Architecte HMONP intervenant sur le Paris 5e arrondissement (75005), j'accompagne les projets d'architecture (rénovation appartement de caractère, restauration de bâti médiéval, redistribution haussmannien Saint-Marcel, aménagement combles Mouffetard) en intégrant dès l'esquisse le PLU bioclimatique du 20 novembre 2024, les abords étendus de monuments historiques très denses du Quartier latin (Panthéon, Sorbonne, Val-de-Grâce, Saint-Étienne-du-Mont, Saint-Séverin, Cluny, arènes de Lutèce, MNHN) et le règlement de copropriété spécifique aux immeubles anciens du 75005.
Le 5e arrondissement de Paris compte environ 58 275 habitants concentrés sur quatre quartiers administratifs (Saint-Victor, Jardin des Plantes, Val-de-Grâce, Sorbonne) et plusieurs micro-secteurs très lisibles : Quartier latin médiéval, Mouffetard, Panthéon, Maubert, Censier, Saint-Marcel. L'enjeu n'est jamais purement esthétique. Il s'agit de cadrer la procédure, lire la carte d'urbanisme parisienne et préparer un dossier instruisable au BASU. Le recours à un architecte HMONP est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher et pour toute personne morale depuis le 7 avril 2025.
Le Paris 5 est l'arrondissement le plus saturé d'abords MH de la rive gauche : Panthéon classé, Sorbonne, Val-de-Grâce, Saint-Étienne-du-Mont, Saint-Séverin, Saint-Julien-le-Pauvre, thermes de Cluny, arènes de Lutèce, Jardin des Plantes et MNHN. À cela s'ajoutent un tissu médiéval rarissime rue Galande, rue de la Bûcherie, rue Mouffetard, et un haussmannien tardif sur Saint-Marcel et Censier. Avant de poser le crayon dans le Quartier latin, il faut lire la carte d'urbanisme, vérifier le périmètre ABF à l'adresse exacte et qualifier la procédure — c'est ce qui sépare un dossier instruit au premier dépôt BASU d'un projet qui repart en pièces complémentaires huit mois plus tard.
Sur le 5e arrondissement, un projet n'est presque jamais refusé sec. Il est ajourné, prolongé, fragmenté par des demandes de pièces ABF liées aux abords du Panthéon, de la Sorbonne, du Val-de-Grâce ou de Saint-Étienne-du-Mont, ou par des incompatibilités avec le PLU bioclimatique. Le bon premier pas dans le Quartier latin est de lire la carte d'urbanisme et de cadrer la procédure avant de produire le moindre dessin.
3 mois pour un projet courant, majoré de 1 à 2 mois en abords MH — situation quasi systématique dans le 5e arrondissement compte tenu de la densité d'édifices protégés autour du Panthéon, de la Sorbonne et du Val-de-Grâce.
Recours obligatoire à un architecte HMONP au-delà de 150 m² de surface de plancher (articles L431-1 à L431-4 du Code de l'urbanisme). Sur le Paris 5, la réunion de deux lots dans un immeuble du Quartier latin franchit vite le seuil.
Téléservice teleservices.paris.fr/demarchesurbanisme — dépôt numérique obligatoire pour toute personne morale (SCI, syndic, société) depuis le 7 avril 2025, en application du décret n°2024-1043.
Sur le 5e arrondissement, un projet d'architecture se construit dans un maillage réglementaire dense. PLU bioclimatique parisien zone UCAh, abords MH multiples autour du Panthéon, de la Sorbonne, du Val-de-Grâce, de Saint-Étienne-du-Mont et du MNHN, copropriétés anciennes ou haussmanniennes, obligations énergétiques renforcées, PPRI rive gauche. Comprendre ces couches en amont conditionne tout le reste sur le 75005 — esquisse, dossier, dépôt BASU, instruction et chantier.
Le Conseil de Paris a approuvé le Plan Local d'Urbanisme bioclimatique par délibération du 20 novembre 2024. Il remplace le PLU précédent et fixe les règles d'urbanisme parisiennes pour environ 10 à 15 ans, y compris sur l'intégralité du Paris 5e arrondissement.
Le 75005 est très majoritairement classé en zone UCAh, zone urbaine de tissu haussmannien et historique. C'est la zone la plus représentée dans le coeur historique de Paris. Elle vise à protéger le gabarit historique, les alignements de rue, les hauteurs régulières et l'écriture architecturale ancienne qui caractérise le 5e arrondissement, du tissu médiéval du Quartier latin au haussmannien tardif de Saint-Marcel.
La règle la plus structurante du PLU bioclimatique reste la pleine terre obligatoire sur toute parcelle constructible supérieure à 150 m², sans dérogation. Sur le Paris 5, parcellaire très dense et cours souvent étroites limitent les opportunités d'extension. La plupart des projets sont des rénovations dans le bâti existant, mais une cour intérieure désimperméabilisée, un toit végétalisé ou la transformation d'un préau en jardin restent des leviers à considérer dans le 75005.
Le PLU bioclimatique fixe aussi un cap de 40 % de logement public à Paris d'ici 2035 et interdit les nouvelles locations meublées touristiques dans les quartiers saturés, ainsi que les conversions de bureaux en meublés touristiques dans les immeubles mixtes. Sur Mouffetard, Maubert et Saint-Michel, ces restrictions sont particulièrement structurantes pour les investisseurs du Paris 5.
La surélévation est conditionnée à la création de logement et à la désimperméabilisation des cours. Sur le bâti du 5e arrondissement, la surélévation est techniquement très limitée par les abords MH du Panthéon, de la Sorbonne et du Val-de-Grâce — chaque cas demande une lecture fine du plan des hauteurs, du fuseau de protection et de la cohérence d'aspect avec la rue.
Le 5e arrondissement de Paris concentre une densité exceptionnelle de monuments historiques. Le Panthéon, classé MH, irradie un très large rayon d'abords. À cela s'ajoutent la Sorbonne et sa chapelle classée, le Val-de-Grâce classé, l'église Saint-Étienne-du-Mont, Saint-Séverin, Saint-Julien-le-Pauvre, Saint-Médard, les thermes et hôtel de Cluny, les arènes de Lutèce, le Muséum national d'histoire naturelle et le Jardin des Plantes, l'École Polytechnique historique, l'École Normale Supérieure, le Collège de France, le lycée Henri-IV et la mosquée de Paris. La conséquence : la quasi-totalité du territoire du 75005 est en abords MH, à moins de 500 mètres d'un édifice protégé.
L'UDAP de Paris, rattachée à la DRAC Île-de-France, emploie les Architectes des Bâtiments de France compétents pour tous les avis ABF parisiens. Quand un projet est en abords MH dans le Paris 5 — et c'est presque toujours le cas — l'avis ABF s'impose avant la décision finale du BASU.
Sur le Quartier latin médiéval et Mouffetard, les attentes ABF portent prioritairement sur les menuiseries d'origine à petits bois, le respect des proportions de baies, les enduits chaux de façade, les ferronneries, les zincs et toitures, les devantures commerciales anciennes. Sur Panthéon et Val-de-Grâce, l'attention se concentre sur la cohérence haussmannienne, les modénatures pierre, les balcons et les co-visibilités depuis les coupoles classées. Une consultation préalable de l'UDAP est très souvent productive pour un dossier du 5e arrondissement.
La vérification du périmètre exact d'abords MH sur le Paris 5 se fait sur le Géoportail de l'urbanisme avant tout dépôt. À adresse égale, l'inclusion dans un périmètre délimité peut décider du sort d'un projet du Quartier latin.
Le 5e arrondissement est l'un des plus collectifs de Paris. Quasi-totalité du parc en immeubles anciens en copropriété, peu de maisons individuelles, peu d'immeubles en monopropriété. Sur le 75005 comme sur l'ensemble de Paris, plus de 95 % des logements sont des appartements en copropriété (INSEE, recensement 2022 publié en 2025).
Toute modification de façade, toiture, parties communes ou usage doit donc être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires du Paris 5, après lecture du règlement de copropriété. Pour une intervention sur les murs porteurs en pierre des immeubles haussmanniens ou sur les murs en moellon des immeubles médiévaux, le syndic exigera presque toujours une étude de structure préalable, et parfois une lettre du contrôleur technique. Le délai entre la demande et la décision d'AG peut atteindre 6 à 9 mois si on tombe entre deux exercices.
Sur le 5e arrondissement, les syndics rencontrés sur Mouffetard, Maubert et Panthéon sont généralement professionnels et exigeants. Certains immeubles très anciens ont une copropriété restreinte (4 à 8 lots) qui rend la sociologie du vote plus directe — mais aussi plus exposée aux conflits personnels. Le dossier d'AG doit être complet, lisible et défendable au premier passage. Mon expérience est qu'il vaut mieux passer trois semaines à préparer un dossier d'AG soigné pour un projet du Paris 5 que six mois à recommencer après ajournement.
Sur Saint-Victor et le Jardin des Plantes, certaines copropriétés sont logées dans des immeubles du XVIIIe ou du début XIXe avec des escaliers anciens, des planchers fragiles et des cours étroites — la préparation du dialogue avec les copropriétaires est aussi importante que la rigueur technique du dossier dans le Quartier latin.
Le 5e arrondissement de Paris se découpe administrativement en quatre quartiers officiels : Saint-Victor, Jardin des Plantes, Val-de-Grâce et Sorbonne. À cette grille s'ajoutent des appellations d'usage très ancrées dans la culture immobilière du 75005 : Quartier latin, Mouffetard, Maubert, Panthéon, Censier, Saint-Marcel. Chaque sous-quartier porte une logique de bâti et une attente patrimoniale différente.
Le Quartier latin historique, autour de Saint-Séverin, Saint-Julien-le-Pauvre, rue Galande, rue de la Bûcherie, rue du Fouarre, est l'un des derniers tissus médiévaux habités de Paris. Bâti antérieur au XVIIe siècle, ruelles étroites, poutres apparentes, escaliers à vis, niveaux désaxés. C'est le secteur le plus patrimonial et le plus exigeant du Paris 5 — l'ABF y est systématique, les contraintes structurelles sont fortes, les rénovations relèvent du travail de restauration plus que du chantier classique.
Le quartier Mouffetard et Maubert prolonge ce caractère ancien. Rue Mouffetard, place de la Contrescarpe, place Maubert, rue Lacépède, rue Lagrange : un mélange de bâti médiéval reconstruit, d'immeubles du XVIIIe et du début XIXe, de devantures commerciales anciennes. Marché familial CSP+ et intellectuel, fort prix au mètre carré, attentes patrimoniales marquées de l'ABF.
Le quartier Panthéon, Sorbonne et Val-de-Grâce au centre et sud-ouest du 75005 concentre les grands monuments et le bâti haussmannien tardif. Place du Panthéon, rue Soufflot, rue Gay-Lussac, rue Saint-Jacques, boulevard Saint-Michel, rue d'Ulm, rue de l'Estrapade, rue Lhomond. Immeubles haussmanniens de 5 à 7 étages, façades pierre de taille, modénatures classiques, balcons à ferronneries. Marché premium pour appartements de 90 à 200 m².
Le quartier Saint-Victor et Jardin des Plantes à l'est du Paris 5 est plus calme, plus résidentiel. Rue Buffon, rue Cuvier, rue Linné, rue Geoffroy-Saint-Hilaire, rue Lacépède, rue Mirbel. Bâti mixte ancien et haussmannien, vues sur le Jardin des Plantes et le MNHN, présence universitaire et scientifique. Marché familial et académique. Les abords MH du Jardin des Plantes et de l'École Polytechnique historique structurent les instructions.
Le secteur Saint-Marcel et Censier au sud du 75005 est le plus haussmannien et le moins médiéval du 5e arrondissement. Boulevard Saint-Marcel, rue Censier, avenue des Gobelins (frontière 13e), rue Monge sud. Immeubles haussmanniens de la fin du XIXe et du début XXe, marché plus accessible que sur le coeur du Quartier latin.
Le parc du Paris 5 est très majoritairement antérieur à 1948. Sur l'ensemble parisien, l'INSEE 2022 recensait 48,7 % des résidences principales construites avant 1946 — la part est encore plus élevée sur le 75005, où le médiéval, le XVIIIe et le haussmannien dominent. Conséquence directe : selon l'INSEE Analyses Île-de-France n°154, 54 % des résidences principales parisiennes sont en passoire énergétique (classe E, F ou G), et la part est très élevée sur le 5e arrondissement.
Le calendrier d'interdiction de location issu de la loi Climat & Résilience se durcit : G interdit en 2025, F en 2028, E en 2034. Sur les copropriétés anciennes du Paris 5, la décision de rénovation énergétique globale (isolation, menuiseries, ventilation, production de chaleur) devient stratégique pour les bailleurs du Quartier latin.
L'obligation décennale de ravalement de façade à Paris (article L132-1 du Code de la construction et de l'habitation) s'applique pleinement sur le 75005, avec amende jusqu'à 3 750 € en cas de non-réalisation après injonction. Le ravalement peut déclencher l'obligation d'isolation thermique par l'extérieur — sur le 5e arrondissement, le contexte historique et les abords ABF rendent l'ITE quasi impossible côté rue. La plupart des copropriétés du Paris 5 s'orientent alors vers une isolation par l'intérieur, des menuiseries performantes côté rue conformes aux exigences ABF et une éventuelle ITE en cour intérieure non visible.
La bande riveraine de la Seine sur la rive gauche du 75005 (quai de Montebello, quai de la Tournelle, quai Saint-Bernard) est concernée par le PPRI parisien. Les rez-de-chaussée, sous-sols et locaux techniques de cette frange doivent intégrer la contrainte inondation. Pour un appartement en étage, l'impact est limité mais la copropriété peut avoir des obligations sur les parties communes du Paris 5.
Les copropriétés du 5e arrondissement peuvent solliciter MaPrimeRénov' Copro, MaPrimeRénov' Sérénité, Éco-rénovons Paris+ et les aides Anah. La délégation Anah Paris disposait en 2024 d'un budget de 41,3 millions d'euros. L'architecte est souvent obligatoire dans le montage des aides (AMO ou MOE) sur le 75005.
Le Paris 5e arrondissement conserve l'un des derniers tissus médiévaux habités de Paris. Rue Galande, rue de la Bûcherie, rue du Fouarre, rue Saint-Julien-le-Pauvre, bas de la rue Mouffetard, rue Saint-Séverin : les immeubles antérieurs au XVIIe siècle se comptent encore en dizaines. Poutres apparentes, planchers irréguliers, escaliers à vis, murs en moellon et plâtre traditionnel, niveaux désaxés — la rénovation d'un appartement médiéval du Quartier latin demande une lecture patrimoniale fine, pas une mise au goût du jour standard.
Poutres maîtresses en chêne, planchers bois sur solives apparentes, murs en moellon enduit chaux, présence de plomb et d'amiante sur peintures et canalisations refaites au XXe siècle, escaliers anciens à conserver dans le 5e arrondissement.
Travail des circulations dans des géométries irrégulières, ouverture mesurée des espaces, conservation des éléments anciens identifiants — poutres, cheminées, sols traditionnels — typiques du tissu médiéval du Paris 5.
Modifications de façade, murs porteurs ou parties communes nécessitent un vote en assemblée générale après lecture du règlement de copropriété, et un avis ABF presque systématique compte tenu des abords MH denses du Quartier latin.
La rue Mouffetard et la place Maubert concentrent un bâti ancien hétérogène : immeubles de rapport du XVIIIe siècle, échoppes médiévales reconstruites, immeubles du début XIXe sur passages anciens. Devantures bois traditionnelles, enduits chaux, menuiseries petits carreaux, ferronneries simples. Restaurer un appartement Mouffetard sans casser la lecture de la rue et sans dérégler l'instruction ABF demande un dialogue préalable avec l'UDAP de Paris pour le 75005.
Sur Mouffetard et Maubert, les ABF de l'UDAP de Paris attendent une restitution fidèle des menuiseries bois à petits bois, des devantures commerciales anciennes, des enduits chaux et des profils de fenêtres traditionnels du Quartier latin.
Tomettes, dallages anciens, parquets à l'anglaise sur lambourdes, enduits plâtre traditionnel, badigeons chaux : ces éléments sont la valeur du bien dans le Paris 5 et conditionnent l'avis ABF en abords MH.
Isolation phonique, chauffage, ventilation, sanitaires contemporains intégrés sans toucher aux éléments protégés — l'arbitrage fait toute la valeur d'usage et la valeur patrimoniale du bien sur Mouffetard ou Maubert.
Sur les axes Soufflot, Saint-Jacques, Gay-Lussac, boulevard Saint-Michel, Val-de-Grâce, les appartements haussmanniens et post-haussmanniens dépassent souvent 120 m². Les propriétaires arrivent avec une famille recomposée, un télétravail à intégrer ou une réunion de deux lots à organiser. La redistribution doit composer avec les murs porteurs en pierre, les conduits de cheminée et le règlement de copropriété typique des immeubles cossus du 5e arrondissement.
Ouverture entre deux appartements contigus du même immeuble du 75005 — déclenche un permis de construire si la surface totale dépasse 150 m² et un vote en AG sur les parties communes du Paris 5.
Création d'une suite parentale avec dressing et salle d'eau, et d'un bureau dédié — sans sacrifier les pièces de réception en enfilade caractéristiques du haussmannien Soufflot ou Val-de-Grâce.
Étude de structure préalable sur les murs en pierre, repérage des conduits de cheminée, des gaines et des planchers — le syndic du Quartier latin exige presque systématiquement une étude technique avant AG.
Sur les rues calmes du Jardin des Plantes, de Saint-Victor et du Val-de-Grâce, certains derniers étages sous comble offrent des potentiels remarquables. Hauteur sous faîtage, charpente bois apparente, lucarnes traditionnelles, vue dégagée sur les toits du Quartier latin. Aménager des combles sur le Paris 5 déclenche presque toujours un permis de construire dès qu'on touche à la pente, aux lucarnes ou à la surface — l'avis ABF est quasi systématique compte tenu de la vue depuis les monuments protégés.
Charpente traditionnelle à fermettes ou à pannes, lambourdes anciennes, repérage des bois sains et des bois attaqués, mesure des hauteurs sous faîtage et sous entrait avant esquisse dans le Paris 5e arrondissement.
Ajout ou modification de lucarne sur le 75005 — l'ABF examine la co-visibilité depuis le Panthéon, le Val-de-Grâce, la Sorbonne, et exige souvent des lucarnes à fronton triangulaire ou capucine traditionnelle.
Isolation par l'intérieur du rampant, ventilation, escalier d'accès aux combles, mise aux normes des garde-corps — passages en AG fréquents puisqu'on touche aux parties communes du Paris 5.
Mon rôle ne se résume pas à produire des plans. Il consiste à construire un projet instruisable au premier passage, calé sur le PLU bioclimatique parisien, les abords ABF très étendus du Quartier latin, la copropriété ancienne et les contraintes réelles du bâti médiéval ou haussmannien du 75005.
Avant tout dessin, je confirme le régime applicable au Paris 5 (permis de construire, déclaration préalable, modificatif), les seuils déclenchant l'architecte HMONP obligatoire et le périmètre ABF à l'adresse exacte du Quartier latin.
PLU bioclimatique zone UCAh, abords MH multiples (Panthéon, Sorbonne, Val-de-Grâce, Saint-Étienne-du-Mont, Saint-Séverin, Cluny, MNHN, arènes de Lutèce), règlement de copropriété médiéval ou haussmannien, PPRI rive gauche, performance énergétique de l'immeuble.
Esquisse, avant-projet, plans techniques et arbitrages pour passer l'AG du syndic, l'instruction du BASU et l'avis ABF de l'UDAP — particulièrement structurant sur Panthéon, Mouffetard et Sorbonne dans le Paris 5.
Constitution des pièces, dépôt sur le téléservice BASU, suivi de l'instruction, réponses aux demandes complémentaires et préparation chantier — coordination directe avec l'UDAP de Paris compétente sur le 5e arrondissement.
Sur le 5e arrondissement, un projet d'architecture n'est jamais standard. PLU bioclimatique récent, abords ABF presque omniprésents autour du Panthéon, de la Sorbonne, du Val-de-Grâce et de Saint-Étienne-du-Mont, copropriétés médiévales ou haussmanniennes denses, dépôt BASU dématérialisé. Faire appel à un architecte HMONP, c'est transformer cette complexité en projet abouti, dossier accepté au premier dépôt et chantier maîtrisé du compromis à la livraison sur le 75005.
Un dossier de permis de construire mal cadré dans le 5e arrondissement déclenche un refus motivé du BASU, un recours gracieux puis contentieux et 8 à 12 mois de chantier bloqué. Mon rôle est de cadrer votre projet en amont du PLU bioclimatique parisien, d'anticiper l'avis ABF sur les abords du Panthéon, de la Sorbonne ou du Val-de-Grâce, et de présenter un dossier solide dès le premier dépôt sur le 75005.
PLU bioclimatique du 20 novembre 2024, zone UCAh, abords MH étendus dans un rayon de 500 m autour de chaque édifice protégé du 5e arrondissement (et ils sont nombreux), règlement de copropriété médiévale ou haussmannienne : votre architecte HMONP croise ces couches dès l'esquisse, vous épargne des semaines de démarches en aveugle et identifie ce qui fragiliserait votre projet à Mouffetard, Maubert, Panthéon ou Saint-Victor avant qu'il soit trop tard.
Architecte inscrite à l'Ordre des architectes d'Île-de-France, assurance décennale et responsabilité civile professionnelle en cours. Honoraires transparents, contrat conforme au code de déontologie, dépôt en ligne sur le téléservice BASU et coordination directe avec l'UDAP de Paris compétente sur le 5e arrondissement, le syndic et les entreprises — votre projet est porté par un interlocuteur unique et responsable jusqu'à la DAACT.
Sur un projet d'architecture dans le Paris 5, le coût d'une erreur ne se mesure pas en honoraires économisés. Il se mesure en mois d'instruction perdus, en chantiers bloqués sur Mouffetard ou Val-de-Grâce, en avis ABF défavorable autour du Panthéon et parfois en démolition d'office après contrôle de conformité.
Un dossier qui n'a pas anticipé l'UDAP de Paris repart en pièces complémentaires, voire en refus. Sur le 5e arrondissement, les abords MH étendus rendent l'avis ABF quasi systématique — anticiper matériaux, couleurs, menuiseries et profils est la moitié du travail dans le Quartier latin.
La règle de pleine terre, le plan des hauteurs et les fuseaux conditionnent la faisabilité d'une surélévation, d'une cour végétalisée ou d'une extension dès l'esquisse dans le Paris 5.
Des travaux sans autorisation dans le 5e arrondissement exposent à une amende pouvant atteindre 6 000 € par mètre carré et à une obligation de démolition ou de mise en conformité après procès-verbal.
Le 5e arrondissement n'est pas uniforme. Entre le Quartier latin médiéval, Mouffetard populaire et patrimoniale, Panthéon haussmannien et le calme académique du Jardin des Plantes, la lecture du projet change rue par rue. Voici les secteurs sur lesquels j'interviens dans le Paris 5.
Coeur historique du Paris 5 autour de Saint-Séverin, Saint-Julien-le-Pauvre, rue Galande, rue de la Bûcherie. Bâti médiéval habité, ABF systématique.
Rue Mouffetard, place de la Contrescarpe, rue Lacépède, rue de l'Estrapade. Bâti ancien hétérogène, devantures bois, marché CSP+ intellectuel.
Place Maubert, rue Lagrange, rue des Carmes, boulevard Saint-Michel. Mixte bâti médiéval et XIXe, devantures commerciales anciennes, abords Cluny.
Place du Panthéon, rue Soufflot, rue Saint-Jacques, rue Cujas, rue d'Ulm. Haussmannien classique du 75005, abords MH Panthéon classé, marché premium.
Rue du Val-de-Grâce, rue Gay-Lussac, rue Pierre-et-Marie-Curie, rue Saint-Jacques sud. Haussmannien cossu, abords Val-de-Grâce classé, marché médical et académique du Paris 5.
Rue Monge, rue des Écoles, rue du Cardinal-Lemoine, arènes de Lutèce. Mixte médiéval, XVIIIe et haussmannien, abords arènes et École Polytechnique historique.
Rue Cuvier, rue Buffon, rue Linné, rue Geoffroy-Saint-Hilaire. Bâti mixte, vues sur le Jardin des Plantes et MNHN, marché familial et académique du 5e arrondissement.
Boulevard Saint-Marcel, rue Censier, rue Monge sud, rue Lacépède. Haussmannien tardif fin XIXe début XXe, marché plus accessible du Paris 5.
Sur le 5e arrondissement comme sur tout Paris, le dépôt passe par le BASU et le téléservice. La mairie d'arrondissement, située 21 place du Panthéon dans le 75005, n'instruit pas les autorisations d'urbanisme. Depuis le 7 avril 2025, le dépôt numérique est obligatoire pour toutes les personnes morales.
Le téléservice teleservices.paris.fr/demarchesurbanisme centralise toutes les demandes d'autorisation d'urbanisme dans le Paris 5 et les autres arrondissements parisiens.
Adresse : 6 promenade Claude Lévi-Strauss, CS 51388, 75639 Paris CEDEX 13. Lettre recommandée avec accusé de réception pour un dépôt papier d'un dossier 75005.
Accueil uniquement sur rendez-vous via rdvdu.apps.paris.fr — utile pour les dossiers complexes du 5e arrondissement nécessitant une remise en main propre.
Depuis le 7 avril 2025 (décret n°2024-1043), toute SCI, société, syndic ou bailleur social qui dépose un dossier sur le Paris 5 doit passer par le téléservice numérique.
L'obtention de l'arrêté du BASU sur un projet du 5e arrondissement ne ferme pas le dossier. Affichage sur le terrain dans le 75005, déclaration d'ouverture de chantier, suivi du délai de validité et déclaration d'achèvement sont autant de points qui peuvent fragiliser le permis si on les rate, particulièrement en abords MH du Panthéon ou du Val-de-Grâce.
Les honoraires d'architecte se structurent en deux logiques sur le 5e arrondissement : forfait pour les missions ciblées, pourcentage du montant des travaux pour les missions complètes. À ces honoraires s'ajoutent les coûts travaux, qui varient selon la typologie de bâti (médiéval, XVIIIe, haussmannien) et le niveau de finition attendu sur le 75005. Sur le Paris 5, le panier permis de construire se situe typiquement entre 8 000 et 15 000 € et la mission de maîtrise d'oeuvre complète entre 28 000 et 65 000 € selon l'ampleur.
Forfait pour cadrer un projet avant compromis ou avant les plans définitifs sur le Paris 5. C'est la mission qui évite d'engager un budget sur un projet qui ne tient pas réglementairement en abords MH du Panthéon, de la Sorbonne ou du Val-de-Grâce.
Déclaration préalable et permis de construire au forfait selon la complexité du projet et le nombre de pièces à produire sur le Paris 5. Le panier permis se situe entre 8 000 et 15 000 € sur le Quartier latin, plus élevé en cas de coordination ABF lourde.
Honoraires au pourcentage du montant des travaux selon la complexité du projet dans le 5e arrondissement. Couvre la conception, le dépôt urbanisme, la consultation des entreprises, le suivi de chantier et la livraison. Panier indicatif sur le Paris 5 : 28 000 à 65 000 € pour un appartement de 80 à 200 m².
Rénovation complète d'appartement médiéval ou XVIIIe du Paris 5 (cuisine, salle de bain, électricité, plomberie, sols, peinture). Le bâti antérieur à 1914 demande des techniques adaptées (planchers bois irréguliers, plâtre traditionnel, plomb, amiante).
Restauration d'un appartement en bâti médiéval ou en abords MH directs sur le Quartier latin, Mouffetard ou Maubert. Poutres apparentes, escaliers à vis, enduits chaux, menuiseries d'origine — niveau patrimonial supérieur, coordination ABF obligatoire avec l'UDAP de Paris.
À ces coûts s'ajoutent la taxe d'aménagement (calculée sur la surface taxable et le taux voté par la Ville de Paris), la redevance d'archéologie préventive selon le projet et, si applicable, la TVA — sur le 5e arrondissement les TVA réduites peuvent s'appliquer en rénovation d'un bâti de plus de deux ans.
Les aides Anah, MaPrimeRénov' Copro, Éco-rénovons Paris+ peuvent réduire significativement la facture sur la rénovation énergétique d'une copropriété ancienne du Paris 5. L'éligibilité dépend du DPE initial, de la nature des travaux et du statut du maître d'ouvrage. Un architecte HMONP est souvent obligatoire dans le montage des aides (AMO ou MOE) sur le 75005.
Mes honoraires sont transparents, contractualisés sur devis avant toute mission, sans commission cachée auprès des entreprises. Toutes les communications sur les coûts, les délais et l'avancement du projet 75005 se font par écrit.
Le vocabulaire de l'urbanisme dans le Paris 5 combine des termes nationaux (PC, DP, DAACT) et des notions très locales (BASU, UDAP, PLU bioclimatique, UCAh, abords MH). Voici la grille de lecture utile avant tout dossier sur le 75005.
Sur le 5e arrondissement, la valeur d'une architecte se mesure dans les projets où il faut lire finement l'existant ancien, dialoguer avec la copropriété, défendre un dossier face à l'ABF sur abords du Panthéon ou de la Sorbonne et arbitrer entre budget, esthétique et conformité réglementaire dans le 75005.
L'écrasante majorité du parc du 75005 est antérieure à 1914 — et une part rare est antérieure au XVIIe. Redistribution, lumière, traitement des planchers bois irréguliers, conservation des poutres, tomettes, escaliers anciens — la rénovation d'un appartement de caractère du Paris 5 demande une lecture fine, pas une mise au goût du jour standard.
Rue Galande, rue de la Bûcherie, rue Mouffetard, place Maubert : les immeubles médiévaux et XVIIIe du Paris 5 demandent une restauration patrimoniale, pas une simple rénovation. Poutres apparentes, escaliers à vis, enduits chaux, menuiseries d'origine à protéger en lien avec l'UDAP.
Façade, ouverture, ravalement, devanture commerciale, changement de destination sur Mouffetard ou Maubert : qualifier le bon régime, préparer les pièces, dialoguer avec le BASU et anticiper l'avis ABF de l'UDAP de Paris dans le 5e arrondissement.
Combles sous toiture ancienne sur Saint-Victor, redistribution d'un haussmannien Soufflot ou Val-de-Grâce, changement d'usage d'un local commercial Mouffetard : qualification du régime, dossier complet, coordination des avis techniques sur le Paris 5.
De l'audit de faisabilité au dépôt du permis de construire au BASU, voici le déroulement standard d'un projet sur le 5e arrondissement.
Lecture du PLU bioclimatique à l'adresse exacte dans le Paris 5, vérification du règlement de copropriété ancien ou haussmannien, des abords ABF du Panthéon, Sorbonne, Val-de-Grâce, Saint-Étienne-du-Mont ou MNHN, et de la performance énergétique. Esquisses d'options et fourchette budgétaire avant tout engagement.
Esquisse, plans, parti architectural et préparation du dossier de déclaration préalable ou de permis de construire. Dépôt sur le téléservice BASU et coordination directe avec l'UDAP de Paris compétente sur le Quartier latin et l'ensemble du 75005.
Dossier de consultation des entreprises, comparaison des offres, suivi de l'instruction et du chantier sur le 5e arrondissement, points d'arrêt, DAACT en fin de travaux et clôture du dossier.
Les réponses utiles pour cadrer un premier contact sur le 5e arrondissement, du Quartier latin au Jardin des Plantes.
Le recours à un architecte HMONP est obligatoire dès que la surface de plancher du projet dépasse 150 m² (articles L431-1 à L431-4 du Code de l'urbanisme). Sur le 5e arrondissement, ce seuil est rapidement atteint en réunion de deux lots dans un immeuble du Quartier latin. Pour une personne morale (SCI, société, syndic), l'architecte est obligatoire dans presque tous les cas sur le 75005, quelle que soit la surface.
Les délais légaux nationaux s'appliquent : 2 mois pour une maison individuelle (cas rare dans le Paris 5), 3 mois pour les autres projets. Ces délais sont majorés d'1 à 2 mois en cas d'avis ABF, ce qui est quasi systématique dans le 5e arrondissement compte tenu des abords MH du Panthéon, de la Sorbonne, du Val-de-Grâce et de Saint-Étienne-du-Mont. Prévoir 4 à 6 mois en pratique avec les éventuels aller-retours sur pièces.
Le BASU (Bureau d'Accueil et de Service à l'Usager de la Direction de l'urbanisme de la Ville de Paris) est le guichet unique. Adresse : 6 promenade Claude Lévi-Strauss, CS 51388, 75639 Paris CEDEX 13. Le dépôt pour le 75005 se fait sur le téléservice teleservices.paris.fr/demarchesurbanisme. La mairie du 5e arrondissement, située 21 place du Panthéon, n'instruit pas les dossiers d'urbanisme. Depuis le 7 avril 2025, le dépôt numérique est obligatoire pour toutes les personnes morales.
Sur le 5e arrondissement, la densité de monuments historiques (Panthéon classé, Sorbonne, Val-de-Grâce classé, Saint-Étienne-du-Mont, Saint-Séverin, Saint-Julien-le-Pauvre, Cluny, arènes de Lutèce, MNHN, Jardin des Plantes, ENS, Collège de France, Henri-IV) fait que la quasi-totalité du territoire est en abords MH dans un rayon de 500 mètres. L'UDAP de Paris instruit ces avis. La vérification se fait sur le Géoportail de l'urbanisme avant tout dépôt — c'est presque systématiquement positif sur le Paris 5.
La restauration d'un appartement médiéval dans le Quartier latin (rue Galande, rue de la Bûcherie, rue du Fouarre, rue Saint-Séverin, bas de Mouffetard) relève d'un travail patrimonial spécifique sur le Paris 5. Poutres apparentes, escaliers à vis, planchers bois irréguliers, murs en moellon enduit chaux et menuiseries d'origine sont la valeur du bien et l'objet de l'attention de l'ABF. Une consultation préalable de l'UDAP de Paris est très productive avant tout dépôt sur le 75005.
La zone UCAh est la zone urbaine de tissu haussmannien et historique du PLU bioclimatique de Paris, dominante sur l'intégralité du 5e arrondissement. Elle vise à protéger le gabarit historique, les alignements de rue, les hauteurs régulières et l'écriture architecturale ancienne qui caractérise le 75005 du Quartier latin médiéval au haussmannien tardif de Saint-Marcel. Toute modification de façade, surélévation ou aspect extérieur s'instruit au regard de cette zone et de ses règles spécifiques.
Quasi 100 % des logements du Paris 5 sont en copropriété ancienne ou haussmannienne. Toute modification de façade, toiture, parties communes ou usage doit être autorisée par l'assemblée générale, après lecture du règlement de copropriété. Pour une intervention sur les murs porteurs en pierre ou en moellon, le syndic du 75005 exige presque toujours une étude de structure préalable. Mon rôle est de préparer un dossier d'AG complet, lisible et défendable au premier passage sur le 5e arrondissement.
Les honoraires se calculent selon la mission sur le 75005 : étude de faisabilité au forfait, dépôt de DP ou PC entre 8 000 et 15 000 € au forfait, mission complète de maîtrise d'oeuvre entre 28 000 et 65 000 € selon l'ampleur. Les niveaux dépendent de la complexité du projet, de la présence d'abords MH (quasi systématique sur le 5e arrondissement) et de la nature du bâti — un appartement médiéval Mouffetard demande davantage de coordination ABF qu'un haussmannien Saint-Marcel.
La surélévation est conditionnée par le PLU bioclimatique à la création de logement et à la désimperméabilisation des cours. Sur le 5e arrondissement, le bâti est régulier en hauteur mais très contraint par les abords MH du Panthéon, de la Sorbonne et du Val-de-Grâce. La surélévation est techniquement très limitée — chaque cas demande une lecture fine du plan des hauteurs, du fuseau de protection et de la cohérence d'aspect avec la rue du Quartier latin. L'avis ABF est déterminant.
Sur Paris, 54 % des résidences principales sont classées E, F ou G (INSEE Analyses IDF n°154). Sur le 5e arrondissement ancien, la part est très élevée. Calendrier d'interdiction de location : G interdit en 2025, F en 2028, E en 2034. La rénovation énergétique peut bénéficier de MaPrimeRénov', MaPrimeRénov' Copro et des aides Anah (41,3 M€ délégués à Paris en 2024). L'architecte HMONP est souvent obligatoire dans le montage des aides sur le 75005 (AMO ou MOE).
Sur le 5e arrondissement, les abords MH les plus larges sont ceux du Panthéon (classé MH), de la Sorbonne et sa chapelle, du Val-de-Grâce (classé), de Saint-Étienne-du-Mont, de Saint-Séverin, de Saint-Julien-le-Pauvre, de Saint-Médard, des thermes de Cluny, des arènes de Lutèce, du Muséum national d'histoire naturelle et du Jardin des Plantes. Le périmètre étendu fait que la quasi-totalité du Paris 5 est concernée par l'avis ABF. Vérification systématique à l'adresse exacte sur le Géoportail urbanisme.
Le recours à un architecte n'est pas légalement obligatoire pour une déclaration préalable. Mais sur le Paris 5, la complexité du PLU bioclimatique, des abords MH saturés du Quartier latin, du règlement de copropriété ancien ou haussmannien et de la zone UCAh fait qu'une DP autonome échoue très souvent en demande de pièces ou en refus. L'architecte HMONP qualifie le régime, prépare des plans cohérents et anticipe les attendus du BASU et de l'UDAP sur le 75005.
La bande riveraine de la Seine sur la rive gauche du 75005 (quai de Montebello, quai de la Tournelle, quai Saint-Bernard) est concernée par le PPRI parisien. Les rez-de-chaussée, sous-sols et locaux techniques de cette frange doivent intégrer la contrainte inondation. Pour un appartement en étage dans le 5e arrondissement, l'impact est limité — mais la copropriété peut avoir des obligations sur les parties communes du Paris 5. Vérification à l'adresse exacte avant tout projet.
Selon le profil et le DPE initial, plusieurs aides cumulables existent pour un projet sur le 5e arrondissement : MaPrimeRénov' (national, modulé selon revenus), MaPrimeRénov' Copro (pour les copropriétés anciennes en rénovation globale), Éco-rénovons Paris+ (aide locale Ville de Paris), Anah (41,3 M€ délégués à Paris en 2024), CEE (Certificats d'Économies d'Énergie). L'architecte est souvent obligatoire dans le montage AMO/MOE pour les aides Copro et Anah sur le 75005.
Le maire de Paris peut imposer par arrêté un ravalement de façade tous les 10 ans (article L132-1 du CCH). En cas de non-réalisation après injonction sur le 5e arrondissement : 6 mois de délai, puis 1 an, puis travaux d'office et amende jusqu'à 3 750 €. Sur le Paris 5, le ravalement déclenche presque systématiquement un avis ABF compte tenu des abords MH du Panthéon ou du Val-de-Grâce, et peut entraîner l'obligation d'isolation thermique par l'extérieur sur cour intérieure non visible.
Pour un appartement du Paris 5 de 80 à 200 m², une rénovation complète prend généralement 7 à 12 mois entre la décision de lancer et la livraison : 1 mois de cadrage et esquisse, 1 à 2 mois de conception et préparation AG copropriété, 4 à 6 mois pour le dépôt urbanisme et l'instruction (DP ou PC majorée par l'avis ABF dans le 5e arrondissement), puis 3 à 5 mois de chantier selon l'ampleur. Une restauration d'appartement médiéval Quartier latin ou Mouffetard avec coordination ABF lourde peut atteindre 14 à 18 mois sur le 75005.
Besoin d'un architecte ? Nous sommes là pour vous offrir une estimation gratuite, rapide et précise.
