Architecte HMONP intervenant dans tout le Paris 16e arrondissement (75116), j'accompagne les redistributions lourdes d'appartements haussmanniens 200-400 m², les réunions de lots, les créations de duplex, les rénovations d'hôtels particuliers d'Auteuil et les restaurations de façade en abords ABF, sous le PLU bioclimatique du 20 novembre 2024.
Le 16e cumule des contraintes patrimoniales fortes — abords Trocadéro, Palais de Chaillot, Maison de Radio France, fuseaux Tour Eiffel, immeubles Guimard, ambassades — et un parc de copropriétés haut de gamme très exigeantes. L'enjeu n'est pas seulement de dessiner : c'est de cadrer un dossier instruisable au premier dépôt BASU, de défendre le projet en AG et de coordonner l'UDAP de Paris quand l'avis ABF s'impose.
Le Paris 16e arrondissement concentre les plus beaux appartements haussmanniens de la capitale — 200 à 400 m², modénatures, parquets versaillais, cheminées d'origine. Mais aussi le PLU bioclimatique le plus exigeant, des abords ABF quasi systématiques (Trocadéro, Palais de Chaillot, fuseaux Tour Eiffel) et des copropriétés cossues qui ne tolèrent ni l'à-peu-près ni le calendrier glissant. Avant de toucher un mur porteur ou de réunir deux lots à Auteuil ou Passy, il faut lire la carte, qualifier la procédure et préparer l'AG.
Un projet d'architecture à Paris 16 n'est presque jamais refusé sec — il est ajourné, fragmenté par les pièces complémentaires de l'UDAP, retardé par une AG de copropriété mal préparée ou recalé sur la lecture du PLU bioclimatique. Le bon premier pas est de lire la carte d'Auteuil, Passy ou Trocadéro et de cadrer la procédure avant de dessiner.
3 mois pour un projet courant dans le 16e arrondissement, majoré de 1 à 2 mois en abords MH ou fuseau Tour Eiffel — cas très fréquent à Trocadéro, Chaillot et Passy.
Recours obligatoire à un architecte HMONP au-delà de 150 m² de surface de plancher (articles L431-1 à L431-4 du Code de l'urbanisme) — seuil quasi systématiquement franchi à Paris 16.
Téléservice teleservices.paris.fr/demarchesurbanisme — dépôt numérique obligatoire pour toute personne morale (SCI familiale, syndic, société) depuis le 7 avril 2025.
Le 16e arrondissement est le marché le plus dense en grands appartements haussmanniens de la capitale. Réunion de deux lots, création d'une suite parentale avec dressing et salle d'eau, ouverture d'une enfilade de réception, refonte des circulations de service — la redistribution lourde du haussmannien d'Auteuil ou de Passy demande une lecture fine de l'existant et un dialogue serré avec la copropriété.
Planchers bois, murs porteurs en pierre meulière à Auteuil, modénatures Passy, présence de plomb et amiante avant 1997 — diagnostic complet obligatoire.
Travail des enfilades, des circulations de service et des pièces traversantes typiques du haussmannien grand standing du 16e arrondissement.
Modifications de murs porteurs ou de parties communes — étude de structure et avis du contrôleur technique exigés par les syndics haut de gamme du 16e.
Acheter deux appartements mitoyens ou superposés à La Muette, à La Tour ou à Trocadéro pour les réunir en un grand logement familial est une opération courante dans le 16e. Mais elle bascule presque toujours au-delà du seuil des 150 m² — donc architecte HMONP obligatoire — et touche presque toujours à des éléments communs : trémie d'escalier, murs porteurs, gaines techniques.
Création d'une trémie pour escalier intérieur dans un duplex Trocadéro ou La Muette : étude de structure, calcul des charges, validation copropriété.
Refonte des gaines techniques, des colonnes EU/EV et de l'électricité pour un grand appartement familial cohérent à Passy ou Auteuil.
La réunion de lots modifie l'état descriptif de division — passage en AG, géomètre, mise à jour du règlement de copropriété 16e.
Auteuil conserve une part exceptionnelle d'hôtels particuliers, de villas et d'immeubles signés — Guimard rue La Fontaine, Mallet-Stevens rue du Docteur Blanche, Le Corbusier maisons La Roche-Jeanneret. Toute intervention sur l'enveloppe (façade, toiture, menuiseries, ferronneries) déclenche l'avis ABF et exige une lecture patrimoniale précise avant toute esquisse.
Pierres de taille, modénatures, ferronneries Art Nouveau, vitraux : matériaux et techniques validés par l'UDAP de Paris (45-47 rue Le Peletier).
Conservation ou réfection à l'identique des menuiseries bois, espagnolettes, crémones — refus quasi systématique de l'aluminium en abords MH.
Dans le 16e arrondissement, les périmètres ABF couvrent Trocadéro, Palais de Chaillot, abords ambassades et fuseaux Tour Eiffel — vérification adresse par adresse.
Le PLU bioclimatique du 20 novembre 2024 et le calendrier d'interdiction de location (G en 2025, F en 2028, E en 2034) frappent aussi les copropriétés haut de gamme du 16e arrondissement. ITE impossible sur façade haussmannienne classée, isolation par l'intérieur, menuiseries thermiques compatibles avec l'aspect d'origine, ventilation : tout passe par un projet cohérent voté en AG.
Sur le haussmannien classique de Passy et Auteuil, l'isolation thermique par l'extérieur est refusée — bascule sur l'isolation intérieure pièce par pièce.
Double vitrage à l'identique, châssis bois, profilés fins — la performance énergétique sans altérer l'aspect du bâti haussmannien 16e.
Plan pluriannuel de travaux, DPE collectif, audit énergétique — montage AMO et coordination des aides MaPrimeRénov Copro et Éco-rénovons Paris+.
Mon rôle dans le 16e n'est pas de produire des plans : c'est de construire un projet instruisable au premier passage BASU, calé sur le PLU bioclimatique, l'avis ABF, le règlement de la copropriété cossue d'Auteuil ou Passy et les contraintes réelles du bâti haussmannien.
Avant tout dessin, je confirme le régime (PC, DP, modificatif), les seuils applicables et la nécessité d'un architecte HMONP — quasi systématique sur le 16e en réunion de lots.
PLU bioclimatique, abords ABF Trocadéro/Chaillot, fuseaux Tour Eiffel, règlement de copropriété prestige, performance énergétique du bâti haussmannien.
Esquisse, avant-projet, plans techniques et arbitrages pour passer l'AG du 16e, le BASU et l'UDAP de Paris sans aller-retour de pièces complémentaires.
Pièces, dépôt sur le téléservice BASU, suivi de l'instruction, demandes complémentaires, dialogue syndic prestige et préparation chantier appartement 16e.
Dans le 16e arrondissement, un projet d'architecture n'est jamais standard : PLU bioclimatique récent, avis ABF quasi systématique en abords Trocadéro et fuseaux Tour Eiffel, copropriétés prestige omniprésentes, dépôt BASU dématérialisé, panier MOE élevé. Faire appel à un architecte HMONP, c'est transformer cette complexité en projet abouti, dossier accepté au premier dépôt et chantier maîtrisé du compromis Auteuil ou Passy à la livraison.
Un dossier de permis de construire mal cadré à Paris 16 déclenche un refus motivé du BASU, un recours gracieux puis contentieux, et 6 à 12 mois de chantier bloqué dans un appartement vide. Mon rôle est de cadrer le projet en amont du PLU bioclimatique, d'anticiper l'avis ABF de l'UDAP sur Trocadéro ou Chaillot, et de présenter un dossier solide dès le premier dépôt — la meilleure assurance contre l'aller-retour de pièces complémentaires dans le 16e arrondissement.
PLU bioclimatique du 20 novembre 2024, abords MH dans un rayon de 500 m autour de Trocadéro, Palais de Chaillot et Maison de Radio France, fuseaux de protection Tour Eiffel, plan des hauteurs, règlement de copropriété cossue à Passy et Auteuil : votre architecte HMONP à Paris 16 croise ces couches dès l'esquisse, vous épargne des semaines d'administratif et identifie ce qui fragiliserait votre projet avant qu'il soit trop tard.
Architecte inscrite à l'Ordre des architectes d'Île-de-France, assurance décennale et responsabilité civile professionnelle en cours. Honoraires transparents, contrat conforme au code de déontologie, dépôt en ligne sur le téléservice BASU et coordination directe avec l'UDAP de Paris, le syndic prestige du 16e et les entreprises — votre projet Auteuil ou Passy est porté par un interlocuteur unique et responsable jusqu'à la DAACT.
Sur un projet d'architecture dans le 16e arrondissement, le coût d'une erreur ne se mesure pas en honoraires économisés. Il se mesure en mois d'instruction perdus, en chantier bloqué dans un appartement vide, en avis ABF défavorable sur Trocadéro et parfois en démolition d'office d'un mur porteur abattu sans autorisation.
Un dossier qui n'a pas anticipé l'UDAP de Paris repart en pièces complémentaires, voire en refus en abords du Palais de Chaillot ou de la Maison de Radio France. Anticiper matériaux, couleurs et formes attendus est la moitié du travail dans le 16e.
La règle des 65 % de pleine terre sur parcelle > 150 m², les fuseaux Tour Eiffel et le plan des hauteurs conditionnent la faisabilité d'une surélévation ou d'une extension de villa à Auteuil ou Porte Dauphine dès l'esquisse.
Des travaux sans autorisation dans le 16e arrondissement exposent à une amende pouvant atteindre 6 000 € par mètre carré et à une obligation de remise en état — un mur porteur abattu sans étude de structure peut coûter le prix de l'appartement.
Dans le 16e, un projet d'architecture se construit dans un maillage réglementaire dense et patrimonial : PLU bioclimatique récent, abords ABF quasi systématiques sur Trocadéro et Chaillot, fuseaux Tour Eiffel, copropriétés prestige et obligations énergétiques renforcées sur un parc largement antérieur à 1946. Comprendre ces couches en amont conditionne tout le reste — esquisse, dossier, dépôt BASU, instruction, AG.
Le Conseil de Paris a approuvé le Plan Local d'Urbanisme bioclimatique par délibération du 20 novembre 2024. Il s'applique pleinement au 16e arrondissement avec deux zones dominantes : UCAh (zone urbaine centrale haussmannienne) qui couvre l'essentiel du tissu d'Auteuil, Passy, Chaillot et La Muette, et UV (zone verte) qui englobe le Bois de Boulogne et les abords des emprises végétales. Le bâti haussmannien du 16e est explicitement préservé : modénatures, balcons filants, hauteurs sous plafond, parquets, cheminées.
La règle la plus structurante pour le 16e : jusqu'à 65 % de pleine terre obligatoire sur toute parcelle constructible supérieure à 150 m². Cela vise un objectif de désimperméabilisation et de préservation des cœurs d'îlot, particulièrement précieux dans les villas et hameaux d'Auteuil. Tout projet d'extension, de surélévation d'hôtel particulier, de garage couvert, de terrasse bétonnée ou de piscine sur parcelle > 150 m² doit intégrer ce calcul dès l'esquisse à Paris 16.
Le PLU bioclimatique encadre aussi strictement les conversions de bureaux en meublés touristiques, sujet sensible dans le 16e arrondissement où plusieurs immeubles mixtes existent autour de Trocadéro et Chaillot. Un investisseur qui achète à Paris 16 pour faire de la location courte durée se heurte à des règles spécifiques au PLUb en plus du règlement de copropriété, presque toujours restrictif sur Auteuil et Passy.
La surélévation d'un immeuble ou d'un hôtel particulier dans le 16e est conditionnée à la création de logement et au verdissement des cours. Le document de référence pour les hauteurs est le « Plan des hauteurs » et le « Plan des fuseaux de protection du site de Paris » (articles 3.2.1 et 3.2.3 du règlement). Un architecte intervenant à Paris 16 doit savoir croiser la cartographie des hauteurs maximales constructibles avec les fuseaux Tour Eiffel qui frappent une grande partie de l'arrondissement, et avec les fuseaux Sacré-Cœur et Invalides sur sa frange nord-est.
Le 16e arrondissement concentre une densité exceptionnelle de monuments historiques et de bâtiments protégés. Le Palais de Chaillot (1937, monument historique), le Palais de Tokyo, la Maison de la Radio (Bernard, 1963, inscrite MH), le pont de Bir-Hakeim, les hôtels particuliers Mallet-Stevens rue du Docteur Blanche, les immeubles Guimard (Castel Béranger rue La Fontaine, hôtel Mezzara, hôtel Guimard) — autant de générateurs d'abords MH qui couvrent une part très large du tissu d'Auteuil, Passy et Chaillot.
L'Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine (UDAP) de Paris, rattachée à la DRAC Île-de-France, emploie les Architectes des Bâtiments de France compétents pour tous les avis ABF du 16e arrondissement. Adresse : 45-47, rue Le Peletier, 75009 Paris. Téléphone : 01 56 06 50 00. Quand un projet est en abords MH ou en secteur protégé, l'avis ABF s'impose avant la décision finale du BASU — et il est presque systématique sur la moitié sud du 16e (Trocadéro, Chaillot, Passy bas).
Au-delà des abords MH classiques, le 16e arrondissement est traversé par les fuseaux de protection du site de Paris — Tour Eiffel principalement, mais aussi Sacré-Cœur et Invalides — qui plafonnent strictement la hauteur constructible. Une surélévation à Passy ou Auteuil peut être théoriquement autorisée par le plan des hauteurs et bloquée par le fuseau Tour Eiffel. La vérification croisée est indispensable.
Le 16e ne dispose pas d'un PSMV comme le Marais ou le 7e arrondissement, mais cumule des périmètres délimités spécifiques autour des sites majeurs et des immeubles inscrits. La vérification se fait adresse par adresse sur le Géoportail de l'urbanisme et le portail regles-urbanisme.paris.fr avant tout engagement esquisse.
Le parc résidentiel du 16e arrondissement est massivement en copropriété haut de gamme. Les immeubles haussmanniens de Passy et Auteuil, les résidences de standing autour de La Muette et Porte Dauphine, les immeubles de rapport début XXe à Trocadéro et Chaillot : presque tous sont gérés par des syndics prestige type Loiselet d'Aulnay, Foncia Prestige ou Citya Belvia, avec des règlements souvent rédigés dans les années 1920-1950 et amendés à plusieurs reprises.
Toute modification de façade, toiture, parties communes ou usage doit être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, après lecture du règlement de copropriété. Dans le 16e, les copropriétés exigent presque systématiquement une étude de structure préalable et une lettre du contrôleur technique pour toute intervention sur les murs porteurs — y compris pour une réunion de lots sur le même palier à Passy ou un duplex à Trocadéro.
Le délai entre la demande et la décision d'AG dans une copropriété 16e peut atteindre 6 à 9 mois si on tombe entre deux exercices, voire un an pour les immeubles tenus à AG annuelle unique. Le rôle de l'architecte est de préparer un dossier d'AG complet et lisible : plans avant/après, notice technique détaillée, descriptif des matériaux, photo-montage si modification visible depuis la cour ou la rue, étude de structure visée par un bureau d'études. Un dossier bâclé est presque toujours rejeté ou ajourné dans une copropriété prestige du 16e arrondissement.
Le parc résidentiel du 16e arrondissement est très largement antérieur à 1946. INSEE 2022 confirme la tendance parisienne : 48,7 % des résidences principales construites avant 1946 sur Paris, avec une part encore plus élevée sur Auteuil, Passy et Chaillot. Conséquence directe : selon l'INSEE Analyses Île-de-France n°154, 54 % des résidences principales parisiennes sont en passoire énergétique (classe E, F ou G), et le 16e n'est pas épargné malgré son standing.
Le calendrier d'interdiction de location issu de la loi Climat & Résilience se durcit : G interdit en 2025, F en 2028, E en 2034. À cela s'ajoute l'obligation décennale de ravalement de façade à Paris (article L132-1 du Code de la construction et de l'habitation), avec amende jusqu'à 3 750 € en cas de non-réalisation après injonction. Sur le 16e arrondissement, le ravalement haussmannien est un sujet majeur — pierres de taille, modénatures, bossages, ferronneries, balustres.
Spécificité 16e : l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) est presque toujours impossible sur le haussmannien classique d'Auteuil et Passy. Les modénatures, balcons filants et bossages ne supportent pas la pose d'un isolant extérieur. Le projet bascule donc sur l'isolation intérieure, les menuiseries thermiques discrètes (double vitrage à l'identique, châssis bois fins) et la refonte ventilation. Sur les immeubles d'après 1960 du 16e (Porte Maillot, certaines résidences Porte Dauphine), l'ITE redevient possible mais reste arbitrée par le syndic prestige.
Les copropriétés du 16e arrondissement peuvent solliciter MaPrimeRénov' Copro, MaPrimeRénov' Sérénité, Éco-rénovons Paris+ et les aides Anah. La délégation Anah Paris disposait en 2024 d'un budget de 41,3 millions d'euros. L'architecte est souvent obligatoire dans le montage des aides (AMO ou MOE), notamment sur les rénovations globales en copropriété prestige du 16e.
La mairie du 16e arrondissement se situe au 71 avenue Henri-Martin, 75116 Paris. Elle ne traite plus l'instruction des autorisations d'urbanisme — celle-ci est centralisée par le BASU à Paris 13. La mairie reste l'interlocuteur pour l'état-civil, les cartes d'identité, les actes administratifs et les permanences des élus. Pour un projet d'architecture, l'interlocuteur opérationnel est le BASU.
Le BASU (Bureau d'Accueil et de Service à l'Usager) de la Direction de l'urbanisme de la Ville de Paris centralise toutes les demandes du 16e arrondissement : permis de construire, déclaration préalable, permis d'aménager, ravalement, enseignes, terrasses. Adresse : 6 promenade Claude Lévi-Strauss, CS 51388, 75639 Paris CEDEX 13. Téléservice de dépôt : teleservices.paris.fr/demarchesurbanisme/.
Depuis le 7 avril 2025, toute demande d'autorisation d'urbanisme déposée par une personne morale (SCI familiale très fréquente sur le 16e, société, syndic de copropriété, bailleur social, association) doit obligatoirement passer par le téléservice en ligne, en application du décret n°2024-1043 du 18 novembre 2024. C'est moi qui porte le dépôt pour mes clients du 16e arrondissement, en personne morale comme en propriétaire individuel.
Les délais d'instruction commencent à courir à compter de la date de complétude du dossier, qui peut être différente de la date de dépôt si le BASU demande des pièces. En abords MH (cas très fréquent sur Trocadéro, Chaillot, Passy bas), le délai est majoré d'un mois pour avis ABF. Pour un ERP ou un projet en fuseau Tour Eiffel, prévoir 5 mois minimum.
À Paris 16, comme dans tous les arrondissements, le dépôt passe par le BASU et le téléservice. La mairie d'arrondissement (71 avenue Henri-Martin) ne traite plus l'instruction. Depuis le 7 avril 2025, le dépôt numérique est obligatoire pour toute personne morale — donc toute SCI familiale, ce qui couvre une part importante des propriétaires du 16e.
Le téléservice teleservices.paris.fr/demarchesurbanisme centralise toutes les demandes d'autorisation d'urbanisme déposées depuis le 16e arrondissement.
Adresse : 6 promenade Claude Lévi-Strauss, CS 51388, 75639 Paris CEDEX 13. Lettre recommandée avec accusé de réception pour les propriétaires individuels qui maintiennent le dépôt papier.
Accueil uniquement sur rendez-vous via rdvdu.apps.paris.fr — utile pour les dossiers complexes 16e nécessitant une remise en main propre, notamment en abords ABF Trocadéro.
Depuis le 7 avril 2025 (décret n°2024-1043), toute SCI familiale, société, syndic ou bailleur social du 16e doit déposer via le téléservice — ce qui couvre la majorité des propriétaires haut de gamme.
L'obtention de l'arrêté du BASU pour un projet dans le 16e arrondissement ne ferme pas le dossier. Affichage sur le terrain (souvent dans le hall ou sur la grille de la copropriété à Auteuil ou Passy), déclaration d'ouverture de chantier, suivi du délai de validité et déclaration d'achèvement sont autant de points qui peuvent fragiliser le permis si on les rate.
Les honoraires d'architecte se structurent en deux logiques : forfait pour les missions ciblées, pourcentage du montant des travaux pour les missions complètes. Dans le 16e arrondissement, le panier moyen MOE est plus élevé que dans le reste de Paris — surfaces 200-400 m², matériaux nobles, exigence d'exécution.
Forfait dédié pour cadrer un projet avant compromis ou avant les plans définitifs. C'est la mission qui évite d'engager un budget sur un appartement haussmannien d'Auteuil ou Passy qui ne tient pas réglementairement.
Forfait selon la complexité du projet et le nombre de pièces à produire pour le 16e arrondissement. Idéal quand la conception est déjà avancée et qu'il ne reste que le dossier à monter pour le BASU.
Honoraires en pourcentage du montant des travaux HT selon la complexité. Couvre la conception, le dépôt urbanisme, la consultation des entreprises spécialisées haussmannien, le suivi de chantier et la livraison dans le 16e arrondissement.
Sur un appartement haussmannien d'Auteuil ou Passy 200-400 m², l'enveloppe travaux est nettement plus élevée que la moyenne parisienne. Matériaux nobles, parquets versaillais, marbres, ferronneries, conservation des modénatures.
Restauration de façade haussmannienne en abords ABF Trocadéro, restauration d'un hôtel particulier d'Auteuil ou d'un immeuble Guimard : exigence d'exécution maximale, matériaux validés UDAP, conformité PLU bioclimatique.
À ces coûts s'ajoutent la taxe d'aménagement (calculée sur la surface taxable et le taux voté par la Ville de Paris), la redevance d'archéologie préventive selon le projet et, si applicable, la TVA. Sur le 16e arrondissement, la part communale parisienne s'applique uniformément.
Les aides Anah, MaPrimeRénov' Copro, Éco-rénovons Paris+ peuvent réduire significativement la facture sur la rénovation énergétique, y compris sur les copropriétés prestige d'Auteuil et Passy. L'éligibilité dépend du DPE initial, de la nature des travaux et du statut du maître d'ouvrage. Un architecte HMONP est souvent obligatoire dans le montage des aides (AMO ou MOE).
Mes honoraires sont transparents, contractualisés sur devis avant toute mission, sans commission cachée auprès des entreprises spécialisées du 16e. Toutes les communications sur les coûts, les délais et l'avancement du projet se font par écrit — exigence renforcée dans une copropriété prestige.
Le vocabulaire de l'urbanisme dans le Paris 16e arrondissement combine des termes nationaux (PC, DP, DAACT) et des notions très locales (BASU, UDAP, PLU bioclimatique, fuseaux Tour Eiffel). Voici la grille de lecture utile avant tout dossier sur Auteuil, Passy, Trocadéro ou La Muette.
À Paris 16, la valeur d'une architecte se mesure dans les projets où il faut lire finement un haussmannien d'Auteuil, dialoguer avec un syndic prestige de Passy, défendre un dossier face à l'UDAP de Paris sur Trocadéro et arbitrer entre patrimoine, confort contemporain et conformité réglementaire.
Cas dominant du 16e arrondissement. T7 à T10 haussmannien d'Auteuil ou Passy à redistribuer pour une famille — suite parentale, dressing, salle d'eau, enfilade de réception, refonte des circulations de service.
Acquisition de deux lots mitoyens ou superposés à La Muette, Trocadéro ou Porte Dauphine. Trémie d'escalier, étude de structure, modification du règlement de copropriété, passage en AG.
Hôtel particulier, immeuble Guimard, maison Mallet-Stevens, villa des hameaux d'Auteuil — restauration de façade, ferronneries, menuiseries d'origine, avis ABF systématique.
Copropriétés cossues d'Auteuil et Passy — audit énergétique, plan pluriannuel de travaux, isolation intérieure, menuiseries thermiques, montage MaPrimeRénov Copro et Éco-rénovons Paris+.
De l'audit de faisabilité au dépôt du permis de construire au BASU, voici le déroulement standard d'un projet dans le Paris 16e arrondissement.
Lecture du PLU bioclimatique à l'adresse (Auteuil, Passy, Trocadéro, La Muette), vérification du règlement de copropriété prestige, des abords ABF et fuseaux Tour Eiffel, et de la performance énergétique du haussmannien. Esquisses d'options et fourchette budgétaire avant tout engagement.
Esquisse, plans, parti architectural et préparation du dossier de déclaration préalable ou de permis de construire pour le 16e arrondissement. Dépôt sur le téléservice BASU et coordination avec l'UDAP de Paris sur Trocadéro, Chaillot ou abords Guimard.
Dossier de consultation des entreprises spécialisées haussmannien, comparaison des offres, suivi de l'instruction et du chantier en copropriété prestige, points d'arrêt, DAACT en fin de travaux et clôture du dossier.
Les réponses utiles pour cadrer un premier contact sur Auteuil, Passy, Trocadéro et le reste du 75116.
Le recours à un architecte HMONP est obligatoire dès que la surface de plancher du projet dépasse 150 m² (articles L431-1 à L431-4 du Code de l'urbanisme). Dans le 16e arrondissement, ce seuil est quasi systématiquement franchi compte tenu de la taille moyenne des appartements (200-400 m² sur Auteuil et Passy). Pour une personne morale (SCI familiale, société, syndic), l'architecte est obligatoire dans presque tous les cas, quelle que soit la surface.
Les délais légaux nationaux s'appliquent : 3 mois pour la plupart des projets dans le 16e arrondissement. Ils sont majorés d'1 mois en cas d'avis ABF (très fréquent en abords Trocadéro, Chaillot, Palais de Tokyo, immeubles Guimard) et peuvent atteindre 5 mois pour un ERP ou un projet en fuseau Tour Eiffel. Prévoir 4 à 6 mois en pratique avec les éventuels aller-retours sur pièces complémentaires.
Le BASU (Bureau d'Accueil et de Service à l'Usager de la Direction de l'urbanisme) est le guichet unique pour le 16e. Adresse : 6 promenade Claude Lévi-Strauss, CS 51388, 75639 Paris CEDEX 13. Le dépôt se fait sur le téléservice teleservices.paris.fr/demarchesurbanisme/. La mairie du 16e (71 avenue Henri-Martin) ne traite plus l'instruction urbanisme. Depuis le 7 avril 2025, le dépôt numérique est obligatoire pour toutes les personnes morales — donc toute SCI familiale du 16e.
Très probablement oui. Le 16e arrondissement concentre une densité exceptionnelle de monuments historiques — Palais de Chaillot, Palais de Tokyo, Maison de Radio France, immeubles Guimard rue La Fontaine, hôtels Mallet-Stevens rue du Docteur Blanche — et la quasi-totalité du tissu urbain de Trocadéro, Chaillot et Passy bas est dans un rayon de 500 m d'un MH. L'UDAP de Paris (45-47 rue Le Peletier) instruit les avis ABF. La vérification se fait à l'adresse précise sur le Géoportail de l'urbanisme avant tout dépôt.
Une part importante du 16e arrondissement est concernée par les fuseaux de protection du site de Paris — principalement Tour Eiffel, mais aussi Sacré-Cœur et Invalides sur la frange est. Chaillot, Passy et Trocadéro sont particulièrement frappés. Ces fuseaux plafonnent strictement la hauteur constructible et conditionnent toute surélévation, indépendamment du plan des hauteurs. La vérification se fait sur regles-urbanisme.paris.fr et sur les plans annexés au PLU bioclimatique.
L'isolation thermique par l'extérieur est presque toujours impossible sur le haussmannien classique d'Auteuil et Passy. Les modénatures, balcons filants, bossages et corniches du 16e ne supportent pas la pose d'un isolant extérieur, qui défigure la façade et est presque systématiquement refusé par l'UDAP en abords MH Trocadéro ou Chaillot. Le projet bascule alors sur l'isolation intérieure pièce par pièce, des menuiseries thermiques discrètes (châssis bois fins, double vitrage à l'identique) et la refonte de la ventilation.
Deux zones dominent dans le 16e arrondissement : UCAh (zone urbaine centrale haussmannienne) sur l'essentiel du tissu d'Auteuil, Passy, Chaillot, La Muette et Trocadéro, et UV (zone verte) qui englobe le Bois de Boulogne et les emprises végétales. Le PLU bioclimatique du 20 novembre 2024 s'applique uniformément, avec ses règles de pleine terre sur parcelles > 150 m² (sujet critique sur les villas et hameaux d'Auteuil) et le cadre renforcé pour les surélévations.
La quasi-totalité du parc résidentiel du 16e arrondissement est en copropriété — souvent gérée par des syndics prestige type Loiselet, Foncia Prestige ou Citya Belvia. Toute modification de façade, toiture, parties communes ou usage doit être autorisée par l'assemblée générale, après lecture du règlement de copropriété. Sur Auteuil et Passy, le syndic exige presque systématiquement une étude de structure et une lettre du contrôleur technique pour toute intervention sur les murs porteurs. Mon rôle est de préparer le dossier d'AG et de défendre le projet face au syndic.
Le marché du 16e arrondissement est dominé par quatre situations : la redistribution lourde d'un appartement haussmannien 200-400 m² à Auteuil ou Passy (suite parentale, dressing, enfilade de réception), la réunion de deux lots ou la création d'un duplex à La Muette ou Trocadéro, la restauration d'un hôtel particulier d'Auteuil ou d'un immeuble Guimard rue La Fontaine, et la rénovation énergétique en copropriété cossue (isolation intérieure, menuiseries thermiques, montage MaPrimeRénov Copro).
Les honoraires se calculent selon la mission : étude de faisabilité au forfait, dépôt de DP ou PC au forfait, mission complète au pourcentage du montant des travaux (8 à 15 % selon la complexité). Sur le 16e arrondissement, le panier moyen MOE est nettement plus élevé que la moyenne parisienne — surfaces 200-400 m², matériaux nobles, exigence d'exécution maximale. À ces coûts s'ajoutent la taxe d'aménagement et, selon le projet, la redevance d'archéologie préventive.
54 % des résidences principales parisiennes sont classées E, F ou G (INSEE Analyses Île-de-France n°154) et le 16e n'est pas épargné malgré son standing. Calendrier d'interdiction de location : G interdit en 2025, F en 2028, E en 2034. Sur un haussmannien d'Auteuil ou Passy, la stratégie est isolation intérieure + menuiseries thermiques discrètes + refonte ventilation. La rénovation peut bénéficier de MaPrimeRénov', MaPrimeRénov' Copro et des aides Anah (41,3 M€ délégués à Paris en 2024). L'architecte est souvent obligatoire dans le montage AMO ou MOE.
Le recours à un architecte n'est pas légalement obligatoire pour une déclaration préalable en propriétaire individuel. Mais dans le 16e arrondissement, la complexité du PLU bioclimatique, des abords ABF (Trocadéro, Chaillot, immeubles Guimard), des fuseaux Tour Eiffel et des règlements de copropriété prestige fait qu'une DP DIY échoue très souvent en demande de pièces ou en refus. L'architecte qualifie le régime, prépare des plans cohérents et anticipe les attendus du BASU et de l'UDAP. Sur une intervention même modeste (changement de fenêtre, ravalement), l'accompagnement reste utile.
Le maire de Paris peut imposer par arrêté un ravalement de façade tous les 10 ans (article L132-1 du CCH). En cas de non-réalisation après injonction : amende jusqu'à 3 750 €. Sur le 16e arrondissement, le ravalement haussmannien est un sujet majeur — pierres de taille, modénatures, bossages, ferronneries, balustres. Le ravalement peut déclencher l'obligation d'isolation thermique par l'extérieur (R173-21 CCH) dans certains cas, mais celle-ci est presque toujours refusée sur le haussmannien classique d'Auteuil et Passy. Si la façade est en abords MH (Trocadéro, Chaillot), l'avis ABF s'ajoute.
Pour un appartement haussmannien du 16e arrondissement (200-400 m² typiques à Auteuil ou Passy), une rénovation lourde prend 12 à 18 mois entre la décision de lancer et la livraison : 2 mois de cadrage et esquisse, 4 à 6 mois pour le dépôt urbanisme et l'instruction (PC en abords ABF), 2 mois de consultation des entreprises spécialisées haussmannien et signature des marchés, 6 à 10 mois de chantier selon l'ampleur. Une simple redistribution sans murs porteurs peut tomber à 8-10 mois si la copropriété coopère.
Oui. Je suis régulièrement consultée par les notaires du 16e et par les agences immobilières spécialisées dans le marché Auteuil-Passy-Trocadéro (Daniel Féau 16e, Barnes Trocadéro, Junot Auteuil, Marc Foujols) au stade de l'audit avant compromis. C'est la mission la plus stratégique : vérifier la faisabilité réelle d'un projet de réunion de lots, de redistribution lourde ou de restauration d'hôtel particulier avant la signature, pour éviter d'engager un budget sur un bien qui ne tient pas réglementairement dans le cadre PLU bioclimatique et abords ABF du 16e.
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