Charenton-le-Pont, 29 348 habitants serrés sur 1,85 km² aux portes du Bois de Vincennes, est régie par le PLUi Paris Est Marne et Bois approuvé le 12 décembre 2023. Avant tout dépôt, on lit le règlement à jour, on cale l'insertion façade rue de Paris, on croise le double PPRI Marne et Seine et on dépose sur le GNAU communal.
À Charenton-le-Pont, ville résidentielle haut de gamme aux portes du 12e arrondissement de Paris et de la confluence Seine-Marne, un permis mal qualifié ne se rattrape pas en cours d'instruction : il fait perdre 3 à 6 mois. La lecture combinée du PLUi PEMB de décembre 2023, des périmètres ABF du centre et du double PPRI Marne/Seine doit précéder toute esquisse.
Plan Local d'Urbanisme intercommunal de Paris Est Marne et Bois (EPT 10), approuvé le 12 décembre 2023. Modification simplifiée n°1 prescrite le 8 octobre 2024.
Charenton-le-Pont borde la Seine en rive sud, juste à l'aval de la confluence avec la Marne. PPRI Marne et Seine en Val-de-Marne approuvé le 28 juillet 2000.
Dépôt 100 % dématérialisé depuis le 1er janvier 2022 sur le GNAU Charenton-le-Pont (gnau50.operis.fr/charentonlepont). Service urbanisme : 49 rue de Paris, 94220.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Charenton-le-Pont reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Charenton-le-Pont, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Charenton-le-Pont (29 348 habitants, 94220) est régie depuis le 12 décembre 2023 par le PLUi de l'EPT 10 Paris Est Marne et Bois (PEMB), qui couvre 13 communes dont Vincennes, Saint-Mandé, Joinville-le-Pont et Nogent-sur-Marne. La ville s'étend sur 1,85 km² seulement, avec une densité parmi les plus fortes d'Île-de-France (~15 800 hab/km²), et borde Paris 12e (Bercy, Bois de Vincennes) ainsi que la rive sud de la Seine à l'aval immédiat de la confluence avec la Marne. Le PPRI Marne et Seine en Val-de-Marne, approuvé le 28 juillet 2000, s'applique sur les secteurs bas, tandis que plusieurs monuments protégés activent un périmètre ABF sur le centre. Côté projets urbains, la ZAC Charenton-Bercy (241 000 m² de SDP) est la plus grande opération privée d'Île-de-France, premier permis accordé fin 2023.
Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Charenton-le-Pont - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLUi de Charenton-le-Pont - Paris Est Marne et BoisEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
GNAU Charenton-le-Pont - Dépôt en ligneLe dialogue avec les services urbanisme du Val-de-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.
Service Public - Permis de construireLe tissu de Charenton-le-Pont est dense, mixte, peu pavillonnaire. Les opérations courantes portent sur des surélévations d'immeubles haussmanniens et années 30, des restructurations d'immeubles d'après-guerre, des changements de destination de locaux commerciaux rue de Paris et des opérations de logement sur dent creuse, sans oublier la ZAC Charenton-Bercy.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa, mais de produire un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable et sans refus prévisible. La méthode est calée sur les contraintes propres à Charenton-le-Pont : PLUi PEMB tout juste opposable, ABF du centre, double PPRI Marne/Seine et densité parmi les plus fortes d'Île-de-France.
PLUi PEMB de décembre 2023, modification simplifiée 2025, périmètres ABF, PPRI Marne et Seine : nous cartographions toutes les contraintes du terrain à Charenton-le-Pont avant le moindre dessin.
Mitoyenneté, hauteur, modénature, percements, matériaux : l'insertion façade est traitée comme une discipline, surtout dans le centre rue de Paris et à Liberté.
Plans, notice PCMI4, insertion graphique et pièces complémentaires structurés pour rendre lisible un projet conforme au PLUi PEMB et défendable devant l'ABF à Charenton-le-Pont.
À Charenton-le-Pont, le dossier doit intégrer un volet d'insertion façade soigné dès lors que le terrain est dans le centre, à proximité d'un monument protégé ou en secteur dense Liberté. Pour les terrains en frange Seine ou en quartier bas, la pièce PC 13 relative au PPRI Marne et Seine est exigée. Le dépôt est 100 % dématérialisé via le GNAU communal depuis le 1er janvier 2022.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt sur le GNAU Charenton-le-Pont, l'instruction suit des délais standards, fréquemment majorés par un avis ABF sur le centre ou par la consultation des services de l'État sur le PPRI. Le service urbanisme reçoit au 1er étage du 49 rue de Paris 94220, du lundi au vendredi 8h30-12h / 13h30-17h15.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Charenton-le-Pont.
Depuis le 12 décembre 2023, Charenton-le-Pont est régie par le Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi) de l'EPT 10 Paris Est Marne et Bois (PEMB), qui couvre 13 communes dont Vincennes, Saint-Mandé, Joinville-le-Pont et Nogent-sur-Marne. Une modification simplifiée n°1 a été prescrite le 8 octobre 2024 et soumise à consultation publique du 26 février au 28 mars 2025. La majorité du SERP renvoie encore à l'ancien PLU communal : lire le mauvais règlement coûte cher avant un dépôt à Charenton-le-Pont. Le PLUi est consultable sur charenton.fr et sur le Géoportail de l'urbanisme.
Depuis le 1er janvier 2022, le dépôt est 100 % dématérialisé via le GNAU (Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme) de Charenton-le-Pont, accessible 24/7 sur gnau50.operis.fr/charentonlepont avec FranceConnect ou création de compte. Le service urbanisme reste joignable au 1er étage du 49 rue de Paris 94220 Charenton-le-Pont, du lundi au vendredi de 8h30 à 12h et de 13h30 à 17h15. La mairie principale est au 48 rue de Paris, téléphone 01 46 76 46 76.
Possiblement oui. Plusieurs édifices protégés (église Saint-Pierre, patrimoine XIXe rue de Paris) génèrent à Charenton-le-Pont un périmètre de protection ABF de 500 mètres ou un périmètre délimité spécifique. Si votre terrain est dans ce périmètre, l'avis conforme de l'ABF est requis et le délai d'instruction du permis de construire à Charenton-le-Pont est majoré d'un mois. L'insertion façade, les matériaux, les percements et la modénature doivent être traités avec rigueur pour passer.
Oui, en bordure de Seine. Charenton-le-Pont borde la rive sud de la Seine à l'aval immédiat de la confluence avec la Marne, et certains secteurs bas relèvent du PPRI Marne et Seine en Val-de-Marne approuvé le 28 juillet 2000. Pour les terrains exposés, le règlement impose une cote de plancher bas relevée par rapport à la PHEC, encadre les sous-sols et les remblais, et exige la pièce PC 13 au dossier de permis de construire à Charenton-le-Pont.
La ZAC Charenton-Bercy est la plus grande opération privée d'Île-de-France, avec 241 000 m² de surface de plancher programmés. Son premier permis a été accordé fin 2023 (pilotage Bouygues Immobilier / Grand Paris Aménagement / Tikehau, coordination Ateliers 2/3/4/). Pour un projet riverain de la ZAC à Charenton-le-Pont, il faut anticiper les gabarits adjacents, les OAP, les raccordements VRD et les ombres portées projetées par la nouvelle opération. La lecture du PLU local a été ajustée pour permettre la ZAC, ce qui modifie aussi le voisinage réglementaire.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres permis. À Charenton-le-Pont, ce délai est fréquemment majoré : +1 mois en périmètre ABF du centre, +1 mois en cas de consultation des services de l'État sur le PPRI Marne ou Seine. Le délai court à compter de la complétude du dossier, pas du dépôt sur le GNAU. Une demande de pièces complémentaires peut être notifiée dans le mois suivant le dépôt.
Oui dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, et systématiquement pour un permis déposé par une personne morale (SCI, société). À Charenton-le-Pont, le tissu urbain extrêmement dense, l'ABF du centre et les contraintes PPRI font qu'un architecte HMONP apporte une vraie valeur ajoutée même en-dessous de ce seuil : lecture du PLUi PEMB, insertion façade défendable, dialogue avec le service urbanisme et l'ABF.
Le centre rue de Paris, le secteur Liberté (métro 8, résidentiel haussmannien et années 30), la frange Bercy (ZAC Charenton-Bercy, limite Paris 12e), le quartier Valmy et les bords de Seine ne relèvent pas du même zonage au PLUi PEMB, ni de la même exposition ABF/PPRI. Le centre cumule front bâti continu, ABF et règles patrimoniales. Liberté est en tissu résidentiel haut de gamme à insertion façade exigeante. Bercy est en lien direct avec la ZAC et ses OAP. Chaque secteur de Charenton-le-Pont se lit à part avant tout dessin.
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