Paris 16e concentre une densité patrimoniale rare : haussmannien, Art Déco, Mallet-Stevens, Guimard, Perret, Le Corbusier. Depuis juin 2024, le PLU bioclimatique de Paris redéfinit hauteurs, pleine terre et transition énergétique. Avant tout dépôt, on cadre la procédure et on lit le terrain.
À Paris 16e, un permis de construire mal cadré rarement échoue d'un coup : il s'enlise dans les demandes de pièces, les retours ABF et les arbitrages PLU bioclimatique. Le travail amont consiste à qualifier le régime, lire le zonage, vérifier les périmètres de monuments historiques et préparer un dossier qui anticipe l'instruction parisienne.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis. Sur Paris 16e, la majoration ABF d'un mois est quasi systématique.
Recours obligatoire à un architecte inscrit à l'Ordre au-delà de 150 m² de surface de plancher pour un particulier.
Dépôt dématérialisé via le portail Mon Paris et le Bureau d'Accueil et de Service à l'Usager (BASU) de la Ville de Paris.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Paris 16e arrondissement reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Paris 16e arrondissement, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Paris 16e (165 446 habitants, 75116) couvre Auteuil, Passy, le Trocadéro et le Bois de Boulogne. Le PLU bioclimatique de Paris, approuvé le 9 avril 2024 et entré en vigueur le 25 juin 2024, redéfinit hauteurs plafond, espaces de pleine terre et performance énergétique. La densité de monuments historiques y est exceptionnelle : rue Mallet-Stevens classée en totalité, Castel Béranger de Guimard, Maisons La Roche-Jeanneret de Le Corbusier (UNESCO), immeuble Perret rue Raynouard, Maison de Balzac, Palais Galliera, Palais de Tokyo, Trocadéro. Plusieurs villas privées (Villa Montmorency, Hameau Boileau, Villa La Réunion, Villa Mulhouse) imposent en plus leurs règlements internes.
Le tissu du 16e est presque entièrement bâti : la plupart des opérations sont des restructurations lourdes, surélévations ou changements de destination. Voici les cas typiques où le PC s'impose.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre rôle n'est pas de remplir un Cerfa : il est de produire un dossier instruisable au premier passage, calé sur le PLU bioclimatique parisien et sur les contraintes réelles du 16e.
Avant tout dessin, nous confirmons le régime applicable (PC, DP, permis modificatif) et les seuils parisiens qui s'appliquent à votre parcelle de Paris 16e.
PLU bioclimatique, ABF, PPRI, règlement de copropriété ou de villa privée : nous établissons l'état des contraintes avant de produire un dossier fragile.
Plans cotés, coupes, notice descriptive, insertion graphique, photos : tout est calé pour rendre le projet lisible face à la Direction de l'Urbanisme et à l'ABF.
Le dossier de PC à Paris 16e est rarement refusé pour absence de pièce : il est ajourné parce que les pièces ne se répondent pas entre elles. La cohérence du plan de masse, de la coupe, des façades et de la notice est ce qui fait passer l'instruction parisienne.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Le délai de base est connu, mais à Paris 16e il est presque toujours majoré : densité ABF, consultation tiers, instruction parisienne. Mieux vaut prévoir 4 à 6 mois sur un projet en site contraint.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Paris 16e arrondissement.
Le dépôt est dématérialisé via le portail Mon Paris de la Ville de Paris, traité par le Bureau d'Accueil et de Service à l'Usager (BASU). La Direction de l'Urbanisme (121 avenue de France, 75013) instruit l'ensemble des demandes parisiennes. La Mairie du 16e arrondissement (71 avenue Henri-Martin) reste un point d'information, mais n'est plus le lieu de dépôt physique habituel.
Tout projet situé dans le périmètre délimité des abords d'un monument historique passe par l'avis de l'ABF. Le 16e en compte une densité exceptionnelle : rue Mallet-Stevens (classée en totalité), Castel Béranger et Hôtel Mezzara de Guimard, Maisons La Roche-Jeanneret de Le Corbusier (UNESCO), immeuble Perret rue Raynouard, Maison de Balzac, Palais Galliera, Palais de Tokyo, Trocadéro, Musée Marmottan. Un dialogue préalable avec l'UDAP 75 est fortement recommandé avant tout dépôt.
La rue Mallet-Stevens (six immeubles dont la maison personnelle de l'architecte au n°12) est classée Monument Historique en totalité depuis 1990, voirie comprise. Toute intervention extérieure visible (façade, toiture, percements, fenêtres) passe par l'avis conforme de l'ABF. Les modifications intérieures peuvent rester possibles si elles n'altèrent pas la composition d'origine, mais elles doivent être instruites avec soin.
Les villas privées du 16e (Villa Montmorency, Villa La Réunion, Hameau Boileau, Villa Mulhouse) sont des ensembles fonciers fermés sous statut de copropriété ou d'association syndicale. Elles imposent leurs propres règlements architecturaux et servitudes en plus du PLU bioclimatique de Paris. Un projet doit donc obtenir d'abord l'accord interne de la villa, puis le permis de construire de la Ville de Paris.
Le BASU (Bureau d'Accueil et de Service à l'Usager) est le point d'entrée centralisé de la Ville de Paris pour les autorisations d'urbanisme. Depuis 2022, le dépôt est dématérialisé via le portail Mon Paris : création de compte, téléversement des pièces (PCMI1 à PCMI8 + Cerfa), suivi en ligne du dossier. Le BASU contrôle la complétude formelle avant transmission à la Direction de l'Urbanisme.
Le PLU bioclimatique de Paris, entré en vigueur le 25 juin 2024, impose de nouveaux gabarits (hauteurs plafond plus contraintes en zone UG), des objectifs renforcés de pleine terre et de végétalisation, et des exigences accrues de performance énergétique. À Paris 16e, cela limite fortement les projets de surélévation et impose une lecture attentive du zonage avant tout dessin.
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès qu'il s'agit d'un permis déposé par une personne morale (SCI, société). Dans un contexte aussi dense en ABF et en patrimoine moderne que Paris 16e, faire appel à un architecte HMONP avant d'atteindre le seuil reste prudent.
Le délai légal est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres permis. En pratique à Paris 16e, la majoration ABF d'un mois est quasi systématique, et les demandes de pièces complémentaires suspendent souvent le délai. Il faut compter 4 à 6 mois sur un projet en périmètre MH ou en site contraint.
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