Le permis de construire pour une terrasse ne dépend pas seulement de sa surface, mais d'une combinaison entre hauteur au-dessus du terrain naturel, emprise au sol créée et présence éventuelle d'une couverture permanente.
Plain-pied sous 60 cm : pas d'autorisation. Surélevée entre 5 et 20 m² d'emprise : déclaration préalable. Couverte ou au-delà de 20 m² (40 m² en zone U sous PLU pour une extension) : permis de construire. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² cumulés.
Plain-pied, surélevée, couverte, en copropriété ou en abord de monument historique : chaque terrasse a son régime. On qualifie le bon cadre dès le départ pour éviter le refus, la régularisation et la perte de plusieurs mois.
Une terrasse n'est jamais qu'une dalle posée au sol : selon sa hauteur, sa couverture et le PLU local, elle peut basculer sans prévenir d'une réalisation libre vers un permis de construire signé d'un architecte. Les quatre vérifications ci-dessous évitent la mauvaise surprise.
Terrasse posée au sol, sans dépasser 60 cm de hauteur, sans surface créée : aucune formalité d'urbanisme dans la plupart des PLU.
Déclaration préalable entre 5 et 20 m² d'emprise au sol, permis de construire au-delà de 20 m² (ou 40 m² en zone U sous PLU).
Pergola, toiture ou auvent permanent au-dessus d'une terrasse crée de l'emprise et potentiellement de la surface de plancher.
Croisez le type de terrasse, sa hauteur, son emprise au sol et votre zone : le régime applicable se lit en une ligne. Ce tableau donne la règle générale. Le PLU de votre commune prime toujours sur ces seuils nationaux, et un périmètre ABF peut tout durcir.
| Type de terrasse | Hauteur / sol naturel | Emprise au sol créée | Régime (règle générale) |
|---|---|---|---|
| Plain-pied (dalle, bois, carrelage) | < 60 cm | aucune au sens du code | Aucune formalité |
| Plain-pied étendue, sol imperméabilisé | < 60 cm | selon PLU local | DP possible si le PLU l'impose |
| Surélevée / sur remblai | > 60 cm | 5 à 20 m² | Déclaration préalable (13703) |
| Surélevée / sur pilotis | > 60 cm | > 20 m² (> 40 m² zone U) | Permis de construire (13406) |
| Couverte (pergola fixe, auvent, toiture) | indifférent | 5 à 20 m² | Déclaration préalable |
| Couverte créant de la surface | indifférent | > 20 m² (> 40 m² zone U) | Permis de construire |
| Tropézienne (encastrée dans la toiture) | — | modifie la toiture | DP systématique (aspect extérieur) |
| Toiture-terrasse (terrasse sur toit) | — | selon création | DP ou PC + accord copropriété |
En zone urbaine (zone U) couverte par un PLU, le seuil de bascule DP → PC pour une extension d'un bâtiment existant passe de 20 à 40 m². Hors zone U, le seuil reste de 20 m². Toute terrasse couverte dont la surface de plancher totale (existant + projet) dépasse 150 m² impose le recours à un architecte.
La terrasse de plain-pied, c'est-à-dire dont la hauteur au-dessus du terrain naturel n'excède pas 60 cm, ne crée ni surface de plancher ni emprise au sol au sens du code de l'urbanisme. Dans la grande majorité des communes, elle peut être réalisée sans aucune autorisation préalable.
Terrasse en dalles béton, lames bois, composite ou carrelage posée directement sur le terrain ou sur plots techniques bas.
Aucune toiture, pergola, ossature ou élément permanent au-dessus de la terrasse. Mobilier amovible et parasols restent libres.
Le PLU peut imposer un retrait par rapport aux limites séparatives, une couleur, un matériau ou interdire l'imperméabilisation excessive du sol.
Dès que la terrasse dépasse 60 cm de hauteur par rapport au terrain naturel, elle crée de l'emprise au sol. Entre 5 et 20 m² d'emprise (5 à 40 m² en zone urbaine sous PLU pour une extension), la déclaration préalable de travaux est le régime applicable.
Terrasse sur pilotis, sur remblai surélevé ou portée par une structure créant une emprise au sol au-dessus du seuil de 60 cm.
Surface projetée au sol, paliers et rampes inclus, comprise entre 5 et 20 m² (40 m² en zone U pour une extension d'un bâti existant).
Le dossier intègre le garde-corps réglementaire, l'escalier ou la rampe d'accès et l'impact visuel depuis l'espace public.
Dès qu'une structure fixe surmonte la terrasse (pergola maçonnée, toiture, auvent permanent, ossature scellée), la couverture crée à la fois de l'emprise au sol et, si la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, de la surface de plancher. Au-delà de 20 m² (ou 40 m² en zone U sous PLU), le permis de construire devient obligatoire.
Pergola scellée au sol, avec poteaux et toiture pleine ou à lames orientables, traitée comme une couverture permanente.
Surface couverte de plus de 20 m² (40 m² en zone U sous PLU pour une extension) faisant basculer le projet en permis de construire.
Si la surface de plancher totale du bâti existant + terrasse couverte dépasse 150 m², le recours à un architecte HMONP est obligatoire.
Trois configurations qui inquiètent souvent à raison. La terrasse sur pilotis crée de l'emprise au sol par la projection de sa plateforme : déclaration préalable de 5 à 20 m², permis de construire au-delà, sans surface de plancher si elle reste ouverte. La terrasse tropézienne, encastrée dans la pente d'une toiture, modifie l'aspect extérieur du bâti : elle relève systématiquement au minimum d'une déclaration préalable. La toiture-terrasse suit la création de surface et, en copropriété, exige l'accord de l'assemblée générale.
Emprise au sol projetée, garde-corps d'au moins 1 m, vigilance en zone inondable (PPRI) où la surélévation peut au contraire être imposée par le règlement.
Encastrée dans la toiture : déclaration préalable a minima car modification de l'aspect extérieur ; permis de construire si création de surface significative ou en abord de monument historique.
Étanchéité, garde-corps et accès relèvent du gros œuvre ; en copropriété, l'accord de l'assemblée générale est requis avant le dépôt en mairie.
En périmètre ABF, en site classé ou en copropriété, le régime d'urbanisme se double d'autorisations spécifiques. L'avis conforme de l'ABF s'impose en covisibilité d'un monument historique, et l'assemblée générale de copropriété autorise toute modification de l'aspect extérieur ou du gros œuvre.
Rayon de 500 m ou périmètre délimité des abords : avis ABF requis, délai d'instruction majoré d'un mois minimum.
Terrasse sur toiture-terrasse, percement de porte-fenêtre, garde-corps en façade : autorisation de l'AG copropriétaires en plus du dossier mairie.
Mur de soutènement nécessaire pour la terrasse : déclaration préalable au titre des murs au-delà de 2 m, seuil abaissé en secteur protégé.
Le délai dépend du régime choisi et de la zone réglementaire. Pour une terrasse, deux à trois points de vigilance suffisent à comprendre pourquoi un dossier instruit en un mois peut en demander deux ou trois si la qualification initiale est mauvaise.
Avant tout dépôt, lecture croisée du PLU, des servitudes, de la zone réglementaire et d'un éventuel périmètre ABF qui modifie les seuils applicables.
Pour une terrasse surélevée entre 5 et 20 m² d'emprise, délai d'instruction d'un mois à compter du dépôt complet en mairie.
Pour une terrasse couverte > 20 m² ou en extension d'une maison individuelle, délai d'instruction de deux mois pour une maison.
Avis conforme de l'ABF en secteur protégé, validation AG en copropriété, sursis à statuer possible si le PLU évolue : autant de points qui décalent le calendrier.
Une terrasse soumise à autorisation peut générer une taxe d'aménagement et, parfois, une revalorisation de la taxe foncière. La règle est simple à retenir une fois posée.
Plateforme nue, de plain-pied ou surélevée : pas de taxe d'aménagement, car elle ne crée pas de surface close et couverte.
La partie créant une surface close et couverte de plus de 1,80 m sous plafond entre dans l'assiette : surface taxable × valeur forfaitaire au m² (revalorisée chaque année) × taux communal + départemental.
Toute création de surface se déclare via l'espace « Gérer mes biens immobiliers » des impôts dans les 90 jours suivant l'achèvement. Elle conditionne l'exonération temporaire de taxe foncière (souvent 2 ans).
Une terrasse ouverte ne modifie en principe pas la valeur locative cadastrale. Une terrasse couverte créant de la surface habitable peut, elle, la faire évoluer.
Nous calculons l'assiette taxable en amont, pour qu'aucune ligne d'impôt ne soit une surprise après le chantier.
Faire chiffrer ma taxe avant dépôt →Hauteur au-dessus du terrain naturel (seuil de 60 cm) et emprise au sol projetée (article R*420-1), débords, paliers et rampes inclus.
PLU local, zone urbaine, servitudes de voisinage, copropriété et périmètre ABF éventuel : autant de paramètres qui modifient les seuils.
Aucune formalité, déclaration préalable (Cerfa 13703) ou permis de construire (Cerfa 13406), signé d'un architecte au-delà de 150 m² de surface de plancher cumulée.
Plan de situation, plan de masse coté, plan de coupe, plan des façades, notice descriptive et document d'insertion paysagère.
Dépôt en mairie (BASU à Paris), instruction d'1 mois pour une DP, 2 mois pour un PC de maison individuelle, puis affichage sur le terrain.
Sur une terrasse, la valeur d'un architecte se mesure rarement à la signature obligatoire, sauf quand la surface cumulée dépasse 150 m². Elle se mesure à la lecture juste du PLU, à l'évaluation de l'emprise réelle et à la défense du dossier face à l'instruction.
Calcul rigoureux de l'emprise au sol et de la surface de plancher selon la hauteur réelle au-dessus du terrain naturel
Lecture du PLU local, des servitudes de voisinage, du règlement de copropriété et d'un éventuel périmètre ABF
Pièces graphiques cohérentes : plan de masse, plan de situation, coupes, façades et insertion paysagère
Dialogue en amont avec l'ABF ou le service urbanisme quand le projet présente un point de fragilité
Terrasse surélevée sur pilotis ou remblai au-dessus de 60 cm de hauteur
Terrasse couverte par une pergola bioclimatique, une toiture ou un auvent permanent
Terrasse sur toiture-terrasse en copropriété, avec percement de porte-fenêtre ou garde-corps en façade
Terrasse en abord de monument historique, en secteur sauvegardé ou en site classé
Régularisation d'une terrasse construite sans autorisation préalable
Un propriétaire de Boulogne-Billancourt veut couvrir une terrasse de 28 m² par une pergola bioclimatique scellée. Qualification : 28 m² couverts en zone U, au-dessus du seuil de 20 m² mais sous celui de 40 m² propre à la zone U sous PLU. Ici, le règlement local fixe le basculement à 40 m² : c'est une déclaration préalable, pas un permis. Économie d'un mois d'instruction et de plusieurs pièces.
Surface cumulée : maison de 110 m² + 18 m² de surface créée sous la couverture = 128 m², sous le seuil de 150 m². Pas d'obligation légale d'architecte, mais un dossier signé passe sans aller-retour. Taxe d'aménagement assise sur les 18 m² créés (surface taxable × valeur forfaitaire × taux communal et départemental), chiffrée avant dépôt. DP complète déposée, instruction d'1 mois, accord obtenu sans demande de pièces. Puis affichage sur le terrain, déclaration fiscale dans les 90 jours de l'achèvement, DAACT en fin de chantier.
Résultat : le bon régime identifié dès le départ a évité un PC inutile, deux mois de délai et un refus possible. C'est exactement le travail que nous facturons, au juste prix, sur devis après analyse de faisabilité.
Faire vérifier mon projet de terrasse →Une terrasse semble anodine. C'est précisément ce qui en fait le terrain le plus piégeux : sous-évaluation du régime, oubli du PLU, omission de l'ABF ou de la copropriété transforment vite un projet de quelques semaines en dossier bloqué pour de longs mois.
Une terrasse déposée en déclaration préalable alors qu'elle relève du permis de construire est refusée et redirigée. Le projet repart pour deux mois d'instruction, parfois avec l'obligation d'un architecte signataire.
En périmètre de monument historique, l'avis ABF est conforme : un refus bloque le projet. Un dossier préparé avec une note d'intégration et un dialogue amont avec l'ABF évite cette impasse.
Une terrasse construite sans autorisation est passible de remise en état, d'amende et de mise en cause à la revente. Un dossier de régularisation déposé en bonne forme désamorce ces risques.
Au-delà de l'urbanisme, le Code Civil encadre les vues sur la propriété voisine. Une terrasse surélevée qui ouvre une vue sur le terrain d'à côté doit respecter des distances minimales de retrait par rapport à la limite séparative.
Distance minimale entre le bord de la terrasse et la limite séparative pour une vue de face sur le terrain voisin (article 678 du Code Civil).
Distance minimale pour une vue de côté (article 679 du Code Civil). Le PLU peut imposer ses propres reculs, souvent plus contraignants.
L'autorisation est délivrée « sous réserve du droit des tiers ». Un voisin dispose de 2 mois après l'affichage régulier sur le terrain pour former un recours gracieux ou contentieux.
Un affichage régulier et daté fait courir le délai de recours et sécurise votre chantier. C'est la combinaison du Code Civil (vues) et du PLU (reculs) qui détermine l'implantation exacte de la terrasse par rapport aux limites.
À Paris, le dépôt passe par le BASU en ligne. Dans les autres communes, le canal dépend de l'organisation locale : dépôt dématérialisé, courrier recommandé ou remise directe en mairie. En copropriété, le PV d'AG s'ajoute au dossier.
À Paris via le BASU. Hors Paris, la commune peut accepter un dépôt dématérialisé via son téléservice ; les modalités se vérifient sur le site de la mairie.
Le dossier peut être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, en plusieurs exemplaires selon les exigences locales.
Dépôt direct au guichet urbanisme de la mairie. Le récépissé remis sert de point de départ pour le calcul du délai d'instruction.
En copropriété, le procès-verbal d'AG validant la terrasse est joint au dossier mairie. Sans cette pièce, la décision peut être suspendue.
L'autorisation obtenue ne ferme pas le dossier. L'affichage sur le terrain, l'ouverture de chantier pour un PC et la déclaration d'achèvement structurent la suite. Une terrasse mal déclarée en fin de chantier reste fragile à la revente.
Les réponses utiles pour qualifier la terrasse, anticiper le bon régime et préparer un dossier qui ne fait pas perdre des mois à l'instruction.
Une terrasse de plain-pied, c'est-à-dire posée directement sur le sol et dont la hauteur au-dessus du terrain naturel reste inférieure à 60 cm (souvent < 20 cm en pratique), n'est en principe soumise à aucune autorisation d'urbanisme dans la majorité des communes. Elle ne crée ni surface de plancher, ni emprise au sol au sens du code de l'urbanisme. Le PLU local peut toutefois imposer des contraintes (matériaux, distances par rapport aux limites séparatives, secteur protégé, copropriété) : la vérification reste indispensable avant de poser une terrasse, même simple, sur un terrain.
Une terrasse surélevée crée de l'emprise au sol dès que sa hauteur dépasse 60 cm par rapport au terrain naturel. Entre 5 m² et 20 m² d'emprise au sol, elle relève de la déclaration préalable de travaux. Au-delà de 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine sous PLU pour une extension d'une construction existante), elle bascule sous le régime du permis de construire. Le calcul intègre toute la surface de la terrasse projetée sur le sol, y compris les rampes d'accès et les paliers structurels.
Une terrasse devient couverte dès qu'elle est surmontée d'une structure fixe : pergola maçonnée, toiture, auvent permanent, ossature scellée au sol. Cette couverture crée à la fois de l'emprise au sol et potentiellement de la surface de plancher si la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Selon la surface créée, le régime applicable est la déclaration préalable (entre 5 et 20 m²) ou le permis de construire (au-delà de 20 m², ou 40 m² en zone U sous PLU pour une extension). Une pergola bioclimatique avec lames orientables suit la même logique qu'une couverture fixe pour l'urbanisme.
En copropriété, la terrasse touche à la fois à la partie privative (jouissance exclusive du lot) et au gros œuvre commun (étanchéité, façade, garde-corps). Une autorisation de l'assemblée générale est généralement requise dès qu'on modifie l'aspect extérieur, qu'on perce une porte-fenêtre ou qu'on installe une terrasse sur toiture-terrasse. Cette autorisation copropriété s'ajoute à l'autorisation d'urbanisme (DP ou PC) délivrée par la mairie. Le règlement de copropriété fixe la majorité requise, souvent les deux tiers ou l'unanimité selon la nature de la modification.
Oui. En périmètre de protection d'un monument historique (rayon de 500 m, ou périmètre délimité des abords), tout projet de terrasse visible depuis le monument ou en covisibilité avec lui passe par l'Architecte des Bâtiments de France. L'ABF émet un avis conforme : la mairie ne peut pas délivrer l'autorisation contre cet avis. Le délai d'instruction est alors majoré d'un mois. L'ABF se prononce sur les matériaux, les garde-corps, la couleur des sols, l'intégration paysagère. Un dossier de terrasse en secteur ABF se prépare en amont avec une note d'intégration architecturale.
Le mur de soutènement nécessaire pour rattraper un dénivelé ou maintenir le remblai d'une terrasse surélevée relève d'une logique distincte. S'il dépasse 2 m de hauteur, il peut être soumis à déclaration préalable au titre des murs, indépendamment du régime de la terrasse elle-même. En secteur sauvegardé, en site classé ou en abord ABF, le seuil tombe et toute édification de mur peut être encadrée. Le PLU local précise les hauteurs maximales et les matériaux autorisés.
Une terrasse construite sans la déclaration préalable ou le permis de construire requis constitue une infraction au code de l'urbanisme. Le délai de prescription pénale est de 6 ans, mais la prescription administrative court jusqu'à 10 ans pour la démolition. Le maire peut ordonner la remise en état ou imposer une régularisation. La voie la plus sûre est de déposer un dossier de régularisation en bonne et due forme, signé d'un architecte si la surface totale dépasse les seuils. Sans régularisation, la revente du bien devient compliquée : le notaire signalera l'irrégularité dans l'acte.
Une terrasse de plain-pied (moins de 60 cm de hauteur, sans couverture) ne crée pas d'emprise au sol et ne nécessite aucune autorisation, quelle que soit sa surface, sauf disposition contraire du PLU. Une terrasse surélevée ou couverte est libre de permis tant que son emprise reste sous 20 m² (40 m² en zone U sous PLU pour une extension d'un bâti existant) : entre 5 et 20 m², elle relève d'une simple déclaration préalable. Le permis de construire ne s'impose qu'au-delà de ces seuils.
Le seuil clé est de 60 cm au-dessus du terrain naturel. En dessous, la terrasse n'est pas considérée comme créant de l'emprise au sol. Au-dessus, elle crée de l'emprise et bascule en déclaration préalable (entre 5 et 20 m²) ou en permis de construire (au-delà de 20 m², 40 m² en zone U sous PLU). Certains PLU précisent ou abaissent ce seuil.
La terrasse sur pilotis crée de l'emprise au sol par la projection de sa plateforme. Entre 5 et 20 m² d'emprise : déclaration préalable. Au-delà de 20 m² (40 m² en zone U sous PLU) : permis de construire. Un garde-corps d'au moins 1 m est exigé. En zone inondable (PPRI), la surélévation peut au contraire être imposée par le règlement.
La terrasse tropézienne est encastrée dans la pente d'une toiture et en modifie l'aspect extérieur. Elle relève au minimum d'une déclaration préalable, même de petite surface, et passe en permis de construire si elle crée une surface significative ou si elle se situe en abord de monument historique.
Une terrasse ouverte (plateforme nue, de plain-pied ou surélevée) n'est pas soumise à la taxe d'aménagement et ne modifie en principe pas la taxe foncière. Une terrasse couverte créant une surface close de plus de 1,80 m sous plafond entre dans l'assiette de la taxe d'aménagement et peut faire évoluer la valeur locative cadastrale. Dans tous les cas, une déclaration fiscale est due dans les 90 jours suivant l'achèvement, via l'espace « Gérer mes biens immobiliers » des impôts.
L'urbanisme n'exige pas l'accord du voisin : l'autorisation est délivrée « sous réserve du droit des tiers ». Un voisin peut toutefois former un recours dans les 2 mois suivant l'affichage régulier de l'autorisation sur le terrain. En copropriété, l'accord de l'assemblée générale est requis dès qu'on modifie l'aspect extérieur ou le gros œuvre.
Le Code Civil impose 1,90 m entre le bord de la terrasse et la limite séparative pour une vue droite (de face) et 0,60 m pour une vue oblique (de côté). Le PLU peut fixer des reculs plus stricts par rapport aux limites séparatives : c'est alors la règle la plus contraignante qui s'applique.
Le Cerfa 13703 sert à la déclaration préalable d'une maison individuelle, le Cerfa 13406 au permis de construire d'une maison individuelle. La déclaration d'ouverture de chantier se fait avec le Cerfa 13407, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) avec le Cerfa 13408.
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