Permis de construire à Nemours : un dossier solide, lisible et défendable

Nemours abrite deux Monuments Historiques classés en 1977 : le Château-Musée, forteresse de la première moitié du XIIᵉ siècle classée par arrêté du 10 février 1977 (avec sa chapelle inscrite par arrêté du 14 avril 1926), et l'église Saint-Jean-Baptiste fondée en 1170 par Gauthier I de Nemours, reconstruite entre 1445 et 1555. Chacun déclenche un périmètre d'abords de 500 m par défaut dans lequel toute construction visible ou en covisibilité fait l'objet d'un avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France de l'UDAP 77 basée à Melun. Compte tenu de la position centrale du Château et de l'église dans le bourg, une large part des parcelles du centre ancien de Nemours est concernée.

Nemours dispose d'un Plan Local d'Urbanisme communal issu de la révision de l'ancien Plan d'Occupation des Sols sous la loi ALUR. Le zonage organise le centre ancien dense autour du Château et de la place de la République, les coteaux pavillonnaires sur les hauteurs du Loing, le secteur renouvelé du Mont Saint-Martin (44 hectares, 5 300 habitants, NPNRU ANRU achevé le 3 octobre 2022 avec 159 nouveaux logements) et la frange naturelle vers la forêt domaniale de Fontainebleau. Le règlement de chaque zone du PLU de Nemours fixe la hauteur, l'emprise au sol, le retrait, l'aspect extérieur et la palette des matériaux. Le PPRI Vallée du Loing approuvé le 3 août 2006 s'ajoute en servitude d'utilité publique. Tous les documents sont consultables sur le Géoportail de l'urbanisme et auprès du service urbanisme de la mairie de Nemours.

Le PPRI Vallée du Loing approuvé le 3 août 2006 est une servitude d'utilité publique annexée au PLU de Nemours. Il s'applique aux parcelles situées dans le lit majeur du Loing et de son canal, c'est-à-dire principalement aux secteurs en bord de rivière. Selon le zonage (rouge, bleu foncé, bleu clair), il peut imposer une cote plancher minimale, des prescriptions de matériaux résistants à l'eau, une interdiction de sous-sol habitable ou, en zone d'aléa fort, une interdiction stricte de construire. La vérification de la position de la parcelle dans le zonage du PPRI Vallée du Loing est une étape incontournable avant tout dessin sur une parcelle de Nemours en bord de Loing.

Depuis le 1er janvier 2022, les demandes d'autorisation d'urbanisme se déposent par voie dématérialisée via le guichet unique de la Communauté de communes du Pays de Nemours. Le dépôt papier ou postal reste possible à l'Hôtel de Ville de Nemours, situé au 39 rue du Docteur-Chopy, CS 60410, 77797 Nemours Cedex, sur rendez-vous auprès du service urbanisme, téléphone 01 64 78 40 00. La transmission à l'UDAP 77 (Melun) pour les parcelles situées dans les abords des Monuments Historiques de Nemours (Château, église Saint-Jean-Baptiste) est faite directement par le service urbanisme dès la complétude du dossier.

Le centre ancien de Nemours est structuré par le Château forteresse XIIᵉ et l'église Saint-Jean-Baptiste, autour de la place de la République, de la rue du Château et des rues du faubourg de Paris. L'UDAP 77 attend une notice patrimoniale qui identifie la typologie dominante autour de la parcelle (maison de bourg, immeuble de centre-ville XIXᵉ, dépendance ancienne) et justifie les matériaux (pierre calcaire, enduits clairs, tuile plate ou ardoise selon les sous-secteurs), les proportions, les lucarnes et les menuiseries. Une architecture contemporaine peut passer à Nemours si elle est argumentée, mais un pastiche maladroit ou des matériaux inadaptés sont presque toujours refusés en abords du Château ou de l'église.

Un permis de démolir est requis à Nemours dès lors que la commune en a institué l'obligation et systématiquement dans les abords des Monuments Historiques (Château, église Saint-Jean-Baptiste). Le dossier doit justifier l'opportunité de la démolition et présenter le projet de reconstruction. Les maisons anciennes du centre de Nemours, même non protégées au titre des Monuments Historiques, font l'objet d'une attention forte de l'UDAP 77 compte tenu de leur proximité avec le Château ou l'église. Une démolition visible depuis la place de la République ou les rives du Loing déclenche presque toujours un examen renforcé.

À Nemours, capitale du sud de la Seine-et-Marne à 1h10 de Paris Gare de Lyon par la ligne R Transilien, le marché attire des familles parisiennes en quête de foncier, des actifs en télétravail, des retraités qui revendent en région parisienne pour acheter plus grand et des investisseurs résidentiels. Les projets typiques sont l'extension ou la rénovation d'une maison de bourg du centre ancien, l'extension d'un pavillon des coteaux du Loing, la construction neuve sur un terrain de lisière vers la forêt de Fontainebleau, ou la réhabilitation d'une dépendance en logement. L'Office de tourisme du Pays de Nemours, prescripteur patrimonial, oriente régulièrement vers un architecte HMONP capable de défendre un dossier en abords des Monuments Historiques.

Un avis défavorable de l'Architecte des Bâtiments de France en abords d'un Monument Historique lie le maire : le permis est refusé. Le pétitionnaire peut adresser un recours auprès du préfet de région (DRAC Île-de-France) dans les délais réglementaires, lequel peut confirmer ou infirmer l'avis. En pratique, ajuster le projet pour répondre aux motifs (typologie centre ancien, matériaux traditionnels, proportions, hauteur, perspective vers le Château ou l'église Saint-Jean-Baptiste) reste beaucoup plus efficace qu'un contentieux long. Un cadrage en amont avec l'UDAP 77 et le service urbanisme de Nemours est la meilleure prévention.