Paris concentre du bâti dense, des coproprietés, du patrimoine et un dépôt dématérialisé via le BASU. Avant de remplir un Cerfa, il faut surtout cadrer le bon régime, vérifier les règles parisiennes et préparer un dossier qui passe l'instruction.
Un permis de construire mal qualifié coûte rarement le prix du formulaire : il coûte des semaines d'instruction, des allers-retours de pièces et parfois un refus. Le bon premier pas est de cadrer la procédure et le contenu réel du dossier.
Pour un dossier complet à Paris, hors majoration en site protégé ou ABF.
Recours à un architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher pour un particulier.
Le dossier passe par le guichet électronique unique de la Ville de Paris.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Paris reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Paris, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Paris a un cadre réglementaire dense : PLU bioclimatique de 2024, zones de protection patrimoniale, périmètres ABF, PPRI Seine et règles de copropriété. Chaque dossier doit lire ces couches avant tout dépôt.
Marché parisien composé à 97 % d'appartements (INSEE 2022, 1 399 122 logements), dominé par les locataires (61,9 %), avec 48,7 % du parc construit avant 1946.
PLU bioclimatique approuvé le 20 novembre 2024 — règle des 65 % de pleine terre sur parcelles > 150 m²
Paris - BASU guichet électronique uniquePSMV du Marais (3e et 4e, 126 hectares) et du 7e arrondissement (194 hectares) avec avis ABF systématique
Paris - FAQ urbanismeUDAP de Paris : 45-47 rue Le Peletier, 75009 — instruction des avis ABF dans les abords de monuments historiques
PLU bioclimatique de ParisBASU : 6 promenade Claude Lévi-Strauss, 75639 Paris CEDEX 13 — dépôt numérique obligatoire pour les personnes morales depuis le 7 avril 2025
Service Public - Permis de construireRavalement de façade obligatoire tous les 10 ans à Paris (article L132-1 du CCH), amende jusqu'à 3 750 €
Quand le recours à l'architecte est obligatoire54 % des résidences principales en passoire énergétique (E/F/G) — calendrier d'interdiction de location G/F/E entre 2025 et 2034
Encadrement strict des loyers du 1er août 2025 au 31 juillet 2026
20 arrondissements aux profils contrastés : 1er-8e haut de gamme et abords MH denses ; 11e-20e plus mixte avec forte dynamique de surélévation
Au-delà de certains seuils ou natures de projet, la déclaration préalable ne suffit plus. Ces cas reviennent souvent dans les projets que nous accompagnons.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa : c'est de produire un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable, sans refus prévisible.
Avant tout dessin, nous confirmons le bon régime d'autorisation et les seuils applicables au projet.
PLU, servitudes, ABF, PPRI, copropriété : un état des contraintes avant de produire un dossier fragile.
Plans, pièces, notices et présentation cadrés pour rendre le projet lisible et défendable.
Un permis de construire n'est pas refusé pour un manque de pièces : il est ajourné. C'est sur la cohérence et la lisibilité du dossier que se joue souvent l'instruction.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après le dépôt, plusieurs étapes structurent la suite : instruction, affichage sur le terrain, ouverture de chantier puis déclaration d'achèvement.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Paris.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres permis. À Paris, il est souvent majoré en secteur sauvegardé, sous périmètre ABF ou en consultation particulière. Le délai court à compter d'un dossier complet.
À Paris, le dépôt passe par le BASU (Bureau d'accueil et de service à l'usager) via le guichet électronique unique de la Ville de Paris. Le dépôt papier reste possible mais le téléservice est devenu la norme.
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès qu'il s'agit d'un permis pour une personne morale, le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire.
Tous les projets situés dans le périmètre d'un monument historique, d'un site patrimonial remarquable ou d'une zone de protection passent par l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. Une part importante de Paris est concernée.
L'absence de réponse dans le délai applicable peut valoir permis tacite, mais ce n'est pas systématique. Avant tout démarrage, il est prudent de demander une attestation de non-opposition et de vérifier qu'aucune majoration de délai n'a été notifiée.
Un recours gracieux peut être déposé dans les 2 mois auprès du maire de Paris, suivi le cas échéant d'un recours contentieux devant le tribunal administratif. Une régularisation ou une modification du projet est souvent plus efficace qu'un contentieux.
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