Les Ulis, ville nouvelle créée en 1977 et intégrée à la Communauté d'Agglomération Paris-Saclay, conjugue grands ensembles sur dalle, édifices labellisés Architecture Contemporaine Remarquable et zone d'activités de Courtabœuf. Avant de remplir un Cerfa, il faut lire le bon zonage du PLU des Ulis et qualifier le régime applicable.
À Les Ulis, un permis de construire mal cadré n'est presque jamais refusé du premier coup. Il est ajourné, allongé par des demandes de pièces, ralenti par la coordination Paris-Saclay. Le bon premier pas reste de cadrer la procédure et de lire le PLU communal avant tout dessin.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis. Majoration fréquente à Les Ulis dans le périmètre OAP Courtabœuf.
Recours obligatoire à un architecte inscrit à l'Ordre dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier à Les Ulis.
Service urbanisme à l'Esplanade de la République, Rue du Morvan, BP 43, 91940 Les Ulis, joignable au 01 69 29 34 00.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Ulis reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Ulis, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Les Ulis (24 792 habitants, 91940) est une ville nouvelle née par arrêté préfectoral du 17 février 1977, détachée des communes d'Orsay et de Bures-sur-Yvette pour absorber la croissance scientifique de Paris-Saclay. La commune appartient à la Communauté d'Agglomération Paris-Saclay. Son PLU, approuvé en 2017 après avis de la MRAe du 16 février 2017, a été modifié en 2024 (modification n°4) pour intégrer l'OAP intercommunale de la zone d'activités économique de Courtabœuf, partagée avec Villebon-sur-Yvette et Villejust. Les Ulis ne compte pas de monument historique classé, mais six édifices labellisés Architecture Contemporaine Remarquable témoignent de l'urbanisme de dalle des Trente Glorieuses.
Marche mixte entre immeubles, coproprietes et tissus résidentiels compacts.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Les Ulis — Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLU de Les Ulis — règlement écritEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
Service Public — Permis de construireLe dialogue avec les services urbanisme du Essonne peut accélérer la mise au point du dossier.
Géoportail de l'urbanismeLe tissu ulissien mêle plots collectifs des années 1970 sur dalle, pavillonnaire limité (Les Bathes), équipements publics et plateforme tertiaire de Courtabœuf. Plusieurs configurations basculent vite du régime de la déclaration préalable vers le permis de construire à Les Ulis.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre rôle n'est pas de remplir un Cerfa. C'est de produire un dossier instruisable au premier passage, calé sur le PLU des Ulis et sur les contraintes réelles du terrain ulissien.
Avant tout dessin, nous confirmons le régime (PC, DP, modificatif) et les seuils applicables à votre parcelle de Les Ulis.
PLU communal, OAP Courtabœuf, label Architecture Contemporaine Remarquable, aléa argiles, copropriété éventuelle sur dalle : nous établissons l'état des contraintes avant de produire un dossier fragile.
Plans, coupes, notice, insertion graphique, photos : tout est calé pour rendre votre projet à Les Ulis lisible et défendable face au service urbanisme.
Le dossier de PC à Les Ulis est rarement refusé pour un manque de pièces. Il est ajourné parce que les pièces ne se répondent pas. C'est la cohérence du plan de masse, de la coupe et des façades qui fait passer l'instruction.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Le délai de base est connu, mais à Les Ulis il est régulièrement majoré pour les projets en périmètre OAP Courtabœuf ou nécessitant une consultation d'un service tiers de Paris-Saclay. Mieux vaut prévoir 3 à 4 mois sur les projets sensibles.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Ulis.
Le dépôt se fait à la Direction de l'Urbanisme, du Foncier et du Développement économique de la mairie de Les Ulis, Esplanade de la République, Rue du Morvan, BP 43, 91940 Les Ulis, joignable au 01 69 29 34 00. Le dossier peut être déposé en main propre ou envoyé par voie dématérialisée via le service de saisine par voie électronique de la commune.
Les Ulis est régie par son Plan Local d'Urbanisme communal, approuvé en 2017 après avis de la MRAe du 16 février 2017. Il a été modifié à plusieurs reprises, la modification n°4 ayant été engagée en 2024 pour harmoniser le règlement et le zonage de la zone d'activités économique de Courtabœuf avec ceux de Villebon-sur-Yvette et Villejust. Les zones types restent U (UA, UH, UE), AU et IIAU à urbaniser, et N naturelles.
L'Orientation d'Aménagement et de Programmation intercommunale Courtabœuf a été engagée à l'échelle de la zone d'activités, partagée entre Les Ulis, Villebon-sur-Yvette et Villejust. Elle a été pilotée par la Communauté d'Agglomération Paris-Saclay, qui a adopté un schéma directeur en février 2019 puis signé un projet partenarial d'aménagement le 31 août 2023. Tout projet de construction, extension ou changement de destination sur une parcelle ulissienne située dans le périmètre Courtabœuf doit intégrer ses prescriptions.
Les Ulis ne compte pas de monument historique classé déclenchant systématiquement un périmètre ABF de 500 mètres. En revanche, six édifices ulissiens sont labellisés Architecture Contemporaine Remarquable et témoignent de l'urbanisme de la ville nouvelle des années 1970. Un projet touchant à un édifice labellisé ou situé à proximité immédiate fait l'objet d'une attention particulière du service urbanisme et peut nécessiter un avis spécifique.
Les Ulis appartient à la Communauté d'Agglomération Paris-Saclay, qui regroupe 27 communes du sud-ouest francilien. La compétence PLU est conservée au niveau communal pour Les Ulis, mais l'agglomération coordonne les OAP intercommunales (Courtabœuf en particulier), porte les contrats de développement et anime la cohérence territoriale. L'instruction du permis de construire reste assurée par le service urbanisme de la mairie de Les Ulis.
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès que le permis est déposé par une personne morale comme une SCI ou une SAS. Sur un plot collectif des Trente Glorieuses à requalifier ou un pavillon des Bathes à étendre, recourir à un architecte HMONP en amont reste prudent même sous le seuil pour sécuriser le dossier face au PLU des Ulis.
La commune de Les Ulis est concernée par l'aléa retrait-gonflement des argiles sur une part importante de son territoire, ce qui peut imposer une étude géotechnique préalable G2 pour les fondations d'une construction neuve ou d'une extension. Les Ulis est également traversée par l'autoroute A10 et la RN118, avec un aléa lié au transport de matières dangereuses qui peut peser sur certains projets en bordure de ces axes.
Un recours gracieux peut être déposé dans les 2 mois auprès du maire de Les Ulis, puis un recours contentieux devant le tribunal administratif de Versailles, compétent pour l'Essonne. En pratique, retravailler le projet avec un architecte HMONP pour répondre point par point aux motifs de refus reste souvent plus efficace qu'un contentieux long et incertain.
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