Roissy-en-Brie, 22 321 habitants en Seine-et-Marne (77680), commune pavillonnaire desservie par le RER E sur le plateau de la Brie, fonctionne avec un PLU communal approuvé le 26 juin 2017 et appartient à Paris Vallée de la Marne. Toute extension, surélévation ou opération sur la ZAC Centre se cadre sur ces règles avant la première esquisse.
À Roissy-en-Brie, ville pavillonnaire dense de la Seine-et-Marne posée sur le plateau de la Brie et traversée par le Morbras, un dossier mal cadré perd 2 à 4 mois et débouche parfois sur un refus. Le PLU communal approuvé en 2017, la ZAC Centre en renouvellement, l'aléa retrait-gonflement des argiles et le risque inondation Morbras se lisent ensemble avant tout coup de crayon — et bien avant le premier Cerfa.
Plan Local d'Urbanisme de Roissy-en-Brie approuvé le 26 juin 2017, avec zonage UA (centre/ZAC), UB, UH (pavillonnaire), UZ (activités), AU et N.
Roissy-en-Brie appartient à l'EPT Paris Vallée de la Marne (PVM), qui regroupe 12 communes dont Pontault-Combault, Émerainville et Torcy.
Dépôt dématérialisé des autorisations d'urbanisme depuis le 1er janvier 2022. Mairie de Roissy-en-Brie, 9 rue Pasteur, 77680, 01 64 43 13 00.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Roissy-en-Brie reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Roissy-en-Brie, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Roissy-en-Brie (22 321 habitants, INSEE 77390, 77680) est une commune pavillonnaire dense de l'est francilien, posée sur le plateau de la Brie en Seine-et-Marne, traversée par le Morbras (affluent rive droite de la Marne, 17 km, qui rejoint la Marne à Bonneuil-sur-Marne). La gare RER E de Roissy-en-Brie, sur la branche Tournan, met le centre de Paris à moins de 35 minutes (mise en service 2003). La ville appartient à l'EPT Paris Vallée de la Marne (PVM), qui regroupe 12 communes dont Pontault-Combault, Émerainville, Torcy, Lognes, Champs-sur-Marne, Noisiel et Chelles. Le PLU communal a été approuvé le 26 juin 2017. La ZAC Centre, opération de renouvellement urbain autour de la place de la République, structure le centre-ville. Les principaux quartiers sont la ZAC Centre, La Renardière (Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville), Les Hêtres, Les Capucines, Anjou, La Malibran, La Fontaine et Bois Carreau. La commune est exposée à l'aléa retrait-gonflement des argiles (typique du plateau briard) et au risque d'inondation par le Morbras et par ruissellement. Important : Roissy-en-Brie (77, Seine-et-Marne) ne doit pas être confondue avec Roissy-en-France (95, Val-d'Oise, aéroport Paris-Charles-de-Gaulle) — deux communes distinctes, deux PLU, deux services urbanisme. Le service urbanisme se trouve à la mairie, 9 rue Pasteur, 77680 Roissy-en-Brie. Le dépôt des autorisations est dématérialisé depuis le 1er janvier 2022.
Profil plus résidentiel, souvent adapte aux extensions, reconfigurations et maisons individuelles.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Roissy-en-Brie - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLU de Roissy-en-BrieSur les zones plus résidentielles, valider en amont les seuils de surface et les formalités applicables.
Risques naturels Seine-et-Marne - PréfectureLe dialogue avec les services urbanisme du Seine-et-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.
Service Public - Permis de construireLe tissu de Roissy-en-Brie mêle centre-ville, ZAC Centre en renouvellement, vastes secteurs pavillonnaires des années 60-80 (La Renardière, Les Hêtres, Les Capucines, Anjou, Bois Carreau) et zone d'activités à l'est. Les opérations courantes vont de l'extension de pavillon à la création de petit collectif sur dent creuse, en passant par le changement de destination de locaux d'activités.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa, mais de produire un dossier instructible du premier coup, sans demande de pièces évitable. La méthode est calée sur les contraintes propres à Roissy-en-Brie : PLU communal 2017, ZAC Centre, sols argileux du plateau de la Brie, vallée du Morbras et tissu pavillonnaire dense.
PLU de Roissy-en-Brie, règlement de zone, OAP, plan des servitudes, risques argiles et Morbras : nous cartographions chaque contrainte de la parcelle avant le premier trait.
Mitoyenneté, hauteur, modénature, matériaux, stationnement, traitement des limites : l'insertion dans le pavillonnaire de Roissy-en-Brie est traitée comme une discipline à part entière.
Plans, notice PCMI4, insertion graphique et pièces complémentaires structurés pour rendre lisible un projet conforme au PLU et défendable devant le service urbanisme de Roissy-en-Brie.
À Roissy-en-Brie, le dossier doit intégrer une notice PCMI4 d'insertion soignée, particulièrement dans la ZAC Centre et en limite des secteurs pavillonnaires structurés. Pour les terrains exposés au Morbras ou aux secteurs sensibles au retrait-gonflement, une attention spécifique est portée aux fondations et à l'implantation. Le dépôt est dématérialisé depuis le 1er janvier 2022 via le téléservice communal.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt sur le téléservice de Roissy-en-Brie, l'instruction suit des délais standards, fréquemment majorés lorsque le projet s'inscrit dans la ZAC Centre, en limite d'un secteur pavillonnaire structuré ou sur une parcelle exposée à un risque naturel relevant des services de l'État.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Roissy-en-Brie.
Le Plan Local d'Urbanisme communal de Roissy-en-Brie a été approuvé le 26 juin 2017. Il fixe le zonage de la commune (UA pour le centre et la ZAC, UB, UH pour le pavillonnaire, UZ pour les activités, AU pour les zones à urbaniser, N pour le naturel) et le règlement applicable à chaque zone : emprise au sol, hauteur, implantation, stationnement, espaces libres. Le PLU et ses pièces graphiques sont consultables sur roissyenbrie77.fr et sur le Géoportail de l'urbanisme. Avant tout dépôt, il faut identifier la zone du terrain et lire son règlement.
C'est une confusion classique qui coûte des semaines à plusieurs dossiers chaque année. Roissy-en-Brie est en Seine-et-Marne (77, code postal 77680, INSEE 77390), commune pavillonnaire de 22 321 habitants sur le plateau de la Brie, desservie par le RER E branche Tournan. Roissy-en-France est en Val-d'Oise (95, code postal 95700, INSEE 95527), commune associée à l'aéroport Paris-Charles-de-Gaulle. Ce sont deux communes distinctes, avec deux mairies, deux services urbanisme et deux PLU. Toujours vérifier le 77 vs 95 sur les adresses, courriers et dépôts dématérialisés.
Depuis le 1er janvier 2022, la commune de Roissy-en-Brie reçoit les demandes d'autorisation d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, certificat d'urbanisme, permis de démolir, permis d'aménager) en format dématérialisé via son téléservice. Le service urbanisme se trouve à la mairie, 9 rue Pasteur, 77680 Roissy-en-Brie, joignable au 01 64 43 13 00. Pour un projet sensible (ZAC Centre, parcelle exposée au Morbras ou aux argiles), un rendez-vous préalable avec le service urbanisme avant dépôt est fortement recommandé.
La ZAC Centre est une zone d'aménagement concerté qui structure le centre-ville de Roissy-en-Brie autour de la place de la République et participe au renouvellement urbain de la commune. Pour les terrains inclus dans le périmètre, les règles d'urbanisme combinent le PLU communal et les Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) propres à la ZAC : volumétrie, gabarits, traitement des espaces publics, stationnement, mixité programmatique. Un architecte HMONP est utile pour décoder ces règles et présenter un projet aligné dès la première version du dossier.
Oui, partiellement. La commune est traversée par le Morbras, affluent rive droite de la Marne qui parcourt 17 km depuis le plateau de la Brie jusqu'à Bonneuil-sur-Marne où il rejoint la Marne. Les parcelles en partie basse de Roissy-en-Brie peuvent être exposées au débordement du Morbras et au ruissellement. À cela s'ajoute l'aléa retrait-gonflement des sols argileux, très présent sur le plateau briard, qui impose une vigilance forte sur les fondations. Une étude de sol G2 est recommandée pour toute construction neuve ou extension lourde à Roissy-en-Brie.
Paris Vallée de la Marne (PVM) est l'Établissement Public Territorial (EPT) auquel appartient Roissy-en-Brie, aux côtés de 11 autres communes : Champs-sur-Marne, Chelles, Croissy-Beaubourg, Émerainville, Lognes, Noisiel, Pontault-Combault, Torcy, Vaires-sur-Marne, Brou-sur-Chantereine et Courtry. Le PLU reste communal à Roissy-en-Brie, mais certaines compétences (déchets, eau, voirie, développement économique) relèvent de l'EPT. Pour un permis de construire courant, le dépôt et l'instruction se font au service urbanisme de la commune.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres permis. À Roissy-en-Brie, ce délai peut être majoré en fonction du dossier : consultations extérieures, sollicitation des services de l'État sur les risques naturels, projets dans la ZAC Centre. Le délai court à compter de la complétude du dossier, pas du dépôt sur le téléservice. Une demande de pièces complémentaires notifiée dans le mois suivant le dépôt suspend l'instruction et fait redémarrer le compteur à la réception des pièces.
Oui dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, et systématiquement pour un permis déposé par une personne morale (SCI, société). À Roissy-en-Brie, vu les contraintes locales (PLU communal 2017, ZAC Centre, aléa retrait-gonflement des argiles, risque Morbras, tissu pavillonnaire dense), un architecte HMONP apporte une vraie valeur même en-dessous de ce seuil : lecture du règlement de zone, insertion façade défendable et dialogue structuré avec le service urbanisme.
Besoin d'un architecte ? Nous sommes là pour vous offrir une estimation gratuite, rapide et précise.
