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Permis de construire Saint-Michel-sur-Orge

Permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge : un dossier solide, lisible et défendable

Saint-Michel-sur-Orge, 20 046 habitants au cœur de l'Essonne, conjugue un PLU approuvé le 7 octobre 2013 et le PPRI Orge-Sallemouille du 16 juin 2017. Nous montons un dossier qui passe à la première instruction du service urbanisme.

Accompagnement permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge Architecte HMONP, lecture du PLU, des contraintes locales et du dossier avant dépôt.
Réponse immédiate

Permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge : ce qu'il faut savoir

Saint-Michel-sur-Orge, 20 046 habitants en Essonne (91240), appartient à Cœur d'Essonne Agglomération et structure son urbanisme autour de huit quartiers INSEE, d'un PLU approuvé le 7 octobre 2013 et du PPRI Orge-Sallemouille de 2017. La ville mêle tissu pavillonnaire historique, grands ensembles d'après-guerre (Bois des Roches, Le Bouvet) et la ZAC du Techniparc, développée dans les années 1980-1990 sur l'ancienne friche de la Noue Rousseau.

  • Le PLU de Saint-Michel-sur-Orge a été approuvé par délibération du Conseil Municipal du 7 octobre 2013 ; il définit 25 zones réparties en 64 périmètres.
  • Le PPRI Orge-Sallemouille, approuvé par arrêté interpréfectoral du 16 juin 2017, s'applique à Saint-Michel-sur-Orge (planche 12 de la cartographie des enjeux) et impose cotes de plancher et règles de constructibilité en bord d'Orge.
  • La ZAC du Techniparc, développée dans les années 1980-1990 sur l'ancienne friche de la Noue Rousseau, structure le tissu d'activités économiques de Saint-Michel-sur-Orge.
  • Saint-Michel-sur-Orge appartient à Cœur d'Essonne Agglomération depuis le 1er janvier 2016, communauté d'agglomération de 21 communes.
  • La commune est desservie par la gare RER C de Saint-Michel-sur-Orge, structurante pour les déplacements vers Paris et le sud Essonne.
Délai légal 2 à 3 mois

2 mois pour une maison individuelle à Saint-Michel-sur-Orge, 3 mois pour les autres projets ; majoration d'un mois si consultation ABF ou PPRI Orge.

Seuil architecte 150 m²

Recours obligatoire à un architecte HMONP au-delà de 150 m² de surface de plancher (article L.431-3 du Code de l'urbanisme).

Validité 3 ans

Permis de construire valable 3 ans à compter de sa notification à Saint-Michel-sur-Orge, prorogeable deux fois un an sous conditions.

Dépôt en ligne

Déposer votre permis sur le GNAU de Saint-Michel-sur-Orge

Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Saint-Michel-sur-Orge reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Saint-Michel-sur-Orge, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.

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Urbanisme local

Urbanisme et contexte local à Saint-Michel-sur-Orge

Saint-Michel-sur-Orge, 20 046 habitants dans l'Essonne, est une commune structurée autour de sa gare RER C et de la vallée de l'Orge. Son urbanisme repose sur trois paramètres : un PLU approuvé par délibération du Conseil Municipal du 7 octobre 2013 (25 zones réparties en 64 périmètres) ; le PPRI Orge-Sallemouille approuvé par arrêté interpréfectoral du 16 juin 2017, qui couvre 34 communes riveraines dont Saint-Michel-sur-Orge (planche 12 de la cartographie des enjeux) ; et une structuration en huit quartiers, dont les ensembles d'après-guerre du Bois des Roches et du Bouvet, le tissu pavillonnaire historique, et la ZAC du Techniparc développée dans les années 1980-1990 sur l'ancienne friche agricole de la Noue Rousseau. Saint-Michel-sur-Orge appartient à Cœur d'Essonne Agglomération depuis le 1er janvier 2016 (21 communes).

Marche mixte entre immeubles, coproprietes et tissus résidentiels compacts.

Autres ressources urbanisme à Saint-Michel-sur-Orge

Situations

Quand le permis de construire est obligatoire à Saint-Michel-sur-Orge

À Saint-Michel-sur-Orge, le régime se détermine selon la surface de plancher créée, l'emprise au sol, la modification de façade, le changement de destination et la hauteur. Voici les cas typiques qui basculent en permis de construire plutôt qu'en déclaration préalable, dans un contexte où coexistent pavillonnaire ancien, grands ensembles et zone d'activités.

Situations qui relèvent du permis de construire

  • Construction neuve d'une maison individuelle sur un terrain libre ou issu de division parcellaire dans le tissu pavillonnaire de Saint-Michel-sur-Orge.
  • Extension d'un pavillon dont la surface créée dépasse 40 m², ou portant la maison au-dessus de 150 m² de surface de plancher totale.
  • Surélévation d'une maison ou ajout d'un étage dans les secteurs pavillonnaires historiques de Saint-Michel-sur-Orge (centre, Lormoy, abords gare RER C).
  • Changement de destination d'un local d'activité de la ZAC du Techniparc ou d'un commerce de centre-ville en logement à Saint-Michel-sur-Orge.
  • Construction d'un équipement collectif, d'un programme de logements ou d'un local d'activité dans les quartiers du Bois des Roches ou du Bouvet.
  • Construction ou extension d'un bâtiment d'activité sur la ZAC du Techniparc à Saint-Michel-sur-Orge.

Ce qu'il faut vérifier avant tout

  • Identifier le zonage PLU de la parcelle parmi les 25 zones et 64 périmètres définis par le règlement de Saint-Michel-sur-Orge approuvé le 7 octobre 2013.
  • Vérifier l'exposition de la parcelle au PPRI Orge-Sallemouille approuvé le 16 juin 2017 (planche 12 de la cartographie des enjeux).
  • Recouper les emplacements réservés, les OAP et les périmètres opérationnels de la ZAC du Techniparc.
  • Confirmer la surface de plancher et l'emprise au sol pour situer le projet par rapport au seuil architecte HMONP de 150 m².
  • Croiser les contraintes du quartier d'implantation (centre historique, grand ensemble, pavillonnaire, Techniparc) avec les règles d'aspect du PLU de Saint-Michel-sur-Orge.
Comparaison

Permis de construire ou déclaration préalable à Saint-Michel-sur-Orge ?

Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.

Critère Permis de construire Déclaration préalable
Création de surface Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U).
Recours architecte Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien.
Délai d'instruction 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF.
Pièces du dossier 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique.
Validité 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur.

Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.

Étapes

Étapes pour obtenir un permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge

Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.

  1. 01

    Cadrage du projet et lecture du terrain

    Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.

  2. 02

    Esquisse et avant-projet

    Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.

  3. 03

    Production des pièces graphiques

    Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.

  4. 04

    Rédaction de la notice descriptive (PCMI4)

    La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.

  5. 05

    Dépôt en mairie ou par téléservice

    Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.

  6. 06

    Suivi de l'instruction

    La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.

  7. 07

    Affichage et démarrage des travaux

    Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.

  8. 08

    Achèvement et conformité

    À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.

Méthode

Comment nous sécurisons un permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge

À Saint-Michel-sur-Orge, la majorité des refus tient à trois erreurs : ignorer la lecture fine du PLU 2013 (25 zones, 64 périmètres), sous-estimer le PPRI Orge-Sallemouille dans la vallée de l'Orge, et négliger l'inscription du projet dans son quartier (tissu pavillonnaire, grand ensemble, ZAC du Techniparc). Notre méthode neutralise ces trois risques.

1. Cadrage réglementaire

Lecture du PLU 2013 de Saint-Michel-sur-Orge, identification du zonage parmi les 25 zones / 64 périmètres, croisement PPRI Orge-Sallemouille et servitudes RER C.

2. Conception conforme

Esquisse architecturale calée sur les règles d'emprise, de hauteur, d'aspect et d'insertion paysagère applicables à Saint-Michel-sur-Orge, en respectant le caractère du quartier d'accueil.

3. Dépôt et suivi

Constitution du dossier PCMI complet, dépôt au service urbanisme de Saint-Michel-sur-Orge (16 rue de l'Église – Aile Jean Vilar), suivi jusqu'à l'arrêté municipal.

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Pièces et risques

Pièces du dossier de permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge

Un dossier PCMI complet pour Saint-Michel-sur-Orge comprend les pièces standard du Code de l'urbanisme, enrichies des éléments propres au PLU 2013, et des cotes de plancher imposées par le PPRI Orge-Sallemouille quand la parcelle est concernée par la vallée de l'Orge.

Pièces à préparer

  • PCMI1 - Plan de situation localisant la parcelle dans la commune de Saint-Michel-sur-Orge (centre, Techniparc, Bois des Roches, vallée de l'Orge).
  • PCMI2 - Plan de masse coté en trois dimensions, avec implantation, limites, hauteurs, accès et réseaux.
  • PCMI3 - Plan de coupe du terrain et de la construction, particulièrement détaillé en zone PPRI Orge ou sur les parcelles en pente vers la rivière.
  • PCMI4 - Notice descriptive précisant l'état initial, le projet, les matériaux et l'insertion paysagère dans le contexte de Saint-Michel-sur-Orge.
  • PCMI5 - Plan des façades et toitures, justifiant la conformité aux règles d'aspect du PLU 2013.
  • PCMI6 - Document graphique d'insertion en perspective, exigé dans les secteurs sensibles ou en covisibilité.
  • PCMI7 - Photographie de situation lointaine.
  • PCMI8 - Photographie de situation rapprochée.
  • Cerfa 13406*15 (maison individuelle) ou 13409*15 (autres projets) renseigné et signé.
  • Cote de plancher justifiée et notice hydraulique si la parcelle est en zone réglementée du PPRI Orge-Sallemouille à Saint-Michel-sur-Orge.
  • Notice spécifique ZAC si la parcelle est inscrite dans le périmètre opérationnel du Techniparc.

Erreurs qui fragilisent l'instruction

  • Déposer un projet sans vérifier le zonage exact dans les 25 zones / 64 périmètres du PLU 2013 de Saint-Michel-sur-Orge.
  • Sous-estimer l'application du PPRI Orge-Sallemouille de 2017 et oublier la cote de plancher minimale dans la vallée de l'Orge.
  • Surface de plancher mal calculée, déclenchant le seuil architecte HMONP 150 m² après dépôt.
  • Aspect extérieur non conforme aux règles du PLU de Saint-Michel-sur-Orge (matériaux, teintes, percements, toitures), notamment dans le centre historique et les abords pavillonnaires.
  • Méconnaître l'appartenance de la parcelle au périmètre opérationnel de la ZAC du Techniparc, qui impose des règles propres au cahier de prescriptions.
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Coût et fiscalité

Combien coûte un permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge ?

Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.

Honoraires architecte 8 à 15 %

Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).

Taxe d'aménagement Variable

Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.

Redevance archéologie préventive RAP

Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.

Frais annexes Géomètre

Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.

Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.

Navigation

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Cas projets

Cas projets fréquents à Saint-Michel-sur-Orge

Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.

Construction d'une maison individuelle neuve

Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.

Extension d'une maison existante

Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.

Surélévation et création d'étage

Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.

Changement de destination

Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.

Restructuration lourde d'immeuble

Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.

Construction d'un local d'activité ou ERP

Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.

Selon votre projet

Le bon dossier selon la nature de votre projet

Extension, surélévation, garage, véranda, changement de destination ou régularisation : chaque projet a son régime, ses pièces et ses pièges. Voici nos guides dédiés pour préparer le dossier adapté à votre projet à Saint-Michel-sur-Orge.

Clôturer le permis avec la DAACT Extension de maison : quel permis ? Surélévation de maison et permis Construire un garage : le bon régime Véranda : déclaration ou permis ? Dépendance : le régime d'autorisation
Permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge - illustration du suivi de chantier et du dossier
Validité du permis 3 ans
88%
Délais et suivi

Délais d'instruction du permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge

À Saint-Michel-sur-Orge, les délais légaux sont fixés par le Code de l'urbanisme, mais peuvent être majorés selon la zone PLU, la consultation PPRI et la nature du projet.

  • Délai de base

    2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.

  • Majoration possible

    Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.

  • Demande de pièces

    La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.

  • Affichage sur le terrain

    Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.

  • Validité 3 ans

    Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.

  • Fin de travaux

    DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.

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Recours

Recours en cas de refus de permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge

Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.

  1. 01

    Lire attentivement les motifs de refus

    L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.

  2. 02

    Recours gracieux dans les 2 mois

    Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.

  3. 03

    Recours contentieux devant le tribunal administratif

    À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.

  4. 04

    Dépôt d'un nouveau projet ajusté

    Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.

FAQ

Questions fréquentes sur le permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge

Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge.

Où déposer un permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge ?

Le dossier se dépose au service urbanisme de la mairie de Saint-Michel-sur-Orge, situé 16 rue de l'Église – Aile Jean Vilar – 91240 Saint-Michel-sur-Orge. Standard mairie : 01 69 80 29 29 ; courriel : mairie@saintmichel91.fr. Horaires : lundi 13h-19h ; mardi à vendredi 8h30-12h et 13h30-17h30 ; samedi 9h-12h. Le dépôt numérique est également possible via le téléservice d'urbanisme.

Quel PLU s'applique à Saint-Michel-sur-Orge ?

Le Plan Local d'Urbanisme de Saint-Michel-sur-Orge a été approuvé par délibération du Conseil Municipal du 7 octobre 2013. Il définit 25 zones réparties en 64 périmètres, ainsi que les règles de hauteur, d'emprise au sol, d'aspect extérieur, de stationnement et les OAP. Le règlement et le plan de zonage sont consultables sur le site officiel saintmichelsurorge.fr et sur le Géoportail de l'urbanisme.

Le PPRI Orge concerne-t-il Saint-Michel-sur-Orge ?

Oui. Le Plan de Prévention des Risques d'Inondation de l'Orge et de la Sallemouille a été approuvé par arrêté interpréfectoral du 16 juin 2017 et couvre 34 communes riveraines, dont Saint-Michel-sur-Orge (planche 12 de la cartographie des enjeux). Le PPRI impose des cotes de plancher minimales, des règles de constructibilité et des prescriptions hydrauliques sur les parcelles situées dans la vallée de l'Orge. Toute parcelle doit être croisée avec Géorisques et les plans PPRI annexés au PLU avant tout dépôt à Saint-Michel-sur-Orge.

À quelle intercommunalité Saint-Michel-sur-Orge appartient-elle ?

Saint-Michel-sur-Orge appartient depuis le 1er janvier 2016 à Cœur d'Essonne Agglomération, communauté d'agglomération de 21 communes qui regroupe notamment Sainte-Geneviève-des-Bois, Arpajon, Brétigny-sur-Orge et Saint-Michel-sur-Orge. L'instruction des permis reste cependant communale et passe par le service urbanisme de la mairie de Saint-Michel-sur-Orge.

Quels sont les quartiers de Saint-Michel-sur-Orge ?

Saint-Michel-sur-Orge est divisée par l'INSEE en huit quartiers. La commune se structure autour d'un centre historique pavillonnaire, des grands ensembles d'après-guerre du Bois des Roches et du Bouvet, du secteur de Lormoy, des abords de la gare RER C, et de la ZAC du Techniparc à l'est. Chaque quartier appelle une lecture spécifique du PLU et des règles d'aspect, en particulier sur les matériaux, les hauteurs et les emprises.

Qu'est-ce que la ZAC du Techniparc à Saint-Michel-sur-Orge ?

La ZAC du Techniparc est une zone d'activités économiques de Saint-Michel-sur-Orge, développée dans les années 1980 et 1990 sur l'ancienne friche agricole de la Noue Rousseau. Elle accueille des bâtiments tertiaires, industriels et de services. Les projets dans le périmètre opérationnel doivent respecter le cahier de prescriptions architecturales, urbanistiques et paysagères de la ZAC en plus du PLU communal.

Quand suis-je obligé de prendre un architecte à Saint-Michel-sur-Orge ?

Le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire à Saint-Michel-sur-Orge dès que la surface de plancher ou l'emprise au sol totale après travaux dépasse 150 m² pour les particuliers (article L.431-3 du Code de l'urbanisme). Cette obligation s'applique aux constructions neuves comme aux extensions. Pour les SCI, SARL, sociétés et personnes morales, l'architecte est obligatoire dès le premier mètre carré de permis de construire.

Quel est le délai d'instruction d'un permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge ?

Le délai légal est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres projets. À Saint-Michel-sur-Orge, ce délai est majoré d'un mois en cas d'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (covisibilité monument), et d'un à deux mois pour un ERP, en cas de consultation des services PPRI Orge-Sallemouille, ou lorsque la parcelle relève du périmètre de la ZAC du Techniparc. Compter en pratique 3 à 4 mois pour un dossier complet en vallée de l'Orge ou en zone d'aménagement.

Audit projet

Un projet de permis de construire à Saint-Michel-sur-Orge ? Parlons-en.

Que votre projet soit une extension pavillonnaire en centre-ville, une surélévation près de la gare RER C, un changement de destination dans la ZAC du Techniparc, ou une opération neuve aux abords du Bois des Roches, nous cadrons, dessinons et déposons. Premier échange offert pour un projet à Saint-Michel-sur-Orge.

  • Lecture du PLU, des servitudes et des points sensibles à Saint-Michel-sur-Orge
  • Cadrage du bon régime (PC, DP ou autre) et choix du Cerfa adapté
  • Anticipation des délais réels et des consultations particulières
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