Fontenay-aux-Roses, 23 351 habitants au sud des Hauts-de-Seine, mélange un centre-ville commerçant, des quartiers pavillonnaires bourgeois (Scarron, Ormeaux, Pervenches) et le quartier des Blagis classé QPV. Son urbanisme repose encore sur le PLU communal approuvé en mars 2017, en transition vers le PLUi de Vallée Sud Grand Paris arrêté le 14 décembre 2023.
À Fontenay-aux-Roses, un permis de construire qui ne tient pas se voit dès la première lecture par le service urbanisme : zone PLU mal interprétée, gabarit incompatible avec la trame pavillonnaire bourgeoise, surface de plancher mal calculée près du seuil des 150 m². Le bon premier pas n'est pas de remplir un Cerfa, c'est de croiser le PLU communal 2017 avec le futur PLUi de Vallée Sud Grand Paris.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis à Fontenay-aux-Roses. Majoration possible sur les abords d'équipements protégés.
Recours obligatoire à un architecte inscrit à l'Ordre dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier à Fontenay-aux-Roses.
Le service urbanisme de la mairie, 75 rue Boucicaut, reçoit les dossiers et oriente vers le téléservice GNAU pour le dépôt dématérialisé.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Fontenay-aux-Roses reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Fontenay-aux-Roses, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Fontenay-aux-Roses (23 351 habitants, code postal 92260, code INSEE 92032) appartient depuis 2016 à l'Établissement Public Territorial Vallée Sud Grand Paris. Son urbanisme reste régi par le Plan Local d'Urbanisme communal approuvé le 7 mars 2017 par le conseil de territoire et faisant actuellement l'objet d'une modification n°1. Ce PLU définit 11 zones réparties en 48 périmètres. Le PLUi de Vallée Sud Grand Paris, arrêté le 14 décembre 2023 après près de trois ans d'élaboration, viendra à terme remplacer le PLU communal. La commune accueille le site historique du CEA Fontenay-aux-Roses (route du Panorama, premier centre de recherche du Commissariat à l'énergie atomique créé en 1946, aujourd'hui dédié à la recherche en santé) et est desservie par le RER B (gare Fontenay-aux-Roses), le tramway T6 et plusieurs lignes de bus.
Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Fontenay-aux-Roses - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLUi Vallée Sud Grand ParisEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
Service Public - Permis de construireLe dialogue avec les services urbanisme du Hauts-de-Seine peut accélérer la mise au point du dossier.
Géoportail de l'urbanismeLe tissu de Fontenay-aux-Roses est dominé par le pavillonnaire bourgeois (Scarron-Sorrières, Ormeaux-Renards, Pervenches), ponctué de petits collectifs et de quelques opérations contemporaines. Plusieurs situations basculent vite du régime de la déclaration préalable vers le permis de construire.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre rôle n'est pas de remplir un Cerfa. C'est de produire un dossier instruisable au premier passage, calé sur le PLU communal en vigueur, le futur PLUi VSGP et les contraintes physiques de la parcelle fontenaisienne.
Avant tout dessin, nous confirmons le régime (PC, DP, modificatif) et les seuils applicables à votre parcelle de Fontenay-aux-Roses.
PLU 2017 modifié, PLUi VSGP en transition, aléa argiles, proximité site CEA, gabarit pavillonnaire bourgeois : nous établissons l'état des contraintes avant tout dossier.
Plans, coupes, notice, insertion graphique, photographies : tout est calé pour rendre votre projet à Fontenay-aux-Roses lisible et défendable face au service urbanisme.
Le dossier de PC à Fontenay-aux-Roses est rarement refusé pour un manque de pièces. Il est ajourné parce que les pièces ne se répondent pas entre elles, parce que la zone PLU est mal lue, ou parce que l'étude de sol manque sur une parcelle d'aléa argiles. C'est la cohérence du plan de masse, de la coupe et des façades qui fait passer l'instruction.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Le délai de base est connu, mais à Fontenay-aux-Roses il peut être majoré sur les abords d'équipements protégés ou pour consultation d'un service tiers. Mieux vaut prévoir 4 mois sur les projets sensibles ou les changements de destination en centre-ville.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Fontenay-aux-Roses.
Le dépôt se fait au service urbanisme de la mairie de Fontenay-aux-Roses, 75 rue Boucicaut, 92260 Fontenay-aux-Roses, joignable au 01 41 13 52 17 ou par mail à permisdeconstruire@fontenay-aux-roses.fr. Le service est ouvert les lundi et mercredi de 8h30 à 12h et de 13h30 à 17h30, les mardi et jeudi de 8h30 à 12h, fermé le vendredi. Le dépôt dématérialisé est possible via le téléservice GNAU.
Non, ce sont deux communes franciliennes distinctes. Fontenay-aux-Roses est située dans les Hauts-de-Seine (92260, code INSEE 92032), au sud de Paris, desservie par le RER B et le tramway T6. Fontenay-sous-Bois est en Val-de-Marne (94120), à l'est de Paris, desservie par le RER A et le RER E à Val de Fontenay. Le PLU, le service urbanisme et les règles d'instruction sont propres à chaque commune : un dossier déposé dans la mauvaise mairie est irrecevable.
Fontenay-aux-Roses est régie par son Plan Local d'Urbanisme communal, approuvé le 7 mars 2017 par le conseil de territoire de Vallée Sud Grand Paris et faisant actuellement l'objet d'une modification n°1. Ce PLU définit 11 zones réparties en 48 périmètres (UA, UB, UC, UH, UJ, UE, UX, N notamment). Le PLUi de Vallée Sud Grand Paris, arrêté le 14 décembre 2023, viendra remplacer ce PLU communal une fois approuvé.
Vallée Sud Grand Paris est l'Établissement Public Territorial qui regroupe onze communes du sud des Hauts-de-Seine dont Fontenay-aux-Roses, Antony, Bagneux, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Sceaux, Clamart, Malakoff, Montrouge, Le Plessis-Robinson et Châtillon. C'est lui qui élabore le futur PLUi. L'instruction du permis de construire reste assurée par le service urbanisme de la mairie de Fontenay-aux-Roses.
Le Centre-Ville (zone UA) impose des règles serrées de hauteur et d'alignement, notamment autour de la place du Général-de-Gaulle et de la rue Boucicaut. Les quartiers pavillonnaires bourgeois Scarron-Sorrières (nord-est) et Ormeaux-Renards (sud-ouest) sont en zone UH ou UJ avec gabarits pavillonnaires stricts. Le quartier des Blagis-Gare est classé QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville). Les parcelles voisines du site CEA route du Panorama peuvent être concernées par des servitudes héritées du nucléaire.
L'étude géotechnique G1 est obligatoire à la vente d'un terrain constructible depuis la loi ELAN. À Fontenay-aux-Roses, la commune est classée en aléa retrait-gonflement des argiles moyen à fort sur la majorité de son territoire selon le BRGM, ce qui rend l'étude de sol G2 fortement recommandée avant le dépôt du permis de construire pour calibrer les fondations et éviter les sinistres ultérieurs (fissures structurelles).
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès que le permis est déposé par une personne morale comme une SCI. Sur un pavillon fontenaisien à étendre ou surélever, recourir à un architecte HMONP en amont reste prudent même sous le seuil pour sécuriser la lecture du PLU communal, anticiper la transition vers le PLUi VSGP et produire un dossier défendable.
Un recours gracieux peut être déposé dans les 2 mois auprès du maire de Fontenay-aux-Roses, puis un recours contentieux devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise compétent pour les Hauts-de-Seine. En pratique, retravailler le projet avec un architecte HMONP pour répondre aux motifs de refus (gabarit PLU, insertion, aspect, surface) reste souvent plus efficace qu'un contentieux long et coûteux.
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