Paris 5e cumule un patrimoine universitaire et religieux exceptionnel — Panthéon, Sorbonne, Val-de-Grâce, Muséum — un PLU bioclimatique parisien approuvé en 2024 et des périmètres ABF quasi systématiques. Avant de remplir un Cerfa, il faut sécuriser le régime, lire les zones UG et UV et anticiper l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France.
Dans le Quartier latin, un permis de construire mal cadré n'est presque jamais refusé d'emblée : il se fragmente en demandes de pièces, en avis ABF défavorables ou en suspensions de délai. Le bon premier pas à Paris 5e est de qualifier la procédure et de lire le contexte patrimonial avant de produire le moindre plan.
2 mois maison individuelle, 3 mois autres permis. Majoration de 1 mois quasi systématique à Paris 5e en raison de l'avis ABF — prévoir 4 à 6 mois en pratique.
Recours obligatoire à un architecte inscrit à l'Ordre au-delà de 150 m² de surface de plancher pour un particulier, et dès le premier mètre carré pour une personne morale.
Les dossiers parisiens se déposent au BASU (Bureau d'Accueil et de Service aux Usagers), 6 promenade Claude-Lévi-Strauss, 75013, ou en ligne via le téléservice Mon.Paris.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Paris 5e arrondissement reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Paris 5e arrondissement, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Paris 5e (58 275 habitants, 75005, 2,54 km²) est l'un des arrondissements les plus denses et les plus patrimoniaux de la capitale. Le territoire est régi par le Plan Local d'Urbanisme bioclimatique de Paris approuvé par le Conseil de Paris en 2024, qui remplace le PLU de 2006. L'arrondissement compte une concentration exceptionnelle de monuments historiques classés ou inscrits : Panthéon, Sorbonne, Val-de-Grâce, Saint-Étienne-du-Mont, Muséum National d'Histoire Naturelle, Jardin des Plantes, arènes de Lutèce, Collège de France, lycée Louis-le-Grand, lycée Henri-IV, Collège des Bernardins. Les périmètres ABF étendus et le Site Patrimonial Remarquable de Paris couvrent la quasi-totalité du 5e.
Le tissu de Paris 5e est dense, ancien et patrimonialement sensible. La plupart des projets qui touchent à l'enveloppe bâtie ou à la surface relèvent du permis de construire et non de la simple déclaration préalable.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre rôle n'est pas de remplir un Cerfa : c'est de produire un dossier instruisable au premier passage du BASU, calé sur le PLU bioclimatique de Paris et sur les attendus patrimoniaux du 5e arrondissement.
Avant tout dessin, nous confirmons le régime applicable (PC, DP, modificatif) et les seuils en jeu pour votre parcelle de Paris 5e.
PLU bioclimatique 2024, périmètres ABF autour du Panthéon, de la Sorbonne, du Val-de-Grâce et du Muséum, PPRI Seine, copropriété : nous établissons l'état réel des contraintes à Paris 5e.
Plans, coupes, notice patrimoniale, insertion graphique soignée et photos calibrées : tout est cadré pour rendre le projet lisible face à l'ABF et au service instructeur de la Ville de Paris.
À Paris 5e, le dossier de PC est rarement refusé pour pièces manquantes : il est ajourné parce que les pièces ne se répondent pas, ou parce que l'insertion patrimoniale ne convainc pas l'ABF. C'est la cohérence d'ensemble qui fait passer l'instruction du BASU.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Le délai de base est connu, mais à Paris 5e il est presque toujours majoré : avis ABF systématique, consultation patrimoniale, demandes de pièces. Mieux vaut prévoir 4 à 6 mois sur tout projet du Quartier latin.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Paris 5e arrondissement.
À Paris, les dossiers d'urbanisme ne se déposent pas en mairie d'arrondissement mais au BASU (Bureau d'Accueil et de Service aux Usagers), 6 promenade Claude-Lévi-Strauss, 75013 Paris. La voie usuelle de dépôt est désormais le téléservice Mon.Paris, qui permet la dématérialisation complète du dossier pour Paris 5e.
Le Plan Local d'Urbanisme bioclimatique de Paris, approuvé par le Conseil de Paris en 2024, s'applique à l'ensemble du territoire parisien et donc à Paris 5e. Il remplace le PLU de 2006. Le 5e est principalement couvert par la zone UG (urbaine générale) et par des secteurs UV (zone urbaine verte) autour du Jardin des Plantes et des emprises universitaires.
À Paris 5e, l'avis de l'ABF est requis pour quasiment tout projet visible depuis l'espace public, en raison des périmètres de protection autour du Panthéon (classé monument historique), de la Sorbonne, du Val-de-Grâce, de Saint-Étienne-du-Mont, du Muséum National d'Histoire Naturelle et du Jardin des Plantes. Le Site Patrimonial Remarquable de Paris couvre également la quasi-totalité du Quartier latin.
Le Quartier latin concentre une densité exceptionnelle de monuments historiques classés ou inscrits — Panthéon, Sorbonne, Val-de-Grâce, Saint-Étienne-du-Mont, Saint-Médard, Collège des Bernardins, arènes de Lutèce. Les périmètres de protection de 500 m se chevauchent et couvrent la presque totalité de Paris 5e. Toute modification de façade, de toiture, de menuiserie ou de devanture visible depuis l'espace public passe par l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet. À Paris 5e, la majoration d'un mois pour avis ABF est quasi systématique : il est prudent de prévoir 4 à 6 mois en pratique, voire davantage sur un projet sensible en abord du Panthéon ou du Val-de-Grâce.
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès le premier mètre carré pour une personne morale (SCI, société). À Paris 5e, en raison de la sensibilité patrimoniale et de l'avis ABF systématique, faire appel à un architecte HMONP avant même d'atteindre le seuil reste fortement recommandé.
Oui, dans la quasi-totalité du parc résidentiel de Paris 5e qui est en copropriété ancienne ou haussmannienne, l'autorisation d'urbanisme ne dispense pas du vote en assemblée générale (article 25 ou 26 selon la nature des travaux). Les deux démarches sont indépendantes mais doivent être cohérentes pour sécuriser le projet.
Un recours gracieux peut être déposé dans les 2 mois auprès de la Maire de Paris, puis un recours contentieux devant le tribunal administratif de Paris. En pratique, sur le Quartier latin et plus largement sur Paris 5e, ajuster le projet pour répondre aux motifs de refus — notamment à un avis ABF défavorable — reste plus efficace qu'un contentieux long.
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