Alfortville est une presqu'île de 44 201 habitants serrée entre la Seine et la Marne, à 800 m de leur confluence. Avant tout dépôt, il faut lire le PLUi GPSEA exécutoire depuis le 21 octobre 2025, croiser le PPRI Marne et le PPRI Seine et caler la cote de plancher bas pour produire un permis de construire à Alfortville qui passe l'instruction.
À Alfortville, presqu'île prise entre la Seine et la Marne à quelques centaines de mètres de leur confluence, un permis mal qualifié ne coûte pas le prix du Cerfa : il coûte 3 à 6 mois et parfois un refus. La lecture combinée du PLUi GPSEA tout juste opposable et du double PPRI Marne/Seine est la première étape, bien avant de remplir un formulaire.
Plan Local d'Urbanisme intercommunal du Grand Paris Sud Est Avenir, approuvé le 8 octobre 2025 et exécutoire depuis le 21 octobre 2025.
Alfortville est la ville la plus inondable de France : 95 % du territoire est exposé à une crue Seine de type 1910. La pièce PC 13 est exigée au dossier.
Centre Technique Municipal, 3 rue du Capitaine Alfred Dreyfus, 94140 Alfortville. Tél : 01 49 77 25 00. Email : urbanisme@mairie-alfortville.fr.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Alfortville reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Alfortville, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Alfortville (44 201 habitants, 94140) est régie depuis le 21 octobre 2025 par le PLUi de l'EPT 11 Grand Paris Sud Est Avenir (GPSEA), approuvé le 8 octobre 2025. La ville forme une presqu'île de 3,67 km² serrée entre la Seine à l'ouest et la Marne à l'est, à 800 m seulement de leur confluence. C'est la ville la plus inondable de France : 95 % du territoire serait submergé en cas de crue de la Seine équivalente à 1910. Le PPRI Marne et Seine en Val-de-Marne, approuvé le 28 juillet 2000, structure de fait toute opération immobilière sur Alfortville.
Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie d'Alfortville - ADS et PLUAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
Prévention des risques majeurs - Mairie AlfortvilleEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
Service Public - Permis de construireLe dialogue avec les services urbanisme du Val-de-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.
Géoportail de l'urbanismeLe tissu d'Alfortville est dense, urbain, peu pavillonnaire. Les opérations courantes sont des restructurations de petits collectifs, des surélévations, des changements de destination de locaux commerciaux et des requalifications de terrains industriels en bord de Seine.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa, mais de produire un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable et sans refus prévisible. La méthode est calée sur les contraintes propres à Alfortville : presqu'île à la confluence Seine-Marne, double PPRI structurant et PLUi GPSEA récent.
PPRI Marne, PPRI Seine, cotes PHEC, zonage PLUi GPSEA : nous cartographions toutes les contraintes du terrain à Alfortville avant le moindre dessin.
Cote de plancher bas calée sur la PHEC, sous-sol proscrit ou ventilé, transparence hydraulique, matériaux résilients : le projet absorbe le risque inondation d'Alfortville.
Plans, notice, insertion graphique et pièce PC 13 PPRI Marne et Seine structurés pour rendre lisible un projet conforme au PLUi GPSEA d'Alfortville.
À Alfortville, le dossier doit systématiquement intégrer la pièce PC 13 relative au double PPRI Marne et Seine, et faire apparaître la cote PHEC sur le plan de masse et la coupe. Les dossiers sont déposés via le GNAU GPSEA ou en mairie auprès du service ADS, Centre Technique Municipal, 3 rue du Capitaine Alfred Dreyfus.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt sur le GNAU GPSEA ou en mairie, l'instruction suit des délais standards, fréquemment majorés à Alfortville par la consultation des services de l'État sur le PPRI. Le service ADS reçoit sur rendez-vous au Centre Technique Municipal, 3 rue du Capitaine Alfred Dreyfus, du lundi au vendredi 8h30-12h / 13h30-17h30.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Alfortville.
Depuis le 21 octobre 2025, Alfortville est régie par le Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi) de l'EPT 11 Grand Paris Sud Est Avenir (GPSEA), approuvé le 8 octobre 2025. Alfortville ne relève pas de l'EPT Paris Est Marne et Bois malgré la proximité immédiate de Maisons-Alfort : la confusion intercommunale est fréquente, elle peut coûter cher si on lit le mauvais règlement avant un dépôt. Le PLUi GPSEA est consultable sur sudestavenir.fr et sur le Géoportail de l'urbanisme.
Alfortville est une presqu'île de 3,67 km² serrée entre la Seine à l'ouest et la Marne à l'est, à 800 m seulement de leur confluence au sud. La commune est donc exposée simultanément au PPRI Marne (bord est) et au PPRI Seine (bord ouest), approuvés le 28 juillet 2000 et modifiés ensuite. La quasi-totalité du territoire d'Alfortville est en zone réglementaire d'un de ces deux PPRI, et la pièce PC 13 attestant la prise en compte de ces plans est systématiquement exigée au dossier de permis.
Oui. Du fait de sa position en presqu'île basse, juste en amont immédiat de la confluence Seine-Marne, environ 95 % du territoire d'Alfortville serait submergé en cas de crue centennale de la Seine équivalente à celle de janvier 1910. C'est cette donnée qui structure tout permis de construire à Alfortville : cote de plancher bas relevée, sous-sols proscrits ou très contraints, transparence hydraulique imposée, traitement résilient des rez-de-chaussée. Ce n'est pas un détail réglementaire, c'est l'épine dorsale du dossier.
Le plus souvent non, ou sous conditions très strictes. La majorité d'Alfortville est en zone réglementaire du PPRI Marne ou du PPRI Seine, et le règlement interdit ou encadre fortement les niveaux enterrés (sous-sols habitables, parkings) pour ne pas piéger les eaux et ne pas exposer les biens. Tout projet de niveau enterré à Alfortville doit être qualifié zone par zone du PPRI avant tout engagement de conception.
Le dépôt se fait en ligne via le GNAU (Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme) de GPSEA, ou en format papier auprès du service ADS de la mairie d'Alfortville, situé au Centre Technique Municipal, 3 rue du Capitaine Alfred Dreyfus 94140. Téléphone : 01 49 77 25 00 (sur rendez-vous). Email : urbanisme@mairie-alfortville.fr. Horaires : lundi à vendredi de 8h30 à 12h et de 13h30 à 17h30.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres permis. À Alfortville, ce délai est souvent majoré d'un mois en raison de la consultation des services de l'État sur le PPRI Marne ou le PPRI Seine, situation très fréquente puisque la quasi-totalité du territoire est concernée. Le délai court à compter de la complétude du dossier, pas du dépôt.
Oui dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, et systématiquement pour un permis déposé par une personne morale (SCI, société). À Alfortville, le tissu urbain dense et les contraintes PPRI font qu'un architecte HMONP apporte aussi une valeur ajoutée bien en-deçà de ce seuil : conception résiliente, lecture du PLUi GPSEA, dialogue avec le service ADS.
Chantereine, le quartier Gare RER D, le centre-ville rue de Paris et le bord de Seine ne relèvent pas du même zonage au PLUi GPSEA et ne sont pas exposés de la même manière au PPRI. Le bord de Seine d'Alfortville cumule zone naturelle, zone d'aléa fort du PPRI Seine et enjeux d'insertion paysagère. Chantereine et le centre-ville sont en tissu urbain dense, avec des règles de hauteur et de continuité différentes. Chaque secteur d'Alfortville se lit à part, c'est précisément le travail à mener avant de dessiner.
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