Valenton est une commune pavillonnaire et collective du Val-de-Marne de 12 081 à 14 406 habitants, organisée en cinq quartiers très différents et marquée par des emprises lourdes (station d'épuration SIAAP Seine Amont, gares de triage SNCF). Avant tout dépôt à Valenton, il faut croiser le PLU communal et ses modifications avec le PPRI Marne et Seine pour produire un permis de construire qui tient l'instruction.
À Valenton, un dossier mal cadré perd facilement 2 à 4 mois quand le PPRI Seine, la servitude T1 d'une emprise ferroviaire SNCF ou le périmètre ICPE de la station SIAAP Seine Amont sont ignorés. La bonne séquence consiste à qualifier le zonage du PLU communal de Valenton, contrôler les risques sur Géorisques et le tissu réel du quartier, puis caler le dossier avant le moindre dessin.
Plan Local d'Urbanisme communal de Valenton, modification n°1 et modification simplifiée n°1 opposables, règlement publié sur valenton.fr en novembre 2024.
Valenton est inscrite au PPRI Marne et Seine en Val-de-Marne, approuvé par arrêté préfectoral n°2007/4410 du 12 novembre 2007, en vigueur depuis le 15 décembre 2007. Inondations reconnues catastrophe naturelle en 1988, 2018 et 2021.
Service urbanisme, 48 rue du Colonel-Fabien, 94460 Valenton. Tél mairie : 01 43 86 37 37. Tél urbanisme : 01 43 86 37 99 du lundi au vendredi 8h30-12h et 13h30-17h.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Valenton reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Valenton, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Valenton (12 081 à 14 406 habitants, 94460, 5,31 km², densité 2 713 hab/km²) appartient à l'Établissement Public Territorial Grand-Orly Seine Bièvre (T12), siège à Vitry-sur-Seine, et non à GPSEA voisine — confusion fréquente avec Limeil-Brévannes et Boissy-Saint-Léger. Valenton conserve son PLU communal, soumis à une modification n°1 et à une modification simplifiée n°1 dont le règlement consolidé a été publié sur valenton.fr en novembre 2024. La commune est inscrite au PPRI Marne et Seine en Val-de-Marne (arrêté préfectoral n°2007/4410 du 12 novembre 2007) et au Territoire à Risque important d'Inondation Métropole francilienne. Valenton est également marquée par la présence de la station d'épuration SIAAP Seine Amont (600 000 m³ par jour, extension pluie à 1,5 million m³ par jour, mise en service 1987), classée Installation Classée pour la Protection de l'Environnement, et par deux emprises ferroviaires majeures (gare de triage de Valenton et part de la gare de triage de Villeneuve-Saint-Georges qui s'étend sur 170 hectares dont une fraction sur le territoire de Valenton). Côté quartiers, l'INSEE distingue cinq secteurs très différents : Centre Ville, Lutèce-Bergerie (Quartier Prioritaire de la Ville), Pologne-Saint Martin, Val Pompadour-l'Étang et Vignes-Coteau. Les ZAC du Val Pompadour et du Colombier ont permis la création de 700 logements. La desserte est assurée par le RER D via Villeneuve-Triage et Créteil-Pompadour, par 8 lignes de bus dont la ligne 393, et bientôt par le téléphérique Câble 1 qui reliera Créteil à Villeneuve-Saint-Georges.
équilibre entre habitat collectif, maisons de ville et petits ensembles.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Valenton - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
Règlement du PLU de Valenton (modification n°1 et simplifiée n°1)Sur les zones plus résidentielles, valider en amont les seuils de surface et les formalités applicables.
Service Public - Permis de construireLe dialogue avec les services urbanisme du Val-de-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.
Géoportail de l'urbanismeLe tissu de Valenton mélange du pavillonnaire d'entre-deux-guerres (Val Pompadour, Lutèce-Bergerie), des ensembles collectifs (Pologne-Saint Martin), un centre historique autour de l'église Notre-Dame de Valenton et des secteurs résidentiels calmes (Vignes-Coteau). Les opérations les plus fréquentes à Valenton sont des extensions, des surélévations, des constructions neuves sur parcelles libres et des opérations mixtes dans les ZAC.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Le travail n'est pas de remplir un Cerfa, mais de produire un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable et sans refus prévisible. La méthode est calée sur les spécificités de Valenton, un territoire à cinq quartiers très différents et fortement contraint par les emprises industrielles et ferroviaires.
PLU communal de Valenton et ses modifications, zonage, périmètres de protection, PPRI Marne et Seine, servitudes SIAAP et SNCF, nous cartographions toutes les contraintes avant le moindre dessin à Valenton.
Volumétrie cohérente avec le quartier (Val Pompadour pavillonnaire, Vignes-Coteau résidentiel, Centre Ville historique, Lutèce-Bergerie en renouvellement urbain), gabarit calé sur le PLU de Valenton.
Plans, notice, insertion graphique et pièces complémentaires PPRI ou ICPE si nécessaire, pour un dossier lisible par le service urbanisme de Valenton et par les services de l'État consultés.
À Valenton, le dossier est déposé auprès du service urbanisme à la mairie, 48 rue du Colonel-Fabien, ou à l'annexe Val Pompadour pour les habitants de ce secteur. Le contenu standard reste PCMI1 à PCMI8, complété si nécessaire d'une attestation PPRI Marne et Seine, d'une notice ICPE pour une parcelle en covisibilité de la station d'épuration SIAAP Seine Amont, ou d'une attestation de prise en compte des servitudes SNCF pour une parcelle bordant la gare de triage de Valenton.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt en mairie de Valenton, l'instruction suit des délais standards, fréquemment majorés sur le territoire de Valenton par une consultation des services de l'État sur le PPRI Marne et Seine, par une saisine UDAP du Val-de-Marne en périmètre de l'église Notre-Dame de Valenton, ou par une consultation SNCF Réseau pour les parcelles bordant les emprises ferroviaires.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Valenton.
Valenton conserve un Plan Local d'Urbanisme communal, distinct des PLUi voisins. Une modification n°1 et une modification simplifiée n°1 du PLU sont opposables, avec un règlement consolidé publié sur valenton.fr en novembre 2024. Le règlement, les plans de zonage et les OAP sont consultables en mairie de Valenton au service urbanisme et sur le Géoportail de l'urbanisme.
Valenton est rattachée à l'Établissement Public Territorial Grand-Orly Seine Bièvre (T12), siège à Vitry-sur-Seine, qui regroupe 24 communes du Val-de-Marne et de l'Essonne. Valenton ne fait pas partie de GPSEA malgré la proximité de Limeil-Brévannes et de Boissy-Saint-Léger, qui sont membres GPSEA. Confusion fréquente, qui peut coûter cher si on lit le mauvais règlement avant un dépôt à Valenton.
Oui. Valenton est inscrite au PPRI Marne et Seine en Val-de-Marne, prescrit le 20 avril 1998 et approuvé par arrêté préfectoral n°2007/4410 du 12 novembre 2007, en vigueur depuis le 15 décembre 2007. La commune est également inscrite à l'Atlas des zones inondables depuis le 1er décembre 1999 et au Territoire à Risque important d'Inondation Métropole francilienne. Inondations reconnues catastrophe naturelle à Valenton en 1988, 2018 et 2021.
Oui pour les parcelles en covisibilité. La station d'épuration SIAAP Seine Amont, mise en service en 1987 et traitant 600 000 m³ d'eaux usées par jour (jusqu'à 1,5 million m³ en pluie), est classée Installation Classée pour la Protection de l'Environnement à Valenton. Une nouvelle unité de production de biométhane Veolia y a été inaugurée (45 GWh par an). Les parcelles voisines de l'emprise SIAAP doivent intégrer dans la notice du permis l'insertion paysagère et la gestion des covisibilités.
Oui pour les parcelles riveraines. Valenton héberge la gare de triage de Valenton (Grande Ceinture SNCF, fermée au service voyageurs) et une fraction de la gare de triage de Villeneuve-Saint-Georges, qui s'étend sur 170 hectares partagés entre Valenton, Villeneuve-Saint-Georges, Créteil et Choisy-le-Roi. Les parcelles concernées sont grevées de servitudes T1 (chemin de fer) et nécessitent une consultation préalable de SNCF Réseau, avec impact direct sur l'implantation et la sécurité du chantier.
Le dépôt se fait au service urbanisme de la mairie de Valenton, 48 rue du Colonel-Fabien, 94460 Valenton, joignable au 01 43 86 37 99 du lundi au vendredi de 8h30 à 12h et de 13h30 à 17h. Téléphone général de la mairie de Valenton : 01 43 86 37 37. Une annexe au Val Pompadour est également disponible pour les habitants de ce secteur. La Direction Aménagement et Développement de Valenton est située au 1 chemin de la ferme de l'Hôpital.
Oui dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, et systématiquement pour un permis déposé par une personne morale (SCI, société). À Valenton, le seuil est vite atteint sur une extension ou une surélévation de pavillon dans Val Pompadour ou Lutèce-Bergerie. Un architecte HMONP apporte aussi une valeur claire bien en-deçà du seuil, par sa lecture du PLU communal modifié et du PPRI Marne et Seine.
Tout. Lutèce-Bergerie est un Quartier Prioritaire de la Ville à Valenton, ce qui oriente le PLU communal vers des objectifs de renouvellement urbain et appelle un dossier soigné sur l'insertion sociale et l'amélioration du cadre bâti. Vignes-Coteau est un secteur résidentiel pavillonnaire calme, où la lecture porte plutôt sur l'emprise au sol, la hauteur et le respect du gabarit dominant. Chaque quartier de Valenton se lit à part, et c'est précisément le travail à mener avant de dessiner.
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