Le PLUi Boucle Nord de Seine et la modification n°2 du PLU de Levallois-Perret
Le 26 juin 2025, le conseil de territoire de l'Établissement Public Territorial Boucle Nord de Seine (EPT 5 de la Métropole du Grand Paris) a approuvé son premier Plan Local d'Urbanisme intercommunal. Ce PLUi couvre les huit communes du territoire : Asnières-sur-Seine, Bois-Colombes, Clichy, Colombes, Gennevilliers, La Garenne-Colombes, Levallois-Perret et Villeneuve-la-Garenne. Il est opposable aux autorisations d'urbanisme depuis le 15 juillet 2025, après publication et transmission au contrôle de légalité. Le document a été élaboré entre 2019 et 2025, avec une enquête publique du 18 novembre 2024 au 11 janvier 2025 et un rapport favorable de la commission d'enquête remis le 1er avril 2025.
À Levallois-Perret, le PLUi se superpose à une modification n°2 du PLU communal qui a été soumise à enquête publique du 3 mars au 4 avril 2025, distincte du PLUi territorial. Le double référentiel demande d'identifier précisément, à l'adresse exacte, quelle disposition s'applique : règles de hauteur, gabarits enveloppes, prospects, emprise au sol, retraits, traitement de façade et stationnement. Pour un architecte travaillant à Levallois-Perret, c'est l'enjeu n°1 — la mauvaise version du règlement, c'est un refus motivé en mairie.
Le PLUi Boucle Nord de Seine introduit des prescriptions modernisées sur la densité, la transition énergétique, la végétalisation des cœurs d'îlot, la perméabilité des sols et la qualité architecturale en cas de surélévation. À Levallois-Perret, ces prescriptions s'appliquent dans une commune où la densité dépasse déjà 28 000 hab/km² — c'est-à-dire un contexte où chaque mètre carré construit pèse, et où le PLUi cherche à concilier renouvellement urbain et qualité de vie.
La Communauté d'agglomération a remplacé en 2016 les anciennes intercommunalités au profit de la Métropole du Grand Paris et des EPT. Levallois-Perret relève donc à la fois de la mairie communale (urbanisme opérationnel et instruction), de l'EPT Boucle Nord de Seine (PLUi, PLH territorial) et de la Métropole du Grand Paris (SCoT métropolitain).
- PLUi Boucle Nord de Seine : approuvé le 26 juin 2025, opposable depuis le 15 juillet 2025
- Modification n°2 du PLU de Levallois-Perret : enquête publique du 3 mars au 4 avril 2025
- EPT Boucle Nord de Seine (T5) : 8 communes dont Levallois-Perret, Asnières, Clichy, Colombes, Gennevilliers
- Métropole du Grand Paris : porte le SCoT métropolitain auquel s'articule le PLUi
La densité levalloisienne : la commune la plus dense d'Europe
Avec environ 65 000 habitants sur seulement 2,42 km², Levallois-Perret affiche une densité d'environ 28 000 habitants au kilomètre carré, ce qui en fait la commune la plus dense d'Europe et l'une des plus denses au monde. À titre de comparaison, Paris affiche environ 20 000 hab/km², Manhattan environ 27 500 hab/km². Cette densité historique tient à un urbanisme particulier : tissu compact organisé en damier dès le XIXe siècle (Levallois a été créée en 1867 par la fusion d'une partie de Clichy et de Neuilly-sur-Seine, à l'initiative du lotisseur Nicolas-Eugène Levallois), absence quasi totale d'espaces non bâtis hors quelques squares, et 95 % du tissu en collectif.
Cette densité a deux conséquences directes sur tout projet d'architecture à Levallois-Perret. D'abord, le foncier disponible est quasi nul : les opérations neuves passent presque toutes par démolition-reconstruction, surélévation ou réutilisation de friches industrielles (ZAC Eiffel, anciennes emprises Citroën). Ensuite, la copropriété est partout : 95 % des immeubles levalloisiens sont en copropriété, ce qui signifie qu'un projet privé en appartement passe presque toujours par une autorisation de syndic ou un vote en AG dès lors qu'il touche aux parties communes (façade, fenêtres, ouverture de cloison porteuse, climatisation visible, gaines).
Le coût foncier à Levallois-Perret reflète cette tension : la commune est l'une des plus chères au mètre carré en proche couronne parisienne, ce qui justifie économiquement des projets de rénovation très qualitatifs, mais oblige à arbitrer finement chaque mètre carré au plan d'usage. Un architecte travaillant à Levallois-Perret pense la conception en commune dense : couloirs intelligents, double exposition recherchée, second jour assumé, lumière naturelle maximisée.
- ~65 000 habitants sur 2,42 km² — commune la plus dense d'Europe
- ~28 000 hab/km² — plus dense que Paris (20 000) ou Manhattan (27 500)
- 95 % du tissu en copropriété : presque tout projet passe par le syndic ou l'AG
- Fondée en 1867 par fusion d'une partie de Clichy et de Neuilly-sur-Seine
Le patrimoine industriel et architectural de Levallois-Perret
Levallois-Perret a un patrimoine industriel exceptionnel : c'est ici que les ateliers d'Eiffel ont usiné les structures de la Tour Eiffel et de la statue de la Liberté à la fin du XIXe siècle. Citroën y a installé une partie de ses premiers ateliers, et de nombreuses entreprises automobiles, mécaniques et de construction métallique s'y sont implantées entre 1880 et 1960. Cette histoire industrielle se lit aujourd'hui dans le bâti : sheds, charpentes métalliques, planchers acier-béton, verrières d'ateliers, façades brique reconverties en lofts. La ZAC Eiffel, pilotée par la SEMARELP (société d'économie mixte locale), a précisément vocation à reconvertir ces emprises industrielles en programmes mixtes habitation/bureau/équipement.
Le patrimoine architectural civil est concentré sur le secteur Mairie-Wilson : Hôtel de Ville inauguré en 1908 (style éclectique), Église Saint-Justin (1875), Cimetière de Levallois où reposent Louise Michel et Guy de Maupassant. Le tissu résidentiel est dominé par les immeubles haussmanniens et post-haussmanniens de la fin XIXe et du début XXe (rues Aristide-Briand, Anatole-France, Voltaire, Trébois), les immeubles Art déco des années 1920-1930 (Collange, Marjolin), et les programmes haut de gamme récents du Front-de-Seine et du Front-de-Parc.
Le périmètre des abords de monuments historiques peut s'appliquer à Levallois-Perret autour de l'Hôtel de Ville et de l'Église Saint-Justin, déclenchant l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France de l'UDAP des Hauts-de-Seine. Les co-visibilités avec des MH parisiens proches (ligne de toits depuis le périphérique) peuvent aussi être prises en compte au cas par cas.
Le boulevard du Général-Leclerc, le boulevard Bineau et la place Georges-Pompidou structurent la commune. Le métro M3 dessert Levallois-Perret par trois stations : Anatole-France, Louise-Michel et Pont-de-Levallois — terminus de la ligne 3. Le tramway T2 longe la Seine côté ouest, et le RER C n'est qu'à quelques minutes par Pereire-Levallois.
- Ateliers Eiffel : Tour Eiffel et statue de la Liberté usinées à Levallois-Perret fin XIXe
- Citroën : anciens ateliers automobiles reconvertis en programmes mixtes via la ZAC Eiffel
- Hôtel de Ville 1908, Église Saint-Justin 1875, Cimetière (Louise Michel, Maupassant)
- M3 Anatole-France, Louise-Michel, Pont-de-Levallois ; tramway T2 ; RER C Pereire-Levallois
Le PPRI Seine et les contraintes du Front-de-Seine à Levallois-Perret
Levallois-Perret est bordée par la Seine sur son flanc nord-ouest, en boucle. Cette position l'expose partiellement au risque inondation, encadré par le Plan de Prévention du Risque Inondation de la Seine et de la Marne. À Levallois-Perret, le PPRI s'applique principalement sur la frange Front-de-Seine et les berges, avec des secteurs en aléa modéré à fort selon la cote des plus hautes eaux connues (notamment référence de la crue centennale de 1910).
Pour un projet en zone PPRI à Levallois-Perret, les contraintes constructives portent sur la cote plancher (premier plancher habitable au-dessus de la cote de référence), les matériaux résistants à l'eau, les niveaux refuge, l'interdiction de sous-sols habitables, le stockage hors d'eau des équipements techniques. Le Front-de-Seine est par ailleurs un quartier d'urbanisme récent — programmes neufs, IGH résidentiels haut de gamme, façades vitrées — qui demande une lecture fine entre PLUi, PPRI et cahier des charges de copropriété.
Au-delà du PPRI, la proximité de la Seine est un atout paysager fort à Levallois-Perret : les façades Front-de-Seine offrent des vues sur le bois de Boulogne, l'Île de la Jatte (Neuilly-sur-Seine) et la pointe de Gennevilliers. La valorisation de ces vues conditionne souvent l'orientation des plans en rénovation haut de gamme.
- PPRI Seine : aléa partiel sur le Front-de-Seine à Levallois-Perret
- Cote de référence : crue centennale 1910, contraintes constructives sur premier plancher
- Front-de-Seine : IGH résidentiels récents, programmes haut de gamme, vue Seine
- Berges et boucle : atout paysager, exposition partielle, lecture fine au cas par cas
La copropriété levalloisienne : règlement, AG et autorisations
Avec 95 % du tissu en collectif, Levallois-Perret est dans une logique de copropriété quasi permanente. Tout projet en appartement levalloisien démarre par une lecture du règlement de copropriété : description des parties communes et privatives, restrictions sur l'aspect extérieur (façade, fenêtres, garde-corps, climatisation), règles sur le bruit et les travaux, procédure d'autorisation préalable. Dans le tissu haussmannien, ce règlement peut dater des années 1900-1930 et protège souvent les éléments d'origine ; dans les copropriétés récentes du Front-de-Seine et du Front-de-Parc, le cahier des charges peut être encore plus strict et homogène.
Les travaux affectant uniquement les parties privatives sans impact sur les communes peuvent ne nécessiter qu'une simple information préalable du syndic, mais dès qu'il y a modification d'une cloison porteuse, ouverture nouvelle en façade, remplacement de fenêtre, climatisation visible, modification de gaine technique ou changement d'aspect du balcon, l'autorisation du syndic puis le vote en AG sont requis. Les votes se font à la majorité simple (article 24), absolue (article 25) ou renforcée (article 26), selon la nature des travaux. Un projet structurant comme une surélévation d'immeuble demande un vote à la majorité de l'article 35 — quorum et majorité spécifiques.
L'architecte joue un rôle clé dans ce processus à Levallois-Perret : il prépare un dossier de présentation pour l'AG, défend le projet en séance si nécessaire, articule autorisation d'urbanisme et autorisation de copropriété. Une AG préparée est une AG votée du premier coup ; une AG mal préparée est six mois de retard.
- 95 % de copropriété à Levallois-Perret — règlement et syndic systématiques
- Article 24/25/26 loi de 1965 : majorités simple, absolue, renforcée selon les travaux
- Article 35 : surélévation d'immeuble, quorum et majorité spécifiques
- Préparation AG : pièces, plans, notice, défense en séance par l'architecte
L'UDAP des Hauts-de-Seine et les abords MH à Levallois-Perret
L'Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine des Hauts-de-Seine (UDAP 92) instruit les avis de l'Architecte des Bâtiments de France pour Levallois-Perret. Si la commune n'est pas en Site Patrimonial Remarquable ni en secteur sauvegardé, certains périmètres d'abords MH peuvent toutefois être actifs : Hôtel de Ville de 1908 et bâtiments protégés (le cas échéant), MH parisiens proches dont la co-visibilité peut être prise en compte sur les façades en hauteur du Front-de-Seine ou des immeubles de bord de boulevard Bineau.
Pour un projet à Levallois-Perret, l'architecte interroge systématiquement le Géoportail de l'urbanisme à l'adresse exacte. Les couches affichées incluent : PLUi Boucle Nord de Seine, modification n°2 du PLU communal, abords MH éventuels, PPRI Seine, zones de bruit (axes Anatole-France, Marjolin, boulevard Bineau, périphérique). Les délais d'instruction sont majorés en cas de consultation ABF — compter 1 à 2 mois supplémentaires.
La doctrine de l'UDAP 92 est connue, exigeante sur les façades en abords MH et sur les insertions urbaines de qualité. Anticiper les matériaux (pierre reconstituée vs pierre naturelle, métal vs PVC, profils de menuiserie) avant le dépôt évite presque toujours un aller-retour.
- UDAP des Hauts-de-Seine (UDAP 92) : instruit les avis ABF pour Levallois-Perret
- Abords MH : périmètres possibles autour de l'Hôtel de Ville et de bâtiments protégés
- Co-visibilités : à examiner au cas par cas, notamment depuis le Front-de-Seine
- Géoportail de l'urbanisme : couches à interroger systématiquement avant esquisse
