Montmagny, 14 250 habitants au sud du Val-d'Oise dans la Communauté d'agglomération Plaine Vallée, combine un tissu pavillonnaire compact, des opérations collectives des Lévriers et des Pintars, un risque d'effondrement lié à la dissolution du gypse sur Carrières-Faucilles et un périmètre des abords centré sur la Chapelle Sainte-Thérèse d'Auguste Perret. Avant tout dépôt à Montmagny, il faut lire le PLU et croiser cavités souterraines et ABF.
Sur le versant nord de la Butte Pinson, un permis de construire à Montmagny rate rarement faute de Cerfa : il s'enlise sur la cavité souterraine non repérée, le PDA Sainte-Thérèse mal lu ou le zonage du PLU modifié n°7 (19 décembre 2024) oublié. Le bon premier pas est de croiser PLU, carte des cavités et avis ABF avant de figer la moindre coupe.
2 mois pour une maison individuelle à Montmagny, 3 mois pour les autres permis, majoration d'un mois en cas d'avis de l'Architecte des Bâtiments de France dans les abords de la Chapelle Sainte-Thérèse.
Recours obligatoire à un architecte inscrit à l'Ordre dès 150 m² de surface de plancher après travaux pour un particulier, et dès le premier mètre carré pour une personne morale à Montmagny.
Dépôt au service urbanisme de Montmagny, Ancien Séminaire, 6 rue de Montmorency, 95360 Montmagny, ou par téléservice signalé par la mairie.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Montmagny reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Montmagny, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Montmagny (14 250 habitants, 95360, Val-d'Oise) est une commune de 2,92 km² intégrée depuis le 1er janvier 2016 à la Communauté d'agglomération Plaine Vallée, qui regroupe 18 communes au sud du département. Son urbanisme est régi par un PLU communal approuvé le 21 décembre 2006, modifié à plusieurs reprises et consolidé par la modification n°7 approuvée le 19 décembre 2024, avec un règlement de zonage daté du 2 octobre 2025. La commune n'est pas couverte par un PPRI fluvial actif mais reste exposée à l'aléa mouvement de terrain lié à la dissolution du gypse et aux anciennes carrières souterraines, particulièrement sur Carrières-Faucilles et le versant de la Butte Pinson, ainsi qu'à l'aléa retrait-gonflement des argiles. Le territoire de Montmagny est drainé par le ru des Econdeaux, le ru de Deuil et le ru des Haras, partiellement canalisés. Le seul monument historique de Montmagny est la Chapelle Sainte-Thérèse, construite en béton armé par les frères Auguste et Gustave Perret en 1926-1927 et classée par arrêté du 1er septembre 1997, ce qui génère un périmètre des abords de 500 mètres par défaut, sur lequel l'Architecte des Bâtiments de France (UDAP du Val-d'Oise) émet un avis. La commune est desservie au nord par la gare de Deuil-Montmagny et au sud par la gare d'Épinay-Villetaneuse sur la ligne H du Transilien, et par la station Butte-Pinson du tramway T5 mise en service en 2013, sans oublier la proximité du Tram 11 Express et de la gare de Pierrefitte-Stains du RER D à environ 16 minutes en bus 337.
Marche mixte entre immeubles, coproprietes et tissus résidentiels compacts.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Montmagny - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLU en vigueur à MontmagnyEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
Règlement PLU Montmagny - Modification n°7 (19 déc. 2024)Le dialogue avec les services urbanisme du Val-d'Oise peut accélérer la mise au point du dossier.
Communauté d'agglomération Plaine Vallée - MontmagnyLe tissu de Montmagny mêle pavillonnaire 1920-1930 du Centre Ville et des Sablons, opérations collectives des années 1970 aux Lévriers et aux Pintars, lotissements pavillonnaires 1980+ sur La Plante des Champs et secteurs naturels du versant de la Butte Pinson. Les seuils du permis de construire sont vite franchis dès qu'on touche au volume.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre rôle n'est pas de remplir un Cerfa : il consiste à produire un dossier instruisable au premier passage, calé sur le PLU de Montmagny modifié n°7, l'avis ABF dans le PDA Sainte-Thérèse, la carte des cavités souterraines et les contraintes réelles des Lévriers, Pintars et Sablons.
Avant tout dessin, nous confirmons le régime (permis de construire, déclaration préalable, permis modificatif) et les seuils qui s'appliquent à votre parcelle de Montmagny.
PLU Montmagny modifié n°7 du 19 décembre 2024, PDA Chapelle Sainte-Thérèse Perret, cavités souterraines de gypse, retrait-gonflement des argiles, ruissellement vers le ru des Econdeaux et le ru de Deuil : nous établissons l'état des contraintes avant la première coupe.
Plans, coupes, notice, insertion graphique, photos : tout est calé pour passer l'instruction du service urbanisme de Montmagny à l'Ancien Séminaire sans demande de pièces évitable.
Le dossier de permis de construire à Montmagny est rarement refusé pour une pièce manquante : il est ajourné parce que les pièces ne se répondent pas entre elles, notamment sur la cohérence avec le PLU modifié n°7 et l'avis ABF dans les abords de la Chapelle Sainte-Thérèse. C'est la cohérence du plan de masse, de la coupe et de la notice qui fait passer l'instruction au service urbanisme de l'Ancien Séminaire.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Le délai de base est connu, mais à Montmagny il est souvent majoré : avis ABF dans le PDA Sainte-Thérèse, consultation sur cavités souterraines, ou demande de pièces sur le ruissellement des rus locaux. Il est prudent de prévoir 4 à 5 mois sur les projets sensibles du Centre Ville ou des Carrières-Faucilles.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Montmagny.
Le dépôt se fait auprès du service urbanisme de la mairie de Montmagny, situé à l'Ancien Séminaire, 6 rue de Montmorency, 95360 Montmagny. Le service est dirigé par Anne Frétigny, joignable au 01 34 28 69 22 ou par courriel à ServiceUrbanisme@ville-montmagny.fr, et reçoit sur rendez-vous du lundi au jeudi de 13h45 à 17h30. La voie usuelle reste un dépôt papier complété éventuellement par le téléservice signalé par la commune.
Montmagny dispose d'un PLU communal approuvé le 21 décembre 2006, modifié à de nombreuses reprises (2007, 2008, 2009, 2012, 2013, 2018, 2020, 2022, 2023) et consolidé par la modification n°7 approuvée le 19 décembre 2024. Un règlement à jour daté du 2 octobre 2025 est disponible sur le site de la mairie. Le PLU définit pour Montmagny des zones U (UA centre, UB pavillonnaire, UH résidentielles, UG équipements), AU, A et N, avec des règles d'emprise, de hauteur et d'aspect propres à chaque secteur.
Une partie du territoire de Montmagny est exposée à un aléa mouvement de terrain lié à la dissolution naturelle du gypse et à d'anciennes carrières souterraines, particulièrement sur les secteurs Carrières-Faucilles et le versant de la Butte Pinson. Ces zones imposent des prescriptions techniques (fondations adaptées, étude géotechnique de type G2 PRO, parfois renoncement à certains volumes en sous-sol). Toute parcelle de Montmagny doit être vérifiée auprès du service urbanisme et de la DRIEAT Île-de-France avant tout dépôt.
Oui. La Chapelle Sainte-Thérèse de Montmagny, construite par les frères Auguste et Gustave Perret en 1926-1927, a été classée monument historique par arrêté du 1er septembre 1997. Elle génère un périmètre des abords de 500 mètres par défaut, dans lequel l'UDAP du Val-d'Oise (Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine) émet un avis sur tout projet visible depuis le monument ou visible en même temps que lui. Cet avis peut être simple ou conforme selon la nature du projet et son emplacement à Montmagny.
Les Carrières-Faucilles et le versant de la Butte Pinson sont concernés par le risque de cavités souterraines liées au gypse. Le Centre Ville Nord et Sud relèvent de zones UA et UB avec des règles d'aspect strictes, et certaines parcelles proches de la Chapelle Sainte-Thérèse Perret entrent dans le périmètre des abords (avis ABF). Les Lévriers-Gare, Les Pintars et La Plante des Champs-Tas de Cailloux concentrent du collectif des années 1970 et du pavillonnaire, où les règles de hauteur et d'emprise du PLU de Montmagny varient selon le sous-zonage.
Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès qu'il s'agit d'un permis déposé par une personne morale (SCI, société civile, société commerciale). Sur une extension de pavillon à Montmagny, une surélévation aux Lévriers ou un projet neuf sur les Sablons, le seuil est rapidement atteint : un architecte HMONP est alors obligatoire pour signer et déposer le dossier auprès du service urbanisme de Montmagny.
Montmagny appartient depuis le 1er janvier 2016 à la Communauté d'agglomération Plaine Vallée, qui regroupe 18 communes au sud du Val-d'Oise (notamment Deuil-la-Barre, Enghien-les-Bains, Montmorency, Saint-Gratien, Soisy-sous-Montmorency). L'instruction des permis de construire reste cependant communale à Montmagny, au service urbanisme de l'Ancien Séminaire, mais certains équipements et compétences (transports, déchets, eau) sont mutualisés à l'échelle de Plaine Vallée.
Un recours gracieux peut être déposé dans les 2 mois auprès du maire de Montmagny, suivi le cas échéant d'un recours contentieux devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, compétent pour le Val-d'Oise. En pratique, ajuster le projet pour répondre aux motifs de refus (zonage du PLU, avis ABF, cavités souterraines, surface, aspect) reste plus efficace qu'un contentieux long sur une commune au tissu pavillonnaire dense comme Montmagny.
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