Aubervilliers (93300) est en hyper-mutation : ZAC Canal — Porte d'Aubervilliers livrée, ZAC Fort d'Aubervilliers en cours, métros 12 et 15, Campus Condorcet, anciens magasins généraux reconvertis. Avant tout Cerfa, il faut qualifier le bon régime, lire le PLUi Plaine Commune et préparer un dossier instruisable.
À Aubervilliers, le permis de construire se joue entre quatre ZAC actives (Canal — Porte d'Aubervilliers, Fort d'Aubervilliers, Émile Dubois, Villette — Quatre Chemins), le Campus Condorcet et les corridors des métros 12 prolongé et futur 15. Un projet mal positionné face au zonage UP du PLUi Plaine Commune ou aux périmètres d'OAP repart en pièces complémentaires plutôt que d'avancer.
Plan local d'urbanisme intercommunal approuvé le 25 février 2020, plusieurs modifications successives (modification n°13 spécifique Aubervilliers), révision effective au 9 janvier 2026.
Pour un dossier complet à Aubervilliers, souvent majoré en zone UP de ZAC (OAP sectorielle) ou en périmètre ABF.
Recours à un architecte inscrit à l'Ordre dès que la surface de plancher dépasse 150 m² pour un particulier.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Aubervilliers reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Aubervilliers, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Aubervilliers est une ville post-industrielle en hyper-mutation : le PLUi de Plaine Commune (approuvé en 2020, révisé en 2025-2026) organise un territoire qui mêle faubourg ouvrier dense, grands ensembles, ZAC neuves (Canal — Porte d'Aubervilliers, Fort d'Aubervilliers, Émile Dubois, Villette-Quatre-Chemins), Campus Condorcet et corridors des métros 12 prolongé (gares Mairie d'Aubervilliers et Aimé-Césaire) et futur 15. L'instruction des permis de construire est gérée par Plaine Commune (EPT T6 du Grand Paris) . le dépôt se fait en mairie d'Aubervilliers, 120 bis rue Henri Barbusse.
Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie d'Aubervilliers - Service urbanisme (120 bis rue Henri Barbusse)Anticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
Permis de construire - Ville d'AubervilliersEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
PLUi Plaine Commune (PLU intercommunal applicable à Aubervilliers)Le dialogue avec les services urbanisme du Seine-Saint-Denis peut accélérer la mise au point du dossier.
Le PLUi - Ville d'AubervilliersÀ Aubervilliers, plusieurs cas reviennent souvent dans les projets que nous accompagnons. Au-delà de certains seuils ou natures de travaux, la déclaration préalable ne suffit plus et le permis de construire devient incontournable.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa : c'est de produire un dossier qui passe l'instruction de Plaine Commune du premier coup, sans demande de pièces évitable, sans refus prévisible. À Aubervilliers, cela demande une lecture précise du zonage PLUi et du contexte de mutation urbaine.
Avant tout dessin, nous confirmons le régime d'autorisation, les seuils et le zonage PLUi Plaine Commune applicable au terrain, y compris l'éventuelle zone UP de projet.
ZAC actives, OAP sectorielles, périmètre ABF ponctuel, NPNRU et corridors de gare métro : un état des contraintes avant tout dossier fragile.
Plans PCMI, notice, insertion graphique et arbitrages techniques cadrés pour rendre le projet lisible et soutenable face à l'instruction intercommunale.
Un permis de construire à Aubervilliers n'est pas refusé pour un manque de pièces : il est ajourné. C'est sur la cohérence du dossier, la lisibilité de la notice et la qualité de l'insertion graphique que se joue souvent l'instruction par Plaine Commune.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après le dépôt en mairie d'Aubervilliers (instruction effective par Plaine Commune), plusieurs étapes structurent la suite : instruction, demande éventuelle de pièces, affichage panneau, ouverture de chantier (DOC) puis déclaration d'achèvement (DAACT).
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Aubervilliers.
À Aubervilliers, c'est le PLUi de Plaine Commune qui s'applique, et non un PLU communal. Ce plan local d'urbanisme intercommunal a été approuvé le 25 février 2020, modifié plusieurs fois (dont la modification n°13 spécifique à la transition entre l'ancien PLU communal d'Aubervilliers et le PLUi), et sa révision est en vigueur depuis le 9 janvier 2026. Le zonage typique distingue UA (centre ancien autour de la Mairie), UB (faubourg dense), UH (pavillonnaire Villette, Pont-Blanc), UZ (Plaine et activités), et des zones UP de projet sur les ZAC (UP02 Canal — Porte d'Aubervilliers, autres UP).
Le dépôt se fait à la Direction municipale de l'Urbanisme de la mairie d'Aubervilliers, 120 bis rue Henri Barbusse, 93300 Aubervilliers, téléphone 01 48 39 52 80, email urba-reglementaire@mairie-aubervilliers.fr. L'instruction est ensuite gérée par Plaine Commune (Établissement Public Territorial T6 du Grand Paris) dont le service urbanisme couvre l'ensemble du territoire intercommunal. Le téléservice de dépôt en ligne est désormais la voie principale.
Aubervilliers compte plusieurs ZAC actives : ZAC Canal — Porte d'Aubervilliers (17 ha le long du Canal Saint-Denis, opération Plaine Commune Développement, qui accueille Chanel 19M, Veolia, le Fashion Center et le centre commercial Millénaire), ZAC Fort d'Aubervilliers (écoquartier 36 ha mutualisé avec Pantin), ZAC Émile Dubois (programme ANRU), ZAC Villette-Quatre-Chemins. Si votre terrain est dans une zone UP de projet du PLUi Plaine Commune, le règlement spécifique de cette zone s'applique en plus du règlement général.
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès qu'il s'agit d'un permis pour une personne morale (SCI, SAS, association), le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire. À Aubervilliers, où une grande partie des projets concerne la reconversion d'anciens entrepôts ou magasins généraux, le seuil est souvent franchi rapidement.
Le prolongement du métro 12 jusqu'à Mairie d'Aubervilliers en 2022 puis vers la station Aimé-Césaire a déclenché une densification dans les corridors de gare. Le futur métro 15 du Grand Paris Express renforcera cette dynamique. Concrètement, le PLUi Plaine Commune autorise des gabarits plus élevés autour des gares et des programmes mixtes, mais cela s'accompagne d'OAP sectorielles et de prescriptions plus exigeantes : insertion urbaine, espaces publics, mixité fonctionnelle.
Oui, c'est l'un des projets les plus fréquents à Aubervilliers, héritage des magasins généraux et de la zone industrielle. La transformation d'un entrepôt en logements relève d'un permis de construire avec changement de destination, à condition que le PLUi Plaine Commune autorise la destination logement dans la zone (souvent oui en UA, UB, UH, parfois sous conditions en UZ ou en UP de projet). Le dossier doit traiter la requalification structurelle, les apports de lumière, l'isolation acoustique et la mise en conformité incendie. Un architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres permis de construire à Aubervilliers. À ces délais s'ajoutent des majorations fréquentes : zone UP de ZAC (Canal — Porte d'Aubervilliers, Fort d'Aubervilliers, Émile Dubois) avec OAP, périmètre des abords d'un monument historique, consultations particulières. Compter plutôt 4 à 5 mois sur un secteur sensible. Le délai court à partir d'un dossier complet.
Un recours gracieux peut être déposé dans les 2 mois auprès du maire d'Aubervilliers, suivi le cas échéant d'un recours contentieux devant le tribunal administratif de Montreuil. En pratique, ajuster le projet pour répondre aux motifs de refus (cohérence avec le PLUi Plaine Commune, respect des prescriptions OAP en zone UP, traitement architectural) est souvent plus rapide et plus efficace qu'un contentieux. Un permis modificatif peut suffire si le projet initial était proche du conforme.
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