Saint-Nom-la-Bretèche concentre les villas du Domaine du Golf, le hameau historique autour de l'église inscrite et le périmètre de protection du Domaine de la Bretèche. Un permis de construire à Saint-Nom-la-Bretèche se prépare avec le PLU 2023, la doctrine UDAP 78 et la lecture de la parcelle.
À Saint-Nom-la-Bretèche, un permis fragile ne se fait pas refuser pour une pièce manquante : il achoppe sur la covisibilité avec le Domaine de la Bretèche, sur le recul forestier de Marly, sur le coefficient végétal de la zone UH du Domaine du Golf ou sur la doctrine paysagère de la Plaine de Versailles. Tout commence par la lecture du PLU et du périmètre de protection 500 m.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majoré d'1 mois lorsqu'un projet à Saint-Nom-la-Bretèche se situe dans le périmètre de protection des 500 m autour du Domaine de la Bretèche ou aux abords de l'église Saint-Nom.
Recours obligatoire à un architecte inscrit à l'Ordre dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, et systématique pour une SCI ou une société. Sur les villas golf de Saint-Nom-la-Bretèche, ce seuil est presque toujours franchi.
Le règlement du PLU plafonne la hauteur des constructions à 9 m en zone UH villas golf, avec un traitement paysager exigeant et une préservation forte du couvert végétal sur le Domaine du Golf de Saint-Nom-la-Bretèche.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Saint-Nom-la-Bretèche reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Saint-Nom-la-Bretèche, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Saint-Nom-la-Bretèche (environ 4 943 habitants, 78860, Yvelines) s'étend sur 1 174 hectares dans la Plaine de Versailles, au nord-est du département. La commune est membre de la communauté de communes Gally Mauldre (CCGM, créée en 2013, 11 communes) qui assure depuis l'instruction des autorisations d'urbanisme depuis son pôle de Feucherolles. Le territoire associe quatre hameaux historiques : Saint-Nom autour de l'église inscrite aux monuments historiques en 1977 (chœur du XIIIe siècle, clocher du XVIe siècle), la Bretèche autour du domaine et du Golf de Saint-Nom-la-Bretèche fondé en 1959 par Daniel Féau, la Tuilerie où le club house occupe une ancienne ferme royale du XVIIIe siècle dépendant du Domaine de Versailles, et Valmartin. Le PLU de Saint-Nom-la-Bretèche a été approuvé le 20 décembre 2012 puis modifié le 4 avril 2016 et le 5 décembre 2023, avec une zone UH dédiée aux villas du Domaine du Golf (hauteur plafonnée à 9 m, couvert végétal exigeant), des zones agricoles A sur la Plaine de Versailles et des zones naturelles N en lisière des 400 hectares de forêt domaniale de Marly. Le Domaine de la Bretèche est inscrit aux monuments historiques par arrêté du 23 octobre 2018, ce qui génère un périmètre de protection de 500 m couvrant une part significative du hameau.
Le tissu bâti de Saint-Nom-la-Bretèche est dominé par la villa contemporaine sur grande parcelle paysagère du Domaine du Golf, complétée par le vieux village autour de l'église Saint-Nom et par les hameaux de la Tuilerie et de Valmartin. Les seuils du permis sont vite franchis sur ces typologies 200 à 400 m² avec parc.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre rôle n'est pas de remplir un Cerfa : c'est de produire un dossier instruisable au premier passage, calé sur le PLU de Saint-Nom-la-Bretèche, le périmètre MH du Domaine de la Bretèche et la doctrine de l'UDAP 78 sur les villas du Domaine du Golf.
Avant tout dessin, nous confirmons le régime (PC, DP, permis modificatif, permis de démolir) et l'ampleur de la consultation ABF pour votre parcelle de Saint-Nom-la-Bretèche, selon qu'elle se trouve dans le périmètre Bretèche ou aux abords de l'église Saint-Nom.
PLU de Saint-Nom-la-Bretèche approuvé en 2012 et modifié en 2023, périmètre MH du Domaine de la Bretèche, lisière de la forêt de Marly, Plaine de Versailles : nous établissons l'état des contraintes avant de dessiner sur une parcelle du hameau de la Bretèche ou du village.
Plans, coupes, notice patrimoniale, insertion graphique, photos depuis les voies et fairways : tout est calé pour passer la double validation mairie de Saint-Nom-la-Bretèche et pôle urbanisme de la communauté de communes Gally Mauldre à Feucherolles.
Le dossier de PC à Saint-Nom-la-Bretèche est rarement refusé pour une pièce manquante : il est ajourné parce que la notice ne dialogue pas avec le paysage du Domaine du Golf ou parce que l'insertion ne convainc pas l'UDAP 78 sur les abords du Domaine de la Bretèche. C'est la cohérence des pièces graphiques et paysagères qui fait passer le filtre.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Quelques visuels de référence sur l'architecture, le bâti et les projets de permis de construire à Saint-Nom-la-Bretèche.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Le délai de base est connu, mais à Saint-Nom-la-Bretèche il est presque toujours majoré dès lors que la parcelle se trouve dans le périmètre de protection MH du Domaine de la Bretèche, aux abords de l'église ou en covisibilité avec la Plaine de Versailles. Il est prudent de prévoir 3 à 4 mois sur les projets sensibles.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Saint-Nom-la-Bretèche.
Deux monuments historiques structurent le territoire : le Domaine de la Bretèche inscrit aux monuments historiques par arrêté du 23 octobre 2018, et l'église Saint-Nom inscrite depuis le 24 juin 1977 (chœur du XIIIe siècle, clocher du XVIe siècle). Chacun génère un périmètre de protection de 500 m dans lequel l'Architecte des Bâtiments de France de l'UDAP 78 (Versailles) rend un avis. Une partie significative du hameau de la Bretèche et du village historique Saint-Nom est concernée. Hors périmètre, le permis n'est pas soumis à l'avis ABF.
Le PLU de Saint-Nom-la-Bretèche a été approuvé par délibération du conseil municipal le 20 décembre 2012, puis modifié le 4 avril 2016 et le 5 décembre 2023. Il définit notamment une zone UH dédiée aux villas du Domaine du Golf (hauteur plafonnée à 9 m, couvert végétal et traitement paysager exigeants), des zones agricoles A sur la Plaine de Versailles, des zones naturelles N en lisière de la forêt domaniale de Marly et des secteurs UA / UB sur les hameaux historiques. Les documents (règlement, plan de zonage, PADD) sont téléchargeables sur saint-nom-la-breteche.fr.
Le dépôt se fait au service urbanisme de la mairie de Saint-Nom-la-Bretèche, 32 rue de la Fontaine des Vaux, 78860. Le service est joignable au 01 30 80 07 04 ou par mail à urbanisme@mairiesnlb.fr, avec une permanence sans rendez-vous le lundi après-midi, le mercredi matin et le vendredi après-midi. Une fois le dossier complet, il est transmis pour instruction au pôle urbanisme de la communauté de communes Gally Mauldre, situé à Feucherolles, qui instruit les autorisations pour les onze communes membres depuis 2013.
Le Domaine du Golf occupe une part importante de la commune. Le club, fondé en 1959 par Daniel Féau, a accueilli la Coupe Canada en 1963 et le Trophée Lancôme de 1970 à 2003. Les parcelles du Domaine sont en zone UH du PLU avec hauteur plafonnée à 9 m, traitement paysager exigeant, préservation des arbres et couvert végétal minimum. Le club house est installé dans une ferme du XVIIIe siècle, ancienne dépendance royale du Domaine de Versailles. Les villas, souvent 200 à 400 m² avec parc, attirent un public de dirigeants, professions libérales et golfeurs membres.
Environ 400 hectares de la commune de Saint-Nom-la-Bretèche sont couverts par la forêt domaniale de Marly. Les parcelles en lisière sont soumises à un recul réglementaire vis-à-vis de la forêt (généralement 30 m sans construction nouvelle hors agglomération), à la préservation des continuités écologiques inscrites au PLU et, lorsqu'elles bordent une voie de défense forestière, à un accord de l'ONF. La notice du dossier doit traiter explicitement ce contact paysager et démontrer que les volumes et matériaux respectent l'écriture de lisière.
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès qu'il s'agit d'un permis déposé par une personne morale (SCI, société). Sur une villa du Domaine du Golf de Saint-Nom-la-Bretèche, le seuil est presque toujours atteint compte tenu des surfaces existantes (typologies 200 à 400 m² avec parc). Dans les périmètres MH du Domaine de la Bretèche ou de l'église Saint-Nom, il est de toute façon recommandé de confier le dossier à un architecte HMONP capable de défendre la notice patrimoniale auprès de l'UDAP 78.
C'est une procédure encadrée. Dans le périmètre de protection des 500 m autour du Domaine de la Bretèche inscrit en 2018, un permis de démolir est exigé y compris pour une démolition partielle, et l'UDAP 78 rend un avis. Le dossier doit justifier l'opportunité de la démolition et présenter le projet de reconstruction ou d'aménagement. Les anciens bâtiments ruraux du hameau, même non protégés individuellement, font l'objet d'une attention particulière au titre de l'aspect paysager des abords du domaine.
Le bon premier pas n'est pas d'esquisser un plan : c'est de lire la parcelle. Concrètement, identifier la zone du PLU de Saint-Nom-la-Bretèche (UH, UA, UB, A ou N), vérifier la position vis-à-vis des 500 m du Domaine de la Bretèche et des abords de l'église Saint-Nom, contrôler le recul forestier de 30 m si la parcelle borde la forêt de Marly, lister les servitudes inscrites au PLU et qualifier la procédure (PC, DP, permis modificatif, permis de démolir). C'est ce que nous faisons en cadrage de projet avant tout dessin.
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