Le Kremlin-Bicêtre est l'une des communes les plus denses de France : 26 046 habitants sur 1,03 km², adossée à Paris 13e et 14e. Avant tout dépôt, il faut lire le PLUi Grand-Orly Seine Bièvre opposable depuis le 21 février 2026, croiser le périmètre ABF de l'ancien hospice de Bicêtre et qualifier le tissu pour produire un permis de construire au Kremlin-Bicêtre qui passe l'instruction.
Au Kremlin-Bicêtre, commune dense de 1,03 km² coincée entre Paris 13e, Paris 14e, Gentilly et Villejuif, un permis mal qualifié coûte rarement le prix du Cerfa : il coûte trois à six mois et parfois un refus net. La lecture combinée du PLUi GOSB tout juste opposable, du périmètre ABF de l'ancien hospice de Bicêtre et du tissu propre à chaque secteur est la première étape, bien avant d'ouvrir un formulaire.
Plan Local d'Urbanisme intercommunal du Grand-Orly Seine Bièvre, approuvé le 16 décembre 2025 et opposable depuis le 21 février 2026.
Ancien hospice de Bicêtre classé monument historique (notice PA00079883). Périmètre de protection de 500 m couvrant une large part du sud de la commune.
10 rue Étienne Dolet, 94270 Le Kremlin-Bicêtre. Tél : 01 46 58 53 50. Email : urba@ville-kremlin-bicetre.fr. Accueil sur rendez-vous uniquement.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Le Kremlin-Bicêtre reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Le Kremlin-Bicêtre, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Le Kremlin-Bicêtre (26 046 habitants, 94270, 1,03 km²) est régie depuis le 21 février 2026 par le PLUi de l'EPT 12 Grand-Orly Seine Bièvre (GOSB), approuvé le 16 décembre 2025 par le Conseil de territoire. La commune affiche l'une des densités les plus fortes de France, plus de 25 000 habitants au kilomètre carré, et son tissu est coupé en deux par l'enclave du CHU de Bicêtre (AP-HP, 78 rue du Général-Leclerc) et celle du Fort du Kremlin-Bicêtre, ouvrage militaire de 1840 de la première ceinture fortifiée de Paris. L'ancien hospice de Bicêtre, classé monument historique sous la notice PA00079883, génère un périmètre de protection ABF qui couvre une part significative du sud de la commune.
Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Service Public - Permis de construireAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
Géoportail de l'urbanismeEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
Quand le recours à l'architecte est obligatoireLe dialogue avec les services urbanisme du Val-de-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.
Le tissu du Kremlin-Bicêtre est dense, urbain, avec très peu de foncier libre. Les opérations courantes sont des surélévations, des extensions verticales, des changements de destination de locaux commerciaux et des restructurations lourdes de petits collectifs liés à la proximité du CHU.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa : c'est de produire un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable et sans refus prévisible. La méthode est calée sur les contraintes propres au Kremlin-Bicêtre : commune ultra-dense, périmètre ABF structurant et PLUi GOSB récent.
PLUi GOSB, périmètre ABF de l'hospice de Bicêtre, contraintes de mitoyenneté : nous cartographions toutes les règles du terrain au Kremlin-Bicêtre avant le moindre dessin.
Volumétrie, matériaux, percements, traitement des façades visibles : le projet anticipe la lecture de l'Architecte des Bâtiments de France et celle des voisins immédiats au Kremlin-Bicêtre.
Plans, notice, insertion graphique et pièces complémentaires structurés pour rendre lisible un projet conforme au PLUi GOSB au service urbanisme du Kremlin-Bicêtre.
Au Kremlin-Bicêtre, le dossier doit fréquemment intégrer une pièce complémentaire de prise en compte des abords de l'ancien hospice de Bicêtre lorsque le terrain se trouve dans le périmètre ABF de 500 m. Les dossiers sont déposés via le téléservice GNAU du GOSB ou en mairie au service urbanisme, 10 rue Étienne Dolet, sur rendez-vous.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt sur le GNAU GOSB ou en mairie, l'instruction suit des délais standards, fréquemment majorés au Kremlin-Bicêtre par la consultation de l'Architecte des Bâtiments de France lorsque le projet entre dans le périmètre de protection de l'ancien hospice de Bicêtre. Le service urbanisme reçoit sur rendez-vous au 10 rue Étienne Dolet.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Le Kremlin-Bicêtre.
Depuis le 21 février 2026, Le Kremlin-Bicêtre est régie par le Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi) de l'EPT 12 Grand-Orly Seine Bièvre (GOSB), approuvé le 16 décembre 2025 par le Conseil de territoire. Ce PLUi prend le relais du PLU communal approuvé le 17 décembre 2015 et révisé le 21 janvier 2016. C'est désormais le nouveau document qu'il faut lire avant tout dépôt, en parallèle du Géoportail de l'urbanisme.
L'ancien hospice de Bicêtre, situé 78 rue du Général-Leclerc, est classé monument historique sous la notice PA00079883 et génère un périmètre de protection de 500 m autour de l'édifice. Ce périmètre couvre une part importante du sud du Kremlin-Bicêtre, autour du CHU et du Parc de Bicêtre. Si votre terrain s'y trouve, tout permis de construire est soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. La vérification se fait en amont sur le Géoportail de l'urbanisme et auprès du service urbanisme du Kremlin-Bicêtre.
Non. Le Kremlin-Bicêtre n'est pas riveraine de la Seine ni d'un cours d'eau majeur et n'est pas couverte par un Plan de Prévention du Risque Inondation principal. En revanche, comme l'ensemble de l'Île-de-France, des phénomènes de retrait-gonflement des argiles peuvent concerner certains secteurs : l'étude géotechnique préalable G2 est à anticiper sur les projets neufs et les surélévations lourdes au Kremlin-Bicêtre.
La ZAC Rossel-Leclerc a été décidée en juillet 2023 après une déclaration d'utilité publique (DUP) en 2022. Elle couvre l'îlot délimité par la rue de la Convention, la rue du Général Leclerc et la rue Rossel, en plein cœur de ville à proximité immédiate de la Mairie, du Parc Pinel et du Parc de Bicêtre. Si votre terrain est dans la ZAC ou en frange, le permis doit s'articuler avec le projet d'aménagement et l'aménageur retenu : c'est un point à clarifier dès le cadrage au service urbanisme du Kremlin-Bicêtre.
Le dépôt se fait en ligne via le téléservice GNAU (Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme) du Grand-Orly Seine Bièvre, ou en format papier auprès du service urbanisme de la mairie du Kremlin-Bicêtre, situé au 10 rue Étienne Dolet, 94270. Téléphone : 01 46 58 53 50. Email : urba@ville-kremlin-bicetre.fr. L'accueil ne se fait que sur rendez-vous : lundi, mercredi, jeudi 8h30-12h et 13h30-17h30, mardi 8h30-12h, vendredi 8h30-12h et 13h30-17h.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres permis. Au Kremlin-Bicêtre, ce délai est souvent majoré d'un mois en raison de la consultation de l'Architecte des Bâtiments de France pour les projets situés dans le périmètre de protection de l'ancien hospice de Bicêtre. Le délai court à compter de la complétude du dossier, pas du dépôt initial.
La surélévation est l'une des opérations les plus fréquentes au Kremlin-Bicêtre, vu la rareté du foncier libre. Elle reste possible dans la limite du gabarit autorisé par le PLUi GOSB (hauteur maximale, retraits sur cour, prospects vis-à-vis des voisins), et sous réserve de l'avis de l'ABF si le terrain est dans le périmètre de l'hospice de Bicêtre. Le franchissement du seuil des 150 m² de surface de plancher après travaux rend l'architecte HMONP obligatoire.
Le Kremlin-Bicêtre cumule trois contraintes qu'on retrouve rarement ensemble : une densité parmi les plus fortes de France (26 046 habitants sur 1,03 km²), un tissu coupé par deux grandes enclaves non constructibles (CHU de Bicêtre et Fort de 1840), et un périmètre ABF important généré par l'ancien hospice classé monument historique. Chaque parcelle se lit à part : gabarit, mitoyenneté, vues, abords MH. C'est précisément le travail à mener avant de dessiner un projet au Kremlin-Bicêtre.
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