Aulnay-sous-Bois est entrée en juillet 2025 dans le PLUi de Paris Terres d'Envol, avec des règles pavillonnaires renforcées et une ville en mutation autour de la ligne 16 et de l'ex-site PSA. Avant tout dépôt, il faut lire le bon zonage et qualifier la procédure.
Depuis juillet 2025, Aulnay-sous-Bois bascule sous le PLUi de Paris Terres d'Envol. Beaucoup de projets pavillonnaires qui passaient l'an dernier sont aujourd'hui contraints par la règle des 45 % de pleine terre et l'interdiction des divisions parcellaires sous seuil. Avant de remplir un Cerfa, on cadre le bon régime et le bon zonage.
PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 7 juillet 2025, applicable à Aulnay-sous-Bois.
Obligation de pleine terre pour toute nouvelle construction en zone pavillonnaire à Aulnay-sous-Bois.
Recours à un architecte inscrit à l'Ordre dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Aulnay-sous-Bois reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Aulnay-sous-Bois, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Aulnay-sous-Bois est une ville de 82 000 habitants en pleine mutation. Elle a remplacé son PLU communal de 2019 par le PLUi de Paris Terres d'Envol en juillet 2025, accueille le centre d'exploitation du métro 16 sur l'ex-site PSA et porte un NPNRU lourd sur les quartiers nord (Rose des Vents, Mitry-Ambourget, Gros Saule, Cité de l'Europe).
Marche mixte entre immeubles, coproprietes et tissus résidentiels compacts.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie d'Aulnay-sous-Bois - ConstruireAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLUi Paris Terres d'Envol en vigueurEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
Paris Terres d'Envol - PLUiLe dialogue avec les services urbanisme du Seine-Saint-Denis peut accélérer la mise au point du dossier.
Service Public - Permis de construireÀ Aulnay-sous-Bois, la distinction entre permis et déclaration préalable se joue souvent sur les seuils de surface et sur la nature du projet pavillonnaire. Ces cas reviennent régulièrement chez nous.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre objectif est simple : un dossier instruisible du premier coup, sans demande de pièces évitable. À Aulnay-sous-Bois, cela passe par une lecture sérieuse du PLUi avant tout trait de crayon.
On confirme que le projet relève bien d'un permis de construire et non d'une déclaration préalable, en lisant la nature des travaux et les seuils.
On vérifie le zonage de la parcelle, les emprises constructibles, la pleine terre obligatoire et les servitudes spécifiques à Aulnay-sous-Bois.
Plans cohérents, notice qui justifie le projet face au PLUi, insertion graphique soignée et dépôt via le GNAU d'Aulnay-sous-Bois.
À Aulnay-sous-Bois, le dépôt passe par le GNAU communal et exige un dossier complet et cohérent. La règle est simple : un dossier flou prolonge l'instruction de plusieurs semaines.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
À Aulnay-sous-Bois, l'instruction est portée par le service urbanisme communal sous compétence Paris Terres d'Envol. Les délais standards s'appliquent, sauf majoration en abords de monument protégé.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Aulnay-sous-Bois.
Depuis le 30 juillet 2025, Aulnay-sous-Bois est régie par le PLUi de Paris Terres d'Envol, approuvé le 7 juillet 2025. Il remplace le PLU communal révisé en juin 2019. Toute demande de permis de construire déposée aujourd'hui doit être instruite au regard de ce nouveau document, ce qui change les règles applicables sur la zone pavillonnaire.
Le dépôt se fait en ligne via le GNAU (Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme) d'Aulnay-sous-Bois, accessible sur gnau.mairie-aulnay.fr. Le dépôt papier reste possible pour les particuliers au Service Réglementation et Construction, 16 boulevard Félix Faure, mais la voie dématérialisée est devenue la norme.
Le PLUi Paris Terres d'Envol impose 45 % de pleine terre sur toute nouvelle construction en zone pavillonnaire à Aulnay-sous-Bois. Concrètement, une extension de pavillon ou une construction neuve doit conserver près de la moitié de la parcelle en sol non imperméabilisé et non bâti en sous-sol. Beaucoup de projets pré-PLUi ne passent plus.
Le PLUi a renforcé l'encadrement des divisions parcellaires sur la zone pavillonnaire d'Aulnay-sous-Bois, avec un seuil minimal en deçà duquel la division est interdite. L'objectif est de préserver le tissu pavillonnaire qui représente 30 % du territoire. Il faut vérifier la situation au cas par cas avant tout dépôt.
Oui dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou pour tout permis déposé par une personne morale. Pour une extension qui ferait passer un pavillon d'Aulnay-sous-Bois au-delà du seuil, l'architecte devient obligatoire sur le permis de construire.
Le délai standard est de 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet. Le service urbanisme peut notifier une demande de pièces dans le mois suivant le dépôt, ce qui suspend le délai. Une majoration est possible aux abords d'un monument historique ou en consultation ABF.
Oui indirectement. Le centre d'exploitation des lignes 16 et 17 du Grand Paris Express est implanté sur l'ex-site PSA d'Aulnay-sous-Bois, et la mise en service est prévue à l'horizon 2027. Cette dynamique fait pression sur le foncier, accélère le projet ZAC Val Francilia / InnovVal sur 180 hectares et renforce l'attention des services urbanisme sur la qualité des dossiers.
Un recours gracieux est possible dans les deux mois auprès du maire d'Aulnay-sous-Bois, suivi le cas échéant d'un recours contentieux devant le tribunal administratif de Montreuil. En pratique, mieux vaut comprendre les motifs de refus, ajuster le projet pour répondre au PLUi et redéposer un dossier corrigé que d'enchaîner un contentieux long.
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