Le PLUi Grand Paris Grand Est appliqué à Clichy-sous-Bois
Clichy-sous-Bois est l'une des quatorze communes membres de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est (T9), aux côtés de Coubron, Gagny, Gournay-sur-Marne, Le Raincy, Les Pavillons-sous-Bois, Livry-Gargan, Montfermeil, Neuilly-Plaisance, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand, Rosny-sous-Bois, Vaujours et Villemomble. L'EPT porte le Plan Local d'Urbanisme intercommunal qui se substitue progressivement aux PLU communaux antérieurs sur l'ensemble du territoire.
Le PLUi définit pour Clichy-sous-Bois un zonage qui distingue plusieurs grandes catégories : zones pavillonnaires sur le Plateau, les Vincents et le Sentier, zones de renouvellement urbain encadrant les secteurs NPNRU du Chêne Pointu, de la Forestière et du Bois du Temple, zones de centralité autour du Centre et de la Mairie en mutation, zones naturelles le long de la lisière de la forêt régionale de Bondy. Chaque zone fixe ses propres règles d'emprise au sol, de hauteur, de retrait, de stationnement et d'aspect extérieur.
Pour un porteur de projet à Clichy-sous-Bois, la première étape consiste à identifier précisément la zone PLUi à l'adresse et à lire le règlement écrit, les documents graphiques et les annexes (servitudes, périmètres ANRU, espaces boisés classés). Le règlement est consultable sur le Géoportail de l'urbanisme et auprès du service urbanisme de la mairie de Clichy-sous-Bois. Le PLUi intercommunal porté par Grand Paris Grand Est se veut un document territorial cohérent à l'échelle des 14 communes, ce qui fluidifie les instructions sur les projets transversaux mais demande une lecture fine commune par commune.
Une particularité clichoise tient à la coexistence, sur la même commune, de zones pavillonnaires très protectrices du tissu existant et de zones de renouvellement urbain où le PLUi accompagne au contraire des opérations de démolition-reconstruction ou de requalification lourde. Cette dualité PLUi à Clichy-sous-Bois explique que deux projets distants de quelques centaines de mètres peuvent obéir à des logiques opposées.
- Clichy-sous-Bois membre de l'EPT Grand Paris Grand Est (T9, 14 communes)
- PLUi distinguant zones pavillonnaires, secteurs NPNRU, centralité et zones naturelles
- Règlement écrit, documents graphiques et annexes consultables au Géoportail de l'urbanisme
- Coexistence à Clichy-sous-Bois de zones très protectrices et de zones de renouvellement urbain
Le NPNRU à Clichy-sous-Bois : Chêne Pointu, Forestière, Bois du Temple
En 2004, Clichy-sous-Bois a été retenue parmi les premières communes bénéficiaires du Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU), puis du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) piloté par l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU). Le secteur du Bas-Clichy fait partie du périmètre prioritaire de la politique de la ville (QPV) et a été retenu pour des opérations parmi les plus lourdes de France.
Le périmètre ANRU à Clichy-sous-Bois inclut la copropriété emblématique du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu, livrée en 1960 par l'architecte Bernard Zehrfuss et qui compte plus de 1 500 logements, ainsi que la copropriété Forestière, les résidences sociales d'Orly Parc et la cité Bois du Temple à Clichy-sous-Bois, en cohérence avec le périmètre de Montfermeil qui touche la copropriété des Bosquets. Près de 1 200 logements ont été démolis depuis 2004 sur les 4 500 logements sociaux initiaux (chiffres ANRU 2023), avec environ 800 logements reconstruits, majoritairement en petit collectif ou en pavillonnaire.
Pour un porteur de projet à Clichy-sous-Bois, le périmètre NPNRU n'est pas un simple zonage : c'est un environnement opérationnel actif. Grand Paris Aménagement pilote l'opération Clichy Cœur de Ville, qui requalifie le centre, accompagne le portage de copropriétés dégradées et coordonne la livraison de nouveaux logements, équipements et espaces publics. Toute opération en périmètre ANRU exige de croiser le PLUi avec le calendrier ANRU, les conventions ORCOD (Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National) et les ambitions architecturales portées par les opérateurs.
Concrètement, à Clichy-sous-Bois, un architecte qui intervient en périmètre NPNRU travaille rarement sur une opération isolée. Il s'insère dans une logique de phasage, de relogement, de portage immobilier et de coordination interservices. Cela renforce la valeur d'un architecte qui sait lire ce contexte, parler aux opérateurs publics et défendre une qualité architecturale dans un projet par essence collectif.
- Clichy-sous-Bois retenue dès 2004 parmi les premières communes PNRU puis NPNRU
- Chêne Pointu : 1 500 logements (1960, Bernard Zehrfuss), copropriété emblématique en France
- Périmètre ANRU : Chêne Pointu, Étoile du Chêne Pointu, Forestière, Orly Parc, Bois du Temple
- Près de 1 200 logements démolis depuis 2004 et 800 reconstruits à Clichy-sous-Bois et Montfermeil
Clichy Cœur de Ville et le rôle de Grand Paris Aménagement
L'opération Clichy Cœur de Ville pilotée par Grand Paris Aménagement est l'une des illustrations les plus visibles du renouvellement urbain à Clichy-sous-Bois. Elle vise à requalifier le centre, à connecter la commune à ses nouvelles infrastructures de transport (tram T4) et à structurer une nouvelle offre de logements, de commerces et d'équipements publics, en cohérence avec le périmètre ANRU.
Pour un porteur de projet à Clichy-sous-Bois, comprendre cette opération est essentiel. Acheter un bien à proximité immédiate d'un secteur en mutation, c'est anticiper la valorisation foncière à venir, mais aussi accepter de vivre quelques années en chantier. Réhabiliter un local existant dans le périmètre d'opération, c'est composer avec un calendrier d'aménagement parfois contraignant et avec des prescriptions architecturales portées par l'aménageur.
Le rôle d'un architecte HMONP à Clichy-sous-Bois est précisément de lire ce double calendrier — celui du projet privé et celui de l'opération publique — pour les faire dialoguer plutôt que se contrarier. La coordination passe parfois par un échange direct avec les chargés d'opération de Grand Paris Aménagement, par la consultation des cahiers de prescriptions architecturales et par une intégration fine du projet dans le tissu en transformation.
Au-delà du Centre, des opérations comme l'aménagement des abords des nouvelles stations du tram T4, la requalification des espaces publics et la création d'équipements (centre culturel, équipements scolaires, équipements sportifs) modifient en profondeur le visage de Clichy-sous-Bois. Un projet privé bien cadré tire parti de ces transformations.
- Opération Clichy Cœur de Ville pilotée par Grand Paris Aménagement
- Requalification du centre, connexion aux nouvelles infrastructures, nouvelle offre de logements
- Coordination architecte / aménageur : cahier de prescriptions, calendrier, phasage
- Valorisation foncière et transformation profonde du visage de Clichy-sous-Bois
Le tram T4 et le désenclavement de Clichy-sous-Bois
Pendant des décennies, Clichy-sous-Bois a été l'une des communes les plus enclavées d'Île-de-France, sans desserte ferrée directe malgré sa proximité avec Paris. Cette situation, souvent pointée comme l'un des facteurs aggravants de la fragilité urbaine du Bas-Clichy, a été partiellement résolue avec la mise en service le 14 décembre 2019 de la nouvelle branche du tram T4, qui relie désormais Aulnay-sous-Bois (RER B) à Bondy (RER E) en desservant Clichy-sous-Bois et Montfermeil sur 6 km via 11 nouvelles stations.
Pour Clichy-sous-Bois, le tram T4 dessert plusieurs stations structurantes (Notre-Dame-des-Anges, Romain Rolland, Lycée Alfred Nobel, Mairie de Clichy-sous-Bois) et apporte une connexion directe aux RER B et E. Depuis le 31 août 2020, la branche est prolongée jusqu'à la station « Hôpital de Montfermeil ». La fréquentation prévue est d'environ 38 000 voyageurs par jour. À terme, les correspondances avec la ligne 15 du Grand Paris Express à Bondy et la ligne 16 à Montfermeil renforceront encore l'accessibilité de Clichy-sous-Bois.
Cette nouvelle desserte change profondément la donne pour les projets d'architecture à Clichy-sous-Bois. Les pieds d'immeubles autour des stations du T4 voient émerger une demande de commerces de proximité et de services. Les acquéreurs de pavillons à Clichy-sous-Bois intègrent désormais l'accessibilité directe à Paris via Bondy ou Aulnay dans leur calcul de valeur. La pression foncière progresse, et avec elle la demande de rénovation, d'extension et de surélévation.
Un architecte HMONP à Clichy-sous-Bois lit ce contexte de désenclavement comme une opportunité — pour le porteur de projet, pour la commune et pour la qualité architecturale globale. Un projet bien pensé en 2026, à proximité d'une station du T4, conjugue valorisation patrimoniale et insertion dans un quartier en mutation.
- Tram T4 prolongé à Clichy-Montfermeil mis en service le 14 décembre 2019
- 11 nouvelles stations, 6 km, 38 000 voyageurs par jour à terme
- Stations à Clichy-sous-Bois : Notre-Dame-des-Anges, Romain Rolland, Lycée Alfred Nobel, Mairie
- Correspondances futures avec la ligne 15 (Bondy) et la ligne 16 (Montfermeil) du Grand Paris Express
Forêt régionale de Bondy et lisières naturelles à Clichy-sous-Bois
Le sud-ouest et le sud de Clichy-sous-Bois sont bordés par la forêt régionale de Bondy, l'un des principaux poumons verts du nord-est francilien, gérée par l'Agence des espaces verts de la Région Île-de-France. Cette lisière paysagère structure le paysage clichois, qualifie une part importante du tissu pavillonnaire des Vincents, du Sentier et du Plateau, et constitue un atout différenciant pour les projets d'architecture à Clichy-sous-Bois.
Le PLUi Grand Paris Grand Est classe les espaces forestiers en zone naturelle (zone N) et peut prévoir des espaces boisés classés (EBC), des prescriptions paysagères et des règles spécifiques de continuité écologique. Pour un projet situé en lisière de forêt à Clichy-sous-Bois, la prise en compte du contexte naturel devient un paramètre architectural à part entière, à croiser avec les autres contraintes du PLUi avant toute esquisse.
Sur le plan opérationnel, cela signifie qu'une extension côté jardin avec vue sur la forêt, une surélévation qui capte la lumière, une rénovation qui ouvre une maison sur son environnement naturel — autant de logiques de projet qui prennent du sens à Clichy-sous-Bois là où elles seraient banales ailleurs en cœur d'agglomération dense. Encore faut-il croiser le PLUi, les espaces boisés classés et les éventuelles servitudes avant de promettre l'effet recherché.
Cette lisière est aussi un atout en termes de récit. Le nom même de la commune — Clichy-sous-Bois — rappelle cette proximité forestière, parfois oubliée derrière l'image médiatique des grands ensembles. Un projet d'architecture à Clichy-sous-Bois qui assume cette dimension paysagère contribue à la reconstruction d'une image positive de la ville.
- Forêt régionale de Bondy en lisière sud et sud-ouest de Clichy-sous-Bois
- Zone N et espaces boisés classés (EBC) au PLUi Grand Paris Grand Est
- Lisières paysagères structurant les Vincents, le Sentier et le Plateau
- Atout différenciant pour les projets d'architecture à Clichy-sous-Bois
PPRn retrait-gonflement des argiles à Clichy-sous-Bois
Comme l'ensemble des quarante communes de la Seine-Saint-Denis, Clichy-sous-Bois est concernée par le Plan de Prévention des Risques liés au retrait-gonflement des argiles, prescrit par arrêté préfectoral n°01-3061 du 23 juillet 2001. Ce risque tient à la propriété de certaines argiles de se rétracter en période de sécheresse et de se regonfler à la pluie, ce qui produit des mouvements différentiels de sol dommageables pour les fondations superficielles.
La cartographie distingue à Clichy-sous-Bois des secteurs d'aléa fort, moyen et faible. Sur un projet de construction neuve, d'extension ou de véranda, l'architecte intègre ces données dans le dimensionnement des fondations, dans la profondeur d'ancrage et dans le traitement des abords du bâtiment (gestion des eaux de pluie, végétation, jardin). Une étude G2 PRO peut être recommandée selon l'ampleur du projet et la nature du sol.
À Clichy-sous-Bois, l'aléa argiles n'est pas l'unique paramètre géotechnique. La proximité de zones d'anciennes carrières dans certaines parties du territoire intercommunal, la qualité variable des sols selon les quartiers (Centre, Chêne Pointu, Forestière, Bois du Temple, Plateau, Mairie, Vincents, Sentier) et les nappes phréatiques superficielles imposent une lecture fine de l'étude de sol et un dialogue avec un bureau d'études géotechniques compétent en Seine-Saint-Denis.
Un architecte HMONP à Clichy-sous-Bois intègre cette dimension dès la première esquisse, oriente le client vers les bons interlocuteurs et anticipe le surcoût éventuel des fondations spéciales dans la fourchette budgétaire annoncée. Ignorer ce paramètre, c'est exposer le projet à un sinistre lourd en cours ou après chantier.
- PPRn argiles prescrit par arrêté préfectoral n°01-3061 du 23 juillet 2001
- Aléa fort, moyen ou faible cartographié à Clichy-sous-Bois
- Étude G2 PRO recommandée selon l'ampleur du projet
- Dimensionnement des fondations et gestion des eaux à intégrer dès l'esquisse
Performance énergétique et calendrier passoires à Clichy-sous-Bois
Le parc bâti clichois est en grande partie antérieur aux normes thermiques modernes. Copropriétés des années 1960 (Chêne Pointu, Forestière, Bois du Temple), petits collectifs d'après-guerre, pavillons des années 1920 à 1970 sur le Plateau, les Vincents et le Sentier : autant de typologies où le DPE classe fréquemment les logements en E, F ou G. Le calendrier d'interdiction de location issu de la loi Climat et Résilience se durcit : G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
Pour les propriétaires de Clichy-sous-Bois, cette échéance transforme la rénovation énergétique en projet de fond. Une rénovation cosmétique sans traitement de l'enveloppe (isolation, menuiseries, chauffage, ventilation) n'a plus de sens à dix ans : le bien risque de devenir inlouable. La rénovation énergétique à Clichy-sous-Bois se prépare donc dès l'audit de faisabilité, en croisant le DPE initial, la composition de l'enveloppe et les usages réels du logement.
Plusieurs aides existent à Clichy-sous-Bois : MaPrimeRénov' nationale modulée selon les revenus, MaPrimeRénov' Copro pour les copropriétés engageant une rénovation globale, les aides Anah pour les propriétaires occupants modestes, les certificats d'économies d'énergie et les dispositifs locaux portés par l'EPT Grand Paris Grand Est et par l'ANRU sur les copropriétés en NPNRU. Sur le Chêne Pointu, la Forestière ou Bois du Temple, ces aides peuvent se cumuler avec les dispositifs ORCOD-IN et les portages publics.
Concrètement, un projet de rénovation à Clichy-sous-Bois doit aujourd'hui intégrer la dimension énergétique dès l'esquisse. La séparation entre rénovation cosmétique et rénovation lourde tend à s'effacer : la cohérence d'un projet sur dix à quinze ans demande de traiter sérieusement les passoires, sans quoi le bien perd de la valeur d'usage et de la valeur marchande. L'architecte HMONP est souvent obligatoire dans le montage AMO ou MOE des aides Copro et Anah, ce qui fait du choix de l'architecte une étape qui pèse sur le plan de financement.
- Calendrier d'interdiction de location : G 2025, F 2028, E 2034
- Aides cumulables : MaPrimeRénov', MaPrimeRénov' Copro, Anah, CEE, dispositifs ANRU et ORCOD-IN
- Architecte HMONP souvent obligatoire pour le montage AMO ou MOE
- Audit énergétique à intégrer dès l'esquisse pour les projets clichois
Le service urbanisme de Clichy-sous-Bois et un prescripteur local utile
Le service urbanisme de Clichy-sous-Bois est l'interlocuteur de proximité pour tout porteur de projet. Adresse principale : Mairie de Clichy-sous-Bois, Place du 11 Novembre 1918, 93390 Clichy-sous-Bois. Service urbanisme : Centre administratif et technique, 58 allée Auguste Geneviève, 93390 Clichy-sous-Bois. Téléphone : 01 41 70 36 09. Le dépôt dématérialisé est privilégié pour les personnes morales. C'est la voie principale recommandée par la mairie de Clichy-sous-Bois pour transmettre un dossier complet.
Pour les particuliers clichois qui démarrent un projet, le CAUE 93 (Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement de la Seine-Saint-Denis) est un acteur public neutre et utile. Le CAUE 93 propose des conseils gratuits aux particuliers, des analyses de projet et un appui à la lecture des règles d'urbanisme. Son rôle n'est pas de remplacer un architecte HMONP, mais d'orienter en amont, de clarifier les questions de procédure et de prévenir les erreurs grossières avant que le client n'engage des frais.
Dans la pratique, j'oriente régulièrement les clients clichois en début de projet vers les permanences du CAUE 93 pour confirmer une intuition réglementaire ou pour qualifier rapidement un cas sensible (lisière de forêt, périmètre NPNRU, surélévation limite). Une fois ce premier filtre passé, le travail de l'architecte HMONP prend le relais : étude de faisabilité, esquisse, dossier de permis de construire ou de déclaration préalable, suivi d'instruction et coordination du chantier.
Sur Clichy-sous-Bois, ce double maillage prescripteur public plus architecte privé est particulièrement précieux. Il s'ajoute à la présence opérationnelle de Grand Paris Aménagement (Clichy Cœur de Ville), de l'ANRU et de l'EPT Grand Paris Grand Est. Un porteur de projet qui sait s'appuyer sur ces interlocuteurs gagne du temps, sécurise son dossier et augmente significativement ses chances d'obtenir un permis instruisable au premier dépôt.
- Mairie de Clichy-sous-Bois : Place du 11 Novembre 1918, 93390, urbanisme au 01 41 70 36 09
- Service urbanisme au centre administratif et technique, 58 allée Auguste Geneviève
- CAUE 93 : conseil gratuit aux particuliers, neutre et utile en amont du projet
- EPT Grand Paris Grand Est, ANRU et Grand Paris Aménagement : trois opérateurs structurants à Clichy-sous-Bois
