Montreuil (93100, Seine-Saint-Denis) combine un tissu pavillonnaire à protéger, des friches industrielles reconverties en lofts et un patrimoine horticole unique avec les Murs à pêches. Depuis le 17 novembre 2025, le PLUi d'Est Ensemble fait référence : il faut lire la bonne zone avant de remplir un Cerfa.
Un permis de construire mal qualifié à Montreuil ne se solde pas par un refus net : il s'enlise dans les demandes de pièces et les majorations. Le bon premier pas est de lire le PLUi d'Est Ensemble et de qualifier la procédure avant de produire un dossier.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis à Montreuil 93. Majoration possible en abords de monument ou en site classé Murs à pêches.
Recours obligatoire à un architecte inscrit à l'Ordre au-delà de 150 m² de surface de plancher pour un particulier.
Dépôt dématérialisé via gnau.montreuil.fr/gnau, obligatoire pour les professionnels depuis janvier 2025.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Montreuil reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Montreuil, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Montreuil (102 770 habitants, 93100, Seine-Saint-Denis) appartient à l'EPT Est Ensemble. Le PLUi intercommunal d'Est Ensemble est en vigueur depuis le 17 novembre 2025 et remplace l'ancien PLU communal abrogé le 27 mars 2020. La ville présente un patrimoine unique avec les Murs à pêches (8,5 hectares classés au titre des Sites et Paysages), un Bas-Montreuil dense et créatif marqué par la reconversion d'ateliers, et des Hauts pavillonnaires que le PLUi protège via un mécanisme d'emprise au sol dégressive. L'arrivée du métro 11 prolongé jusqu'à Rosny-Bois-Perrier en 2024 a accentué la pression sur les Hauts (Boissière, La Dhuys, Hôpital).
Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Montreuil — Service urbanisme et permis de construireAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLUi d'Est Ensemble en vigueur (applicable à Montreuil)En zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
GNAU Montreuil — guichet numérique des autorisations d'urbanismeLe dialogue avec les services urbanisme du Seine-Saint-Denis peut accélérer la mise au point du dossier.
Service Public — Permis de construireLe tissu montreuillois — pavillon, atelier reconverti, immeuble faubourien, friche industrielle — fait basculer beaucoup de projets au-dessus du seuil de la déclaration préalable. Voici les cas qui reviennent.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa : c'est de produire un dossier instruisable au premier passage, calé sur le PLUi Est Ensemble et sur les contraintes réelles du terrain montreuillois.
Avant tout dessin, nous confirmons le régime (PC, DP, modificatif) et les seuils applicables à votre parcelle à Montreuil 93.
PLUi Est Ensemble, site classé Murs à pêches, périmètres ABF, mécanisme d'emprise dégressive en UH : on établit l'état des contraintes avant de produire un dossier fragile.
Plans, coupes, notice, insertion graphique, photos : tout est calé pour rendre le projet lisible face au service urbanisme de Montreuil.
Le dossier de PC à Montreuil est rarement refusé pour un manque de pièces : il est ajourné parce que les pièces ne se répondent pas. C'est la cohérence du plan de masse, de la coupe et des façades qui fait passer l'instruction.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Le délai de base est connu, mais à Montreuil il est souvent majoré sur les projets sensibles : abords de MH, site classé des Murs à pêches, consultations particulières.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Montreuil.
Depuis le 17 novembre 2025, c'est le PLUi d'Est Ensemble qui s'applique à Montreuil et aux huit autres communes de l'EPT (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville). L'ancien PLU communal de Montreuil a été abrogé le 27 mars 2020. Toute demande de permis se lit désormais sur la base du PLUi Est Ensemble et de ses dernières modifications.
Le dépôt se fait par voie dématérialisée via le GNAU de Montreuil (gnau.montreuil.fr/gnau). Cette voie est obligatoire pour les professionnels depuis janvier 2025. Le service urbanisme de la mairie de Montreuil se trouve au Centre administratif, 1 place Aimé Césaire, 93100 Montreuil — accueil le jeudi de 14h à 17h pour les questions générales, RDV pris au 01 48 70 69 26 (lundi-mercredi matin).
Oui. 8,5 hectares des Murs à pêches sont classés au titre des Sites et Paysages depuis l'arrêté ministériel du 16 décembre 2003 (sur les 34 hectares du périmètre patrimonial). Tout projet de construction situé dans le site classé ou à proximité immédiate peut nécessiter un avis spécifique au titre du Code de l'environnement, en plus de l'instruction au titre du PLUi. L'insertion paysagère et l'aspect des façades y sont particulièrement scrutés.
Une reconversion d'atelier ou de friche industrielle en loft à Montreuil 93 implique presque toujours un changement de destination (artisanat ou industrie vers habitation), une modification des structures porteuses et des façades. C'est typiquement un permis de construire, pas une déclaration préalable. Le dossier doit justifier la conformité avec la zone PLUi, l'aspect extérieur et, le cas échéant, les règles acoustiques et de stationnement applicables à Montreuil.
Les Hauts de Montreuil (Boissière, La Dhuys, Hôpital, Ruffins) sont majoritairement en zone UH du PLUi Est Ensemble. La modification 2 du PLUi a introduit un mécanisme d'emprise au sol dégressive en fonction de la taille du terrain, destiné à limiter les opérations de densification dans les quartiers pavillonnaires montreuillois. Toute extension doit recalculer l'emprise admissible et la hauteur autorisée selon cette grille.
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès qu'il s'agit d'un permis déposé par une personne morale (SCI, société). À Montreuil, beaucoup de reconversions d'ateliers, de surélévations en Bas-Montreuil et d'extensions sur les Hauts franchissent ce seuil — faire appel à un architecte HMONP en amont reste prudent même en deçà.
Oui. Le CAUE 93 (Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement de Seine-Saint-Denis) tient une permanence d'architecte-conseil le jeudi après-midi deux fois par mois en mairie de Montreuil. Le rendez-vous se prend via le service urbanisme. C'est un premier regard utile, qui ne dispense pas d'un architecte HMONP pour le dépôt du dossier.
Un recours gracieux peut être déposé dans les 2 mois auprès du maire de Montreuil, suivi le cas échéant d'un recours contentieux devant le tribunal administratif de Montreuil. En pratique, ajuster le projet pour répondre aux motifs de refus (hauteur, emprise, aspect, stationnement) reste souvent plus efficace qu'un contentieux long et incertain.
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