Pontault-Combault (35 561 habitants, Seine-et-Marne) combine tissu pavillonnaire dense (Le Bouquet, Val du Muguet, Combault), centre-ville en mutation autour de la gare RER E Emerainville-Pontault-Combault et zone d'activité Pontillault le long de la Francilienne. Avant tout Cerfa, un permis de construire à Pontault-Combault doit lire le PLU communal et l'aléa retrait-gonflement argile.
Un permis mal qualifié à Pontault-Combault ne coûte pas le prix d'un Cerfa, il coûte des semaines d'instruction, des demandes de pièces complémentaires et parfois un refus. La séquence utile est : qualifier la procédure, lire le PLU de Pontault-Combault et sa modification n°1 de 2023, croiser avec l'aléa argile, puis monter un dossier lisible.
Plan Local d'Urbanisme de Pontault-Combault, révision approuvée le 20 mai 2019, modification n°1 approuvée le 27 mars 2023 (nouvelles OAP).
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis à Pontault-Combault, majoration possible en covisibilité ou si consultation extérieure.
Recours à un architecte HMONP obligatoire dès 150 m² de surface de plancher après travaux pour un particulier, et toujours pour une SCI ou société.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Pontault-Combault reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Pontault-Combault, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Pontault-Combault (35 561 habitants, Seine-et-Marne) est née en 1839 de la fusion de Pontault et Combault, deux anciens villages médiévaux. Elle est couverte par un PLU communal dont la révision a été approuvée le 20 mai 2019, et qui a fait l'objet d'une modification n°1 approuvée le 27 mars 2023 portant notamment sur deux OAP : l'OAP Nord Gare autour de la gare RER E Emerainville-Pontault-Combault et l'OAP Sud Louvetière. Pontault-Combault appartient à la communauté d'agglomération Paris-Vallée de la Marne (CA PVM, 12 communes), qui n'a pas adopté de PLUi à ce jour. Côté risques, l'essentiel du territoire est exposé à un aléa retrait-gonflement des argiles de niveau moyen (étude géotechnique G2 obligatoire avant fondations depuis la loi ELAN), avec également un PAPI Yerres pour le risque d'inondation par débordement lent et la présence de la Francilienne A104 (transport de matières dangereuses, nuisances sonores en bordure de ZAC Pontillault).
équilibre entre habitat collectif, maisons de ville et petits ensembles.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Pontault-Combault - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
Portail dématérialisé urbanisme Pontault-CombaultSur les zones plus résidentielles, valider en amont les seuils de surface et les formalités applicables.
PLU de Pontault-Combault en vigueurLe dialogue avec les services urbanisme du Seine-et-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.
Service Public - Permis de construireAu-delà de certains seuils ou natures de projet, la déclaration préalable ne suffit plus. Voici les cas récurrents sur les pavillons du Bouquet, du Val du Muguet, de Combault et les locaux pros du centre-ville et de la ZAC Pontillault.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
L'idée n'est pas de remplir un Cerfa, c'est de produire à Pontault-Combault un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable, sans refus prévisible.
Avant tout dessin, confirmation du régime (permis ou déclaration préalable) et des seuils applicables au projet à Pontault-Combault.
Lecture du PLU communal de Pontault-Combault de 2019 (zonage, hauteurs, emprise, stationnement) avec la modification n°1 de 2023 et ses deux OAP Nord Gare et Sud Louvetière.
Plans, pièces PCMI, notice, insertions et étude G2 cadrés pour un dépôt propre sur urbanisme.pontault-combault.fr auprès du service urbanisme.
Un dossier n'est pas refusé pour un manque de pièces, il est ajourné. C'est sur la cohérence entre plans, notice et règlement du PLU de Pontault-Combault que se joue souvent l'instruction par le service urbanisme.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt via le portail urbanisme.pontault-combault.fr, plusieurs étapes structurent la suite : instruction par le service urbanisme, affichage, ouverture de chantier puis déclaration d'achèvement.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Pontault-Combault.
Le dépôt se fait en ligne sur le portail dématérialisé urbanisme.pontault-combault.fr, accessible 24h/24 et obligatoire pour les personnes morales (SCI, sociétés, syndics, promoteurs, architectes) depuis le 1er janvier 2025. Un dépôt papier reste possible à la Cour de la Ferme briarde. Le service urbanisme est joignable par courriel à urba@pontault-combault.fr et au standard 01 70 05 47 00. La mairie principale est située 107 avenue de la République, 77340 Pontault-Combault.
Pontault-Combault est couverte par son PLU communal. La révision générale a été approuvée par délibération du conseil municipal le 20 mai 2019, puis une modification n°1 a été approuvée le 27 mars 2023 (introduction notamment des OAP Nord Gare et Sud Louvetière). La communauté d'agglomération Paris-Vallée de la Marne (CA PVM, 12 communes) n'a pas adopté de PLUi à ce jour, c'est donc bien le PLU communal de Pontault-Combault qu'il faut lire en priorité avant tout permis de construire. Le zonage et le règlement sont consultables sur le Géoportail de l'urbanisme et auprès du service urbanisme.
Très probablement oui. La majorité du territoire de Pontault-Combault est exposée à un aléa de retrait-gonflement des argiles classé moyen. Depuis la loi ELAN, une étude géotechnique de type G2 est obligatoire avant la conception des fondations pour toute construction nouvelle de maison individuelle en zone d'aléa moyen ou fort. Cette étude doit être annexée au dossier de permis, et les dispositions constructives (semelles filantes profondes, chaînages, drainage périphérique, distance aux arbres) doivent être cohérentes avec ses préconisations. Un dossier qui ignore cet aléa s'expose à une demande de pièces complémentaires.
La modification n°1 du PLU de Pontault-Combault, approuvée le 27 mars 2023, introduit deux Orientations d'Aménagement et de Programmation. L'OAP Nord Gare couvre les abords de la gare RER E Emerainville-Pontault-Combault et oriente une densification mesurée, une requalification urbaine et une mixité fonctionnelle (logement, services, commerces). L'OAP Sud Louvetière concerne le sud du territoire avec un objectif de renouvellement urbain. Tout permis dans ces périmètres doit démontrer sa compatibilité avec ces orientations (hauteurs, mixité, stationnement, qualité d'insertion), ce qui rend la lecture pré-Cerfa indispensable.
Une extension ou surélévation significative d'un pavillon au Bouquet, au Val du Muguet, à Combault ou dans les lotissements anciens des années 1920-1930 relève quasi systématiquement du permis de construire à Pontault-Combault dès lors qu'on dépasse 40 m² ou qu'on franchit le seuil cumulé de 150 m². Il faut lire le règlement de la zone du PLU de Pontault-Combault (souvent UB ou UC selon le secteur) qui fixe hauteur maximale, emprise au sol, marges de recul et stationnement. La cohérence avec les façades voisines et l'aléa argile sur les fondations restent les deux points récurrents dans les demandes complémentaires du service urbanisme.
Oui. La mairie de Pontault-Combault propose une permanence gratuite d'architecte conseil chaque mardi matin. C'est un bon premier réflexe pour faire qualifier un projet avant tout engagement. Cette permanence ne remplace toutefois pas la maîtrise d'oeuvre d'un architecte HMONP qui signe le dossier de permis (obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher pour un particulier, et toujours pour une personne morale). Les deux sont complémentaires : la permanence pour cadrer, l'architecte HMONP pour produire et défendre le dossier.
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès qu'il s'agit d'un permis déposé par une personne morale (SCI, société) quelle que soit la surface. Pour les pavillons de Pontault-Combault en extension ou surélévation, ce seuil est souvent franchi dès lors qu'on cumule l'existant et la surface créée. Pour les bâtiments agricoles ou certaines exploitations, le seuil est différent.
Un recours gracieux est possible dans les 2 mois auprès du maire de Pontault-Combault, suivi le cas échéant d'un recours contentieux devant le tribunal administratif de Melun (compétent pour la Seine-et-Marne). Dans la majorité des cas observés, ajuster le projet pour répondre aux motifs de refus (hauteur, emprise, insertion, aléa argile, compatibilité OAP Nord Gare ou Sud Louvetière) est plus efficace et plus rapide qu'un contentieux. Une lecture critique du refus permet souvent un re-dépôt corrigé en 4 à 6 semaines.
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