Mitry-Mory est une commune de 18 499 habitants en Seine-et-Marne, intégralement couverte par le Plan d'Exposition au Bruit de Paris-Charles-de-Gaulle. Avant tout dépôt, il faut croiser le PLU communal modifié en 2021, le PPRI Beuvronne et la servitude PEB pour produire un permis de construire à Mitry-Mory qui passe l'instruction sans demande de pièces évitable.
À Mitry-Mory, commune de Seine-et-Marne située sous les couloirs de Paris-Charles-de-Gaulle et traversée par la vallée de la Beuvronne, un permis mal qualifié ne coûte pas le prix du Cerfa : il peut coûter un refus pur et simple pour incompatibilité avec le PEB ou avec le PPRI. La lecture croisée du PLU 77290, du Plan d'Exposition au Bruit et du PPRI Beuvronne est la première étape, bien avant de remplir un formulaire.
Plan Local d'Urbanisme approuvé le 25 septembre 2018, modifié le 30 juin 2020 puis le 15 décembre 2021.
Plan d'Exposition au Bruit de Paris-Charles-de-Gaulle opposable et Plan de Prévention du Risque Inondation de la Beuvronne.
Mairie de Mitry-Mory, 11-13 rue Paul-Vaillant-Couturier, 77290. Tél : 01 60 21 61 27. Email : mairie@mitry-mory.fr.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Mitry-Mory reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Mitry-Mory, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Mitry-Mory (18 499 habitants, 77290) est régie par le Plan Local d'Urbanisme approuvé le 25 septembre 2018, modifié le 30 juin 2020 puis le 15 décembre 2021. La commune appartient à la Communauté d'Agglomération Roissy Pays de France (CARPF), 42 communes regroupées autour de la plateforme aéroportuaire Paris-Charles-de-Gaulle depuis le 1er janvier 2016. L'ensemble du territoire est couvert par le Plan d'Exposition au Bruit de CDG, et la vallée de la Beuvronne expose une partie de la commune au risque inondation, aggravé par le ruissellement en provenance du bassin de la Renardières d'Aéroport de Paris. Trois quartiers structurent Mitry-Mory : Mitry-Bourg (cœur historique avec l'église Saint-Martin), Mory et Les Acacias (tissu pavillonnaire), Mitry-le-Neuf (urbain, gare RER B Mitry-Claye). La zone industrielle Mitry-Compans, 167 ha à Mitry-Mory et environ 200 entreprises, est la plus vaste zone d'activités de Seine-et-Marne.
Profil plus résidentiel, souvent adapte aux extensions, reconfigurations et maisons individuelles.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Mitry-Mory - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLU de Mitry-MorySur les zones plus résidentielles, valider en amont les seuils de surface et les formalités applicables.
Risques naturels et technologiques - Mitry-MoryLe dialogue avec les services urbanisme du Seine-et-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.
Service Public - Permis de construireLe tissu de Mitry-Mory est principalement pavillonnaire (Mory, Les Acacias), avec un cœur historique (Mitry-Bourg), un secteur plus urbain autour du RER B (Mitry-le-Neuf) et la plus grande zone industrielle de Seine-et-Marne (Mitry-Compans). Les opérations courantes vont de l'extension de pavillon au changement de destination de locaux d'activité.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa, mais de produire un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable et sans refus prévisible. La méthode est calée sur les contraintes propres à Mitry-Mory : servitude aéronautique CDG, PPRI Beuvronne, PLU communal 2018 modifié 2021.
PEB Paris-CDG, PPRI Beuvronne, PLU 77290 : nous cartographions toutes les contraintes du terrain à Mitry-Mory avant le moindre dessin.
Isolation acoustique renforcée si zone PEB, niveau de plancher bas adapté au PPRI, gestion des eaux pluviales : le projet absorbe les contraintes de Mitry-Mory.
Plans, notice et insertion graphique structurés pour rendre lisible un projet conforme au PLU de Mitry-Mory et compatible avec les servitudes CDG.
À Mitry-Mory, le dossier doit intégrer la prise en compte explicite du PEB de Paris-Charles-de-Gaulle (isolation acoustique réglementaire en zones A, B, C) et, le cas échéant, du PPRI Beuvronne. Les dossiers sont déposés en mairie auprès du service urbanisme, 11-13 rue Paul-Vaillant-Couturier, ou par voie dématérialisée via le téléservice communal.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt en mairie ou par téléservice, l'instruction suit des délais standards, fréquemment majorés à Mitry-Mory par la consultation des services de l'État sur le PEB CDG ou par l'avis de l'ABF si périmètre église Saint-Martin. Le service urbanisme reçoit sur rendez-vous au 11-13 rue Paul-Vaillant-Couturier, du lundi au jeudi 8h30-12h / 13h30-17h15 et le vendredi jusqu'à 17h.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Mitry-Mory.
Mitry-Mory est régie par son Plan Local d'Urbanisme communal, approuvé par délibération du conseil municipal le 25 septembre 2018, puis modifié le 30 juin 2020 et le 15 décembre 2021. Le PLU est consultable en mairie, 11-13 rue Paul-Vaillant-Couturier, et sur le site mitry-mory.fr. Il est également disponible sur le Géoportail de l'urbanisme. La commune n'a pas basculé sur un PLUi intercommunal CARPF à ce stade.
Mitry-Mory fait partie de la Communauté d'Agglomération Roissy Pays de France (CARPF), 42 communes, créée le 1er janvier 2016 par fusion de l'ancienne CARPF du Val-d'Oise avec 17 communes de Seine-et-Marne dont Mitry-Mory. C'est une intercommunalité dite à cheval (95 et 77), structurée autour de la plateforme aéroportuaire Paris-Charles-de-Gaulle. La confusion avec d'autres intercommunalités 77 voisines (Pays de Meaux, Marne et Gondoire) est fréquente, elle peut coûter cher si on lit le mauvais cadre stratégique avant un dépôt à Mitry-Mory.
Oui, intégralement. Mitry-Mory est couverte par le Plan d'Exposition au Bruit (PEB) de Paris-Charles-de-Gaulle, opposable aux autorisations d'urbanisme. Le PEB définit quatre zones (A, B, C, D) selon le niveau de bruit aéronautique. En zones A et B, la construction de logements neufs est largement interdite. En zone C, elle est encadrée. En zone D, l'isolation acoustique renforcée est exigée. C'est la première vérification à faire avant tout permis à Mitry-Mory.
La Beuvronne traverse la commune et expose une partie du territoire au risque inondation par débordement. À cela s'ajoute le risque de ruissellement, en partie alimenté par le bassin de la Renardières d'Aéroport de Paris, situé en amont. Pour un projet à Mitry-Mory dans un secteur exposé, le dossier de permis doit intégrer la gestion des eaux pluviales, le niveau du plancher bas et, le cas échéant, la pièce attestant la prise en compte du Plan de Prévention du Risque Inondation.
Le dépôt se fait en mairie de Mitry-Mory, au service urbanisme, 11-13 rue Paul-Vaillant-Couturier, 77290 Mitry-Mory. Téléphone : 01 60 21 61 27. Email : mairie@mitry-mory.fr. Horaires : lundi à jeudi 8h30-12h / 13h30-17h15, vendredi 8h30-12h / 13h30-17h. La réception se fait sur rendez-vous pour le service urbanisme. Le dépôt par téléservice dématérialisé communal est également possible.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres permis. À Mitry-Mory, ce délai peut être majoré d'un mois en raison de la consultation des services de l'État sur le PEB CDG ou le PPRI Beuvronne, et d'un mois supplémentaire si le projet se trouve dans le périmètre de protection ABF de l'église Saint-Martin de Mitry-Bourg. Le délai court à compter de la complétude du dossier, pas du dépôt.
Oui dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, et systématiquement pour un permis déposé par une personne morale (SCI, société). À Mitry-Mory, l'enchevêtrement des trois servitudes (PEB CDG, PPRI Beuvronne, PLU 77290) et la diversité des quartiers font qu'un architecte HMONP apporte aussi une valeur ajoutée bien en-deçà de ce seuil : lecture du zonage, dialogue avec le service urbanisme, qualification du régime.
Les quartiers de Mitry-Mory ne relèvent pas du même zonage au PLU et ne sont pas exposés de la même façon aux servitudes. Mitry-le-Neuf, autour de la gare RER B Mitry-Claye, est un secteur urbain plus dense. Mory et Les Acacias forment un tissu pavillonnaire à dominante résidentielle. Mitry-Bourg, cœur historique, peut être concerné par un périmètre ABF autour de l'église Saint-Martin. La zone industrielle Mitry-Compans (167 ha, environ 200 entreprises) relève de zones UX/UE strictement réservées aux activités. Chaque secteur de Mitry-Mory se lit à part, c'est précisément le travail à mener avant de dessiner.
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