Dammarie-les-Lys (20 722 habitants, 77190) est régie par un PLU réapprouvé le 23 mars 2023 après deux annulations contentieuses, avec un périmètre ABF autour de l'Abbaye Notre-Dame du Lys et un PPRI Seine sur ses bords de fleuve. Un permis de construire à Dammarie-les-Lys se cadre avant le dessin, pas après le dépôt.
À Dammarie-les-Lys, ville de 20 722 habitants en première couronne de Melun, le PLU a été annulé deux fois (2018, puis 2021 sur le secteur Clos Saint-Louis suite au recours HAROPA) avant d'être réapprouvé le 23 mars 2023. Cette histoire récente impose une lecture stricte du document opposable et un croisement systématique avec le PPRI Seine et le périmètre ABF de l'Abbaye Notre-Dame du Lys avant tout dépôt.
Plan Local d'Urbanisme approuvé par délibération du conseil municipal du 23 mars 2023, après annulations contentieuses des PLU 2018 et 2021. 21 zones et 63 périmètres.
PPRI Seine sur les bords de fleuve (étangs Farcy et Bellombre, stade Guillot) et périmètre des Bâtiments de France 500 m autour de l'Abbaye Notre-Dame du Lys (PA00086923).
Hôtel de Ville, 26 rue Charles de Gaulle, BP 24, 77190 Dammarie-les-Lys. Tél : 01 64 87 44 44. Permanence : mardi 13h45-17h30, jeudi 8h30-12h15.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Dammarie-les-Lys reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Dammarie-les-Lys, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Dammarie-les-Lys (20 722 habitants, 77190, INSEE 77152) est la deuxième commune de la Communauté d'Agglomération Melun Val de Seine (CAMVS). Son PLU actuel a été approuvé par délibération du conseil municipal du 23 mars 2023, après l'annulation contentieuse de deux PLU précédents (2018, puis 2021 sur le secteur Clos Saint-Louis suite au recours d'HAROPA). Le document comporte 21 zones réparties en 63 périmètres. Trois contraintes structurent l'instruction : le périmètre des Bâtiments de France autour de l'Abbaye Notre-Dame du Lys (PA00086923, classée le 30 décembre 1930), le PPRI de la Seine sur les bords de fleuve, et la future ZAC du Clos Saint-Louis (130 ha, PPA signé le 31 juillet 2025, en cours de création).
équilibre entre habitat collectif, maisons de ville et petits ensembles.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Dammarie-les-Lys - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLU de Dammarie-les-LysSur les zones plus résidentielles, valider en amont les seuils de surface et les formalités applicables.
Service Public - Permis de construireLe dialogue avec les services urbanisme du Seine-et-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.
Géoportail de l'urbanismeLe tissu de Dammarie-les-Lys est mixte : pavillonnaire dominant (Croix Saint-Jacques, frange est), grands ensembles ANRU sur La Plaine du Lys / Plein Ciel, centre-bourg ancien, zone d'activités, et future ZAC du Clos Saint-Louis sur 130 ha en bord de Seine. Les projets relevant du permis suivent ce panel.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa, mais de produire un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable et sans refus prévisible. La méthode est calée sur les particularités de Dammarie-les-Lys : PLU 2023 réapprouvé après annulations, périmètre ABF, PPRI Seine et grands secteurs de projet (Clos Saint-Louis, ANRU Plaine du Lys).
Zonage parmi les 21 zones et 63 périmètres, OAP, hauteur, emprise, stationnement, prospect : tout est extrait du document opposable de Dammarie-les-Lys avant le moindre dessin.
Vérification du périmètre 500 m de l'Abbaye du Lys et du zonage PPRI Seine pour adapter implantation, cote de plancher bas, matériaux et insertion paysagère.
Plans, notice, insertion graphique et pièces complémentaires structurés pour rendre lisible un projet conforme au PLU de Dammarie-les-Lys auprès du service urbanisme.
À Dammarie-les-Lys, le dossier doit intégrer la pièce PC 13 (PPRI Seine) lorsque le terrain est en zone réglementaire, et tenir compte de l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France lorsqu'il est situé dans le périmètre 500 m de l'Abbaye Notre-Dame du Lys. Les dossiers sont déposés en ligne via le GNAU ou en mairie, 26 rue Charles de Gaulle.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt sur le GNAU ou en mairie, l'instruction suit des délais standards, fréquemment majorés à Dammarie-les-Lys par la consultation de l'ABF ou des services de l'État sur le PPRI Seine. Le service urbanisme reçoit en permanence les mardis de 13h45 à 17h30 et les jeudis de 8h30 à 12h15.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Dammarie-les-Lys.
Le PLU actuellement opposable est celui approuvé par délibération du conseil municipal du 23 mars 2023. Il fait suite à deux annulations contentieuses : celle du PLU de 2018, puis celle du PLU de 2021 sur le secteur du Clos Saint-Louis à la suite d'un recours d'HAROPA. Cette histoire récente impose de vérifier que l'on lit bien la dernière version, et non un document antérieur encore en circulation. Le PLU comprend 21 zones réparties en 63 périmètres, consultables en mairie et sur le Géoportail de l'urbanisme.
L'Abbaye Notre-Dame du Lys (407 avenue du Lys, 77190) est classée Monument Historique depuis l'arrêté du 30 décembre 1930 sous la référence PA00086923. Tout terrain situé dans un rayon de 500 mètres autour de ses ruines et en covisibilité tombe dans le périmètre des Bâtiments de France. Cela déclenche l'avis conforme ou simple de l'ABF, et majore le délai d'instruction d'un mois. Le sud de Dammarie-les-Lys, vers l'avenue du Lys et le quartier Saint-Louis, est particulièrement concerné.
Une partie du territoire de Dammarie-les-Lys est concernée par le PPRI Seine, en particulier les bords de fleuve, le secteur du futur quartier Saint-Louis, les abords des étangs Farcy et Bellombre, et le stade Guillot, qui ont d'ailleurs été touchés lors d'épisodes pluvieux récents. Pour tout projet dans ces secteurs, la pièce PC 13 attestant la prise en compte du PPRI est exigée, et la cote de plancher bas doit être calée au-dessus de la cote de référence.
Le dépôt se fait en ligne via le GNAU (Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme), ou en format papier auprès du service urbanisme de la mairie de Dammarie-les-Lys, Hôtel de Ville, 26 rue Charles de Gaulle, BP 24, 77190. Téléphone : 01 64 87 44 44. Email : info@mairie-dammarie-les-lys.fr. Permanence d'accueil du service urbanisme : mardi de 13h45 à 17h30 et jeudi de 8h30 à 12h15. Il est recommandé de contacter le service en amont pour cadrer le projet.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres permis. À Dammarie-les-Lys, ce délai est souvent majoré d'un mois pour les terrains situés dans le périmètre 500 m de l'Abbaye Notre-Dame du Lys (consultation ABF) ou en zone PPRI Seine (consultation des services de l'État). Le délai court à compter de la complétude du dossier, pas du dépôt initial.
Le Clos Saint-Louis est un site de 130 hectares en bord de Seine, géré par la CAMVS depuis début 2025. Un Projet Partenarial d'Aménagement (PPA) a été signé le 31 juillet 2025, en vue de la création d'une ZAC. Le secteur a fait l'objet du recours contentieux qui a annulé le PLU de 2021. Tant que la ZAC n'est pas formellement créée, le PLU 2023 reste opposable, mais les anciens terrains industriels (notamment ex-Affimet, fonderie d'aluminium) nécessitent une attention particulière sur la dépollution avant tout dépôt de permis.
Oui dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, et systématiquement pour un permis déposé par une personne morale (SCI, société). À Dammarie-les-Lys, le contexte ABF de l'Abbaye du Lys et le PPRI Seine font qu'un architecte HMONP apporte aussi une valeur réelle en-deçà du seuil : conception conforme, lecture du PLU 2023 et dialogue avec le service urbanisme.
La Plaine du Lys / Plein Ciel est un quartier de grands ensembles qui a fait l'objet d'un programme ANRU de rénovation urbaine, avec démolitions et reconstructions. Les projets dans ce secteur de Dammarie-les-Lys s'inscrivent dans un cadre opérationnel structuré, avec un zonage PLU spécifique et souvent une OAP. Tout projet privé (extension, surélévation, construction sur dent creuse) doit être lu au regard du règlement de la zone et des orientations d'aménagement applicables au secteur.
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