de transformation d'usage fréquents.
Place centrale, services administratifs, commerces de proximité. Insertion urbaine soignée demandée par le service urbanisme du Raincy.
Tissu de transition vers Villemomble, copropriétés des années 1970, opérations de renouvellement urbain ponctuelles.
Axes structurants, équipements, commerces. Projets professionnels et ERP plus fréquents qu'ailleurs sur la commune.
Au Raincy, le dépôt passe par le Service Urbanisme de la mairie, situé 8 allée Baratin. Depuis le 1er janvier 2022, le dépôt numérique est ouvert via le guichet numérique des autorisations d'urbanisme.
Adresse : 8 allée Baratin, 93340 Le Raincy. Accueil lundi, mercredi, jeudi, vendredi 8h30-12h et 13h30-17h30, mardi après-midi uniquement.
01 43 02 42 00 — pour prendre rendez-vous avec un instructeur ou poser une question sur le PLUi Grand Paris Grand Est.
leraincy@leraincy.fr — pour les demandes administratives, prises de rendez-vous urbanisme et envois préalables de documents.
Le dépôt dématérialisé des demandes d'urbanisme est accessible via le guichet numérique de l'EPT Grand Paris Grand Est ou de la commune.
L'obtention de l'arrêté du service urbanisme du Raincy ne ferme pas le dossier. Affichage sur le terrain, déclaration d'ouverture de chantier, suivi du délai de validité et déclaration d'achèvement sont autant de points qui peuvent fragiliser le permis si on les rate.
Les honoraires d'architecte se structurent en deux logiques : forfait pour les missions ciblées, pourcentage du montant des travaux pour les missions complètes. À ces honoraires s'ajoutent les coûts travaux, qui varient selon la typologie du bâti raincéen.
Forfait pour cadrer un projet avant compromis ou avant les plans définitifs. C'est la mission qui évite d'engager un budget sur un projet qui ne tient pas réglementairement au Raincy.
Mission au forfait pour le dépôt d'une déclaration préalable ou d'un permis de construire. Idéal quand la conception est déjà avancée et qu'il ne reste que le dossier à constituer et à porter.
Honoraires au pourcentage du montant des travaux selon la complexité. Couvre la conception, le dépôt urbanisme, la consultation des entreprises, le suivi de chantier et la livraison.
Pour une rénovation complète de villa ou de pavillon raincéen (cuisine, salle de bain, électricité, plomberie, sols, peinture). Le budget varie selon la surface et l'ampleur de la remise à niveau structurelle et énergétique.
Création de surface neuve respectant le PLUi Grand Paris Grand Est (pleine terre, hauteur, retraits). Conformité RE2020 obligatoire sur les surfaces neuves créées au Raincy.
À ces coûts s'ajoutent la taxe d'aménagement (calculée sur la surface taxable et le taux voté par Le Raincy et le département de Seine-Saint-Denis), la redevance d'archéologie préventive selon le projet et, si applicable, la TVA applicable.
Les aides Anah Seine-Saint-Denis, MaPrimeRénov' Copro et MaPrimeRénov' peuvent réduire significativement la facture sur la rénovation énergétique au Raincy. L'éligibilité dépend du DPE initial, de la nature des travaux et du statut du maître d'ouvrage. Un architecte HMONP est souvent obligatoire dans le montage des aides en copropriété (AMO ou MOE).
Mes honoraires sont transparents, contractualisés sur devis avant toute mission, sans commission cachée auprès des entreprises. Toutes les communications sur les coûts, les délais et l'avancement du projet se font par écrit.
Le vocabulaire de l'urbanisme au Raincy combine des termes nationaux (PC, DP, DAACT) et des notions très locales (PLUi Grand Paris Grand Est, UDAP 93, abords MH Notre-Dame Perret). Voici la grille de lecture utile avant tout dossier.
Au Raincy, la valeur d'une architecte se mesure dans les projets où il faut lire finement l'existant, dialoguer avec la copropriété ou le voisinage, défendre un dossier face à l'ABF en abords de Notre-Dame Perret et arbitrer entre budget, esthétique et conformité réglementaire.
Le tissu raincéen est dominé par les villas Belle Époque et les pavillons en meulière d'entre-deux-guerres. Redistribution, lumière, traitement des charpentes anciennes et préservation des modénatures demandent une lecture fine, pas une remise au goût du jour standard.
Création d'étage, ajout de volume, redistribution lourde : le PLUi Grand Paris Grand Est encadre la hauteur, l'emprise au sol, les retraits et la végétalisation au Raincy. Hauteur et insertion à intégrer dès l'esquisse.
Façade, ouverture, ravalement, isolation extérieure, changement de destination : qualifier le bon régime, préparer les pièces, dialoguer avec le service urbanisme du Raincy et anticiper l'avis ABF de l'UDAP 93.
Commerces, bureaux, restaurants, cabinets médicaux, lofts : qualification du régime, dossier d'ERP avec volets accessibilité et sécurité incendie, coordination des avis techniques au Raincy.
De l'audit de faisabilité au dépôt du permis de construire au service urbanisme du Raincy, voici le déroulement standard d'un projet raincéen.
Lecture du PLUi Grand Paris Grand Est à l'adresse, vérification du règlement de copropriété, des abords ABF Notre-Dame Perret et de la performance énergétique. Esquisses d'options et fourchette budgétaire avant tout engagement.
Esquisse, plans, parti architectural et préparation du dossier de déclaration préalable ou de permis de construire. Dépôt au service urbanisme du Raincy (8 allée Baratin) et coordination avec l'UDAP 93.
Dossier de consultation des entreprises, comparaison des offres, suivi de l'instruction et du chantier, points d'arrêt, DAACT en fin de travaux et clôture du dossier.
Les réponses utiles pour cadrer un premier contact au Raincy.
Le recours à un architecte est obligatoire dès que la surface de plancher du projet dépasse 150 m² (articles L431-1 à L431-4 du Code de l'urbanisme). Au Raincy, ce seuil est rapidement atteint dans les villas Belle Époque ou en extension d'un pavillon familial. Pour une personne morale (SCI, société, syndic), l'architecte est obligatoire dans presque tous les cas, quelle que soit la surface.
Les délais légaux nationaux s'appliquent : 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres projets. Au Raincy, ils sont majorés d'1 mois en cas d'avis ABF (très fréquent dans le centre autour de Notre-Dame Perret) et peuvent atteindre 5 mois pour un ERP ou un projet en abords MH. Prévoir 4 à 6 mois en pratique avec les éventuels aller-retours sur pièces avec le service urbanisme du Raincy.
Le dépôt s'effectue au Service Urbanisme de la mairie du Raincy, situé 8 allée Baratin, 93340 Le Raincy. Accueil les lundis, mercredis, jeudis, vendredis de 8h30 à 12h et de 13h30 à 17h30, ainsi que le mardi de 13h30 à 17h30. Téléphone : 01 43 02 42 00. Email : leraincy@leraincy.fr. Le dépôt dématérialisé est également possible via le guichet numérique de l'EPT Grand Paris Grand Est.
Si votre projet est situé dans un rayon de 500 mètres autour de l'église Notre-Dame du Raincy (83 avenue de la Résistance), classée monument historique le 29 juin 1966, et dans le champ de visibilité du monument, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis. Cela concerne une part importante du centre du Raincy, l'avenue de la Résistance et plusieurs rues adjacentes. L'UDAP de Seine-Saint-Denis instruit cet avis. La vérification se fait sur le Géoportail de l'urbanisme avant tout dépôt.
Le PLU intercommunal Grand Paris Grand Est est porté par l'Établissement public territorial qui regroupe 14 communes dont Le Raincy. Il définit pour Le Raincy 7 zones distribuées sur 86 périmètres, avec leurs règles propres d'emprise au sol, de hauteur, de retraits, de pleine terre et de destinations autorisées. Tout projet au Raincy est instruit au regard de ce document. La consultation se fait sur le Géoportail de l'urbanisme ou directement au service urbanisme de la mairie.
Dans le tissu raincéen autour de la gare RER E et de l'avenue de la Résistance, une partie significative des logements est en copropriété. Toute modification de façade, toiture, parties communes ou usage doit être autorisée par l'assemblée générale, après lecture du règlement de copropriété. Pour une intervention sur les murs porteurs, le syndic peut exiger une étude de structure. Mon rôle est de préparer le dossier d'AG et de défendre le projet face au syndic.
L'église Notre-Dame de la Consolation du Raincy, 83 avenue de la Résistance, est l'œuvre des frères Auguste et Gustave Perret, construite en 1922-1923 et consacrée le 17 juin 1923. Elle est classée monument historique par arrêté du 29 juin 1966 (référence Mérimée PA00079948). C'est la première église moderne en France, surnommée la « Sainte-Chapelle du béton armé ». Tout projet dans son périmètre de visibilité ou dans un rayon de 500 m relève de l'avis ABF — il faut anticiper les attendus de l'UDAP 93 dès l'esquisse.
Les honoraires se calculent selon la mission : étude de faisabilité au forfait, dépôt de DP ou PC au forfait, mission complète au pourcentage du montant des travaux selon la complexité. Côté travaux, les fourchettes du marché francilien s'appliquent au Raincy avec une majoration possible pour les villas Belle Époque qui demandent une attention patrimoniale particulière. À ces coûts s'ajoutent la taxe d'aménagement et, selon le projet, la redevance d'archéologie préventive. Devis transparent et contractualisé avant toute mission.
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