Architecte HMONP aux Ulis (91940, Essonne, Communauté d'agglomération Paris-Saclay), j'accompagne les projets d'architecture (rénovation, restructuration de logements, extension pavillonnaire en marge, surélévation, permis de construire, déclaration préalable) en intégrant dès l'esquisse le PLU communal des Ulis approuvé en mai 2017, l'héritage de la ville nouvelle dessinée à partir de 1968-1977, le contexte du parc d'activités de Courtabœuf et la proximité immédiate de la gare RER B Orsay-Ville et du pôle Massy-Palaiseau.
L'enjeu aux Ulis n'est pas seulement de dessiner : c'est de cadrer la procédure, lire le règlement de zone et préparer un dossier instruisable au service urbanisme de la mairie des Ulis (Rue du Morvan, BP 43, 91940 Les Ulis) au premier dépôt. Le recours à un architecte HMONP est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher et pour toute personne morale (SCI, société, syndic, bailleur) — fréquent aux Ulis où les copropriétés des années 1970-1980 dominent les quartiers du Centre, du Marais, des Bergères, des Charpentiers, des Aigues-Marines et des Argentières.
Les Ulis ne ressemblent à aucune autre commune de l'Essonne. Ville nouvelle créée le 17 février 1977 par détachement d'Orsay et de Bures-sur-Yvette, dessinée selon les principes urbanistiques inspirés du mouvement moderne et de Le Corbusier, la ville cumule un plateau bâti d'un seul tenant entre 1968 et 1985, le parc d'activités de Courtabœuf (450 hectares, 1 200 entreprises, 24 000 emplois) à l'est, et un tissu résidentiel découpé en grands secteurs (Centre, Marais, Bergères, Charpentiers, Aigues-Marines, Argentières). Avant de dessiner ou de signer un compromis aux Ulis, il faut lire le PLU communal approuvé le 18 mai 2017, qualifier la procédure d'urbanisme et anticiper l'insertion architecturale dans un bâti homogène des années 1970-1980 — c'est ce qui sépare un dossier qui passe au premier dépôt d'un projet qui repart en pièces complémentaires au service urbanisme des Ulis.
Un projet d'architecture aux Ulis n'est presque jamais refusé sec : il est ajourné, prolongé, fragmenté par des demandes d'insertion sur un bâti homogène des années 1970-1980, des incompatibilités avec le PLU communal ou des oublis sur les règles d'emprise, de hauteur et de stationnement dans cette ville nouvelle. Le bon premier pas est de lire le zonage à l'adresse et de cadrer la procédure avant de produire un dossier.
2 mois maison individuelle, 3 mois autres projets, majoré d'1 mois en cas de consultation de l'ABF ou de pièces complémentaires demandées par le service urbanisme des Ulis.
Recours obligatoire à un architecte HMONP au-delà de 150 m² de surface de plancher (articles L431-1 à L431-4 du Code de l'urbanisme). Aux Ulis, ce seuil est rapidement atteint en restructuration de pavillon en marge ou en extension d'un logement existant.
Mairie des Ulis, Rue du Morvan, BP 43, 91940 Les Ulis. Téléphone 01 69 29 34 00. Email mairie@lesulis.fr. Dépôt numérique obligatoire pour les personnes morales depuis le décret du 7 avril 2025.
Aux Ulis, un projet d'architecture se construit dans un contexte urbain unique en Île-de-France : ville nouvelle créée le 17 février 1977, ensemble bâti d'un seul tenant entre 1968 et 1985, parc d'activités de Courtabœuf en bordure (l'un des plus grands d'Europe), et un fond pavillonnaire limité en marge des grands ensembles. Comprendre ces couches en amont conditionne tout le reste — esquisse, dossier, dépôt, instruction au service urbanisme des Ulis.
La commune des Ulis dispose d'un Plan Local d'Urbanisme communal approuvé par délibération du conseil municipal le 18 mai 2017, qui fixe les règles applicables à toute construction, extension, surélévation ou modification d'aspect extérieur sur le territoire communal. Le PLU découpe le territoire en zones urbaines (indicateur U), zones à urbaniser (AU et IIAU), et zones naturelles et forestières (indicateur N) — chaque zone fixant ses propres règles d'occupation et d'utilisation des sols.
Chaque zone du PLU des Ulis fixe des règles précises : emprise au sol maximale, hauteur en mètres ou en nombre de niveaux, retraits par rapport aux voies et aux limites séparatives, coefficient d'espaces verts ou de pleine terre, stationnement exigé, aspect extérieur (matériaux, couleurs, toitures). Sur les grands ensembles du Centre, des Bergères, du Marais, des Charpentiers, des Aigues-Marines ou des Argentières, ces règles sont structurantes : une intervention sur façade ou en surélévation demande un calage fin sur l'écriture architecturale homogène héritée de la ville nouvelle.
Le PLU des Ulis renvoie aussi à des servitudes d'utilité publique : plan de prévention des risques, périmètres liés aux infrastructures (N118, A10, RER B voisin à Orsay-Ville), contraintes liées à la proximité immédiate du parc d'activités de Courtabœuf et à la frange du plateau de Saclay. Tout projet à proximité d'une emprise majeure ou en limite communale (Orsay, Bures-sur-Yvette, Villejust, Villebon-sur-Yvette) demande une vérification préalable des servitudes.
Le service urbanisme de la mairie des Ulis est l'interlocuteur de référence pour tout projet. Adresse : Rue du Morvan, BP 43, 91940 Les Ulis. Téléphone 01 69 29 34 00 (standard) ou 01 69 28 45 60. Email mairie@lesulis.fr. Un rendez-vous physique ou téléphonique avec un instructeur est possible et fortement recommandé avant un dépôt complexe, notamment en frange du parc d'activités de Courtabœuf ou dans les secteurs en renouvellement.
Les Ulis sont nées de la décision de créer une ville nouvelle pour absorber le développement démographique, industriel et scientifique lié au plateau de Saclay et au parc d'activités de Courtabœuf, dont la création remonte au début des années 1960. La commune a été officiellement créée le 17 février 1977, devenant la 196e commune de l'Essonne, par détachement des territoires d'Orsay et de Bures-sur-Yvette. Cette filiation reste lisible aujourd'hui dans la géographie communale : Les Ulis dominent la vallée de l'Yvette depuis le plateau de Courtabœuf, et la commune n'a pas de gare RER directement sur son territoire — les stations les plus proches sont Orsay-Ville et Massy-Palaiseau sur la ligne RER B.
Le projet urbain initial s'inscrit dans l'urbanisme du mouvement moderne, avec des références explicites aux principes de Le Corbusier : séparation des fonctions, voies hiérarchisées, dalles piétonnes, grands ensembles de logements collectifs, polarité commerciale centrale (le Forum). La ville s'est bâtie d'un seul tenant entre 1968 et 1985, ce qui lui donne aujourd'hui un caractère bâti homogène — une caractéristique très rare en Île-de-France.
Cette homogénéité produit des contraintes architecturales spécifiques. Sur le grand ensemble central, toute intervention visible (modification de façade, isolation thermique par l'extérieur, surélévation, changement de menuiseries, transformation d'un local en pied d'immeuble) doit s'inscrire dans l'écriture architecturale d'origine et passer la lecture du service urbanisme et du syndic de copropriété. Sur le pavillonnaire en marge (Charpentiers, Bergères en partie, Argentières en partie), les règles du PLU sont également structurantes mais l'enjeu d'insertion est moins fort.
Les Ulis font partie de la Communauté d'agglomération Paris-Saclay, qui regroupe 27 communes du sud de l'Île-de-France. La CA Paris-Saclay porte les compétences d'aménagement, mobilité, habitat et développement économique à l'échelle intercommunale, et constitue un acteur structurant pour les grands projets de Courtabœuf et du plateau de Saclay voisin.
Le parc d'activités de Courtabœuf est l'un des plus grands parcs d'activités d'Europe. D'une superficie d'environ 450 hectares, il accueille plus de 1 200 entreprises et environ 24 000 emplois sur quatre communes (Les Ulis, Villejust, Villebon-sur-Yvette, Orsay), Les Ulis en concentrant la part majeure. Sa création a été décidée au début des années 1960, en lien direct avec la stratégie d'aménagement scientifique du plateau de Saclay.
Le parc est aujourd'hui un hub tertiaire, R&D, services aux entreprises et industrie légère, avec une diversité de programmes (sièges sociaux, centres de recherche, plateformes logistiques, services aux salariés). Pour un projet privé situé en frange du parc d'activités de Courtabœuf, ou pour un projet ERP / commerce / coworking sur la commune des Ulis, la lecture du PLU s'enrichit : prescriptions d'aménagement spécifiques, fronts bâtis, hauteurs et gabarits calés sur le projet d'ensemble, qualité architecturale renforcée sur les axes structurants.
Le parc d'activités est aussi un acteur du Paris-Saclay : il s'inscrit dans le cluster scientifique et technologique régional, aux côtés du plateau de Saclay voisin (Polytechnique, HEC, ENS Paris-Saclay) et des autres pôles de la CA Paris-Saclay (Massy, Palaiseau, Orsay). Cette articulation conditionne la dynamique foncière, les valeurs locatives et les attentes architecturales sur la commune des Ulis.
Pour un projet de transformation, de rénovation ou de création de surface en bordure de Courtabœuf, l'architecte coordonne la lecture des documents communaux et celle des documents d'aménagement portés par la CA Paris-Saclay. Cette double lecture est ce qui sécurise un dossier au premier dépôt et évite les aller-retours sur les attendus de fronts bâtis ou de hauteurs.
Les Ulis sont une ville à deux visages, malgré leur unité de conception. D'un côté, un grand ensemble central d'envergure : le Centre, les Bergères, le Marais, les Aigues-Marines, les Argentières et une partie des Charpentiers sont structurés autour de dalles piétonnes, de polarités commerciales (le Forum), d'équipements publics et de copropriétés des années 1970-1980. Tours, barres, immeubles intermédiaires, chauffage collectif, façades préfabriquées, parties communes étendues : ce patrimoine bâti concentre aujourd'hui les enjeux d'audit énergétique, d'isolation thermique par l'extérieur, de remise à niveau des parties communes et de modernisation.
De l'autre, un tissu pavillonnaire limité, en marge des grands ensembles, accueillant des extensions résidentielles plus tardives. Parcelles compactes, gabarit pavillonnaire, règles d'emprise, hauteur et retraits précises : une extension ou une surélévation dans ces secteurs demande un travail fin sur la volumétrie et l'insertion. À cela s'ajoutent quelques zones de transition où coexistent petits collectifs et maisons individuelles.
Le quartier du Forum, polarité commerciale historique de la ville nouvelle, fait l'objet d'opérations de renouvellement urbain visant à moderniser le centre commercial, requalifier les espaces publics et diversifier les fonctions (logements, services, équipements). Les projets situés à proximité du Forum ou du Centre des Ulis demandent une vérification fine des secteurs d'OAP éventuels.
Pour un projet privé, l'architecte HMONP aux Ulis lit donc deux logiques différentes : côté grand ensemble, lecture du règlement de copropriété, coordination avec le syndic, articulation aux travaux d'intérêt collectif et aux aides MaPrimeRénov' Copro ; côté pavillonnaire, calage réglementaire fin et qualité de l'insertion sur les marges de la ville nouvelle.
Les Ulis sont une commune sans gare ferroviaire sur leur territoire propre. Les stations de RER B les plus proches sont Orsay-Ville (commune voisine, accessible en bus) et Massy-Palaiseau (pôle multimodal majeur RER B + RER C + TGV intersecteurs + tramway T12 + future ligne 18 du Grand Paris Express). Cette desserte indirecte conditionne fortement la mobilité des Ulissiens et les valeurs foncières par secteur — les logements à proximité immédiate des arrêts de bus rapides ou des têtes de ligne sont systématiquement plus recherchés.
Côté routier, Les Ulis sont desservies par la N118 (axe Paris-Saclay-Chartres) et à proximité de l'A10 (autoroute l'Aquitaine). Cette accessibilité routière est l'une des raisons historiques de l'implantation du parc d'activités de Courtabœuf et reste un avantage concurrentiel fort pour les implantations tertiaires et logistiques. Elle génère en contrepartie des contraintes de servitude et de nuisance sonore sur les franges concernées de la commune.
Pour un projet privé, ces contraintes de mobilité et de servitudes routières doivent être intégrées dès l'esquisse : exigences de stationnement adaptées, traitement acoustique des façades exposées aux axes lourds, qualité d'usage des extérieurs. La proximité de Courtabœuf et l'attractivité du sud Paris-Saclay rendent par ailleurs la commune des Ulis particulièrement intéressante pour les transformations de logements existants en mixant rénovation énergétique et requalification d'usage.
L'horizon transport est aussi en évolution : la future ligne 18 du Grand Paris Express, qui reliera Massy-Palaiseau à Versailles via le plateau de Saclay, ouvrira progressivement au-delà de 2026 et modifiera la donne d'accessibilité pour les Ulis et l'ensemble du sud francilien.
Le parc bâti des Ulis est en grande partie issu des années 1970-1980 et concentre une part importante de logements en classes énergétiques faibles (E, F, G). Le calendrier d'interdiction de location issu de la loi Climat & Résilience (G interdit en 2025, F en 2028, E en 2034) impacte directement les bailleurs ulissiens et accélère les plans de travaux dans les copropriétés du Centre, des Bergères, du Marais, des Aigues-Marines et des Argentières.
Les copropriétés peuvent solliciter MaPrimeRénov' Copro pour les rénovations globales d'immeubles, MaPrimeRénov' pour les logements individuels, les aides Anah pour les ménages éligibles et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE). Aux Ulis, l'accompagnement local est assuré dans le cadre des dispositifs portés par la CA Paris-Saclay et les services départementaux de l'Essonne.
Sur les grands ensembles ulissiens des années 1970-1980, la dimension énergétique conditionne aujourd'hui toute rénovation lourde : isolation thermique par l'extérieur (ITE), changement des menuiseries, modernisation du chauffage collectif, ventilation. L'architecte est souvent obligatoire dans le montage des aides Copro (AMO ou MOE) et pour la cohérence globale du projet, d'autant plus que les façades préfabriquées caractéristiques de la ville nouvelle exigent un traitement architectural soigné.
Pour un appartement individuel aux Ulis, la séparation « rénovation cosmétique » versus « rénovation énergétique » n'a plus vraiment de sens : un projet doit aujourd'hui intégrer la dimension thermique dès l'esquisse, sinon le bien devient progressivement invendable et inlouable à mesure que le calendrier Climat & Résilience avance.
L'essentiel du logement aux Ulis est en collectif construit entre 1968 et 1985, en application des principes d'urbanisme du mouvement moderne. Murs porteurs, planchers béton, façades préfabriquées, chauffage collectif, performance énergétique souvent classée E, F ou G : la rénovation d'un appartement aux Ulis demande une lecture fine du règlement de copropriété et une coordination avec le syndic.
Identification des parties communes et privatives, contraintes spécifiques de façade, modifications soumises au vote en AG avant tout démarrage des travaux.
Dans les immeubles des Ulis, l'ouverture d'un mur porteur en béton armé exige une étude de structure préalable et l'information du syndic avant toute intervention.
Calendrier d'interdiction de location G/F/E à intégrer, articulation avec un plan pluriannuel de travaux et les aides MaPrimeRénov' Copro mobilisables sur la ville nouvelle.
Les Ulis comptent un tissu pavillonnaire limité, en marge du grand ensemble central, hérité de la composition initiale de la ville nouvelle ou des extensions postérieures. Parcelles compactes, gabarit pavillonnaire, règles strictes d'emprise, hauteur, retrait et insertion : une extension aux Ulis demande une lecture précise du zonage et un calage fin du projet sur le règlement du PLU communal.
Vérification du règlement de zone applicable à l'adresse, emprise au sol, coefficient de pleine terre, retraits sur voirie et fond de parcelle aux Ulis.
Travail de la volumétrie pour respecter la hauteur réglementaire et l'écriture architecturale homogène héritée de la ville nouvelle des années 1970-1980.
Calcul des places exigées par le PLU des Ulis, gestion de l'accès véhicule, traitement des limites séparatives et impacts sur le voisinage pavillonnaire.
La proximité immédiate du parc d'activités de Courtabœuf et la dynamique économique du sud Paris-Saclay poussent à des transformations de locaux d'activité en logements, et inversement à la création de bureaux ou de services en pied d'immeuble. Quand le changement d'usage s'accompagne de modifications structurelles ou de façade aux Ulis, le projet bascule en permis de construire.
Permis de construire ou déclaration préalable selon les modifications de structure et de façade, vérification des destinations admises par le PLU des Ulis dans la zone.
Les transformations en logement déclenchent souvent une exigence de places de stationnement à satisfaire dans un tissu déjà fortement contraint par la voirie de la ville nouvelle.
Création ou modification d'ouvertures, vitrines remplacées par des fenêtres : l'aspect extérieur modifié exige une déclaration préalable a minima ou un permis selon le cas.
Les Ulis concentrent une dynamique économique forte autour du parc d'activités de Courtabœuf (1 200 entreprises, 24 000 emplois) et du Forum, centre commercial régional historique de la ville nouvelle. Pour un établissement recevant du public ou un projet professionnel aux Ulis, le permis de construire s'accompagne d'autorisations supplémentaires (accessibilité PMR, sécurité incendie) et d'une coordination avec les services techniques.
Tout ERP nécessite un volet accessibilité et un dossier de sécurité incendie validé par les services compétents avant ouverture au public sur la commune des Ulis.
Boutique, restaurant, espace de coworking, cabinet médical, atelier : qualification du régime, dossier ERP, coordination des avis techniques et du service urbanisme des Ulis.
Courtabœuf est l'un des plus grands parcs d'activités d'Europe : programmes tertiaires, R&D, services aux entreprises, articulation avec le cluster Paris-Saclay.
Mon rôle n'est pas de produire des plans : c'est de construire un projet instruisable au premier passage, calé sur le PLU communal des Ulis, la copropriété quasi systématique sur le grand ensemble central et les contraintes réelles du bâti homogène de la ville nouvelle, du Centre aux Argentières en passant par les Bergères et le Marais.
Avant tout dessin, je confirme le régime (PC, DP, modificatif), les seuils applicables et la nécessité d'un architecte HMONP aux Ulis.
PLU des Ulis, zonage U/AU/N, frange du parc d'activités de Courtabœuf, règlement de copropriété, performance énergétique, contraintes du quartier.
Esquisse, avant-projet, plans et arbitrages techniques pour passer l'AG, le service urbanisme et l'instruction sans aller-retour.
Pièces, dépôt à la mairie des Ulis ou via le téléservice, suivi de l'instruction, demandes complémentaires et préparation chantier.
Aux Ulis, un projet d'architecture n'est jamais standard : PLU communal d'une ville nouvelle de moins de 50 ans, parc d'activités de Courtabœuf en bordure, héritage d'urbanisme moderne du Centre, copropriétés des années 1970-1980 omniprésentes, pavillonnaire en marge sur les Charpentiers, Bergères ou Argentières. Faire appel à un architecte HMONP, c'est transformer cette complexité en projet abouti, dossier accepté au premier dépôt et chantier maîtrisé du compromis à la livraison.
Un dossier de permis de construire mal cadré aux Ulis déclenche un refus motivé du service urbanisme, un recours gracieux puis contentieux et 6 à 12 mois de chantier bloqué. Mon rôle est de cadrer votre projet en amont du PLU communal, d'anticiper l'insertion architecturale dans le bâti homogène de la ville nouvelle et de présenter un dossier solide dès le premier dépôt — la meilleure assurance contre l'aller-retour de pièces complémentaires.
PLU des Ulis approuvé le 18 mai 2017, zonage U/AU/N, secteurs de renouvellement urbain du Centre et du Forum, frange du parc d'activités de Courtabœuf, règlement de copropriété des grands ensembles des années 1970-1980 : votre architecte HMONP aux Ulis croise ces couches dès l'esquisse, vous épargne des semaines de DIY administratif et identifie ce qui fragiliserait votre projet avant qu'il soit trop tard.
Architecte inscrite à l'Ordre des architectes d'Île-de-France, assurance décennale et responsabilité civile professionnelle en cours. Honoraires transparents, contrat conforme au code de déontologie, dépôt à la mairie des Ulis et coordination directe avec le service urbanisme, le syndic et les entreprises — votre projet est porté par un interlocuteur unique et responsable jusqu'à la DAACT.
Sur un projet d'architecture aux Ulis, le coût d'une erreur ne se mesure pas en honoraires économisés. Il se mesure en mois d'instruction perdus, en chantiers bloqués, en travaux non conformes et parfois en mise en demeure de remise en état.
Un dossier qui n'a pas anticipé le règlement du PLU des Ulis repart en pièces complémentaires, voire en refus. Anticiper emprise, hauteur, retraits, stationnement et insertion est la moitié du travail.
Sur les grands ensembles ulissiens du Centre, des Bergères, du Marais, des Charpentiers, des Aigues-Marines ou des Argentières, toute modification visible ou structurelle nécessite un vote en AG après lecture du règlement de copropriété.
Des travaux sans autorisation aux Ulis exposent à une amende, à une obligation de remise en état et à un blocage de la revente faute de DAACT régulière.
Chaque quartier des Ulis a son tissu, son rythme bâti et ses contraintes propres. La lecture du projet change selon qu'on travaille au cœur du Centre adossé au Forum, dans les copropriétés du Marais ou des Bergères, sur les Aigues-Marines ou en frange pavillonnaire des Charpentiers et des Argentières.
Cœur de la ville nouvelle des Ulis, structuré autour du Forum et de la mairie (Rue du Morvan). Polarité commerciale, équipements publics, dalles piétonnes héritées de l'urbanisme du mouvement moderne, opérations de renouvellement urbain en cours.
Parc d'activités majeur en frange est des Ulis, ~450 ha partagés avec Villejust, Villebon-sur-Yvette et Orsay. Plus de 1 200 entreprises, ~24 000 emplois, un des plus grands parcs d'activités d'Europe.
Grand quartier d'habitat collectif années 1970-1980, copropriétés sur dalles. Enjeux énergétiques marqués, ITE et plans pluriannuels de travaux fréquents, articulation systématique avec les syndics.
Quartier résidentiel mixte typique de la ville nouvelle des Ulis. Grands ensembles et zones de transition pavillonnaire, équipements de proximité, écoles et services.
Quartier à dominante plus pavillonnaire en marge du grand ensemble central. Parcelles compactes, gabarit de maison individuelle, enjeu fort d'insertion sur extensions et surélévations.
Polarité commerciale historique des Ulis, centre commercial régional et secteur emblématique du tissu de la ville nouvelle. Opérations de renouvellement urbain visant modernisation et diversification fonctionnelle.
Quartier résidentiel années 1970-1980, copropriétés et petit collectif. Articulation avec le tissu d'équipements de la ville nouvelle, enjeux d'audit énergétique sur les façades préfabriquées.
Quartier résidentiel en frange ouest des Ulis. Mélange de petits collectifs et de pavillonnaire, équipements de proximité, parcelles intermédiaires et insertion à soigner.
Pôle administratif des Ulis, siège de la mairie (Rue du Morvan, BP 43) et du service urbanisme. Interlocuteur de référence pour tout dépôt de permis de construire, déclaration préalable ou autorisation.
Frange nord-est de la commune en interface avec le plateau de Saclay et la N118. Servitudes liées aux infrastructures, qualité architecturale attendue sur les axes visibles depuis l'espace public.
Limites communales avec Bures-sur-Yvette et Orsay, communes d'origine du territoire ulissien avant 1977. Tissus mixtes en transition, contraintes de voisinage et d'insertion sur le plateau de Courtabœuf.
Aux Ulis, le dépôt passe par le service urbanisme de la mairie, situé Rue du Morvan. Le dépôt numérique est fortement recommandé et obligatoire pour les personnes morales depuis le décret du 7 avril 2025.
Le service urbanisme de la mairie des Ulis centralise toutes les demandes d'autorisation d'urbanisme : PC, DP, ravalement, enseignes, autorisations de travaux ERP.
Adresse : Rue du Morvan, BP 43, 91940 Les Ulis. Téléphone : 01 69 29 34 00 ou 01 69 28 45 60. Email : mairie@lesulis.fr.
Accueil sur rendez-vous physique ou téléphonique avec un instructeur — utile pour les dossiers complexes ou les pré-instructions en frange du parc d'activités de Courtabœuf.
Depuis le 7 avril 2025 (décret n°2024-1043), toute SCI, société, syndic ou bailleur social doit déposer via le téléservice pour un projet aux Ulis.
L'obtention de l'arrêté de la mairie des Ulis ne ferme pas le dossier. Affichage sur le terrain, déclaration d'ouverture de chantier, suivi du délai de validité et déclaration d'achèvement sont autant de points qui peuvent fragiliser le permis si on les rate.
Les honoraires d'architecte se structurent en deux logiques : forfait pour les missions ciblées, pourcentage du montant des travaux pour les missions complètes. À ces honoraires s'ajoutent les coûts travaux, qui varient selon la typologie du bâti ulissien entre grands ensembles des années 1970-1980 sur dalles, copropriétés intermédiaires et marges pavillonnaires des Charpentiers, des Argentières ou des Bergères.
Forfait pour cadrer un projet aux Ulis avant compromis ou avant les plans définitifs. C'est la mission qui évite d'engager un budget sur un projet qui ne tient pas réglementairement au regard du PLU communal et du zonage applicable à l'adresse.
Forfait selon la complexité du projet et le nombre de pièces à produire. Idéal aux Ulis quand la conception est déjà avancée et qu'il ne reste que le dossier à monter pour le service urbanisme de la mairie des Ulis.
Honoraires entre 8 et 15 % du montant des travaux HT selon la complexité. Couvre la conception, le dépôt urbanisme aux Ulis, la consultation des entreprises, le suivi de chantier et la livraison.
Enveloppe travaux courante en rénovation complète d'appartement aux Ulis : cuisine, salle de bain, électricité, plomberie, sols, peinture, traitement énergétique partiel des copropriétés des années 1970-1980 du Centre, des Bergères, du Marais ou des Aigues-Marines.
Pour une extension ou surélévation aux Ulis respectant le PLU communal (emprise, hauteur, retraits, stationnement) ou pour un projet ERP en frange du parc d'activités de Courtabœuf. Conformité RE2020 obligatoire sur les surfaces neuves.
À ces coûts s'ajoutent la taxe d'aménagement (calculée sur la surface taxable et le taux voté par la Ville des Ulis et le département de l'Essonne), la redevance d'archéologie préventive selon le projet et, si applicable, la TVA applicable.
Les aides Anah, MaPrimeRénov' Copro et MaPrimeRénov' peuvent réduire significativement la facture sur la rénovation énergétique. L'éligibilité dépend du DPE initial, de la nature des travaux et du statut du maître d'ouvrage. Les dispositifs portés par la CA Paris-Saclay accompagnent localement les Ulissiens dans le montage. Un architecte HMONP est souvent obligatoire dans le montage des aides (AMO ou MOE).
Mes honoraires sont transparents, contractualisés sur devis avant toute mission, sans commission cachée auprès des entreprises. Toutes les communications sur les coûts, les délais et l'avancement du projet se font par écrit.
Le vocabulaire de l'urbanisme aux Ulis combine des termes nationaux (PC, DP, DAACT) et des notions locales (PLU communal, parc d'activités de Courtabœuf, CA Paris-Saclay, ville nouvelle). Voici la grille de lecture utile avant tout dossier.
Aux Ulis, la valeur d'une architecte se mesure dans les projets où il faut lire finement l'existant, dialoguer avec la copropriété ou le syndic, défendre un dossier face au service urbanisme et arbitrer entre budget, esthétique et conformité réglementaire — du grand ensemble du Centre au pavillonnaire des Charpentiers ou des Argentières.
Au Centre, dans les Bergères, le Marais, les Aigues-Marines ou les Argentières : ouverture de murs porteurs, redistribution, performance énergétique, articulation avec le syndic et les aides Copro mobilisables sur les copropriétés des années 1970-1980.
Sur les Charpentiers, en frange des Argentières, des Bergères ou aux limites de Bures et Orsay, les extensions exigent une lecture précise du zonage du PLU des Ulis, des emprises, des hauteurs et des retraits.
Façade, ouverture, ravalement, isolation extérieure, changement de destination : qualifier le bon régime, préparer les pièces, dialoguer avec le service urbanisme de la mairie des Ulis.
Commerces, bureaux, espaces de coworking, cabinets, restaurants en pied d'immeuble ou en frange du parc d'activités de Courtabœuf : qualification ERP, accessibilité PMR, sécurité incendie.
De l'audit de faisabilité au dépôt du permis de construire au service urbanisme de la mairie des Ulis, voici le déroulement standard d'un projet ulissien.
Lecture du PLU des Ulis à l'adresse, vérification du règlement de copropriété, des secteurs en renouvellement urbain et de la performance énergétique. Esquisses d'options et fourchette budgétaire avant tout engagement.
Esquisse, plans, parti architectural et préparation du dossier de déclaration préalable ou de permis de construire. Dépôt à la mairie des Ulis et coordination avec les services techniques.
Dossier de consultation des entreprises, comparaison des offres, suivi de l'instruction et du chantier, points d'arrêt, DAACT en fin de travaux et clôture du dossier.
Les réponses utiles pour cadrer un premier contact aux Ulis.
Le recours à un architecte est obligatoire dès que la surface de plancher du projet dépasse 150 m² (articles L431-1 à L431-4 du Code de l'urbanisme). Aux Ulis, ce seuil est rapidement atteint en restructuration de logement, en extension de pavillon sur les Charpentiers ou en frange des Argentières. Pour une personne morale (SCI, société, syndic, bailleur), l'architecte est obligatoire dans presque tous les cas, quelle que soit la surface.
Les délais légaux nationaux s'appliquent : 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres projets. Aux Ulis, ils peuvent être majorés d'1 mois en cas de consultation de l'ABF ou de pièces complémentaires demandées par le service urbanisme. Prévoir 3 à 5 mois en pratique avec les éventuels aller-retours avec la mairie des Ulis.
Le service urbanisme de la mairie des Ulis est le guichet unique. Adresse : Rue du Morvan, BP 43, 91940 Les Ulis. Téléphone : 01 69 29 34 00 ou 01 69 28 45 60. Email : mairie@lesulis.fr. Depuis le 7 avril 2025, le dépôt numérique est obligatoire pour toutes les personnes morales (décret n°2024-1043).
Les Ulis ont été créées le 17 février 1977 par détachement d'Orsay et de Bures-sur-Yvette, pour accompagner le développement du parc d'activités de Courtabœuf. La ville s'est bâtie d'un seul tenant entre 1968 et 1985, selon des principes d'urbanisme inspirés du mouvement moderne (dalles piétonnes, séparation des fonctions, grands ensembles). Cette homogénéité produit des contraintes architecturales spécifiques : toute intervention visible sur le bâti du grand ensemble central doit s'inscrire dans l'écriture d'origine, ce qui demande une lecture fine du contexte.
Le parc d'activités de Courtabœuf est l'un des plus grands d'Europe : environ 450 hectares, plus de 1 200 entreprises, près de 24 000 emplois, principalement sur Les Ulis. Il structure la dynamique économique du sud Paris-Saclay et conditionne directement les valeurs foncières des Ulis, la pression à la mutation en frange du parc et les attentes architecturales sur les axes structurants. Pour un projet en bordure de Courtabœuf, la lecture du PLU s'enrichit de prescriptions spécifiques.
Les Ulis n'ont pas de Site Patrimonial Remarquable étendu ni de PSMV, en cohérence avec leur statut de ville nouvelle créée en 1977. L'avis ABF n'est donc pas systématique. Toutefois, si le projet se situe à proximité d'un monument historique (rayon de 500 m) sur les communes voisines (Orsay, Bures-sur-Yvette), l'avis ABF s'impose avant la décision finale. La vérification se fait à l'adresse précise au service urbanisme de la mairie des Ulis ou via le Géoportail de l'urbanisme.
L'essentiel du logement collectif aux Ulis est en copropriété des années 1970-1980, dominant les quartiers du Centre, du Marais, des Bergères, des Charpentiers, des Aigues-Marines et des Argentières. Toute modification de façade, toiture, parties communes ou usage doit être autorisée par l'assemblée générale, après lecture du règlement de copropriété. Pour une intervention sur les murs porteurs en béton armé, le syndic peut exiger une étude de structure. Mon rôle est de préparer le dossier d'AG et de défendre le projet face au syndic.
Les honoraires se calculent selon la mission : étude de faisabilité au forfait, dépôt de DP ou PC au forfait, mission complète au pourcentage du montant des travaux (8 à 15 % selon la complexité). Aux Ulis, les enveloppes travaux varient selon le bâti : rénovation cosmétique d'un appartement, rénovation lourde avec ouverture de murs porteurs dans une copropriété du Marais ou des Bergères, extension ou surélévation sur pavillon des Charpentiers. À ces coûts s'ajoutent la taxe d'aménagement et, selon le projet, la redevance d'archéologie préventive.
Une part importante du parc bâti des Ulis date des années 1970-1980 et concentre des classes E, F, G. Calendrier d'interdiction de location : G interdit en 2025, F en 2028, E en 2034. La rénovation énergétique peut bénéficier de MaPrimeRénov', MaPrimeRénov' Copro et des aides Anah. Les dispositifs portés par la CA Paris-Saclay accompagnent localement les Ulissiens. L'architecte est souvent obligatoire dans le montage des aides Copro (AMO ou MOE).
L'architecte DPLG (Diplômé par le Gouvernement) est l'ancienne dénomination, délivrée jusqu'en 2007. Le HMONP (Habilitation à la Maîtrise d'Œuvre en Nom Propre) est le titre actuel : il s'obtient après le diplôme d'État d'architecte (DE) et 6 mois minimum de pratique en agence et 150 h de formation. Seuls DPLG et HMONP peuvent s'inscrire à l'Ordre et signer un permis de construire en nom propre. Un architecte DE (sans HMONP) peut concevoir mais ne peut pas déposer pour un tiers.
Le recours à un architecte n'est pas légalement obligatoire pour une déclaration préalable. Mais aux Ulis, la complexité du PLU communal, la lecture du bâti homogène de la ville nouvelle et les règlements de copropriété font qu'une DP en autonomie échoue souvent en demande de pièces ou en refus. L'architecte qualifie le régime, prépare des plans cohérents et anticipe les attendus du service urbanisme. Sur une intervention même modeste (changement de fenêtres, ravalement, modification d'aspect extérieur), l'accompagnement reste utile pour éviter les aller-retours.
Les Ulis n'ont pas de gare RER sur leur territoire propre. Les stations RER B les plus proches sont Orsay-Ville (commune voisine, accessible en bus) et Massy-Palaiseau (pôle multimodal majeur combinant RER B, RER C, TGV intersecteurs et tramway T12). La commune est également desservie par la N118 et à proximité immédiate de l'A10. Cette desserte indirecte conditionne fortement la mobilité des Ulissiens et reste un facteur important dans la valorisation des secteurs.
Sur le tissu pavillonnaire en marge des grands ensembles ulissiens (Charpentiers, frange des Argentières, frange des Bergères), le PLU des Ulis fixe pour chaque parcelle l'emprise au sol maximale, la hauteur, les retraits et le stationnement exigé. Une extension est presque toujours possible dans la limite de ces règles, mais demande un calage fin. L'audit de faisabilité, avant esquisse, permet de poser la fourchette d'emprise réellement constructible et d'éviter de dessiner un projet qui ne tient pas.
Aux Ulis, la pression autour du parc d'activités de Courtabœuf et la dynamique du sud Paris-Saclay poussent à ces transformations. La faisabilité dépend de plusieurs facteurs : destinations admises par le PLU dans la zone considérée, modifications de structure et de façade nécessaires (permis de construire ou déclaration préalable), exigences de stationnement, accessibilité, performance énergétique, copropriété éventuelle. L'audit de faisabilité permet de qualifier le régime et de poser le budget travaux réaliste avant tout engagement.
Pour un appartement standard aux Ulis, une rénovation complète prend 4 à 8 mois entre la décision de lancer et la livraison : 1 mois de cadrage et esquisse, 1 à 3 mois pour le dépôt urbanisme et l'instruction (DP ou PC), 1 à 1,5 mois de consultation des entreprises et signature des marchés, et 2 à 3 mois de chantier selon l'ampleur. Une rénovation lourde avec ouverture de murs porteurs en béton armé et redistribution lourde, fréquente sur les copropriétés du Marais ou des Bergères, peut atteindre 10 à 12 mois.
Le suivi de chantier comprend les visites hebdomadaires ou bimensuelles, les comptes rendus écrits, les points d'arrêt, la coordination des entreprises, la validation des situations de travaux, la gestion des aléas et la préparation de la réception. En fin de travaux, je dépose la DAACT (Cerfa 13408*05) auprès de la mairie des Ulis. La mairie dispose de 3 mois (5 mois en secteur protégé) pour contester la conformité.
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