Contacter notre équipe
Permis de construire Cachan

Permis de construire à Cachan : un dossier solide, lisible et défendable

Cachan, 28 248 habitants, conjugue un tissu pavillonnaire bourgeois des années 1920-1930, des secteurs tertiaires (Maison des Examens, ex-site ENS Paris-Saclay) et la traversée des aqueducs d'Arcueil-Cachan classés Monument Historique. Depuis le 21 février 2026, le PLUi de Grand-Orly Seine Bièvre est opposable : un permis de construire à Cachan se joue d'abord sur la lecture croisée du zonage, du périmètre ABF des aqueducs et de la vallée de la Bièvre.

Accompagnement permis de construire à Cachan Architecte HMONP, lecture du PLU, des contraintes locales et du dossier avant dépôt.
Réponse immédiate

Ce qu'il faut sécuriser avant de déposer un permis à Cachan

Cachan est une commune compacte de 28 248 habitants où trois lectures se superposent en permanence : le PLUi de Grand-Orly Seine Bièvre opposable depuis février 2026, le périmètre de protection des aqueducs classés Monument Historique (avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France) et la trame paysagère de la vallée de la Bièvre. À cela s'ajoutent les mutations du secteur Bièvre (ex-ENS Paris-Saclay) et un parc pavillonnaire bourgeois sensible aux surélévations. Un dossier de permis à Cachan se calibre avant d'être déposé, jamais après.

  • Confirmer que le projet relève bien d'un permis de construire et non d'une déclaration préalable (surélévation, extension significative, changement de destination, véranda lourde).
  • Vérifier le zonage applicable au terrain dans le PLUi de Grand-Orly Seine Bièvre (UA centre, UB faubourgs, UH pavillonnaire, UE équipements, secteurs ENS / Bièvre).
  • Vérifier le classement en abords de Monument Historique (aqueducs de la Vanne, Médicis et Belgrand) et anticiper le passage en avis conforme ABF à Cachan.
  • Préparer un dossier lisible pour le service urbanisme rue Camille-Desmoulins et anticiper la phase post-dépôt (DOC, affichage, DAACT).
Délai d'instruction 2 à 3 mois

Délai standard pour un permis de construire à Cachan. Majoration d'un mois (et plus) dès qu'un avis ABF est requis dans les abords des aqueducs classés.

Cadre réglementaire PLUi GOSB

Depuis le 21 février 2026, Cachan est régie par le PLUi de Grand-Orly Seine Bièvre, approuvé le 16 décembre 2025.

Dépôt du dossier GNAU Cachan

Téléservice accessible depuis ville-cachan.fr ou dépôt physique au service urbanisme, 3 rue Camille-Desmoulins, 94230.

Dépôt en ligne

Déposer votre permis sur le GNAU de Cachan

Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Cachan reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Cachan, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.

Réserver votre appel découverte — 30 min Voir les tarifs
Urbanisme local

Urbanisme et contexte local à Cachan

Cachan, 28 248 habitants, appartient à l'Établissement Public Territorial Grand-Orly Seine Bièvre (GOSB), qui regroupe 24 communes du sud de l'Île-de-France. Depuis le 21 février 2026, le PLU communal a été remplacé par le PLUi de GOSB, approuvé le 16 décembre 2025. La ville cumule un centre-ville dense autour de la mairie et du RER B (gare Arcueil – Cachan), un parc pavillonnaire bourgeois remarquable sur le Plateau, le Coteau et Grange Ory, des petites copropriétés années 60-70, le pôle tertiaire de la Maison des Examens (SIEC) et le secteur Bièvre incluant l'ancien site de l'ENS Paris-Saclay (11 ha mutables depuis le déménagement de l'école à Saclay). Surtout, Cachan est traversée du nord au sud par les aqueducs d'Arcueil et de Cachan (aqueduc Médicis du XVIIe siècle, aqueduc Belgrand de 1874 conduisant les eaux de la Vanne), classés Monument Historique : leur périmètre de protection couvre une large bande de la commune et déclenche l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France pour tout projet en covisibilité.

Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.

Autres ressources urbanisme à Cachan

Situations

Quand le permis de construire est obligatoire à Cachan

Cachan présente des typologies très marquées : pavillons bourgeois des années 1920-1930 sur le Plateau, le Coteau et Grange Ory, petites copropriétés des années 60-70 autour du centre-ville, immeubles bas le long de la RD920 et de l'avenue de la Division Leclerc, équipements publics et tertiaires (Maison des Examens, ex-campus ENS). Plusieurs cas relèvent du permis de construire et non de la simple déclaration préalable.

Situations qui relèvent du permis de construire

  • Construction neuve d'une maison, d'une annexe ou d'un local de plus de 20 m² (40 m² en zone urbaine du PLUi GOSB).
  • Surélévation d'un pavillon bourgeois 1920-1930 à Cachan dépassant les seuils d'emprise ou de surface de plancher autorisés.
  • Extension arrière ou véranda lourde créant plus de 40 m² de surface de plancher, fréquente sur les parcelles longues du Plateau et de Grange Ory.
  • Changement de destination d'un local commercial ou tertiaire vers du logement en centre-ville de Cachan ou avenue Carnot, avec modification de façade ou de structure.
  • Restructuration lourde d'une copropriété années 60-70 ou recomposition d'un îlot mutable du secteur Bièvre / ex-ENS Paris-Saclay.
  • Construction d'une piscine couverte de plus de 1,80 m de haut sur une parcelle pavillonnaire en covisibilité avec les aqueducs.

Ce qu'il faut vérifier avant tout

  • Le régime exact du projet : permis de construire, permis modificatif ou déclaration préalable de travaux.
  • Les surfaces réellement créées, modifiées ou réaffectées (surface de plancher et emprise au sol).
  • Le zonage applicable dans le PLUi de Grand-Orly Seine Bièvre pour la parcelle concernée à Cachan.
  • Le classement de la parcelle dans le périmètre de protection des aqueducs (Vanne, Médicis, Belgrand) qui déclenche un avis conforme ABF.
  • Le seuil des 150 m² de surface de plancher qui rend le recours à un architecte obligatoire pour un particulier.
Comparaison

Permis de construire ou déclaration préalable à Cachan ?

Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.

Critère Permis de construire Déclaration préalable
Création de surface Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U).
Recours architecte Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien.
Délai d'instruction 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF.
Pièces du dossier 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique.
Validité 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur.

Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.

Étapes

Étapes pour obtenir un permis de construire à Cachan

Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.

  1. 01

    Cadrage du projet et lecture du terrain

    Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.

  2. 02

    Esquisse et avant-projet

    Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.

  3. 03

    Production des pièces graphiques

    Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.

  4. 04

    Rédaction de la notice descriptive (PCMI4)

    La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.

  5. 05

    Dépôt en mairie ou par téléservice

    Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.

  6. 06

    Suivi de l'instruction

    La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.

  7. 07

    Affichage et démarrage des travaux

    Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.

  8. 08

    Achèvement et conformité

    À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.

Méthode

Comment nous sécurisons un permis de construire à Cachan

Notre travail ne consiste pas à remplir un Cerfa : il s'agit de produire un dossier instruisable, défendable, et cohérent avec la lecture qu'en feront les instructeurs du service urbanisme de Cachan, les services de Grand-Orly Seine Bièvre et l'UDAP du Val-de-Marne.

Qualifier la procédure

Avant tout dessin, nous confirmons le bon régime d'autorisation et les seuils applicables au projet à Cachan.

Lire le PLUi GOSB + ABF

Zonage, hauteurs, emprise, servitudes et périmètre aqueducs : un état des contraintes avant de figer les plans.

Monter un dossier défendable

Plans, notice architecturale, insertion graphique et pièces PCMI travaillés pour rendre le projet lisible.

Réserver votre appel découverte — 30 min Voir les tarifs
Pièces et risques

Pièces du dossier de permis de construire à Cachan

Un permis n'est presque jamais refusé pour un manque de pièces : il est ajourné, puis amendé. À Cachan, la cohérence des plans, la qualité de l'insertion et l'argumentation de l'impact visuel sur les aqueducs font la différence sur les projets en tissu pavillonnaire comme en secteur mutable.

Pièces à préparer

  • PCMI1 - Plan de situation du terrain dans Cachan.
  • PCMI2 - Plan de masse coté en trois dimensions, intégrant les limites séparatives et l'environnement immédiat.
  • PCMI3 - Plan en coupe du terrain et de la construction, lisible pour une parcelle de coteau ou en pente vers la Bièvre.
  • PCMI4 - Notice descriptive du terrain et du projet, justifiant les choix face au PLUi GOSB et au périmètre ABF des aqueducs.
  • PCMI5 - Plans des façades et des toitures, intégrant matériaux et teintes.
  • PCMI6 - Document graphique d'insertion dans l'environnement, essentiel en covisibilité avec les aqueducs ou en abords de Monument Historique.
  • PCMI7 et PCMI8 - Photographies du terrain dans son environnement proche et lointain, depuis les axes structurants de Cachan.

Erreurs qui fragilisent l'instruction

  • Régime erroné : projet déposé en permis alors qu'une déclaration préalable suffisait, ou inversement.
  • Plans contradictoires entre coupe, façades et plan de masse, fragilisant la lecture du projet.
  • Insertion graphique faible alors que le terrain est en covisibilité avec les aqueducs d'Arcueil-Cachan classés Monument Historique.
  • Notice trop courte qui n'aborde pas l'impact patrimonial et paysager propre à Cachan (aqueducs, vallée de la Bièvre).
  • Surface de plancher mal calculée par rapport au seuil des 150 m² qui déclenche le recours obligatoire à un architecte.
Voir les tarifs
Coût et fiscalité

Combien coûte un permis de construire à Cachan ?

Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.

Honoraires architecte 8 à 15 %

Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).

Taxe d'aménagement Variable

Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.

Redevance archéologie préventive RAP

Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.

Frais annexes Géomètre

Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.

Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.

Navigation

Poursuivre la navigation locale

Autres pages utiles pour cadrer un projet de permis de construire ou un projet d'architecture en Île-de-France.

Notre agence d'architecture à Cachan Permis de construire à L'Haÿ-les-Roses Permis de construire à Arcueil Permis de construire à Bagneux Permis de construire à Bourg-la-Reine Permis de construire à Villejuif
Cas projets

Cas projets fréquents à Cachan

Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.

Construction d'une maison individuelle neuve

Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.

Extension d'une maison existante

Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.

Surélévation et création d'étage

Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.

Changement de destination

Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.

Restructuration lourde d'immeuble

Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.

Construction d'un local d'activité ou ERP

Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.

Selon votre projet

Le bon dossier selon la nature de votre projet

Extension, surélévation, garage, véranda, changement de destination ou régularisation : chaque projet a son régime, ses pièces et ses pièges. Voici nos guides dédiés pour préparer le dossier adapté à votre projet à Cachan.

Ajouter un étage : la surélévation Permis de construire pour un garage Ajouter une véranda : les règles Permis de construire pour une dépendance Changement de destination d'un local Hangar : quelle autorisation d'urbanisme ?
Permis de construire à Cachan - illustration du suivi de chantier et du dossier
Validité du permis 3 ans
88%
Délais et suivi

Délais d'instruction du permis de construire à Cachan

Après le dépôt sur le GNAU de Cachan, l'instruction suit un calendrier précis. Plusieurs majorations sont possibles selon le périmètre et la nature du projet.

  • Délai de base

    2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.

  • Majoration possible

    Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.

  • Demande de pièces

    La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.

  • Affichage sur le terrain

    Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.

  • Validité 3 ans

    Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.

  • Fin de travaux

    DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.

Réserver votre appel découverte — 30 min
Recours

Recours en cas de refus de permis de construire à Cachan

Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.

  1. 01

    Lire attentivement les motifs de refus

    L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.

  2. 02

    Recours gracieux dans les 2 mois

    Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.

  3. 03

    Recours contentieux devant le tribunal administratif

    À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.

  4. 04

    Dépôt d'un nouveau projet ajusté

    Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.

FAQ

Questions fréquentes sur le permis de construire à Cachan

Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Cachan.

Où dépose-t-on un permis de construire à Cachan ?

Le dépôt se fait en priorité via le téléservice GNAU accessible depuis le site ville-cachan.fr (rubrique « Démarches et autorisations d'urbanisme »), obligatoire depuis le 1er janvier 2022. Un dépôt physique reste possible au service urbanisme, situé à la Maison des services publics (2e étage), 3 rue Camille-Desmoulins, 94230 Cachan. Le service répond au 01 49 08 55 70, du lundi au vendredi 8h15-12h et 13h30-17h15, sur rendez-vous. Avant de figer les plans, un cadrage préalable avec un instructeur permet de positionner le projet sur le PLUi GOSB et sur le périmètre ABF.

Quel PLU s'applique à Cachan en 2026 ?

Depuis le 21 février 2026, Cachan est régie par le PLUi de Grand-Orly Seine Bièvre (GOSB), approuvé en conseil de territoire le 16 décembre 2025. Ce PLUi remplace l'ancien PLU communal de Cachan et harmonise les règles d'urbanisme sur les 24 communes du territoire. Le zonage à Cachan comprend des zones urbaines mixtes (UA centre, UB faubourgs), une large zone pavillonnaire (UH) couvrant Plateau, Coteau et Grange Ory, des zones d'équipements (UE) et des secteurs spécifiques liés à la Bièvre et à l'ex-site ENS Paris-Saclay.

Faut-il un avis ABF pour un permis dans les abords des aqueducs à Cachan ?

Oui dès que la parcelle est située dans le périmètre de protection des aqueducs d'Arcueil et de Cachan classés Monument Historique (aqueduc Médicis du XVIIe siècle, aqueduc Belgrand de 1874 conduisant les eaux de la Vanne). Selon que la commune dispose d'un Périmètre Délimité des Abords (PDA) ou s'appuie sur le rayon par défaut de 500 mètres, l'Architecte des Bâtiments de France dispose de 2 mois pour rendre un avis conforme. Cela rallonge le délai d'instruction d'un mois minimum et conditionne lourdement le projet (volumétrie, matériaux, teintes, hauteur des clôtures).

Une surélévation de pavillon bourgeois à Cachan nécessite-t-elle un permis de construire ?

Oui dès qu'elle crée plus de 40 m² de surface de plancher en zone urbaine du PLUi GOSB, ou qu'elle modifie significativement la structure ou l'aspect extérieur. Le tissu pavillonnaire bourgeois 1920-1930 de Cachan (Plateau, Coteau, Grange Ory) est particulièrement sensible : hauteur maximale, prospects, pente de toiture, traitement des lucarnes et matériaux doivent être justifiés avant tout dépôt. Quand la parcelle est en covisibilité avec les aqueducs, l'avis ABF s'ajoute systématiquement.

Faut-il un architecte pour un permis de construire à Cachan ?

Le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier. Il est également obligatoire pour tout permis déposé par une personne morale (SCI, société, copropriété). À Cachan, ce seuil est rapidement franchi sur les projets de surélévation, d'extension R+1 sur pavillon bourgeois et de recomposition de copropriétés. Le recours à un architecte HMONP est fortement recommandé dès le cadrage en périmètre ABF, même en deçà du seuil.

Peut-on transformer un local commercial en logement à Cachan ?

Oui, mais l'opération relève quasi systématiquement du permis de construire avec changement de destination, surtout si elle entraîne une modification de façade ou de structure. Le PLUi GOSB peut imposer des règles spécifiques sur les linéaires commerciaux du centre-ville de Cachan (avenue Carnot, avenue Louis-Georgeon, abords de la mairie). Un rendez-vous préalable avec un instructeur du service urbanisme rue Camille-Desmoulins est vivement recommandé avant dépôt sur le GNAU.

Le départ de l'ENS Paris-Saclay change-t-il la donne urbanistique à Cachan ?

Oui. Le déménagement de l'ENS Paris-Saclay du site historique de Cachan vers le plateau de Saclay a libéré environ 11 hectares en cœur de ville, à proximité de la gare RER B Arcueil – Cachan. Ce secteur est identifié comme mutable par le PLUi de Grand-Orly Seine Bièvre, avec une Orientation d'Aménagement et de Programmation (OAP) dédiée. Tout permis dans ce périmètre s'inscrit dans une composition d'ensemble : densité, hauteurs, mixité fonctionnelle, traitement paysager de la Bièvre.

Que faire en cas de refus de permis à Cachan ?

Un recours gracieux peut être déposé dans les 2 mois auprès du maire de Cachan, suivi le cas échéant d'un recours contentieux devant le tribunal administratif de Melun. Dans la pratique, ajuster le projet pour répondre aux motifs de refus et redéposer un dossier consolidé (notamment sur les points patrimoniaux soulevés par l'ABF) est souvent plus efficace qu'un contentieux long. Un pré-rendez-vous avec un instructeur du service urbanisme permet de valider la nouvelle copie avant redépôt sur le GNAU de Cachan.

Audit projet

Besoin d'une lecture claire avant de déposer votre permis à Cachan ?

Si vous hésitez sur le régime applicable, sur les seuils du PLUi de Grand-Orly Seine Bièvre ou sur l'impact du périmètre ABF des aqueducs sur votre projet, le bon premier pas est de cadrer le dossier avant tout dépôt sur le GNAU de Cachan.

  • Lecture du PLU, des servitudes et des points sensibles à Cachan
  • Cadrage du bon régime (PC, DP ou autre) et choix du Cerfa adapté
  • Anticipation des délais réels et des consultations particulières
Voir l'offre permis de construire Demander un premier cadrage
Estimer mon projet

Besoin d'un architecte ? Nous sommes là pour vous offrir une estimation gratuite, rapide et précise.

Copyright © 2026 Wafa Lahmar Architecte SAS ou ses affiliés.