Gagny en Seine-Saint-Denis relève désormais du PLUi de Grand Paris Grand Est, approuvé le 17 décembre 2024 et exécutoire en janvier 2025. Entre tissu pavillonnaire dense plafonné à 9 m et aléa effondrement des anciennes carrières de gypse, un permis de construire à Gagny ne se traite jamais comme un dossier générique.
À Gagny, déposer un permis de construire sans avoir lu le PLUi Grand Paris Grand Est ni vérifié l'aléa carrières fait perdre des semaines, parfois des mois. Le bon premier pas est de cadrer la procédure et la lecture réglementaire avant tout dépôt, dans une commune qui sort de cinq années de RNU et qui se redécouvre un cadre intercommunal stable depuis janvier 2025.
PLUi intercommunal de l'EPT Grand Paris Grand Est (T9), approuvé le 17 décembre 2024 par le conseil de territoire, exécutoire en janvier 2025 à Gagny.
Pour un dossier complet à Gagny, souvent majoré si le terrain est en zone d'aléa carrières (instruction technique renforcée).
Recours à un architecte inscrit à l'Ordre dès que la surface de plancher dépasse 150 m² pour un particulier.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Gagny reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Gagny, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Gagny relève du PLUi de Grand Paris Grand Est, document intercommunal qui couvre 14 communes du territoire T9 (Clichy-sous-Bois, Coubron, Gagny, Gournay-sur-Marne, Le Raincy, Les Pavillons-sous-Bois, Livry-Gargan, Montfermeil, Neuilly-Plaisance, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand, Rosny-sous-Bois, Vaujours, Villemomble). Le PLUi a été approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024 et est devenu exécutoire en janvier 2025, après publication au Géoportail de l'urbanisme. Cette approbation met fin à cinq années pendant lesquelles Gagny était soumise au Règlement national d'urbanisme (RNU), suite à l'annulation du PLU communal par le tribunal administratif de Montreuil le 11 juin 2019. Une caractéristique forte du nouveau PLUi à Gagny : la préservation du tissu pavillonnaire par un plafond de hauteur fixé à 9 m dans les zones dédiées. La commune est également couverte par le PPRn anciennes carrières de gypse approuvé par arrêté préfectoral n°2013-1356 du 21 mai 2013, avec ses zones rouges inconstructibles et ses zones bleues constructibles sous conditions techniques (sondages, injections, fondations spéciales). Le PPRn retrait-gonflement des argiles, prescrit en 2001 sur les 40 communes de Seine-Saint-Denis, s'ajoute partout sur le territoire de Gagny. La lisière nord de la commune jouxte la forêt régionale de Bondy, vestige de l'ancienne forêt médiévale.
Marche mixte entre immeubles, coproprietes et tissus résidentiels compacts.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Gagny - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLUi et autorisation d'urbanisme - GagnyEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
Plan de prévention des risques carrières - GagnyLe dialogue avec les services urbanisme du Seine-Saint-Denis peut accélérer la mise au point du dossier.
Guichet numérique des autorisations d'urbanisme (GNAU) - GagnyÀ Gagny, plusieurs cas reviennent souvent dans les projets que nous accompagnons. Au-delà de certains seuils ou natures de travaux, la déclaration préalable ne suffit plus et le permis de construire devient incontournable.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa : c'est de produire un dossier qui passe l'instruction de Grand Paris Grand Est du premier coup, sans demande de pièces évitable, sans refus prévisible. À Gagny, cela demande une lecture précise du PLUi intercommunal et du PPRn carrières.
Avant tout dessin, nous confirmons le bon régime d'autorisation, les seuils applicables et le zonage du PLUi Grand Paris Grand Est pour votre terrain à Gagny.
PPRn carrières de gypse, plafond 9 m en zone pavillonnaire, aléa argiles, lisière forêt de Bondy : un état des contraintes avant tout dossier fragile.
Plans PCMI, notice, insertion graphique et arbitrages techniques cadrés pour rendre le projet lisible face à l'instruction Grand Paris Grand Est.
Un permis de construire à Gagny n'est pas refusé pour un manque de pièces : il est ajourné. C'est sur la cohérence du dossier, la lisibilité de la notice et la prise en compte de l'aléa carrières que se joue souvent l'instruction par Grand Paris Grand Est.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après le dépôt en mairie de Gagny via le GNAU, plusieurs étapes structurent la suite : instruction par Grand Paris Grand Est, demande éventuelle de pièces, affichage panneau, ouverture de chantier (DOC) puis déclaration d'achèvement (DAACT).
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Gagny.
À Gagny, c'est désormais le PLUi de Grand Paris Grand Est (Établissement Public Territorial T9) qui s'applique, approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024 et exécutoire en janvier 2025 après publication au Géoportail de l'urbanisme. Ce PLUi remplace le Règlement national d'urbanisme (RNU) qui s'appliquait à Gagny depuis l'annulation du PLU communal par le tribunal administratif de Montreuil le 11 juin 2019. Le document couvre les 14 communes du territoire T9 et encadre désormais toute demande de permis de construire à Gagny.
Une part importante du territoire de Gagny est couverte par le PPRn anciennes carrières, approuvé par arrêté préfectoral n°2013-1356 du 21 mai 2013. Le sous-sol gabynien comporte d'anciennes carrières de gypse, matériau soluble dans l'eau dont les galeries se dégradent et présentent un aléa effondrement. L'INERIS a mené une étude complémentaire pour confirmer le périmètre des constructions menacées. Le PPRn distingue zones rouges (inconstructibles) et zones bleues (constructibles sous conditions techniques : sondages, injections, fondations spéciales). Il faut systématiquement vérifier la position de la parcelle avant tout projet à Gagny.
Le dépôt se fait via le Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme (GNAU) accessible sur gnau9.operis.fr/gagny/gnau/, voie principale depuis la dématérialisation. Le service urbanisme de la mairie de Gagny est joignable au 01 56 49 22 27, par email à service.urbanisme@mairie-gagny.fr, ou à l'adresse Mairie, 1 esplanade Michel Teulet, 93220 Gagny. L'instruction est portée par l'EPT Grand Paris Grand Est.
Le PLUi de Grand Paris Grand Est exécutoire depuis janvier 2025 plafonne la hauteur des constructions neuves à 9 m dans les zones pavillonnaires définies à Gagny, afin de préserver le tissu de maisons individuelles. Ce plafond impacte directement les projets de surélévation et de construction neuve : il faut vérifier dès l'esquisse que le faîtage du projet respecte cette limite, en intégrant la pente de toiture, l'altimétrie du terrain et les éventuelles servitudes complémentaires sur la parcelle.
À Gagny, une extension de pavillon en zone urbaine du PLUi Grand Paris Grand Est relève du permis de construire dès qu'elle dépasse 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, ou si elle porte le total construit à plus de 150 m² (seuil d'architecte obligatoire). En dessous, une déclaration préalable suffit. Gagny étant largement pavillonnaire, ce cas revient très fréquemment dans les projets que nous accompagnons : extension latérale, agrandissement arrière, véranda fermée.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres permis de construire à Gagny. À ces délais peut s'ajouter une majoration si le terrain est concerné par le PPRn carrières (instruction technique renforcée, vérification des sondages et fondations spéciales), s'il est en lisière de zone naturelle proche de la forêt de Bondy, ou si une demande de pièces complémentaires est notifiée. Compter plutôt 3 à 4 mois sur un terrain en zone bleue carrières.
Gagny cumule deux risques naturels majeurs à intégrer en notice PCMI. Le premier est l'aléa effondrement des anciennes carrières de gypse, encadré par le PPRn du 21 mai 2013 : zones rouges inconstructibles, zones bleues sous conditions techniques. Le second est le PPRn retrait-gonflement des argiles, prescrit par arrêté préfectoral n°01-3061 du 23 juillet 2001 sur l'ensemble des 40 communes de Seine-Saint-Denis, avec cartographie aléa fort / moyen / faible sur Gagny. Selon la sensibilité du terrain, une étude géotechnique préalable de type G1 ou G2 est fortement recommandée, parfois obligatoire.
Oui, sous réserve de respecter le plafond de 9 m fixé par le PLUi Grand Paris Grand Est en zone pavillonnaire. Une surélévation crée presque toujours plus de 20 m² de surface de plancher et relève donc du permis de construire. Au-delà de 150 m² au total, l'architecte HMONP devient obligatoire. À Gagny, l'étude préalable doit aussi vérifier la portance des fondations existantes (sols souvent argileux, parfois sur ancienne carrière) et confirmer que la surélévation est compatible avec la zone du PPRn carrières applicable à la parcelle.
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