Melun (39 589 habitants, préfecture de Seine-et-Marne) cumule un PLU communal récent (approuvé le 3 octobre 2024), un Site Patrimonial Remarquable couvrant environ 75 % du territoire et le PPRI Seine de la vallée Samoreau-Nandy. Avant tout Cerfa, un permis de construire à Melun doit lire ces trois couches en parallèle.
À Melun, un dossier mal qualifié ne paie pas seulement le prix du Cerfa : il coûte un avis ABF défavorable, une demande de pièces complémentaires ou un refus argumenté sur le PLU 2024. La séquence utile : qualifier la procédure, lire le PLU communal, le SPR/PVAP et le PPRI Seine, puis monter un dossier lisible pour le service urbanisme.
Plan Local d'Urbanisme de Melun approuvé par le Conseil municipal le 3 octobre 2024, après enquête publique close le 19 avril 2024.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis à Melun, majoration quasi systématique +1 mois en covisibilité ABF dans le SPR.
Recours à un architecte HMONP obligatoire dès 150 m² de surface de plancher après travaux pour un particulier, et toujours pour une SCI ou société.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Melun reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Melun, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Melun (39 589 habitants) est préfecture de Seine-et-Marne et siège de la Communauté d'agglomération Melun Val de Seine (CAMVS, 20 communes, environ 131 000 habitants, créée le 1er janvier 2002). La ville s'organise autour de la Seine, qui sépare une île Saint-Étienne historique (préfecture, ancien Hôtel-Dieu Saint-Nicolas, centre de détention), une rive nord patrimoniale et un plateau résidentiel, d'une rive sud plus pavillonnaire. Le PLU communal a été révisé et approuvé par le Conseil municipal le 3 octobre 2024 (PLU 2024-2035) ; la CAMVS n'a pas adopté de PLUi à ce jour, c'est donc bien le PLU de Melun qui s'applique. Côté patrimoine, le Site Patrimonial Remarquable couvre environ 75 % du territoire communal : il est issu de la ZPPAUP de 2002, devenue AVAP en 2015 puis SPR en 2016, avec un nouveau PVAP plus récent — l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (UDAP 77) est requis sur les permis et déclarations préalables dans ce périmètre. L'église Saint-Aspais, classée monument historique dès 1914, ancre un large périmètre de covisibilité en centre-ville. Côté risques, Melun est dans le périmètre du PPRI Seine vallée Samoreau-Nandy, approuvé par arrêté préfectoral du 31 décembre 2002, qui prend pour référence la crue de janvier 1910 (repère quai Pasteur).
Marche mixte entre immeubles, coproprietes et tissus résidentiels compacts.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Melun - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLU de Melun 2024-2035En zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
Site Patrimonial Remarquable (SPR) et PVAP de MelunLe dialogue avec les services urbanisme du Seine-et-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.
Communauté d'agglomération Melun Val de Seine (CAMVS) - Aménagement et urbanismeAu-delà de certains seuils ou natures de projet, la déclaration préalable ne suffit plus. Voici les cas récurrents à Melun, entre île Saint-Étienne sous ABF, pavillonnaire Saint-Liesne et plateau nord en renouvellement urbain.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
L'idée n'est pas de remplir un Cerfa : c'est de produire à Melun un dossier qui passe l'instruction et l'avis ABF du premier coup, sans demande de pièces évitable, sans refus prévisible.
Avant tout dessin, confirmation du régime (permis ou déclaration préalable) et des seuils applicables au projet à Melun, en intégrant les contraintes SPR.
Lecture croisée du PLU 2024 de Melun (zonage, hauteurs, emprise), du règlement du Site Patrimonial Remarquable et du PPRI Seine vallée Samoreau-Nandy.
Plans, pièces PCMI, notice patrimoniale et insertions cadrés pour un dépôt GNAU propre auprès du service urbanisme de Melun, avec pièces ABF si applicable.
Un dossier n'est pas refusé à Melun pour un manque de pièces : il est ajourné. C'est sur la cohérence entre plans, notice et règlements (PLU 2024, PVAP du SPR, PPRI Seine) que se joue souvent l'instruction.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt sur le Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme de Melun, plusieurs étapes structurent la suite : instruction par le service urbanisme, consultation ABF si SPR, affichage, ouverture de chantier puis déclaration d'achèvement.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Melun.
Le dépôt se fait en ligne sur le Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme (GNAU) de Melun, accessible 24h/24, obligatoire pour les personnes morales depuis le 1er janvier 2022. Un dépôt papier reste possible au service urbanisme, 16 rue Paul Doumer, 77000 Melun, dans le bâtiment des services techniques au rez-de-chaussée. La Mairie+ centralise les démarches : lundi-mardi-vendredi 8h30-12h15 / 13h30-17h30, mercredi 8h30-17h30 sans interruption.
Très probablement oui. Le Site Patrimonial Remarquable (SPR) de Melun couvre environ 75 % du territoire communal — il est issu de la ZPPAUP de 2002, devenue AVAP en 2015, puis SPR en 2016 avec un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé récemment. Dans ce périmètre, l'avis de l'ABF (UDAP 77, Unité départementale de l'architecture et du patrimoine de Seine-et-Marne) est obligatoire pour tout permis de construire et toute déclaration préalable. À cela s'ajoutent les périmètres de covisibilité de l'église Saint-Aspais, classée monument historique depuis 1914.
Melun est couverte par son PLU communal, révisé et approuvé par délibération du Conseil municipal le 3 octobre 2024, pour la période 2024-2035. L'enquête publique a été close le 19 avril 2024 et le règlement intègre les remarques du commissaire enquêteur. La Communauté d'agglomération Melun Val de Seine (CAMVS, 20 communes, environ 131 000 habitants) n'a pas adopté de PLUi à ce jour : c'est donc bien le PLU communal de Melun qu'il faut lire en priorité avant tout permis de construire à Melun. Le zonage (UA centre, UB faubourg, UC pavillonnaire, UZ activités, AU, N) et le règlement sont consultables sur le Géoportail de l'urbanisme et auprès du service urbanisme.
Melun est intégrée au Plan de Prévention des Risques d'Inondation de la vallée de la Seine, séquence Samoreau à Nandy, approuvé par arrêté préfectoral du 31 décembre 2002. Ce PPRI couvre Livry-sur-Seine, La Rochette, Vaux-le-Pénil, Melun, Boissettes, Le Mée-sur-Seine, Dammarie-les-Lys, Boissise-le-Roi, Boissise-la-Bertrand, Saint-Fargeau-Ponthierry, Seine-Port et Nandy. La crue de référence est celle de janvier 1910 (repère quai Pasteur à Melun). Un dossier en bord de Seine ou en zone basse doit donc reporter la cote de référence sur la coupe et expliciter les dispositions de mise hors d'eau (cote de plancher bas, vide sanitaire, matériaux résilients).
Peu de choses à ce jour. La Communauté d'agglomération Melun Val de Seine (CAMVS) regroupe 20 communes et environ 131 000 habitants depuis sa création le 1er janvier 2002. Elle exerce des compétences d'aménagement et d'urbanisme à l'échelle de l'agglomération (planification stratégique, SCoT), mais n'a pas adopté de Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi). L'autorisation d'urbanisme reste donc instruite par le service urbanisme de la Ville de Melun, sur la base du PLU communal de Melun approuvé le 3 octobre 2024.
L'île Saint-Étienne concentre la préfecture de Seine-et-Marne, l'hôtel de ville historique, le centre de détention bâti sur l'ancien Hôtel-Dieu Saint-Nicolas et le tissu historique le plus dense de Melun. Tout projet y cumule plusieurs contraintes : zone UA du PLU 2024 (centre historique), périmètre SPR/PVAP (avis ABF obligatoire), covisibilité avec l'église Saint-Aspais, et le plus souvent zone PPRI Seine du fait de la position en plein lit majeur. Concrètement : volumétrie contrôlée, matériaux traditionnels exigés par l'ABF, cote PPRI reportée sur les plans, notice patrimoniale étoffée. Le délai d'instruction est rarement inférieur à 3-4 mois.
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès qu'il s'agit d'un permis déposé par une personne morale (SCI, société) quelle que soit la surface. Pour les pavillons de Saint-Liesne en extension ou les maisons de ville du centre de Melun en surélévation, ce seuil est souvent franchi dès lors qu'on cumule l'existant et la surface créée. Dans le SPR de Melun, le recours à un architecte HMONP est de toute façon fortement conseillé pour rédiger une notice patrimoniale acceptable par l'ABF.
La durée de validité de principe est de 3 ans à compter de la notification de l'arrêté, avec prorogation possible deux fois 1 an dans certaines conditions. Au-delà, sans démarrage effectif des travaux et sans DOC déposée auprès du service urbanisme de Melun, le permis devient caduc et il faut redéposer un dossier au regard du PLU de Melun en vigueur à la date du nouveau dépôt — sachant que le PLU 2024-2035 vient juste d'entrer en application.
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