Rosny-sous-Bois (41 050 habitants, 93110) mêle pavillons de Saussaie, Boutour et Plateau d'Avron, écoquartier ZAC Coteaux Beauclair et secteur Bois-Perrier autour de Westfield Rosny 2. Avant tout Cerfa, un permis de construire à Rosny-sous-Bois doit lire le PLUi Grand Paris Grand Est en vigueur depuis le 17 décembre 2024 et le PPR anciennes carrières de gypse approuvé en 1995.
Un dossier mal cadré à Rosny-sous-Bois coûte rarement le prix du Cerfa, il coûte des semaines d'instruction et parfois un refus. L'ordre utile est de qualifier la procédure, lire le PLUi Grand Paris Grand Est, vérifier le PPR anciennes carrières de gypse et le PPR retrait-gonflement des argiles, puis seulement monter un dossier lisible pour le service Droit des sols.
Plan Local d'Urbanisme intercommunal Grand Paris Grand Est approuvé et entré en vigueur le 17 décembre 2024 pour Rosny-sous-Bois et les 13 autres communes du territoire.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis à Rosny-sous-Bois, majoration possible en covisibilité ABF (Église Sainte-Geneviève, Fort de Rosny) ou en PPR carrières.
Recours à un architecte HMONP obligatoire dès 150 m² de surface de plancher après travaux pour un particulier.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Rosny-sous-Bois reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Rosny-sous-Bois, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Rosny-sous-Bois (environ 41 050 habitants, Seine-Saint-Denis, code postal 93110) relève du PLUi Grand Paris Grand Est approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024, qui couvre 14 communes. Le sous-sol communal est concerné par le PPR anciennes carrières de gypse approuvé par arrêté préfectoral du 18 avril 1995 et par un PPR retrait-gonflement des argiles prescrit le 23 juillet 2001. À cela s'ajoutent l'écoquartier ZAC Coteaux Beauclair (16,5 ha, 1 400 logements environ, créé par délibération du 17 décembre 2015), Westfield Rosny 2 dans le secteur Bois-Perrier-Marnaudes, et l'arrivée en juin 2024 du nouveau terminus du métro 11 à Rosny-Bois-Perrier qui restructure la pression foncière autour de la station et de la gare RER E.
Marche mixte entre immeubles, coproprietes et tissus résidentiels compacts.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Service Public — Permis de construireAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
Géoportail de l'urbanismeEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
Quand le recours à l'architecte est obligatoireLe dialogue avec les services urbanisme du Seine-Saint-Denis peut accélérer la mise au point du dossier.
Au-delà de certains seuils ou natures de projet, la déclaration préalable ne suffit plus. Voici les cas récurrents sur les pavillons de Saussaie, Boutour et Plateau d'Avron, sur les lots de la ZAC Coteaux Beauclair et autour de Westfield Rosny 2.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
L'objectif n'est pas de remplir un Cerfa, c'est de produire à Rosny-sous-Bois un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable et sans refus prévisible.
Avant tout dessin, confirmation du régime (permis ou déclaration préalable) et des seuils applicables au projet à Rosny-sous-Bois.
Lecture du PLUi Grand Paris Grand Est (zonage, hauteurs, emprise) croisée avec le PPR anciennes carrières de gypse, le PPR argiles et l'éventuelle covisibilité ABF.
Plans, pièces PCMI, notice et insertions graphiques cadrés pour le GNAU du service Droit des sols de Rosny-sous-Bois.
Un dossier n'est pas refusé pour un manque de pièces, il est ajourné. C'est sur la cohérence entre plans, notice et règlement PLUi Grand Paris Grand Est que se joue souvent l'instruction à Rosny-sous-Bois, et sur la prise en compte du PPR anciennes carrières quand la parcelle est concernée.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt sur le GNAU de Rosny-sous-Bois, plusieurs étapes structurent la suite : instruction, affichage, ouverture de chantier puis déclaration d'achèvement.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Rosny-sous-Bois.
Le dépôt électronique se fait obligatoirement via le GNAU (Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme) de la ville, seul canal numérique recevable : tout envoi par mail générique ou autre transmission électronique est inadmissible. Le dépôt papier reste possible au service Droit des sols, Mairie de Rosny-sous-Bois, 20 rue Claude-Pernès, 93110 Rosny-sous-Bois, sur rendez-vous. Contact : droit-des-sols@rosnysousbois.fr, 01 48 12 13 50.
Rosny-sous-Bois est couverte par le PLUi de Grand Paris Grand Est (14 communes de Seine-Saint-Denis), approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024 et entré en vigueur à cette même date. Il remplace le PLU communal antérieur. C'est ce PLUi qu'il faut lire en priorité avant tout permis de construire à Rosny-sous-Bois, en croisant zonage (UA, UB, UH, UZ, 1AU), règles de hauteur, d'emprise au sol, de stationnement et OAP éventuelles.
Une partie significative du territoire communal est concernée par le périmètre du PPR anciennes carrières de Rosny-sous-Bois approuvé par arrêté préfectoral n° 95-1132 du 18 avril 1995. Ce PPR impose des prescriptions sur les fondations, les sous-sols et certaines extensions, et peut nécessiter une étude de sol adaptée. Un second PPR retrait-gonflement des argiles a été prescrit le 23 juillet 2001. Avant tout projet, il faut donc consulter le périmètre cartographié sur le site de la préfecture 93 et la cartothèque PLUi.
Oui. Le prolongement de la ligne 11 jusqu'à Rosny-Bois-Perrier mis en service en juin 2024 transforme la pression foncière autour du secteur Bois-Perrier et du pôle d'échanges multimodal avec le RER E. Le PLUi Grand Paris Grand Est intègre des orientations spécifiques sur ces abords. Pour un permis à proximité immédiate du terminus ou des nouveaux quartiers connexes, attendez-vous à une lecture plus exigeante des hauteurs, de la mixité fonctionnelle et du stationnement. Une faisabilité avant achat est très souvent rentable à Rosny-sous-Bois.
La ZAC Coteaux Beauclair, créée par délibération du 17 décembre 2015 par fusion des anciennes ZAC Saussaie Beauclair et Gabriel Péri, couvre environ 16,5 hectares et prévoit près de 1 400 logements à terme, en écoquartier au pied de la station Coteaux Beauclair. Les règles de hauteur, de gabarit et de mixité fonctionnelle y sont spécifiques au PLUi Grand Paris Grand Est et aux orientations d'aménagement de la ZAC. Pour une construction neuve ou une réhabilitation à Rosny-sous-Bois dans ce périmètre, il faut lire à la fois la zone applicable, les prescriptions de la ZAC et les engagements écoquartier (qualité environnementale, performance énergétique, continuités écologiques).
Oui, notamment autour de l'Église Sainte-Geneviève (édifice du XIIe siècle, classé Monument Historique) en centre-ville, et autour du Fort de Rosny (XIXe siècle). Dans le périmètre de covisibilité, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis et le délai d'instruction est majoré de 1 mois. Les façades, toitures, matériaux et teintes y sont scrutés avec une attention particulière.
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès qu'il s'agit d'un permis déposé par une personne morale (SCI, société). Pour les pavillons de Rosny-sous-Bois en extension ou surélévation, notamment dans Saussaie, Boutour et Plateau d'Avron, ce seuil est souvent franchi rapidement. Pour les bâtiments agricoles, le seuil est différent.
Un recours gracieux est possible dans les 2 mois auprès du maire de Rosny-sous-Bois, suivi le cas échéant d'un recours contentieux devant le tribunal administratif de Montreuil. Dans la majorité des cas, ajuster le projet pour répondre aux motifs de refus (PPR carrières, hauteur, insertion, OAP, covisibilité ABF) est plus efficace et plus rapide qu'un contentieux.
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