Le PLU communal de Montfermeil et le PLUi Grand Paris Grand Est en cours
Montfermeil est l'une des quatorze communes membres de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est (T9), aux côtés de Clichy-sous-Bois, Coubron, Gagny, Gournay-sur-Marne, Le Raincy, Les Pavillons-sous-Bois, Livry-Gargan, Neuilly-Plaisance, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand, Rosny-sous-Bois, Vaujours et Villemomble. À ce jour, le PLU communal de Montfermeil reste la référence opérationnelle pour l'instruction des autorisations d'urbanisme : approuvé le 28 février 2017, il a fait l'objet de quatre modifications successives approuvées le 29 mai 2018, le 9 juin 2020, le 9 février 2021 et le 13 décembre 2022, ainsi que d'une mise à jour le 26 février 2020 et d'une modification simplifiée n°5 mise à disposition du public en 2024.
Le PLU communal définit pour Montfermeil un zonage qui distingue plusieurs grandes catégories : zones pavillonnaires sur les Coteaux, Franceville, Saint-Pierre et autour de l'Hôpital, zones de renouvellement urbain encadrant les secteurs NPNRU des Bosquets et du Plateau, zones de centralité autour du Centre et de la Mairie, zones naturelles le long de la lisière de la forêt régionale de Bondy. Chaque zone fixe ses propres règles d'emprise au sol, de hauteur, de retrait, de stationnement et d'aspect extérieur. La superposition entre le règlement communal et les futurs documents intercommunaux demande à un architecte de Montfermeil de toujours vérifier la version applicable à la date de dépôt.
Le PLUi Grand Paris Grand Est, prescrit par délibération du 3 juillet 2018, est entré dans sa phase finale avec une enquête publique tenue du lundi 27 mai au mercredi 3 juillet 2024 pendant 38 jours consécutifs. La commission d'enquête désignée par le Tribunal administratif a rendu un avis favorable assorti de trois réserves et de vingt-cinq recommandations. Une fois approuvé, le PLUi se substituera progressivement aux PLU communaux des 14 communes de l'EPT, dont celui de Montfermeil. Cette transition est un point d'attention spécifique à Montfermeil : un projet déposé pendant la période de bascule peut être instruit au regard de l'un ou de l'autre document selon la date d'approbation.
Pour un porteur de projet à Montfermeil, la première étape consiste à identifier précisément la zone du PLU à l'adresse et à lire le règlement écrit, les documents graphiques et les annexes (servitudes, périmètres ANRU, espaces boisés classés). Le règlement est consultable sur le Géoportail de l'urbanisme, sur le portail Grand Paris Grand Est et auprès du service urbanisme de la mairie de Montfermeil. Une particularité montfermeilloise tient à la coexistence, sur la même commune, de zones pavillonnaires très protectrices du tissu existant et de zones de renouvellement urbain où le règlement accompagne au contraire des opérations de démolition-reconstruction ou de requalification lourde.
- PLU communal de Montfermeil approuvé le 28 février 2017, 4 modifications + 1 modification simplifiée n°5 (2024)
- PLUi Grand Paris Grand Est en cours après enquête publique du 27 mai au 3 juillet 2024
- Avis favorable de la commission d'enquête assorti de 3 réserves et 25 recommandations
- Coexistence à Montfermeil de zones pavillonnaires protégées et de zones de renouvellement urbain
Le NPNRU à Montfermeil : cité des Bosquets et grand projet Clichy-Montfermeil
Depuis décembre 2004, la cité des Bosquets à Montfermeil fait l'objet d'une convention avec l'ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) dans le cadre du Programme National de Rénovation Urbaine puis du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain. Avec la copropriété Chêne Pointu à Clichy-sous-Bois, les Bosquets de Montfermeil constituent le binôme emblématique du grand projet de rénovation urbaine Clichy-Montfermeil, l'un des programmes ANRU les plus visibles de France depuis la fin des années 2000.
L'objectif de l'opération a été clairement énoncé par l'ANRU : restaurer la dignité et la fierté des populations par la qualité de l'architecture, de l'urbanisme et de l'espace public. À Montfermeil, le long de l'avenue Paul-Cézanne, les immeubles réhabilités sont reconnaissables à leurs façades blanches ponctuées de touches bleu, rouge et jaune. Environ 87 logements indignes ont été démolis ou sont en cours de démolition et près de 180 nouveaux logements et commerces sont construits ou en cours de construction dans le cadre de l'opération isolée ANRU. Le nouveau stade Henri-Vidal et la promenade de la Dhuis constituent désormais des espaces verts structurants au cœur du Plateau, et le programme ANRU comprend également trois nouvelles écoles.
Pour un porteur de projet à Montfermeil, le périmètre NPNRU des Bosquets n'est pas un simple zonage : c'est un environnement opérationnel actif. Toute opération en périmètre ANRU exige de croiser le PLU communal avec le calendrier ANRU, les conventions de portage et les ambitions architecturales portées par les opérateurs. La coordination avec Grand Paris Aménagement, aménageur public d'État impliqué dans le grand projet Clichy-Montfermeil, et avec les chargés d'opération de l'ANRU peut s'imposer même pour des projets privés voisins du périmètre.
Concrètement, à Montfermeil, un architecte qui intervient à proximité du périmètre NPNRU travaille rarement sur une opération isolée. Il s'insère dans une logique de phasage, de relogement, de portage immobilier et de coordination interservices. Cela renforce la valeur d'un architecte qui sait lire ce contexte, parler aux opérateurs publics et défendre une qualité architecturale dans un projet par essence collectif. Un projet pavillonnaire des Coteaux ou de Franceville ne sera pas instruit avec la même grille qu'un projet aux Bosquets, mais l'architecte doit connaître les deux logiques.
- Convention ANRU sur la cité des Bosquets de Montfermeil depuis décembre 2004
- Environ 87 logements indignes démolis et 180 logements et commerces neufs construits avenue Paul-Cézanne
- Stade Henri-Vidal, promenade de la Dhuis et trois nouvelles écoles dans le programme ANRU
- Binôme territorial Bosquets-Chêne Pointu structurant le grand projet Clichy-Montfermeil
Grand Paris Aménagement, ANRU et l'opération Clichy-Montfermeil
Le grand projet de rénovation urbaine Clichy-Montfermeil est l'une des illustrations les plus visibles du renouvellement urbain en France. Il vise à requalifier le Plateau et le Bas-Clichy, à connecter les deux communes à leurs nouvelles infrastructures de transport (tram T4) et à structurer une nouvelle offre de logements, de commerces et d'équipements publics, en cohérence avec le périmètre ANRU. À Montfermeil, l'aménageur intervient en particulier sur les abords des nouvelles stations du T4 et sur la requalification des espaces publics du Plateau.
Pour un porteur de projet à Montfermeil, comprendre cette opération est essentiel. Acheter un bien à proximité immédiate d'un secteur en mutation, c'est anticiper la valorisation foncière à venir, mais aussi accepter de vivre quelques années en chantier. Réhabiliter un local existant dans le périmètre d'opération, c'est composer avec un calendrier d'aménagement parfois contraignant et avec des prescriptions architecturales portées par l'aménageur. Sur Montfermeil, cette logique vaut en particulier autour de l'avenue Paul-Cézanne, des stations Notre-Dame-des-Anges et Hôpital de Montfermeil, et plus largement sur le Plateau.
Le rôle d'un architecte HMONP à Montfermeil est précisément de lire ce double calendrier — celui du projet privé et celui de l'opération publique — pour les faire dialoguer plutôt que se contrarier. La coordination passe parfois par un échange direct avec les chargés d'opération de Grand Paris Aménagement et de l'ANRU, par la consultation des cahiers de prescriptions architecturales et par une intégration fine du projet dans le tissu en transformation. Pour un projet pavillonnaire à Franceville ou Saint-Pierre, hors périmètre strict du NPNRU, cette coordination est souvent inutile, mais la lecture des dynamiques d'ensemble reste précieuse.
Au-delà du Plateau, l'aménagement des abords des nouvelles stations du tram T4, la requalification des espaces publics et la création d'équipements modifient en profondeur le visage de Montfermeil. Un projet privé bien cadré tire parti de ces transformations sans s'y heurter.
- Grand projet Clichy-Montfermeil coordonné avec Grand Paris Aménagement et l'ANRU
- Requalification du Plateau, connexion aux nouvelles infrastructures, nouvelle offre de logements
- Coordination architecte / aménageur : cahier de prescriptions, calendrier, phasage
- Transformation profonde du visage de Montfermeil le long de l'avenue Paul-Cézanne et du T4
Le tram T4 et le désenclavement de Montfermeil
Pendant des décennies, Montfermeil et sa voisine Clichy-sous-Bois ont été parmi les communes les plus enclavées d'Île-de-France, sans desserte ferrée directe malgré leur proximité avec Paris. Cette situation a été résolue avec la mise en service le 14 décembre 2019 de la nouvelle branche du tram T4, qui relie désormais Aulnay-sous-Bois (RER B) à Bondy (RER E) en desservant Clichy-sous-Bois et Montfermeil sur 6,5 km via 11 nouvelles stations. La ligne T4 totalise désormais 15 stations sur 12,6 km avec deux branches.
Pour Montfermeil, le tram T4 dessert d'abord la station Notre-Dame-des-Anges, située boulevard Maurice-Utrillo, en référence au sanctuaire historique de Notre-Dame-des-Anges installé dans la forêt de Bondy et lieu de l'un des plus anciens pèlerinages de France. Depuis le 31 août 2020, la branche est prolongée jusqu'à son terminus actuel, la station Hôpital de Montfermeil, qui dessert l'Hôpital Robert-Ballanger. La ligne effectue à Montfermeil une boucle à voie unique au cœur du tissu urbain. Le trajet complet entre Bondy et Hôpital de Montfermeil dure environ 32 minutes.
Cette nouvelle desserte change profondément la donne pour les projets d'architecture à Montfermeil. Les pieds d'immeubles autour des stations du T4 voient émerger une demande de commerces de proximité et de services. Les acquéreurs de pavillons à Montfermeil intègrent désormais l'accessibilité directe à Paris via Bondy ou Aulnay dans leur calcul de valeur. La pression foncière progresse, et avec elle la demande de rénovation, d'extension et de surélévation, en particulier sur les Coteaux, Franceville et Saint-Pierre, mais aussi autour du Centre et de la Mairie.
Un architecte HMONP à Montfermeil lit ce contexte de désenclavement comme une opportunité — pour le porteur de projet, pour la commune et pour la qualité architecturale globale. Un projet bien pensé en 2026, à proximité d'une station du T4 à Montfermeil, conjugue valorisation patrimoniale, qualité d'usage et insertion dans un territoire en mutation.
- Tram T4 prolongé à Clichy-Montfermeil mis en service le 14 décembre 2019
- Prolongement à la station Hôpital de Montfermeil ouvert le 31 août 2020
- Stations à Montfermeil : Notre-Dame-des-Anges et Hôpital de Montfermeil, boucle à voie unique
- Correspondances RER B à Aulnay et RER E à Bondy, valorisation des pavillons montfermeillois
Forêt régionale de Bondy, Notre-Dame-des-Anges et lisières naturelles à Montfermeil
Le sud et le sud-ouest de Montfermeil sont bordés par la forêt régionale de Bondy, l'un des principaux poumons verts du nord-est francilien, gérée par l'Agence des espaces verts de la Région Île-de-France. Cette lisière paysagère structure le paysage montfermeillois et qualifie une partie du tissu pavillonnaire des Coteaux et de Saint-Pierre. C'est aussi dans cette forêt que se trouve, côté Clichy-sous-Bois, le sanctuaire historique de Notre-Dame-des-Anges, lieu de l'un des plus anciens pèlerinages de France, dont l'origine remonte à un récit miraculeux daté du règne de Philippe-Auguste au début du XIIIᵉ siècle.
À Montfermeil, ce patrimoine spirituel et paysager se prolonge par une place Notre-Dame-des-Anges et par la nouvelle station du tram T4 qui en porte le nom. Les fidèles convergent depuis plusieurs points de Seine-Saint-Denis, dont Montfermeil, où ils se rassemblent traditionnellement au château de Montguichet. Cette dimension culturelle et historique contribue à l'identité de la commune, au-delà de la focale médiatique souvent portée sur les grands ensembles. Un projet d'architecture à Montfermeil qui assume cette dimension paysagère et patrimoniale contribue à la lecture positive de la commune.
Le PLU communal de Montfermeil classe les espaces forestiers en zone naturelle (zone N) et peut prévoir des espaces boisés classés (EBC), des prescriptions paysagères et des règles spécifiques de continuité écologique. Pour un projet situé en lisière de forêt à Montfermeil, la prise en compte du contexte naturel devient un paramètre architectural à part entière, à croiser avec les autres contraintes du PLU avant toute esquisse.
Sur le plan opérationnel, cela signifie qu'une extension côté jardin avec vue sur la forêt, une surélévation qui capte la lumière, une rénovation qui ouvre une maison sur son environnement naturel — autant de logiques de projet qui prennent du sens à Montfermeil là où elles seraient banales ailleurs en cœur d'agglomération dense. Encore faut-il croiser le règlement, les espaces boisés classés et les éventuelles servitudes avant de promettre l'effet recherché.
- Forêt régionale de Bondy en lisière sud et sud-ouest de Montfermeil
- Sanctuaire historique de Notre-Dame-des-Anges, l'un des plus anciens pèlerinages de France
- Place Notre-Dame-des-Anges et station de tram T4 du même nom à Montfermeil
- Zone N et espaces boisés classés (EBC) au PLU communal de Montfermeil
PPRn retrait-gonflement des argiles à Montfermeil
Comme l'ensemble des quarante communes de la Seine-Saint-Denis, Montfermeil est concernée par le Plan de Prévention des Risques liés au retrait-gonflement des argiles, prescrit par arrêté préfectoral n°01-3061 du 23 juillet 2001. Ce risque tient à la propriété de certaines argiles de se rétracter en période de sécheresse et de se regonfler à la pluie, ce qui produit des mouvements différentiels de sol dommageables pour les fondations superficielles.
La cartographie distingue à Montfermeil des secteurs d'aléa fort, moyen et faible. Sur un projet de construction neuve, d'extension ou de véranda, l'architecte intègre ces données dans le dimensionnement des fondations, dans la profondeur d'ancrage et dans le traitement des abords du bâtiment (gestion des eaux de pluie, végétation, jardin). Une étude G2 PRO conformément à la norme NF P 94-500 peut être recommandée selon l'ampleur du projet et la nature du sol.
À Montfermeil, l'aléa argiles n'est pas l'unique paramètre géotechnique. La situation de la commune sur un plateau dominant le bassin parisien, la qualité variable des sols selon les quartiers (Centre, Bosquets, Notre-Dame, Mairie, Franceville, Saint-Pierre, Hôpital, Coteaux) et la présence éventuelle de nappes phréatiques superficielles imposent une lecture fine de l'étude de sol et un dialogue avec un bureau d'études géotechniques compétent en Seine-Saint-Denis.
Un architecte HMONP à Montfermeil intègre cette dimension dès la première esquisse, oriente le client vers les bons interlocuteurs et anticipe le surcoût éventuel des fondations spéciales dans la fourchette budgétaire annoncée. Ignorer ce paramètre, c'est exposer le projet à un sinistre lourd en cours ou après chantier, parfois plusieurs années après la livraison.
- PPRn argiles prescrit par arrêté préfectoral n°01-3061 du 23 juillet 2001
- Aléa fort, moyen ou faible cartographié sur l'ensemble du territoire de Montfermeil
- Étude G2 PRO (NF P 94-500) recommandée selon l'ampleur du projet
- Dimensionnement des fondations et gestion des eaux à intégrer dès l'esquisse à Montfermeil
Performance énergétique et calendrier passoires à Montfermeil
Le parc bâti montfermeillois est en grande partie antérieur aux normes thermiques modernes. Grands ensembles des Bosquets construits dans les années 1960, petits collectifs d'après-guerre autour du Centre et de la Mairie, pavillons des années 1920 à 1970 sur les Coteaux, Franceville, Saint-Pierre et les abords de l'Hôpital : autant de typologies où le DPE classe fréquemment les logements en E, F ou G. Le calendrier d'interdiction de location issu de la loi Climat et Résilience se durcit : G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
Pour les propriétaires de Montfermeil, cette échéance transforme la rénovation énergétique en projet de fond. Une rénovation cosmétique sans traitement de l'enveloppe (isolation, menuiseries, chauffage, ventilation) n'a plus de sens à dix ans : le bien risque de devenir inlouable. La rénovation énergétique à Montfermeil se prépare donc dès l'audit de faisabilité, en croisant le DPE initial, la composition de l'enveloppe et les usages réels du logement.
Plusieurs aides existent à Montfermeil : MaPrimeRénov' nationale modulée selon les revenus, MaPrimeRénov' Copro pour les copropriétés engageant une rénovation globale, les aides Anah pour les propriétaires occupants modestes, les certificats d'économies d'énergie et les dispositifs locaux portés par l'EPT Grand Paris Grand Est et par l'ANRU sur les copropriétés en NPNRU. Sur la cité des Bosquets, ces aides peuvent se cumuler avec les dispositifs de portage public et les conventions ANRU.
Concrètement, un projet de rénovation à Montfermeil doit aujourd'hui intégrer la dimension énergétique dès l'esquisse. La séparation entre rénovation cosmétique et rénovation lourde tend à s'effacer : la cohérence d'un projet sur dix à quinze ans demande de traiter sérieusement les passoires, sans quoi le bien perd de la valeur d'usage et de la valeur marchande. L'architecte HMONP est souvent obligatoire dans le montage AMO ou MOE des aides Copro et Anah, ce qui fait du choix de l'architecte une étape qui pèse sur le plan de financement d'un projet montfermeillois.
- Calendrier d'interdiction de location : G 2025, F 2028, E 2034
- Aides cumulables : MaPrimeRénov', MaPrimeRénov' Copro, Anah, CEE, dispositifs ANRU
- Architecte HMONP souvent obligatoire pour le montage AMO ou MOE à Montfermeil
- Audit énergétique à intégrer dès l'esquisse pour les projets montfermeillois
Le service urbanisme de Montfermeil et les bons interlocuteurs locaux
Le service urbanisme de la mairie de Montfermeil est l'interlocuteur de proximité pour tout porteur de projet. Adresse : Mairie de Montfermeil, 7 place Jean-Mermoz, 93370 Montfermeil. Téléphone standard mairie : 01 41 70 70 70. La mairie est ouverte les lundi, mercredi, jeudi et vendredi de 8h30 à 12h00 et de 13h45 à 17h15, le mardi de 8h30 à 12h00, et le samedi matin de 8h30 à 11h45. Le dépôt dématérialisé est privilégié pour les personnes morales conformément au décret du 18 novembre 2024.
Pour les particuliers montfermeillois qui démarrent un projet, le CAUE 93 (Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement de la Seine-Saint-Denis) est un acteur public neutre et utile. Le CAUE 93 propose des conseils gratuits aux particuliers, des analyses de projet et un appui à la lecture des règles d'urbanisme. Son rôle n'est pas de remplacer un architecte HMONP, mais d'orienter en amont, de clarifier les questions de procédure et de prévenir les erreurs grossières avant que le client n'engage des frais. C'est un premier filtre particulièrement précieux sur un territoire aussi spécifique que celui de Montfermeil.
Dans la pratique, j'oriente régulièrement les clients montfermeillois en début de projet vers les permanences du CAUE 93 pour confirmer une intuition réglementaire ou pour qualifier rapidement un cas sensible (lisière de forêt, périmètre NPNRU, surélévation limite, parcelle en zone N). Une fois ce premier filtre passé, le travail de l'architecte HMONP prend le relais : étude de faisabilité, esquisse, dossier de permis de construire ou de déclaration préalable, suivi d'instruction et coordination du chantier.
Sur Montfermeil, ce double maillage prescripteur public plus architecte privé est particulièrement précieux. Il s'ajoute à la présence opérationnelle de Grand Paris Aménagement et de l'ANRU sur le grand projet Clichy-Montfermeil et à la cohérence territoriale portée par l'EPT Grand Paris Grand Est. Un porteur de projet qui sait s'appuyer sur ces interlocuteurs gagne du temps, sécurise son dossier et augmente significativement ses chances d'obtenir un permis instruisable au premier dépôt à Montfermeil.
- Mairie de Montfermeil : 7 place Jean-Mermoz, 93370, standard au 01 41 70 70 70
- Horaires d'accueil étendus, dont samedi matin pour les particuliers montfermeillois
- CAUE 93 : conseil gratuit aux particuliers, neutre et utile en amont du projet
- EPT Grand Paris Grand Est, ANRU et Grand Paris Aménagement : trois opérateurs structurants à Montfermeil
