Permis de construire à Fresnes : dossier, dépôt GNAU et suivi

Réponse immédiate

Ce qu'il faut sécuriser avant de déposer un permis à Fresnes 94

Fresnes 94 est une commune de 26 248 habitants où trois lectures se superposent en permanence pour un projet d'urbanisme : le PLU communal opposable (17 zones, 66 périmètres) en cours de bascule vers le PLUi de Grand-Orly Seine Bièvre, le PPRI de la Vallée de la Bièvre approuvé par arrêté inter-préfectoral du 10 mars 2020 qui contraint la frange ouest, et les secteurs en mutation accélérée (ZAC Charcot-Zola, abords du futur prolongement de la ligne 14, frange est près du centre pénitentiaire historique). Un dossier de permis à Fresnes 94 se calibre avant d'être déposé, jamais après.

Confirmer que le projet relève bien d'un permis de construire à Fresnes 94 et non d'une déclaration préalable (surélévation pavillonnaire, extension > 40 m², changement de destination, véranda lourde).
Vérifier le zonage applicable dans le PLU de Fresnes 94 (UA centre, UB faubourgs, UH pavillonnaire dominant, UE équipements, UZ Charcot-Zola) et anticiper l'arrivée des règles PLUi GOSB.
Vérifier le classement de la parcelle dans le PPRI Vallée de la Bièvre (frange ouest de Fresnes 94) et les co-visibilités éventuelles avec le patrimoine voisin.
Préparer un dossier lisible pour le service urbanisme place Pierre-et-Marie-Curie et anticiper la phase post-dépôt (DOC, affichage, DAACT).

Délai d'instruction 2 à 3 mois

Délai standard pour un permis de construire à Fresnes 94. Majoration d'un mois en cas d'avis externe (PPRI Bièvre, ABF en covisibilité, services GOSB).

Cadre réglementaire PLU communal

PLU de Fresnes 94 toujours opposable, en cours de bascule vers le PLUi Grand-Orly Seine Bièvre (24 communes) approuvé fin 2025.

Dépôt du dossier GNAU Fresnes

Téléservice accessible depuis fresnes94.fr ou dépôt physique au service urbanisme, 1 place Pierre-et-Marie-Curie, 94260 Fresnes.

Dépôt en ligne

Déposer votre permis sur le GNAU de Fresnes

Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Fresnes reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Fresnes, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.

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Urbanisme local

Urbanisme et contexte local à Fresnes 94

Fresnes 94, 26 248 habitants, appartient à l'Établissement Public Territorial Grand-Orly Seine Bièvre (GOSB), qui regroupe 24 communes du sud de l'Île-de-France. Le PLU communal est toujours opposable et définit 17 zones réparties sur 66 périmètres : UA en centre-ville autour de la place Pierre-et-Marie-Curie, UB sur les faubourgs et axes structurants, UH largement dominant sur le tissu pavillonnaire (Le Parc, La Cerisaie, Peri-Schuman, Vallée aux Renards), UE pour les équipements (centre pénitentiaire, hôpital, écoles) et UZ sur la ZAC Charcot-Zola. Le PLUi de Grand-Orly Seine Bièvre, approuvé en conseil de territoire fin 2025, a vocation à remplacer ce PLU communal courant 2026. Surtout, la frange ouest de Fresnes 94 est concernée par le PPRI de la Vallée de la Bièvre, approuvé par arrêté inter-préfectoral du 10 mars 2020 : tout projet en zone bleue impose des prescriptions techniques (cote de plancher, vide sanitaire, matériaux). À l'échelle urbaine, deux dynamiques fortes structurent les permis à Fresnes 94 : la ZAC Charcot-Zola (4,7 hectares au nord, entre rue Zola, rue Charcot et avenue de la Paix) et le prolongement de la ligne 14 du métro vers Orly qui rapproche durablement Fresnes 94 du cœur métropolitain.

Tissu urbain tres dense, majoritairement collectif, avec des enjeux forts de renovation et d'optimisation.

Vigilance

Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.

Mairie de Fresnes 94 - Service urbanisme

Vigilance

Anticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.

PLU de Fresnes 94

Vigilance

En zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.

PLUi Grand-Orly Seine Bièvre

Vigilance

Le dialogue avec les services urbanisme du Val-de-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.

Service Public - Permis de construire

Autres ressources urbanisme à Fresnes

Situations

Quand le permis de construire est obligatoire à Fresnes 94

Fresnes 94 présente des typologies très marquées : pavillonnaire d'avant-guerre et des années 1950 dans les quartiers Le Parc, La Cerisaie et Peri-Schuman, petits collectifs des années 60-80, bâti récent de la ZAC Charcot-Zola au nord, équipements publics dont le centre pénitentiaire historique (architecte Henri Poussin, 1898) et l'hôpital. Plusieurs cas relèvent du permis de construire et non de la simple déclaration préalable.

Situations qui relèvent du permis de construire

Construction neuve d'une maison, d'une annexe ou d'un local de plus de 20 m² (40 m² en zone urbaine du PLU de Fresnes 94).
Surélévation d'un pavillon d'avant-guerre ou des années 1950 à Fresnes 94 dépassant les seuils d'emprise ou de surface de plancher autorisés.
Extension arrière ou véranda lourde créant plus de 40 m² de surface de plancher, fréquente sur les parcelles longues de La Cerisaie et de la Vallée aux Renards à Fresnes 94.
Changement de destination d'un local commercial ou tertiaire vers du logement en centre-ville de Fresnes 94 ou dans le secteur Charcot-Zola, avec modification de façade ou de structure.
Restructuration lourde d'une copropriété années 60-80 ou opération immobilière dans le périmètre de la ZAC Charcot-Zola.
Construction d'une piscine couverte de plus de 1,80 m de haut sur une parcelle pavillonnaire en frange ouest de Fresnes 94, à proximité du PPRI Bièvre.

Ce qu'il faut vérifier avant tout

Le régime exact du projet : permis de construire, permis modificatif ou déclaration préalable de travaux à Fresnes 94.
Les surfaces réellement créées, modifiées ou réaffectées (surface de plancher et emprise au sol).
Le zonage applicable dans le PLU de Fresnes 94 et l'horizon de bascule vers le PLUi de Grand-Orly Seine Bièvre.
Le classement de la parcelle dans le PPRI Vallée de la Bièvre et les éventuelles servitudes (réseau Bièvre, secteurs inondables).
Le seuil des 150 m² de surface de plancher qui rend le recours à un architecte obligatoire pour un particulier.

Comparaison

Permis de construire ou déclaration préalable à Fresnes ?

Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.

Critère	Permis de construire	Déclaration préalable
Création de surface	Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU).	Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U).
Recours architecte	Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale.	Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien.
Délai d'instruction	2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles.	1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF.
Pièces du dossier	8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive.	Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique.
Validité	3 ans à compter de l'obtention, prorogeable.	3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur.

Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.

Étapes

Étapes pour obtenir un permis de construire à Fresnes

Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.

01

Cadrage du projet et lecture du terrain

Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
02

Esquisse et avant-projet

Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
03

Production des pièces graphiques

Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
04

Rédaction de la notice descriptive (PCMI4)

La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
05

Dépôt en mairie ou par téléservice

Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
06

Suivi de l'instruction

La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
07

Affichage et démarrage des travaux

Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
08

Achèvement et conformité

À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.

Méthode

Comment nous sécurisons un permis de construire à Fresnes 94

Notre travail ne consiste pas à remplir un Cerfa : il s'agit de produire un dossier instruisable, défendable, et cohérent avec la lecture qu'en feront les instructeurs du service urbanisme de Fresnes 94, les services de Grand-Orly Seine Bièvre et, si nécessaire, l'UDAP du Val-de-Marne ou la DRIEAT.

Qualifier la procédure

Avant tout dessin, nous confirmons le bon régime d'autorisation et les seuils applicables au projet à Fresnes 94.

Lire le PLU Fresnes 94 + PPRI

Zonage, hauteurs, emprise, servitudes et PPRI Bièvre : un état des contraintes avant de figer les plans.

Monter un dossier défendable

Plans, notice architecturale, insertion graphique et pièces PCMI travaillés pour rendre le projet lisible à Fresnes 94.

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Pièces et risques

Pièces du dossier de permis de construire à Fresnes 94

Un permis n'est presque jamais refusé pour un manque de pièces : il est ajourné, puis amendé. À Fresnes 94, la cohérence des plans, la qualité de l'insertion et l'argumentation face au PPRI Bièvre ou aux OAP de la ZAC Charcot-Zola font la différence sur les projets en tissu pavillonnaire comme en secteur mutable.

Pièces à préparer

PCMI1 - Plan de situation du terrain dans Fresnes 94.
PCMI2 - Plan de masse coté en trois dimensions, intégrant les limites séparatives et l'environnement immédiat.
PCMI3 - Plan en coupe du terrain et de la construction, particulièrement scruté en frange PPRI Bièvre à Fresnes 94.
PCMI4 - Notice descriptive du terrain et du projet, justifiant les choix face au PLU de Fresnes 94 et aux servitudes applicables.
PCMI5 - Plans des façades et des toitures, intégrant matériaux et teintes.
PCMI6 - Document graphique d'insertion dans l'environnement, essentiel sur les axes structurants de Fresnes 94 et en abords de la ZAC Charcot-Zola.
PCMI7 - Photographie permettant de situer le terrain dans son environnement proche à Fresnes 94.
PCMI8 - Photographie permettant de situer le terrain dans son environnement lointain, depuis les axes visibles de Fresnes 94.

Erreurs qui fragilisent l'instruction

Régime erroné : projet déposé en permis alors qu'une déclaration préalable suffisait à Fresnes 94, ou inversement.
Plans contradictoires entre coupe, façades et plan de masse, fragilisant la lecture du projet.
Insertion graphique faible alors que le terrain est en covisibilité avec un repère patrimonial ou un axe sensible de Fresnes 94.
Notice trop courte qui n'aborde pas le PPRI Vallée de la Bièvre ou les OAP de la ZAC Charcot-Zola à Fresnes 94.
Surface de plancher mal calculée par rapport au seuil des 150 m² qui déclenche le recours obligatoire à un architecte.

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Coût et fiscalité

Combien coûte un permis de construire à Fresnes ?

Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.

Honoraires architecte 8 à 15 %

Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).

Taxe d'aménagement Variable

Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.

Redevance archéologie préventive RAP

Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.

Frais annexes Géomètre

Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.

Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.

Navigation

Poursuivre la navigation locale

Autres pages utiles pour cadrer un projet de permis de construire ou un projet d'architecture en Île-de-France.

Cas projets

Cas projets fréquents à Fresnes

Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.

Construction d'une maison individuelle neuve

Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.

Extension d'une maison existante

Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.

Surélévation et création d'étage

Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.

Changement de destination

Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.

Restructuration lourde d'immeuble

Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.

Construction d'un local d'activité ou ERP

Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.

Selon votre projet

Le bon dossier selon la nature de votre projet

Extension, surélévation, garage, véranda, changement de destination ou régularisation : chaque projet a son régime, ses pièces et ses pièges. Voici nos guides dédiés pour préparer le dossier adapté à votre projet à Fresnes.

Permis de construire à Fresnes - illustration du suivi de chantier et du dossier

Validité du permis 3 ans

88%

Délais et suivi

Délais d'instruction du permis de construire à Fresnes 94

Après le dépôt sur le GNAU de Fresnes 94, l'instruction suit un calendrier précis. Plusieurs majorations sont possibles selon le périmètre et la nature du projet.

Délai de base
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Majoration possible
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
Demande de pièces
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Affichage sur le terrain
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Validité 3 ans
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
Fin de travaux
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.

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Recours

Recours en cas de refus de permis de construire à Fresnes

Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.

01

Lire attentivement les motifs de refus

L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
02

Recours gracieux dans les 2 mois

Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
03

Recours contentieux devant le tribunal administratif

À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
04

Dépôt d'un nouveau projet ajusté

Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.

FAQ

Questions fréquentes sur le permis de construire à Fresnes 94

Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Fresnes.

Où dépose-t-on un permis de construire à Fresnes 94 ?

Le dépôt se fait en priorité via le téléservice GNAU accessible depuis fresnes94.fr, obligatoire depuis le 1er janvier 2022. Un dépôt physique ou postal reste possible au service urbanisme de la mairie de Fresnes 94, 1 place Pierre-et-Marie-Curie, BP 104, 94260 Fresnes. Le service répond au 01 49 84 56 40 et à urbanisme@fresnes94.fr. Une permanence architecte conseil gratuite est par ailleurs proposée par la ville de Fresnes 94 pour cadrer un projet avant dépôt.

Quel PLU s'applique à Fresnes 94 en 2026 ?

Le PLU communal de Fresnes 94 reste opposable : il définit 17 zones réparties sur 66 périmètres (UA centre, UB faubourgs, UH pavillonnaire dominant, UE équipements, UZ ZAC Charcot-Zola). Le PLUi de Grand-Orly Seine Bièvre, approuvé en conseil de territoire fin 2025, a vocation à remplacer ce PLU communal courant 2026 après les formalités d'opposabilité. Tout projet à Fresnes 94 doit donc être calé sur le document opposable au jour du dépôt et anticiper l'arrivée du PLUi GOSB pour les chantiers prévus en fin d'année.

Le PPRI Vallée de la Bièvre concerne-t-il les permis à Fresnes 94 ?

Oui pour la frange ouest de Fresnes 94. Le PPRI de la vallée de la Bièvre et du ru de Vauhallan a été approuvé par arrêté inter-préfectoral du 10 mars 2020 et s'applique aux parcelles situées dans ses zones réglementaires (rouge, bleue, blanche). En zone bleue, la construction reste possible mais sous conditions : cote du premier plancher au-dessus de la PHEC, vide sanitaire ventilé, matériaux résistants à l'eau, réseaux hors d'eau. Toute parcelle proche de la Bièvre doit être vérifiée sur le portail Géorisques et au service urbanisme de Fresnes 94 avant de figer les plans.

Une surélévation de pavillon à Fresnes 94 nécessite-t-elle un permis de construire ?

Oui dès qu'elle crée plus de 40 m² de surface de plancher en zone urbaine, ou qu'elle modifie significativement la structure ou l'aspect extérieur. Le tissu pavillonnaire d'avant-guerre et des années 1950 de Fresnes 94 (Le Parc, La Cerisaie, Peri-Schuman, Vallée aux Renards) est particulièrement sensible : hauteur maximale, prospects, pente de toiture, traitement des lucarnes et matériaux doivent être justifiés avant tout dépôt. Le recours à un architecte HMONP devient obligatoire dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m².

Faut-il un architecte pour un permis de construire à Fresnes 94 ?

Le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier. Il est également obligatoire pour tout permis déposé par une personne morale (SCI, société, copropriété). À Fresnes 94, ce seuil est rapidement franchi sur les projets de surélévation, d'extension R+1 sur pavillon d'avant-guerre et de recomposition de copropriétés. Le recours à un architecte HMONP est fortement recommandé dès le cadrage en zone PPRI Bièvre ou dans le périmètre de la ZAC Charcot-Zola, même en deçà du seuil.

Peut-on transformer un local commercial en logement à Fresnes 94 ?

Oui, mais l'opération relève quasi systématiquement du permis de construire avec changement de destination, surtout si elle entraîne une modification de façade ou de structure. Le PLU de Fresnes 94 peut imposer des règles spécifiques sur les linéaires commerciaux du centre-ville (avenue Jean-Jaurès, avenue de la Liberté, abords de la place Pierre-et-Marie-Curie). Un rendez-vous préalable avec un instructeur du service urbanisme de Fresnes 94 est vivement recommandé avant dépôt sur le GNAU.

La ZAC Charcot-Zola change-t-elle la donne urbanistique à Fresnes 94 ?

Oui. La ZAC Charcot-Zola occupe 4,7 hectares au nord de Fresnes 94, entre la rue Émile-Zola, la rue Charcot et l'avenue de la Paix. Pilotée à l'échelle de Grand-Orly Seine Bièvre, elle structure un nouveau centre de quartier mêlant logements, équipements et activités. Tout permis dans ce périmètre s'inscrit dans une composition d'ensemble : densité, hauteurs, mixité fonctionnelle, traitement paysager. Le plan masse spécifique de la ZAC Charcot-Zola est annexé au PLU de Fresnes 94 et prévaut sur les règles de droit commun.

Que faire en cas de refus de permis à Fresnes 94 ?

Un recours gracieux peut être déposé dans les 2 mois auprès du maire de Fresnes 94, suivi le cas échéant d'un recours contentieux devant le tribunal administratif de Melun (compétent pour le Val-de-Marne). Dans la pratique, ajuster le projet pour répondre aux motifs de refus et redéposer un dossier consolidé (notamment sur les points PLU, PPRI Bièvre ou OAP de la ZAC Charcot-Zola) est souvent plus efficace qu'un contentieux long. Un pré-rendez-vous avec un instructeur du service urbanisme de Fresnes 94 permet de valider la nouvelle copie avant redépôt sur le GNAU.

Permis de construire à Fresnes : un dossier solide, lisible et défendable

Ce qu'il faut sécuriser avant de déposer un permis à Fresnes 94

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Situations qui relèvent du permis de construire

Ce qu'il faut vérifier avant tout

Permis de construire ou déclaration préalable à Fresnes ?

Étapes pour obtenir un permis de construire à Fresnes

Cadrage du projet et lecture du terrain

Esquisse et avant-projet

Production des pièces graphiques

Rédaction de la notice descriptive (PCMI4)

Dépôt en mairie ou par téléservice

Suivi de l'instruction

Affichage et démarrage des travaux

Achèvement et conformité

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Pièces du dossier de permis de construire à Fresnes 94

Pièces à préparer

Erreurs qui fragilisent l'instruction

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Construction d'une maison individuelle neuve

Extension d'une maison existante

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Restructuration lourde d'immeuble

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Recours gracieux dans les 2 mois

Recours contentieux devant le tribunal administratif

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