Brunoy, 25 377 habitants en Essonne (91800), pavillonnaire bourgeois posé sur les bords de l'Yerres, cumule trois variables : Site Patrimonial Remarquable approuvé en 2018, PPRI Yerres du 18 juin 2012, et Modification n°1 du PLU en enquête publique. Aucun dépôt à Brunoy ne tient sans avoir lu ces trois pièces avant la première esquisse.
À Brunoy, ville pavillonnaire bourgeoise des bords de l'Yerres au tissu historique dense, un dossier mal qualifié ne se rattrape pas : il coûte 3 à 6 mois et parfois un refus pur. La lecture combinée du PLU communal, de la Modification n°1 en enquête publique sur trois secteurs, du Site Patrimonial Remarquable et du PPRI Yerres doit précéder le moindre coup de crayon.
PLU communal en vigueur, Modification n°1 en enquête publique du 4 mai au 5 juin 2026 sur Centre-Gare, Orée de Sénart et Coteaux de l'Yerres à Brunoy.
Site Patrimonial Remarquable (ex-AVAP 2018) couvrant le centre ancien et PPRI vallée de l'Yerres approuvé par arrêté préfectoral du 18 juin 2012.
Dépôt dématérialisé via le Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme. Service urbanisme : Place de la Mairie, BP 83, 91805 Brunoy, 01 69 39 89 42, urbanisme@mairie-brunoy.fr.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Brunoy reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Brunoy, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Brunoy (25 377 habitants, INSEE 91114, 91800) est une commune pavillonnaire bourgeoise de l'Essonne, posée sur les bords de l'Yerres entre plateau et coteaux, desservie par la gare RER D Brunoy. Le PLU communal est en cours de Modification n°1 (enquête publique du 4 mai au 5 juin 2026) sur trois secteurs ciblés : Centre-Gare, Orée de Sénart, Coteaux de l'Yerres. La ville dispose d'un Site Patrimonial Remarquable (ex-AVAP approuvée en 2018) qui couvre le centre ancien : tout permis y exige l'avis conforme de l'ABF. L'Église Saint-Médard est classée Monument Historique depuis 1981, le pont des Soulins depuis 1987 (construit en 1745 par Paris de Monmartel), et plusieurs propriétés XVIIIe sont protégées dans le centre. Le PPRI de la vallée de l'Yerres, approuvé par arrêté préfectoral du 18 juin 2012, couvre la rivière en Essonne, Seine-et-Marne et Val-de-Marne et concerne directement Brunoy en bord d'Yerres. La ville a subi plusieurs catastrophes naturelles inondations et coulées de boue reconnues (1988, 2012, 2013, 2016, 2017, 2021). Brunoy est en outre le siège de la Communauté d'agglomération Val d'Yerres Val de Seine, au 78 Route Nationale 6.
équilibre entre habitat collectif, maisons de ville et petits ensembles.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Brunoy - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLU de BrunoySur les zones plus résidentielles, valider en amont les seuils de surface et les formalités applicables.
Site Patrimonial Remarquable (SPR) de BrunoyLe dialogue avec les services urbanisme du Essonne peut accélérer la mise au point du dossier.
PPRI de l'Yerres - Préfecture de l'EssonneLe tissu de Brunoy mêle pavillon bourgeois XIXe et XXe, propriétés XVIIIe protégées dans le centre, petites copropriétés autour de la gare RER D et bords de rivière sensibles. Les opérations courantes vont de l'extension de pavillon à la réhabilitation lourde de maison de maître, en passant par les locaux commerciaux du centre-ville.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa, mais de produire un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable et sans refus prévisible. La méthode est calée sur les contraintes propres à Brunoy : SPR avec ABF du centre, PPRI Yerres, Modification n°1 du PLU sur trois secteurs et tissu pavillonnaire à haute valeur patrimoniale.
PLU de Brunoy, Modification n°1 en enquête publique, périmètre SPR, abords Saint-Médard et Soulins, PPRI Yerres : nous cartographions chaque contrainte du terrain avant le premier trait.
Mitoyenneté, hauteur, modénature, matériaux, percements, toiture : l'insertion est traitée comme une discipline, surtout dans le SPR et aux abords des Monuments Historiques de Brunoy.
Plans, notice PCMI4, insertion graphique et pièces complémentaires structurés pour rendre lisible un projet conforme au PLU et défendable devant l'ABF à Brunoy.
À Brunoy, le dossier doit intégrer un volet d'insertion façade soigné dès lors que le terrain est dans le Site Patrimonial Remarquable, en covisibilité de l'Église Saint-Médard ou du pont des Soulins. Pour les terrains en bord d'Yerres, la pièce relative au PPRI est exigée. Le dépôt est dématérialisé via le Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt sur le GNAU de Brunoy, l'instruction suit des délais standards, fréquemment majorés par un avis conforme de l'ABF lorsque le terrain est dans le Site Patrimonial Remarquable ou en covisibilité d'un Monument Historique, ainsi que par la consultation des services de l'État sur le PPRI Yerres pour les parcelles en bord de rivière.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Brunoy.
Le PLU communal de Brunoy reste en vigueur, mais une Modification n°1 est en cours : elle a été soumise à enquête publique du 4 mai au 5 juin 2026 et porte sur trois secteurs ciblés, Centre-Gare, Orée de Sénart et Coteaux de l'Yerres. Avant tout dépôt, il faut vérifier si le terrain se trouve dans l'un de ces secteurs, car la règle applicable peut évoluer en cours d'instruction. Le PLU et la procédure sont consultables sur brunoy.fr et sur le Géoportail de l'urbanisme.
Le dépôt s'effectue de manière dématérialisée via le Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme (GNAU) de Brunoy. Le service urbanisme se trouve Place de la Mairie, BP 83, 91805 Brunoy. Il est joignable au 01 69 39 89 42 et par courriel à urbanisme@mairie-brunoy.fr. L'accueil se fait sur rendez-vous les lundis, mardis, jeudis et vendredis matins. Pour un projet sensible (SPR, abords MH, PPRI Yerres), un rendez-vous préalable avec le service urbanisme avant dépôt est fortement recommandé.
Très probablement oui. Brunoy dispose d'un Site Patrimonial Remarquable (ex-AVAP approuvée en 2018) qui couvre le centre ancien et certains secteurs patrimoniaux. Tout permis dans le périmètre SPR exige l'avis conforme de l'ABF. À cela s'ajoutent les périmètres de protection de l'Église Saint-Médard (Monument Historique classé en 1981) et du pont des Soulins (Monument Historique classé en 1987). L'avis ABF ajoute un mois d'instruction et impose des contraintes fortes sur les matériaux, les percements, la toiture et la modénature à Brunoy.
Oui. Brunoy est traversée par l'Yerres et concernée par le PPRI de la vallée de l'Yerres, approuvé par arrêté préfectoral du 18 juin 2012. Ce plan couvre l'Yerres en Essonne, Seine-et-Marne et Val-de-Marne et délimite des zones rouges inconstructibles, des zones bleues constructibles sous conditions (cote de plancher bas relevée, encadrement des sous-sols et remblais) et des zones blanches. Brunoy a subi plusieurs catastrophes naturelles inondations et coulées de boue reconnues (1988, 2012, 2013, 2016, 2017, 2021). La pièce PC 13 est exigée au dossier pour les terrains en zone réglementaire.
La Modification n°1 du PLU de Brunoy a été soumise à enquête publique du 4 mai au 5 juin 2026. Elle cible trois secteurs : Centre-Gare (autour de la gare RER D), Orée de Sénart (frange est, contact forêt) et Coteaux de l'Yerres. Si votre terrain est dans l'un de ces périmètres, l'analyse du projet doit intégrer à la fois le PLU en vigueur et les évolutions projetées par la modification, car la règle applicable au moment du dépôt prime. C'est le piège classique des dossiers déposés en pleine procédure : un cadrage architecte HMONP préalable évite la fausse manœuvre.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres permis. À Brunoy, ce délai est très fréquemment majoré : +1 mois quasi systématique si la parcelle est dans le Site Patrimonial Remarquable ou en covisibilité de l'Église Saint-Médard ou du pont des Soulins, +1 à 2 mois supplémentaires en cas de consultation des services de l'État sur le PPRI Yerres. Le délai court à compter de la complétude du dossier, pas du dépôt sur le GNAU. Une demande de pièces complémentaires notifiée dans le mois suivant le dépôt suspend l'instruction.
Oui dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, et systématiquement pour un permis déposé par une personne morale (SCI, société). À Brunoy, vu la densité de contraintes (SPR avec ABF, abords Monuments Historiques, PPRI Yerres, Modification n°1 du PLU en cours), un architecte HMONP apporte une vraie valeur même en-dessous de ce seuil : lecture combinée des règles, insertion façade défendable, dialogue avec le service urbanisme et avec l'ABF.
Les Coteaux de l'Yerres relèvent d'un secteur ciblé par la Modification n°1 du PLU : la règle applicable peut évoluer. Soulins, à l'ouest de la ville, est associé au pont des Soulins (Monument Historique 1987) et à la seigneurie Paris de Monmartel, ce qui active des périmètres de protection ABF. Les bords d'Yerres relèvent du PPRI Yerres 2012 avec ses zones rouges, bleues et blanches. Le tissu Sauvageon ou Jean XXIII est plus pavillonnaire et moins contraint, mais soumis au PLU et au seuil 150 m². Chaque secteur de Brunoy se lit à part avant tout dessin.
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