Paris 4e arrondissement concentre le Marais sud, l'Île Saint-Louis, la place des Vosges et les abords de Notre-Dame de Paris. Sur 1,60 km² et 27 769 habitants, le territoire est presque entièrement couvert par le PSMV du Marais ou par des périmètres d'abords de monuments historiques, ce qui rend l'ABF systématique et tout dépôt fragile sans cadrage préalable.
Paris 4e arrondissement n'est pas un territoire ordinaire : Marais sud, Île Saint-Louis, parvis de Notre-Dame, place des Vosges et Bastille s'y enchaînent sur 1,60 km². L'essentiel de l'arrondissement est en secteur sauvegardé ou en abords de monument historique, l'ABF rend un avis conforme et l'instruction grimpe à cinq mois. Un permis mal qualifié se solde ici par un refus net.
Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Marais, approuvé le 12 février 2013, couvre 126 hectares sur les 3e et 4e arrondissements et vaut PLU dans son périmètre. Hors PSMV, c'est le PLU bioclimatique de Paris, opposable depuis décembre 2024.
Notre-Dame de Paris, Place des Vosges, Hôtel de Sully, Tour Saint-Jacques, Saint-Paul-Saint-Louis, Saint-Louis-en-l'Île : la densité de monuments historiques classés rend l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France systématique sur Paris 4e.
Recours à un architecte HMONP obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale (SCI, foncière, syndic).
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Paris 4e arrondissement reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Paris 4e arrondissement, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Paris 4e arrondissement (75004) est régi par deux documents superposés : le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Marais, créé en 1965 au titre de la loi Malraux et révisé le 12 février 2013, qui couvre 126 hectares sur les 3e et 4e arrondissements et vaut PLU dans son emprise ; et le PLU bioclimatique de Paris, approuvé par le Conseil de Paris en novembre 2024 et opposable depuis décembre 2024, applicable hors PSMV. À cela s'ajoutent les périmètres délimités des abords des monuments historiques (Notre-Dame de Paris, Place des Vosges, Hôtel de Sully, Tour Saint-Jacques, églises classées), qui rendent l'ABF systématique sur la quasi-totalité de l'arrondissement. Une partie du quai et de l'Île Saint-Louis est également en zone PPRI Seine.
À Paris 4e arrondissement, la construction neuve est exceptionnelle car le tissu est entièrement constitué. Ce sont surtout les restructurations d'hôtels particuliers, les changements de destination de boutiques, les ravalements avec modification d'aspect extérieur et les châssis de toit qui franchissent les seuils. Voici les cas que nous accompagnons le plus souvent.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa, mais de produire un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable et sans refus prévisible. La méthode est calée sur les contraintes propres à Paris 4e arrondissement : PSMV du Marais, ABF systématique, abords de Notre-Dame de Paris et densité MH record.
PSMV du Marais (servitudes par îlot), périmètres d'abords cumulés, PLU bioclimatique de Paris, prospects sur cours et courettes : nous cartographions tout avant tout dessin sur Paris 4e.
Pierre de taille, enduit à la chaux, menuiseries bois, persiennes, zinc, plomb, ardoise, ferronneries : le projet est pensé pour dialoguer avec l'hôtel particulier XVIIe, l'immeuble classique de l'Île Saint-Louis ou le bâti haussmannien.
Syndic et copropriété, BASU (Bureau d'Accueil et de Service à l'Usager) et UDAP 75 (ABF) : nous séquençons les autorisations pour éviter les blocages en cascade sur un projet Paris 4e.
À Paris 4e arrondissement, le dossier doit anticiper l'avis conforme de l'ABF dès la conception, presque systématiquement en PSMV ou en abords de monument historique. Les permis sont déposés en ligne via la plateforme Mon Paris urbanisme, ou en format papier au Bureau d'Accueil et de Service à l'Usager (BASU) situé 6 promenade Claude Lévi-Strauss 75013 Paris.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt sur Mon Paris urbanisme ou au BASU, l'instruction suit des délais standards très souvent majorés à Paris 4e arrondissement. La quasi-totalité du territoire étant en PSMV ou en abords de monument historique, l'avis conforme de l'ABF allonge systématiquement la procédure.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Paris 4e arrondissement.
Très probablement si vous êtes dans le Marais sud, autour de la rue Saint-Antoine, de la rue des Francs-Bourgeois, de la rue Vieille-du-Temple, de la rue du Roi-de-Sicile, de la rue de Rivoli ou de la place des Vosges. Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Marais, créé par arrêté du 16 avril 1965 au titre de la loi Malraux et révisé le 12 février 2013, couvre 126 hectares sur les 3e et 4e arrondissements. Dans son périmètre, il vaut PLU, classe les immeubles en secteur S1 (à conserver) ou S2 (à modification imposée) et impose des prescriptions architecturales très détaillées. L'avis de l'ABF est conforme et le délai d'instruction est majoré de 2 mois.
Deux documents se superposent à Paris 4e. Sur la majeure partie du territoire (Marais sud, Saint-Gervais, Place des Vosges, Saint-Paul, Saint-Merri), c'est le PSMV du Marais approuvé le 12 février 2013 qui s'applique et qui vaut PLU. Hors PSMV (Île Saint-Louis pour partie, secteur Arsenal-Bastille, quais de Seine), c'est le PLU bioclimatique de Paris, approuvé par le Conseil de Paris en novembre 2024 et opposable depuis décembre 2024, qui remplace le PLU de 2006 actualisé. Dans tous les cas, les périmètres délimités des abords des monuments historiques se cumulent par-dessus et déclenchent l'ABF.
Oui, mais l'Île Saint-Louis est l'un des secteurs les plus protégés de Paris. La quasi-totalité des immeubles XVIIe et XVIIIe construits sur les plans de Le Vau et Levau sont inscrits ou classés monument historique (Hôtel Lambert, Hôtel de Lauzun, Hôtel de Bretonvilliers...). L'ensemble est également en abords de Notre-Dame de Paris. L'ABF rend un avis conforme et toute modification de menuiserie, persienne, zinc, lambrequin, ferronnerie ou pierre est analysée au matériau près. Sans une notice architecturale solide et des plans d'exécution détaillés, le refus est quasi automatique. Le délai d'instruction grimpe à 5 mois.
Notre-Dame de Paris est une cathédrale classée monument historique, et le périmètre délimité de ses abords couvre une partie du 4e arrondissement (parvis, quai aux Fleurs, quai d'Orléans côté Île Saint-Louis, partie ouest de l'île). Depuis l'incendie du 15 avril 2019, le chantier de restauration est en cours et l'attention portée à la co-visibilité est renforcée. Tout projet en co-visibilité avec la cathédrale, ses tours, sa flèche restaurée et son chevet est soumis à l'avis conforme de l'ABF, avec une analyse fine des matériaux de toiture (zinc, plomb, ardoise) et des matériaux de façade (pierre de taille, enduit à la chaux).
Le dépôt se fait en ligne via la plateforme Mon Paris urbanisme, guichet numérique des autorisations d'urbanisme parisiennes, accessible depuis le site paris.fr. Le dépôt papier reste possible au Bureau d'Accueil et de Service à l'Usager (BASU) de la Direction de l'Urbanisme, situé 6 promenade Claude Lévi-Strauss 75013 Paris. La mairie d'arrondissement (Paris Centre, 2 rue Eugène-Spuller 75003 Paris, ou Mairie historique du 4e place Baudoyer) ne reçoit plus les dépôts mais informe sur les démarches.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle (très rare à Paris 4e) et de 3 mois pour les autres permis. À Paris 4e, ce délai est presque systématiquement majoré de 2 mois en raison de la présence du PSMV du Marais et des périmètres d'abords des monuments historiques (Notre-Dame, Place des Vosges, Hôtel de Sully, Tour Saint-Jacques, églises classées). Le délai d'instruction typique est donc de 5 mois. Le délai court à compter de la complétude du dossier, et toute demande de pièces complémentaires suspend l'instruction.
Oui dès que le projet touche les parties communes, la façade, la toiture ou modifie l'aspect extérieur de l'immeuble. À Paris 4e arrondissement, où le bâti collectif (hôtels particuliers divisés, immeubles classiques de l'Île Saint-Louis, immeubles haussmanniens de la rue de Rivoli) domine partout, c'est quasi systématique. L'autorisation se vote en assemblée générale (majorité variable selon la nature des travaux, parfois unanimité pour les éléments d'origine d'un hôtel particulier classé) et doit être jointe au dossier de permis, sous peine d'irrecevabilité.
Oui dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, et systématiquement pour un permis déposé par une personne morale (SCI, foncière, syndic). Sur la restructuration d'un hôtel particulier du Marais ou d'un grand appartement de l'Île Saint-Louis, le seuil est très vite atteint. Mais surtout, sur Paris 4e arrondissement, la quasi-totalité des projets passent en PSMV ou en abords de monument historique : un architecte HMONP familier des prescriptions du PSMV du Marais, des avis conformes de l'ABF et des typologies hôtels particuliers XVIIe gagne un temps d'instruction décisif.
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