Fontenay-sous-Bois est une commune résidentielle haut de gamme du Val-de-Marne, adossée au Bois de Vincennes et régie par le PLUi de Paris Est Marne et Bois. Avant tout dépôt, il faut lire la lisière du Bois, le périmètre ABF de l'église Saint-Germain-l'Auxerrois et la typologie pavillonnaire pour produire un permis de construire qui passe l'instruction.
À Fontenay-sous-Bois, un permis de construire mal qualifié coûte 3 à 6 mois et parfois un refus, notamment côté lisière Bois de Vincennes et autour du Village. Le bon premier pas est de lire le PLUi, le périmètre ABF et le bâti existant avant de remplir un Cerfa.
Plan Local d'Urbanisme intercommunal de l'EPT Paris Est Marne et Bois, applicable depuis le 10 janvier 2024, première évolution approuvée le 6 mai 2025.
Périmètre ABF de 500 m autour de l'église Saint-Germain-l'Auxerrois (inscrite MH 1926) et lisière Bois de Vincennes protégée.
Recours à un architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher pour un particulier.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Fontenay-sous-Bois reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Fontenay-sous-Bois, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Fontenay-sous-Bois est régie depuis le 10 janvier 2024 par le PLUi de l'EPT Paris Est Marne et Bois (approuvé le 12 décembre 2023, première évolution du 6 mai 2025). La commune juxtapose un Village historique autour de l'église Saint-Germain-l'Auxerrois (inscrite MH 1926), des secteurs pavillonnaires bourgeois en lisière du Bois de Vincennes, les immeubles des Larris et le pôle mixte de Val de Fontenay (RER A et RER E).
Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Fontenay-sous-Bois - Permis de construireAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
Guichet unique GNAU - Mes démarches Fontenay-sous-BoisEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
PLUi Paris Est Marne et BoisLe dialogue avec les services urbanisme du Val-de-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.
Service Public - Permis de construireÀ Fontenay-sous-Bois, la mutation lourde est rare : ce sont surtout les extensions, surélévations et restructurations de pavillons qui franchissent les seuils. Voici les cas que nous accompagnons le plus souvent.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa, mais de produire un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable et sans refus prévisible. La méthode est calée sur les contraintes propres à Fontenay-sous-Bois.
PLUi PEMB, zonage, périmètre ABF et proximité du Bois de Vincennes : nous cartographions les contraintes du terrain avant tout dessin.
Meulière, modénatures, toitures, lucarnes : le projet est pensé pour dialoguer avec le tissu pavillonnaire haut de gamme de Fontenay-sous-Bois.
Plans, notice, insertion graphique et photographies structurés pour rendre le projet lisible et instructible par le service urbanisme.
À Fontenay-sous-Bois, le dossier suit la liste standard des pièces PCMI, avec une vigilance forte sur l'insertion graphique en lisière du Bois de Vincennes ou en périmètre ABF. Les permis se déposent en ligne via le portail Mes démarches ou en 4 exemplaires papier auprès du service urbanisme, 4 esplanade Louis Bayeurte.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt sur le portail Mes démarches ou en mairie, l'instruction suit des délais standards, majorés en périmètre ABF ou en cas de consultation externe. Les permanences urbanisme se tiennent sur rendez-vous au 6 rue de l'Ancienne Mairie.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Fontenay-sous-Bois.
Depuis le 10 janvier 2024, Fontenay-sous-Bois est régie par le Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi) de l'établissement public territorial Paris Est Marne et Bois, approuvé le 12 décembre 2023. Une première évolution a été approuvée le 6 mai 2025. Le document est consultable en mairie et sur le site de l'EPT.
Oui. Le Bois de Vincennes est classé et son périmètre influence directement les terrains de Fontenay-sous-Bois qui le jouxtent côté Nord-Est. Le PLUi protège la lisière par un zonage adapté, avec exigence d'insertion paysagère renforcée, contraintes de hauteur, de gabarit et de traitement des vues côté jardin. Un projet d'extension ou de surélévation y demande une lecture fine avant tout dépôt.
Oui, la surélévation R+1 est une réponse classique à Fontenay-sous-Bois, notamment aux Rigollots et aux Alouettes, quand l'emprise au sol est saturée. Le projet doit respecter la hauteur autorisée par le PLUi, dialoguer avec la meulière, les modénatures et les toitures voisines, et, au-delà de 150 m² de surface de plancher totale, passer obligatoirement par un architecte HMONP.
C'est probable si le terrain se trouve dans le périmètre de protection de 500 m de l'église Saint-Germain-l'Auxerrois, inscrite Monument Historique depuis 1926 et située au cœur du Village. Dans ce cas, l'avis de l'ABF est sollicité, le délai d'instruction est majoré d'un mois et l'insertion patrimoniale du projet (façades, toitures, matériaux) devient décisive.
Le dépôt se fait en ligne via le portail Mes démarches (mesdemarches.fontenay-sous-bois.fr) ou en format papier en 4 exemplaires auprès du service urbanisme de la mairie, 4 esplanade Louis Bayeurte 94120 Fontenay-sous-Bois. Les permanences urbanisme se tiennent sur rendez-vous au 6 rue de l'Ancienne Mairie, téléphone 01 49 74 74 74.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres permis. À Fontenay-sous-Bois, ce délai monte à 6 mois pour un ERP et reçoit une majoration d'un mois en périmètre ABF ou en cas de consultation externe. Le délai court à compter de la complétude du dossier.
Oui dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, et systématiquement pour un permis déposé par une personne morale (SCI, société). Sur les pavillons meulière en extension ou surélévation R+1, le seuil est très vite atteint à Fontenay-sous-Bois et un architecte HMONP est requis.
Un recours gracieux peut être déposé dans les 2 mois auprès du maire de Fontenay-sous-Bois, suivi le cas échéant d'un recours contentieux devant le tribunal administratif de Melun. Souvent, il est plus efficace d'adapter le projet aux motifs du refus (PLUi PEMB, périmètre ABF, lisière Bois de Vincennes, insertion patrimoniale) et de redéposer plutôt que d'engager un contentieux long.
Besoin d'un architecte ? Nous sommes là pour vous offrir une estimation gratuite, rapide et précise.
