Pantin (93500) est aux portes de Paris une ville-laboratoire : ZAC du Port et ZAC du Pont de Pantin, écoquartier Gare-Quatre Chemins en cours, friches industrielles reconverties (Hermès, BNP, Magasins généraux), Canal de l'Ourcq comme épine dorsale. Avant tout Cerfa, il faut qualifier le bon régime, lire le PLUi Est Ensemble et préparer un dossier instruisable.
À Pantin, un permis de construire mal qualifié coûte rarement le formulaire : il coûte des semaines d'instruction supplémentaires, des demandes de pièces et parfois un refus. Le bon premier pas est de cadrer la procédure et la lecture réglementaire avant tout dépôt.
Plan local d'urbanisme intercommunal approuvé le 4 février 2020, entré en vigueur le 27 mars 2020. Modifications n°1 (2022), n°2 (2023), n°3 (juin 2025) et modification allégée Patrimoine (juin 2025), nouvelle version en vigueur depuis le 17 novembre 2025.
Pour un dossier complet à Pantin, fréquemment majoré en périmètre ABF, en zone de projet (ZAC du Port, ZAC du Pont de Pantin) ou en cas de consultation Inspection Générale des Carrières.
Recours à un architecte inscrit à l'Ordre dès que la surface de plancher dépasse 150 m² pour un particulier, et systématiquement pour les personnes morales.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Pantin reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Pantin, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Pantin est limitrophe de Paris 19e et 20e et concentre depuis quinze ans une mutation urbaine majeure : le PLUi d'Est Ensemble (approuvé en 2020, dernière version applicable depuis le 17 novembre 2025) encadre un territoire qui mêle centre-ville historique autour de l'église Saint-Germain, faubourg ouvrier dense le long du Canal de l'Ourcq, pavillonnaire de Petit-Pantin et Hoche, et ZAC contemporaines (ZAC du Port, ZAC du Pont de Pantin avec Hermès Cité des Métiers, écoquartier Gare-Quatre Chemins en cours sur 42 ha). Les permis de construire sont déposés à la Direction du développement urbain de Pantin (84-88 avenue du Général Leclerc) dans le cadre intercommunal Est Ensemble (EPT T8 du Grand Paris).
Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Pantin - Démolir, construire, transformer ou ravalerAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
Mairie de Pantin - UrbanismeEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
PLUi Est Ensemble (PLU intercommunal applicable à Pantin)Le dialogue avec les services urbanisme du Seine-Saint-Denis peut accélérer la mise au point du dossier.
Procédures d'évolution du PLUi Est EnsembleÀ Pantin, plusieurs cas reviennent souvent dans les projets que nous accompagnons. Au-delà de certains seuils ou natures de travaux, la déclaration préalable ne suffit plus et le permis de construire devient incontournable.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa : c'est de produire un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable, sans refus prévisible. À Pantin, cela demande une lecture précise du PLUi Est Ensemble et du contexte de mutation tertiaire-logement.
Avant tout dessin, nous confirmons le régime d'autorisation, les seuils et le zonage PLUi Est Ensemble applicable au terrain, y compris l'éventuelle zone de projet sur les ZAC pantinoises.
ZAC actives (Port, Pont de Pantin), écoquartier Gare-Quatre Chemins, périmètres ABF, PPRI Canal de l'Ourcq, anciennes carrières : un état des contraintes avant tout dossier fragile.
Plans PCMI, notice, insertion graphique et arbitrages techniques cadrés pour rendre le projet lisible face au service urbanisme de Pantin et au cadre PLUi Est Ensemble.
Un permis de construire à Pantin n'est pas refusé pour un manque de pièces : il est ajourné. C'est sur la cohérence du dossier, la lisibilité de la notice et la qualité de l'insertion graphique que se joue souvent l'instruction par le service urbanisme.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après le dépôt à la Direction du développement urbain de Pantin (cadre intercommunal Est Ensemble), plusieurs étapes structurent la suite : instruction, demande éventuelle de pièces, affichage panneau, ouverture de chantier (DOC) puis déclaration d'achèvement (DAACT).
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Pantin.
À Pantin, c'est le PLUi d'Est Ensemble qui s'applique, et non un PLU communal. Ce plan local d'urbanisme intercommunal couvre les 9 villes du territoire (dont Pantin, Bobigny, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Romainville, Noisy-le-Sec, Bondy, Bagnolet, Montreuil). Il a été approuvé le 4 février 2020 et est entré en vigueur le 27 mars 2020. Il a fait l'objet de plusieurs modifications successives (n°1 en 2022, n°2 en 2023, n°3 et modification allégée Patrimoine en juin 2025), et la version actuellement applicable est en vigueur depuis le 17 novembre 2025. Le zonage typique à Pantin distingue UA (centre-ville), UB (faubourg du Canal de l'Ourcq), UH (pavillonnaire), UZ (zones d'activités) et des secteurs de projet sur les ZAC.
Le dépôt se fait à la Direction du développement urbain de la mairie de Pantin, 84-88 avenue du Général Leclerc, 93500 Pantin, téléphone 01 49 15 41 80, email urbanisme@ville-pantin.fr. Les horaires d'accueil sont lundi-vendredi 8h30-12h30 et 13h30-17h30 (jeudi après-midi uniquement). Le téléservice de dépôt en ligne est désormais la voie principale pour les demandes d'autorisation d'urbanisme. À noter : un conseil gratuit d'un architecte du CAUE 93 est proposé une fois par mois au Centre administratif de Pantin, utile en amont d'un projet de permis de construire.
Pantin compte plusieurs grandes opérations d'aménagement actives : ZAC du Port (22 ha sur le Canal de l'Ourcq, opération Est Ensemble), ZAC du Pont de Pantin (centre-ville, dont la Cité des Métiers Hermès de 28 000 m² réalisée par RDAI Architecture), écoquartier Gare de Pantin — Quatre Chemins (42 ha en projet, enquête publique de mai-juin 2025), et plusieurs périmètres ANRU dans les Quatre-Chemins. Si votre terrain est dans une zone de projet du PLUi Est Ensemble, un règlement spécifique et des OAP sectorielles s'appliquent en plus du règlement général. Vérifiez le zonage via le Géoportail de l'urbanisme ou auprès du service urbanisme de Pantin.
Oui, c'est une particularité importante du sol pantinois. De nombreux terrains à Pantin sont concernés par d'anciennes carrières souterraines (gypse, calcaire). La mairie de Pantin recommande la consultation de l'Inspection Générale des Carrières en amont du projet, et l'instruction du permis de construire peut être conditionnée à une étude géotechnique et à des prescriptions de fondations particulières. Cela impacte le délai d'instruction et le coût de la mise en œuvre. Il est crucial d'anticiper ce point dès la phase de faisabilité, pas une fois le dossier déposé.
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès qu'il s'agit d'un permis pour une personne morale (SCI, SAS, association), le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire. À Pantin, où une grande partie des projets concerne la reconversion d'anciens ateliers, magasins généraux ou immeubles ouvriers, le seuil est très souvent franchi. C'est aussi le cas pour la quasi-totalité des opérations en ZAC du Port ou en ZAC du Pont de Pantin.
Oui, c'est l'un des projets emblématiques de la mutation pantinoise depuis vingt ans : reconversion des Grands Moulins par Reichen & Robert pour BNP Paribas, des Magasins généraux par Jung Architectures pour BETC, de plusieurs sites industriels par Hermès, Chanel et Elis. La transformation d'une friche en logements à Pantin relève d'un permis de construire avec changement de destination, à condition que le PLUi Est Ensemble autorise la destination logement dans la zone concernée. Le dossier doit traiter la requalification structurelle, les apports de lumière, l'isolation acoustique, la dépollution éventuelle, la mise en conformité incendie. Un architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher.
Le Canal de l'Ourcq est l'épine dorsale paysagère et patrimoniale de Pantin. Les terrains situés à proximité immédiate du Canal peuvent être concernés par des prescriptions PPRI (Plan de Prévention des Risques d'Inondation) liées à la remontée de nappe et au ruissellement, et par des OAP sectorielles ambitieuses (qualité des berges, perméabilité, gabarits). Le PPRI est annexé au PLUi Est Ensemble et opposable aux permis de construire. Sur la ZAC du Port comme sur les rives du Canal en général, le dossier doit traiter explicitement la cote de premier plancher, l'imperméabilisation et le rapport au paysage du Canal.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres permis de construire à Pantin. À ces délais s'ajoutent des majorations fréquentes propres à Pantin : périmètre des abords des 6 monuments protégés (avis UDAP 93), zone de projet (ZAC du Port, ZAC du Pont de Pantin, écoquartier Gare-Quatre Chemins) avec OAP, consultation de l'Inspection Générale des Carrières sur les terrains concernés, consultations particulières. Compter plutôt 4 à 5 mois sur un secteur sensible. Le délai légal court à compter d'un dossier complet, ce qui suppose une notice solide et des pièces PCMI cohérentes dès le dépôt.
Besoin d'un architecte ? Nous sommes là pour vous offrir une estimation gratuite, rapide et précise.
