Bagneux, 38 080 habitants, vit une métamorphose : ZAC Écoquartier Victor Hugo, NPNRU Pierre Plate, arrivée du métro 4 prolongé puis du métro 15 sud. Un permis de construire à Bagneux se joue avant le Cerfa, sur la lecture croisée du PLUi de Vallée Sud Grand Paris et de l'arrêté préfectoral du 25 janvier 2022 sur les anciennes carrières souterraines.
Bagneux est l'une des rares communes franciliennes dont la quasi-totalité du territoire est classée en zone de risque lié aux anciennes carrières souterraines (arrêté préfectoral du 25 janvier 2022). À cela s'ajoute la bascule récente vers le PLUi de Vallée Sud Grand Paris et la dynamique de transformation portée par la ZAC Écoquartier Victor Hugo : un dossier de permis doit être calibré avant d'être déposé, pas après.
Délai standard pour un permis de construire à Bagneux. Majoration possible en périmètre ABF, en zone de risque carrières ou en secteur ZAC Victor Hugo.
Bagneux est régie depuis le 13 janvier 2025 par le PLUi de Vallée Sud Grand Paris, approuvé le 11 décembre 2024.
Téléservice accessible depuis bagneux92.fr ou dépôt physique au service urbanisme, 57 avenue Henri Ravera, 92220.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Bagneux reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Bagneux, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Bagneux, 38 080 habitants, appartient à l'Établissement Public Territorial Vallée Sud Grand Paris (VSGP), qui regroupe 11 communes du sud des Hauts-de-Seine. Depuis le 13 janvier 2025, le PLU communal a été remplacé par le PLUi de VSGP, approuvé le 11 décembre 2024 et mis à jour le 30 avril 2025. La ville cumule un centre-ville en mutation, des grands ensembles HLM années 60-70 (Tertres-Cuverons en QPV, Pierre Plate / Cité des Musiciens en NPNRU, Abbé Grégoire — Mirabeau — Lincoln), des poches pavillonnaires interstitielles (Champ des Oiseaux, La Rapie, Henri Wallon) et la vaste ZAC Écoquartier Victor Hugo (19,5 ha, 2 200 logements, créée en 2011 et labellisée Écoquartier). L'arrivée du métro 4 prolongé (station Lucie-Aubrac ouverte depuis janvier 2022) et la mise en service attendue du métro 15 sud à la même station accentuent la pression foncière. Par ailleurs, l'arrêté préfectoral du 25 janvier 2022 délimite le périmètre des zones de risques liés aux anciennes carrières souterraines : il couvre la quasi-totalité de Bagneux et vaut PPRM.
Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Bagneux - Procédures d'urbanisme en ligneAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLUi de Vallée Sud Grand Paris (Bagneux)En zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
Périmètre de risque carrières à Bagneux - Préfecture 92Le dialogue avec les services urbanisme du Hauts-de-Seine peut accélérer la mise au point du dossier.
Service Public - Permis de construireBagneux concentre des typologies de projets très contrastées : surélévation de pavillon interstitiel à Champ des Oiseaux ou La Rapie, extension R+1 sur petite parcelle, transformation de locaux commerciaux avenue Aristide Briand ou Henri Barbusse, recomposition urbaine dans la ZAC Écoquartier Victor Hugo ou dans le périmètre NPNRU de Pierre Plate. Plusieurs cas relèvent du permis de construire et non de la simple déclaration préalable.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail ne consiste pas à remplir un Cerfa : il s'agit de produire un dossier instruisable, défendable, et cohérent avec la lecture qu'en feront les instructeurs du service urbanisme de Bagneux et les services de VSGP.
Avant tout dessin, nous confirmons le bon régime d'autorisation et les seuils applicables au projet à Bagneux.
Zonage, hauteurs, emprise, servitudes et périmètre carrières : un état des contraintes avant de figer les plans.
Plans, notice architecturale, insertion graphique et pièces PCMI travaillés pour rendre le projet lisible.
Un permis n'est presque jamais refusé pour un manque de pièces : il est ajourné, puis amendé. À Bagneux, la cohérence des plans, la qualité de l'insertion et la prise en compte du sous-sol carrières font la différence sur les projets en tissu pavillonnaire comme en ZAC.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après le dépôt sur le GNAU de Bagneux, l'instruction suit un calendrier précis. Plusieurs majorations sont possibles selon le périmètre et la nature du projet.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Bagneux.
Le dépôt se fait en priorité via le téléservice GNAU accessible depuis le site bagneux92.fr (rubrique « Procédures d'urbanisme en ligne »), obligatoire depuis 2022. Un dépôt physique reste possible au service urbanisme, 57 avenue Henri Ravera, 92220 Bagneux. Le standard de la mairie répond au 01 42 31 60 00. Avant de figer les plans, un rendez-vous préalable avec un instructeur permet de cadrer le projet sur le PLUi VSGP et sur le périmètre carrières.
Depuis le 13 janvier 2025, Bagneux est régie par le PLUi de Vallée Sud Grand Paris (VSGP), approuvé en conseil de territoire le 11 décembre 2024 et mis à jour le 30 avril 2025. Ce PLUi remplace l'ancien PLU communal et harmonise les règles d'urbanisme sur les 11 communes du territoire. Le zonage à Bagneux comprend des zones urbaines mixtes (UA centre, UB tissu intermédiaire), des zones pavillonnaires (UH), des zones de grands ensembles (UD) et des zones de ZAC (UZ Victor Hugo).
L'arrêté préfectoral du 25 janvier 2022 délimite à Bagneux le périmètre des zones de risques liés aux anciennes carrières souterraines de calcaire grossier exploitées jusqu'en 1930. Il couvre la quasi-totalité de la commune et vaut PPRM. Concrètement, tout permis de construire à Bagneux doit anticiper des sondages géotechniques (G1 puis G2), un mémoire de fondations adapté au profil de cavités et, parfois, un confortement préalable. C'est l'un des points les plus sous-estimés par les porteurs de projet et l'une des premières causes de demande de pièces.
Oui dès qu'elle crée plus de 40 m² de surface de plancher en zone urbaine du PLUi VSGP, ou qu'elle modifie significativement la structure ou l'aspect extérieur. Sur les pavillons interstitiels de Champ des Oiseaux, La Rapie ou Henri Wallon, la surélévation est devenue une opération courante avec l'arrivée du métro 4 prolongé, mais elle reste sensible : hauteur maximale, prospects, vues sur fonds voisins et fondations sur sous-sol carrières doivent être traités avant tout dépôt à Bagneux.
Le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier. Il est également obligatoire pour tout permis déposé par une personne morale (SCI, société, copropriété). À Bagneux, ce seuil est rapidement franchi sur les projets de surélévation, d'extension R+1 et de recomposition de copropriétés des Tertres-Cuverons, d'Abbé Grégoire ou de la Cité des Musiciens.
Oui, mais l'opération relève quasi systématiquement du permis de construire avec changement de destination, surtout si elle entraîne une modification de façade ou de structure. Le PLUi VSGP peut imposer des règles spécifiques sur les linéaires commerciaux du centre-ville de Bagneux (avenue Aristide Briand, avenue Henri Barbusse). Un rendez-vous préalable avec un instructeur du service urbanisme est vivement recommandé avant dépôt sur le GNAU.
Le prolongement du métro 4 jusqu'à la station Lucie-Aubrac (ouverte en janvier 2022) et l'arrivée attendue du métro 15 sud à cette même station ont profondément modifié la valeur foncière à Bagneux. Le PLUi VSGP intègre cette dynamique avec des règles de densité revues autour des futures gares et au sein de la ZAC Écoquartier Victor Hugo. Cette évolution rend la lecture du zonage, des hauteurs et des emprises encore plus déterminante avant tout dépôt de permis.
Un recours gracieux peut être déposé dans les 2 mois auprès du maire de Bagneux, suivi le cas échéant d'un recours contentieux devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise. Dans la pratique, ajuster le projet pour répondre aux motifs de refus et redéposer un dossier consolidé (notamment sur la partie fondations / carrières) est souvent plus efficace qu'un contentieux long. Un pré-rendez-vous avec un instructeur permet de valider la nouvelle copie avant redépôt.
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