Drancy en Seine-Saint-Denis relève désormais du PLUi de Paris Terres d'Envol entré en vigueur le 30 juillet 2025, avec un périmètre ABF autour de la Cité de la Muette classée Monument Historique. Avant tout Cerfa, il faut qualifier le bon régime, lire le zonage et préparer un dossier qui passe l'instruction.
À Drancy, la pression foncière monte avec l'arrivée du T11 Express et des futures gares du métro 15 Est et 16 du Grand Paris Express. Le tissu pavillonnaire dense en zone UH du PLU local laisse peu de marge sur les emprises, les hauteurs et les retraits. Un projet d'extension ou de surélévation cadré dès l'esquisse évite la requalification tardive en permis modificatif.
Plan local d'urbanisme intercommunal approuvé le 7 juillet 2025 et entré en vigueur le 30 juillet 2025 sur les 8 communes du territoire dont Drancy.
Pour un dossier complet à Drancy, souvent majoré dans les abords de la Cité de la Muette (avis UDAP 93).
Recours à un architecte inscrit à l'Ordre dès que la surface de plancher dépasse 150 m² pour un particulier.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Drancy reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Drancy, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Drancy relève depuis le 30 juillet 2025 du PLUi de Paris Terres d'Envol, document intercommunal qui remplace l'ancien PLU communal de 2018 et couvre 8 communes (Aulnay-sous-Bois, Drancy, Dugny, Le Blanc-Mesnil, Le Bourget, Sevran, Tremblay-en-France, Villepinte). La Cité de la Muette, classée Monument Historique en 2001, génère un périmètre ABF qui concerne les abords du Mémorial de la Shoah. L'arrivée du métro 15 Est (gare Drancy-Bobigny en 2031) et du tramway T11 prolongé en 2032 transforme la pression foncière sur l'ensemble du territoire dranéen.
Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Drancy - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLUi Paris Terres d'Envol (PLU intercommunal applicable à Drancy)En zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
Démarches d'urbanisme - Ville de DrancyLe dialogue avec les services urbanisme du Seine-Saint-Denis peut accélérer la mise au point du dossier.
UDAP 93 - Architecte des Bâtiments de France Seine-Saint-DenisÀ Drancy, plusieurs cas reviennent souvent dans les projets que nous accompagnons. Au-delà de certains seuils ou natures de travaux, la déclaration préalable ne suffit plus et le permis de construire devient incontournable.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa : c'est de produire un dossier qui passe l'instruction de Paris Terres d'Envol du premier coup, sans demande de pièces évitable, sans refus prévisible. À Drancy, cela demande une lecture précise du nouveau PLUi et des contraintes patrimoniales.
Avant tout dessin, nous confirmons le bon régime d'autorisation, les seuils applicables et le zonage du PLUi Paris Terres d'Envol pour votre terrain à Drancy.
Abords de la Cité de la Muette, exigences de pleine terre, règles de surélévation pavillonnaire : un état des contraintes avant tout dossier fragile.
Plans PCMI, notice, insertion graphique et arbitrages techniques cadrés pour rendre le projet lisible face à l'instruction et à l'UDAP 93 si nécessaire.
Un permis de construire à Drancy n'est pas refusé pour un manque de pièces : il est ajourné. C'est sur la cohérence du dossier, la lisibilité de la notice et la qualité de l'insertion graphique que se joue souvent l'instruction par Paris Terres d'Envol.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après le dépôt en mairie de Drancy via le téléservice urba.drancy.fr, plusieurs étapes structurent la suite : instruction par Paris Terres d'Envol, demande éventuelle de pièces, affichage panneau, ouverture de chantier (DOC) puis déclaration d'achèvement (DAACT).
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Drancy.
À Drancy, c'est désormais le PLUi de Paris Terres d'Envol qui s'applique, et non plus l'ancien PLU communal de 2018. Le PLUi intercommunal a été approuvé par le conseil de territoire le 7 juillet 2025 et est entré en vigueur le 30 juillet 2025. Il couvre les 8 communes du territoire (Aulnay-sous-Bois, Drancy, Dugny, Le Blanc-Mesnil, Le Bourget, Sevran, Tremblay-en-France, Villepinte) et renforce la protection du tissu pavillonnaire dranéen tout en autorisant une densification mesurée sur les axes structurants.
Si votre terrain se trouve dans le périmètre des abords de la Cité de la Muette à Drancy, classée Monument Historique le 25 mai 2001 et accolée au Mémorial de la Shoah, votre projet passe par l'avis de l'UDAP 93 (Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine de Seine-Saint-Denis). Le périmètre s'étend autour du monument selon les règles classiques (rayon de 500 m ou périmètre délimité). Cet avis peut majorer le délai d'instruction et renforce les exigences sur les matériaux, les toitures et les façades.
Le dépôt se fait à la mairie de Drancy, Place de l'Hôtel de Ville, 93700 Drancy, mais l'instruction est gérée par Paris Terres d'Envol. Le service urbanisme municipal est joignable au 01 48 96 51 28, à l'adresse urbanisme@drancy.fr, du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 13h30 à 17h30 (fermé mardi matin et jeudi matin). Le téléservice de dépôt dématérialisé urba.drancy.fr est devenu la voie principale.
À Drancy, une extension de pavillon en zone U du PLUi Paris Terres d'Envol relève du permis de construire dès qu'elle dépasse 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, ou si elle porte le total construit à plus de 150 m² (seuil d'architecte obligatoire). En dessous, une déclaration préalable suffit. Drancy compte un fort tissu pavillonnaire, donc ce cas revient très souvent dans les projets que nous accompagnons.
Oui, mais avec des contraintes spécifiques. Le PLUi Paris Terres d'Envol entré en vigueur en 2025 renforce la protection des zones pavillonnaires de Drancy : hauteur maximale, gabarit, pente de toiture et insertion dans la rue sont encadrés. Une surélévation crée presque toujours plus de 20 m² de surface de plancher et relève donc du permis de construire. Au-delà de 150 m² au total, l'architecte HMONP devient obligatoire. Une étude de faisabilité préalable est indispensable pour vérifier la portance des fondations et l'admissibilité PLU.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres permis de construire à Drancy. À ces délais peut s'ajouter une majoration : avis de l'Architecte des Bâtiments de France dans les abords de la Cité de la Muette, ou consultation spécifique selon les Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) du PLUi. Compter plutôt 3 à 5 mois sur un secteur sensible.
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire (article L. 431-3 du code de l'urbanisme). À Drancy, c'est très fréquent sur les extensions et surélévations de pavillon qui font basculer le total au-dessus de ce seuil. Pour toute personne morale (SCI, société, association), l'architecte est obligatoire dès le premier mètre carré.
La future gare Drancy-Bobigny du métro 15 Est (mise en service en 2031, estimée à 70 000 voyageurs par jour) et le prolongement du tramway T11 Express prévu pour 2032 vers Noisy-le-Sec via Drancy transforment durablement la valeur foncière du sud-ouest de Drancy. Le PLUi Paris Terres d'Envol prévoit une densification mesurée des quartiers de gare, avec des règles plus permissives sur la hauteur et la mixité. Les projets dans ces secteurs demandent une lecture précise du zonage et des OAP applicables.
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