Bondy en Seine-Saint-Denis relève du PLUi d'Est Ensemble, dont la modification n°3 et la révision allégée Patrimoine ont été approuvées le 24 juin 2025. Entre tissu pavillonnaire dense au sud et quartiers Nord en NPNRU, un permis de construire à Bondy ne se traite jamais comme un dossier générique : il faut qualifier le bon régime, lire le zonage et anticiper l'instruction intercommunale.
À Bondy en Seine-Saint-Denis, un permis de construire mal qualifié coûte rarement le formulaire : il coûte des semaines d'instruction supplémentaires, des demandes de pièces et parfois un refus. Le bon premier pas est de cadrer la procédure et la lecture réglementaire avant tout dépôt, surtout dans une commune où coexistent pavillonnaire dense et opérations NPNRU.
Plan local d'urbanisme intercommunal de l'EPT Est Ensemble (T8), avec modification n°3 et révision allégée Patrimoine approuvées le 24 juin 2025 et applicables à Bondy.
Pour un dossier complet à Bondy, souvent majoré en quartier ANRU (Bondy Nord) ou en proximité d'OAP du PLUi Est Ensemble.
Recours à un architecte inscrit à l'Ordre dès que la surface de plancher dépasse 150 m² pour un particulier.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Bondy reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Bondy, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Bondy relève du PLUi d'Est Ensemble, document intercommunal qui couvre 9 communes du territoire T8 (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville). La modification n°3 et la révision allégée n°1 « Patrimoine » du PLUi ont été approuvées par le conseil de territoire le 24 juin 2025, après une enquête publique tenue du 10 février au 17 mars 2025. La commune présente deux visages : un sud pavillonnaire dense en mutation autour de la ZAC des Rives de l'Ourcq (11,4 ha le long du canal, 2018-2028), et un nord en pleine transformation NPNRU avec le PRIN Bondy Nord, le PRIR Auguste Blanqui et le PRIR Sablière Marnaudes - Fosse aux Bergers (à cheval Bondy / Villemomble). L'arrivée du métro 15 Est avec une gare Bondy programmée pour 2031, en correspondance RER E et tramway T4, accentue la pression foncière sur la moitié sud du territoire.
Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Bondy - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLUi d'Est Ensemble (PLU intercommunal applicable à Bondy)En zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
Autorisation d'urbanisme - Ville de BondyLe dialogue avec les services urbanisme du Seine-Saint-Denis peut accélérer la mise au point du dossier.
Guichet des autorisations d'urbanisme (dépôt dématérialisé) - BondyÀ Bondy, plusieurs cas reviennent souvent dans les projets que nous accompagnons. Au-delà de certains seuils ou natures de travaux, la déclaration préalable ne suffit plus et le permis de construire devient incontournable.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa : c'est de produire un dossier qui passe l'instruction d'Est Ensemble du premier coup, sans demande de pièces évitable, sans refus prévisible. À Bondy, cela demande une lecture précise du PLUi intercommunal et des périmètres ANRU.
Avant tout dessin, nous confirmons le bon régime d'autorisation, les seuils applicables et le zonage du PLUi Est Ensemble pour votre terrain à Bondy.
NPNRU Bondy Nord, ZAC des Rives de l'Ourcq, remontée de nappe, OAP du PLUi : un état des contraintes avant tout dossier fragile.
Plans PCMI, notice, insertion graphique et arbitrages techniques cadrés pour rendre le projet lisible face à l'instruction Est Ensemble.
Un permis de construire à Bondy n'est pas refusé pour un manque de pièces : il est ajourné. C'est sur la cohérence du dossier, la lisibilité de la notice et la qualité de l'insertion graphique que se joue souvent l'instruction par Est Ensemble.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après le dépôt en mairie de Bondy via le guichet des autorisations d'urbanisme, plusieurs étapes structurent la suite : instruction par Est Ensemble, demande éventuelle de pièces, affichage panneau, ouverture de chantier (DOC) puis déclaration d'achèvement (DAACT).
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Bondy.
À Bondy, c'est le PLUi d'Est Ensemble (Établissement Public Territorial T8) qui s'applique, et non un PLU communal isolé. La modification n°3 du PLUi et la révision allégée n°1 « Patrimoine » ont été approuvées par le conseil de territoire le 24 juin 2025, après une enquête publique organisée du 10 février au 17 mars 2025. Le document couvre les 9 communes du territoire (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) et encadre toute demande de permis de construire à Bondy.
Bondy compte trois quartiers prioritaires retenus au NPNRU : Bondy Nord (projet d'intérêt national, PRIN), Auguste Blanqui (PRIR) et Sablière Marnaudes - Fosse aux Bergers (PRIR à cheval Bondy-Villemomble). Si votre terrain se situe dans un de ces périmètres, le projet doit être lu au regard de la stratégie de renouvellement urbain pilotée par Est Ensemble : 6 opérations sont déjà lancées et 13 autres sont en développement jusqu'en 2030 dans les quartiers Nord (Noue Caillet, Les Merisiers, La Flamiche, Suzanne Buisson, Confins d'Aulnay, Château Gobillon). L'instruction peut être majorée.
Le dépôt se fait à la mairie de Bondy, Esplanade Claude Fuzier, 93140 Bondy, mais l'instruction est gérée par Est Ensemble. Le standard est joignable au 01 48 50 53 00, du lundi (10h30-17h15), mardi (9h-19h15) et mercredi à vendredi (9h-17h15). Le guichet des autorisations d'urbanisme propose un dépôt dématérialisé via le site officiel ville-bondy.fr, devenu la voie principale pour toutes les demandes d'autorisation.
À Bondy, une extension de pavillon en zone U du PLUi Est Ensemble relève du permis de construire dès qu'elle dépasse 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, ou si elle porte le total construit à plus de 150 m² (seuil d'architecte obligatoire). En dessous, une déclaration préalable suffit. Le sud de Bondy compte un fort tissu pavillonnaire dense des années 1920-1960, donc ce cas revient très souvent dans les projets que nous accompagnons.
Oui, mais avec des contraintes spécifiques. Le PLUi d'Est Ensemble protège le tissu pavillonnaire bondynois : hauteur maximale, gabarit, pente de toiture et insertion dans la rue sont encadrés. Une surélévation crée presque toujours plus de 20 m² de surface de plancher et relève donc du permis de construire. Au-delà de 150 m² au total, l'architecte HMONP devient obligatoire. À Bondy, l'étude préalable doit aussi intégrer la portance des fondations (sols alluviaux du canal de l'Ourcq) et la position éventuelle dans un périmètre PRIR Blanqui ou Sablière.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres permis de construire à Bondy. À ces délais peut s'ajouter une majoration : consultation des partenaires en quartier NPNRU (Bondy Nord, Blanqui, Sablière), avis lié à une OAP du PLUi Est Ensemble ou demande de pièces complémentaires. Compter plutôt 3 à 5 mois sur un secteur sensible ou dans un périmètre ANRU.
Bondy n'est pas concernée par un PPRI Seine ou Marne, mais la commune est exposée au risque de remontée de nappe alluviale liée au canal de l'Ourcq, identifié à une profondeur de 2 à 5 mètres dans les études de sol du secteur. Pour les sous-sols, caves, parkings enterrés et locaux techniques, cela implique d'anticiper le cuvelage, l'étanchéité et les évacuations basses dans la notice descriptive PCMI. Un risque ponctuel de retrait-gonflement des argiles est également à vérifier sur Géorisques avant tout dépôt.
La future gare Bondy du métro 15 Est, mise en service prévue en 2031, sera en correspondance directe avec le RER E et le tramway T4 grâce au prolongement d'un passage souterrain de 22 mètres. Cette interconnexion transforme la valeur foncière du sud de Bondy et accélère la densification programmée par le PLUi Est Ensemble autour du quartier de gare. Les projets de promotion, de surélévation ou de changement de destination dans ce périmètre demandent une lecture précise du zonage et des OAP applicables, en particulier en lien avec la ZAC des Rives de l'Ourcq qui structure la frange canal jusqu'en 2028.
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