Architecte a Fontenay-sous-Bois : lire le PLUi Paris Est Marne et Bois, cadrer le projet, securiser le permis

Notre agence intervient a Fontenay-sous-Bois 94120, dans le Val-de-Marne, en proche couronne est de Paris, membre de l'etablissement public territorial Paris Est Marne et Bois (T10). A ne pas confondre avec Fontenay-aux-Roses dans les Hauts-de-Seine (92260, sud-ouest parisien, EPT Vallee Sud Grand Paris), ni avec Fontenay-le-Fleury dans les Yvelines (78330), ni avec Fontenay-en-Parisis dans le Val-d'Oise (95190), ni avec Fontenay-Tresigny en Seine-et-Marne (77610). C'est bien la Fontenay-sous-Bois adossee au Bois de Vincennes, limitrophe de Vincennes, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Rosny-sous-Bois et Montreuil.

Le depot se fait aupres du service urbanisme de la mairie de Fontenay-sous-Bois, situe 4 esplanade Louis-Bayeurte, accessible sur rendez-vous ou par voie dematerialisee selon les modalites en vigueur sur la commune. Les pieces du dossier sont instruites par les services communaux, avec coordination possible avec l'etablissement public territorial Paris Est Marne et Bois pour les projets sensibles ou situes dans le perimetre des OAP de Val-de-Fontenay-Alouettes.

Fontenay-sous-Bois releve du Plan Local d'Urbanisme intercommunal de Paris Est Marne et Bois, approuve par le conseil de territoire le 12 decembre 2023 et applicable depuis le 10 janvier 2024. Il remplace l'ancien PLU communal et s'applique aux treize communes de l'EPT. Chaque quartier de Fontenay-sous-Bois — Plateau, Sud-Bois, Larris, Mairie, Centre, Village, Rigollots, Val-de-Fontenay, Alouettes, Saussaie-Beauclair, Fort, Bois — releve d'un zonage specifique avec ses regles d'emprise au sol, de hauteur, de retrait et d'aspect exterieur. La verification a l'adresse precise est indispensable avant tout depot.

Oui. Nous intervenons sur l'ensemble de Fontenay-sous-Bois : Centre et Mairie, Plateau pavillonnaire, Sud-Bois adosse au Bois de Vincennes, Village fontenaysien, Rigollots, quartier du Bois, Larris en ville verticale, Val-de-Fontenay et la ZAC Val-de-Fontenay-Alouettes, Saussaie-Beauclair et le Fort. Chaque quartier appelle une lecture differente du PLUi de Paris Est Marne et Bois : densite, typologie pavillonnaire ou collective, presence de copropriete, voisinage tertiaire ou OAP en cours.

Le Bois de Vincennes, espace classe en bois de protection et propriete de la Ville de Paris, exerce une influence paysagere forte sur la lisiere fontenaysienne. Le PLUi de Paris Est Marne et Bois encadre l'aspect exterieur, la hauteur, l'emprise et le traitement vegetal des parcelles en lisiere du Bois. Le marche residentiel du Sud-Bois de Fontenay-sous-Bois est l'un des plus premium du Val-de-Marne, avec des pavillons meulieres bourgeois et des maisons d'architecte des annees 1920-1930 qui constituent un patrimoine residentiel rare. Tout projet visible depuis le Bois ou en covisibilite doit anticiper l'insertion paysagere des l'esquisse, avec une attention particuliere aux materiaux de facade, aux couvertures, aux ouvertures et au traitement des cloutures. Une coordination avec le service urbanisme de Fontenay-sous-Bois et un examen rigoureux du zonage applicable a la parcelle sont indispensables avant tout depot.

Le projet d'amenagement Val-de-Fontenay-Alouettes couvre 85 hectares dans l'est de Fontenay-sous-Bois, traverse par l'A86 et abritant la gare Val-de-Fontenay. Declare d'utilite publique par arrete prefectoral du 6 decembre 2023 avec mise en compatibilite du document d'urbanisme, il prevoit 600 000 m² de surface de plancher dont 130 000 m² de logement, 440 000 m² d'activites principalement de bureaux et services, 15 000 m² de commerces et 15 000 m² d'equipements. Si votre projet est riverain ou situe dans le perimetre, des OAP specifiques s'appliquent et un cadrage en amont avec l'EPT Paris Est Marne et Bois est indispensable.

Les Larris forment un quartier de Fontenay-sous-Bois construit sur 37,6 hectares, soit environ 6,7 % de la commune, accueillant environ 8 000 habitants. Il s'agit d'une ville verticale heritee de la ZUP declaree en 1960 sur la plaine est de Fontenay-sous-Bois, ancienne zone agricole ou etait cultivee la pomme de terre Belle de Fontenay. Le quartier est classe quartier prioritaire de la politique de la ville et a fait l'objet de programmes de rehabilitation lourde. Toute intervention sur le bati existant des Larris exige une coordination avec le bailleur ou la copropriete, l'amicale de locataires et le service urbanisme de Fontenay-sous-Bois.

La surelevation d'un pavillon a Fontenay-sous-Bois depend du zonage PLUi de Paris Est Marne et Bois applicable a la parcelle, de la hauteur maximale autorisee, de l'emprise au sol, des regles de retrait sur voirie et en limite separative, des prospects vis-a-vis du voisinage, et de la coherence avec le tissu pavillonnaire du Plateau, des Rigollots, du Village, du Sud-Bois ou de Saussaie-Beauclair. Dans les secteurs tres recherches comme le Sud adosse au Bois de Vincennes, les attentes paysageres sont marquees et l'examen de la covisibilite avec le Bois est central. Sur le Plateau et aux Rigollots, le rythme bati est lui-meme un parametre du projet : une surelevation reussie a Fontenay-sous-Bois prolonge la coherence du front de rue plutot que de la rompre. Un audit de faisabilite prealable cale la marge de manoeuvre reelle, le potentiel de surface creee, le budget cible et la procedure adaptee (permis de construire ou declaration prealable selon les seuils) avant tout investissement en esquisse.

Le recours a un architecte HMONP devient obligatoire des que la surface de plancher du projet depasse 150 m² ou pour toute personne morale (SCI, societe, syndic). Pour une renovation d'appartement en copropriete sur le Plateau, au Centre-Mairie, dans les tours Mairie ou Renoir, ou aux abords de Val-de-Fontenay, l'architecte n'est pas toujours obligatoire mais reste tres utile pour qualifier les murs porteurs, optimiser la lumiere, sauvegarder ou ameliorer la performance thermique, preparer un dossier solide pour le syndic et le service urbanisme de Fontenay-sous-Bois et coordonner les entreprises. Sur un parc de copropriete des annees 1960-1990, ces interventions impliquent souvent un dialogue avec l'assemblee generale, un controle des descentes de charges et un cadrage du calendrier de chantier pour respecter les contraintes de voisinage.

Val-de-Fontenay accueille un parc tertiaire considerable dont une partie est en mutation, en particulier dans le perimetre Val-de-Fontenay-Alouettes ou la DUP du 6 decembre 2023 prevoit a terme 440 000 m² d'activites principalement de bureaux et services et 130 000 m² de logement. La transformation d'un plateau de bureaux en logement, en activite ou en equipement passe par un changement de destination, une declaration prealable ou un permis de construire selon les travaux associes, et une lecture serree du PLUi de Paris Est Marne et Bois et des OAP en vigueur. Le cadrage de la securite incendie (effectif du public, desserte par les secours, isolement coupe-feu), de la structure (descentes de charges, capacite des planchers existants, ouvertures eventuelles en facade et en pignon) et du statut d'usage (residentiel principal, residentiel secondaire, activite mixte) doit etre fait des le premier rendez-vous a Fontenay-sous-Bois. La coordination avec le service urbanisme municipal et l'EPT Paris Est Marne et Bois est determinante pour un dossier instruisable.

Les delais reglementaires d'instruction restent ceux du code de l'urbanisme : un mois pour une declaration prealable de travaux, deux mois pour un permis de construire de maison individuelle, trois mois pour les autres permis (immeuble collectif, construction tertiaire, ERP). A Fontenay-sous-Bois, ces delais peuvent etre prolonges en cas de consultation externe (services de l'EPT Paris Est Marne et Bois, gestionnaire de reseau, services de l'Etat pour les projets sensibles) ou si le dossier est incomplet et donne lieu a une demande de pieces complementaires. Un dossier bien cadre en amont, avec une lecture rigoureuse du PLUi de Paris Est Marne et Bois et une preparation soignee des pieces, evite ces prolongations et permet d'obtenir un arrete favorable dans le delai legal. La depose en mairie de Fontenay-sous-Bois au 4 esplanade Louis-Bayeurte fait courir le delai, qui peut etre allonge par notification formelle dans le premier mois en cas d'instruction speciale.

Le plus tot possible, avant de figer un plan, un budget ou de signer un compromis. A Fontenay-sous-Bois, le marche pavillonnaire du Sud-Bois et du Plateau est tres tendu, les valeurs ont fortement progresse avec l'arrivee programmee du prolongement de la ligne 1 du metro et de la ligne 15 Est du Grand Paris Express a Val-de-Fontenay, et la lecture du PLUi de Paris Est Marne et Bois conditionne la faisabilite. Un cadrage en amont avec un architecte HMONP evite des mois d'instruction perdus et des arbitrages financiers a contretemps. Concretement, sur un projet d'extension ou de surelevation pavillonnaire a Fontenay-sous-Bois, un audit de faisabilite mene avant compromis permet de qualifier le potentiel reel de la parcelle, d'eviter une mauvaise surprise apres signature et de defendre le projet face au service urbanisme municipal et a l'EPT Paris Est Marne et Bois. Sur un projet de changement de destination a Val-de-Fontenay ou dans le perimetre des Alouettes, le cadrage prealable evite des allers-retours de pieces complementaires et permet d'obtenir un arrete favorable au premier depot.