L'Haÿ-les-Roses change d'échelle. L'ouverture de la gare ligne 14 le 24 juin 2024 et la ZAC Lallier - Gare des Trois Communes redessinent le sud de la commune, pendant que la Roseraie du Val-de-Marne (inscrite Monuments Historiques) impose ses abords ABF au centre-ville. Un permis de construire à L'Haÿ-les-Roses se joue sur la lecture croisée de ces couches.
Un permis hayssien ne se rate pas sur le Cerfa, il se rate sur la grille de lecture du territoire. L'Haÿ-les-Roses cumule un pavillonnaire dominant qui se densifie, une ZAC Lallier née avec le métro 14 et un cœur de ville suspendu aux abords de la Roseraie du Val-de-Marne. Trois logiques opposées que le dossier doit tenir simultanément.
Délai standard à L'Haÿ-les-Roses. Majoration d'1 mois si périmètre des abords de la Roseraie ou consultation ZAC Lallier.
PLU de L'Haÿ-les-Roses opposable (17 zones, 69 périmètres). PLUi Grand-Orly Seine Bièvre en cours d'élaboration depuis 2021.
Mairie de L'Haÿ-les-Roses, 41 rue Jean-Jaurès, 94240. Tél 01 46 15 34 70, sur rendez-vous.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel L'Haÿ-les-Roses reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de L'Haÿ-les-Roses, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
L'Haÿ-les-Roses, 30 201 habitants, est une commune du Val-de-Marne membre de l'Établissement Public Territorial Grand-Orly Seine Bièvre (EPT 12, 24 communes). Son identité s'est cristallisée autour de la Roseraie du Val-de-Marne, créée en 1894 par Jules Gravereaux et dessinée par le paysagiste Édouard André : première roseraie au monde, inscrite à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques et labellisée Jardin Remarquable. Depuis le 24 juin 2024, la commune est entrée dans une nouvelle ère avec l'ouverture de la gare L'Haÿ-les-Roses sur la ligne 14 prolongée vers Orly, à l'intersection des rues de Bicêtre, de Lallier et Paul-Hochart. Autour de cette gare s'organise la ZAC Lallier - Gare des Trois Communes (7 hectares, aménageur Eiffage), tandis que le secteur Locarno fait l'objet d'une étude urbaine centre-ville.
Marche mixte entre immeubles, coproprietes et tissus résidentiels compacts.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de L'Haÿ-les-Roses - Service UrbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
Travaux et démarches d'urbanisme à L'Haÿ-les-RosesEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
PLU de L'Haÿ-les-RosesLe dialogue avec les services urbanisme du Val-de-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.
PLUi Grand-Orly Seine BièvreL'Haÿ-les-Roses concentre plusieurs typologies urbaines très différentes : pavillons des années 30 sur les coteaux, collectifs années 60-70 des Blondeaux et des Jardins Parisiens, opérations neuves de la ZAC Lallier autour de la gare des Trois Communes, équipements publics et secteur centre-ville aux abords de la Roseraie. Plusieurs situations relèvent du permis de construire et non d'une déclaration préalable.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre rôle ne se limite pas à remplir un Cerfa : il s'agit de produire un dossier instruisable, défendable, cohérent avec la lecture qu'en feront les instructeurs du service urbanisme de la mairie de L'Haÿ-les-Roses et, le cas échéant, l'architecte des Bâtiments de France.
Avant tout dessin, nous confirmons le bon régime d'autorisation et les seuils applicables au projet à L'Haÿ-les-Roses.
Zonage, hauteurs, emprise, prospects, espaces verts : un état des contraintes du PLU communal avant de figer les plans.
Périmètre des abords de la Roseraie du Val-de-Marne et OAP ZAC Lallier intégrés au projet dès la conception.
Plans, notice architecturale, insertion graphique et pièces PCMI travaillés pour rendre le projet lisible à L'Haÿ-les-Roses.
Un dossier de permis n'est presque jamais refusé pour un manque de pièces, il est ajourné puis amendé. À L'Haÿ-les-Roses, sur des parcelles souvent en covisibilité avec la Roseraie du Val-de-Marne, en frange de ZAC Lallier ou dans un tissu pavillonnaire serré, la cohérence des plans et la qualité de l'insertion font la différence.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après le dépôt auprès du service urbanisme de la mairie de L'Haÿ-les-Roses, l'instruction suit un calendrier précis. Plusieurs majorations sont possibles selon la zone et la nature du projet.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à L'Haÿ-les-Roses.
C'est toujours le PLU communal de L'Haÿ-les-Roses qui est opposable : il définit 17 zones réparties en 69 périmètres (UA centre-ville, UB/UC faubourgs et collectifs, UH/UR pavillonnaire dominant, UL équipements, N parcs). En parallèle, l'EPT Grand-Orly Seine Bièvre a lancé par délibération du 26 janvier 2021 l'élaboration d'un PLUi (Plan Local d'Urbanisme intercommunal) destiné à remplacer le PLU communal sur les 24 communes du territoire. Tant que le PLUi GOSB n'est pas approuvé, c'est bien le PLU de L'Haÿ-les-Roses qui s'oppose au projet.
La Roseraie du Val-de-Marne, créée en 1894 par Jules Gravereaux et dessinée par Édouard André, est inscrite à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques et labellisée Jardin Remarquable. Son périmètre des abords, généralement de 500 mètres autour du monument, déclenche un avis obligatoire de l'architecte des Bâtiments de France pour toute construction ou modification visible depuis ou en covisibilité avec la Roseraie. À L'Haÿ-les-Roses, l'instruction est alors majorée d'un mois et les choix de matériaux, gabarits, toitures et clôtures sont étudiés avec une attention particulière, notamment sur le secteur centre-ville et le quartier Locarno.
L'Haÿ-les-Roses fait partie de l'EPT 12 Grand-Orly Seine Bièvre, qui regroupe 24 communes du sud de la Métropole du Grand Paris. À ce stade, l'instruction du permis reste pilotée par le service urbanisme de la mairie de L'Haÿ-les-Roses : c'est là que le dossier se dépose et que l'arrêté est signé. Mais GOSB porte la compétence urbanisme stratégique et l'élaboration du futur PLUi, lancée le 26 janvier 2021. Cela signifie qu'à moyen terme, le règlement opposable au projet sera celui du PLUi GOSB et non plus le PLU communal.
La ZAC Lallier - Gare des Trois Communes s'étend sur environ 7 hectares autour de la nouvelle gare ligne 14 ouverte le 24 juin 2024. Aménagée par Eiffage Aménagement, elle programme logements, commerces, équipements et un nouveau cœur de quartier. Si votre parcelle est dans ou en frange immédiate de la ZAC Lallier à L'Haÿ-les-Roses, des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) et un cahier des charges s'ajoutent au PLU communal. Un échange préalable avec l'aménageur et le service urbanisme est souvent nécessaire avant tout dépôt.
Le dossier se dépose auprès du service urbanisme de la mairie de L'Haÿ-les-Roses, situé 41 rue Jean-Jaurès, 94240 L'Haÿ-les-Roses, joignable au 01 46 15 34 70. L'accueil se fait principalement sur rendez-vous. La mairie de L'Haÿ-les-Roses recommande un échange préalable avec le service avant tout dépôt : ce cadrage permet souvent de gagner du temps et d'éviter un refus motivé par une incompatibilité avec le PLU communal ou par une consultation ABF inattendue.
Le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier. Il est également obligatoire pour tout permis déposé par une personne morale (SCI, société, copropriété). À L'Haÿ-les-Roses, ce seuil est rapidement franchi sur les projets de surélévation pavillonnaire Bicêtre-Hochart, d'extension R+1 et de division parcellaire suivie d'une construction neuve. Sur les parcelles en covisibilité avec la Roseraie ou en frange de la ZAC Lallier, l'apport d'un architecte HMONP sécurise nettement la lecture ABF et OAP.
Oui, dès qu'elle crée plus de 40 m² de surface de plancher en zone urbaine du PLU de L'Haÿ-les-Roses, ou qu'elle modifie significativement la structure ou l'aspect extérieur. Sur les pavillons des secteurs Bicêtre, Hochart et Blondeaux, la surélévation est courante mais sensible : hauteur maximale, prospects, vues sur fonds voisins et règles de toiture doivent être vérifiés avant tout dépôt. Si la parcelle est en covisibilité avec la Roseraie du Val-de-Marne, l'avis ABF est obligatoire et l'instruction est majorée d'un mois.
Un recours gracieux peut être déposé dans les 2 mois auprès du maire de L'Haÿ-les-Roses, suivi le cas échéant d'un recours contentieux devant le tribunal administratif de Melun. Dans la pratique, ajuster le projet pour répondre aux motifs de refus et redéposer un dossier consolidé est souvent plus efficace qu'un contentieux long et incertain. Le CAUE du Val-de-Marne propose par ailleurs un conseil architectural gratuit qui peut aider à reformuler le projet en cohérence avec le PLU communal et les abords Roseraie.
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