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Permis de construire Courcouronnes

Permis de construire à Courcouronnes : un dossier solide, lisible et défendable

Courcouronnes (13 812 habitants, 91080), commune fondatrice de la ville nouvelle d'Évry depuis 1969 puis fusionnée le 1er janvier 2019 dans Évry-Courcouronnes, conserve son PLU communal approuvé le 22 juin 2017 et modifié le 12 décembre 2019. Avant tout Cerfa, nous lisons ce règlement, qualifions le régime et calons un dossier instruisable.

Accompagnement permis de construire à Courcouronnes Architecte HMONP, lecture du PLU, des contraintes locales et du dossier avant dépôt.
Réponse immédiate

Ce qu'il faut sécuriser avant de remplir un Cerfa à Courcouronnes

Courcouronnes a une double identité administrative et urbanistique. C'est un périmètre de la commune nouvelle Évry-Courcouronnes depuis 2019, mais c'est aussi un héritage direct de la ville nouvelle d'Évry lancée en 1969 par l'EPA, avec ses quartiers Bois Briard, Canal et Aunettes structurés en épannelage, dalles et voies en lanière. Avant tout dépôt, il faut lire ce PLU spécifique, situer la parcelle dans cette géographie de ville nouvelle et qualifier la procédure.

  • Vérifier que le projet relève bien d'un permis de construire à Courcouronnes et non d'une déclaration préalable, surtout pour les extensions et les modifications de façade dans les quartiers Bois Briard et Canal.
  • Identifier la zone du PLU de Courcouronnes (UA Centre Urbain, UB extensions résidentielles, UH pavillonnaire Aunettes, UE Bois Briard pour les activités, N et A pour le parc du lac et la ferme du Bois Briard) et ses règles de hauteur, d'emprise et d'aspect.
  • Confirmer le PLU applicable selon la position de la parcelle dans la commune nouvelle : règlement Courcouronnes 2017 modifié 2019 ou règlement Évry 2019.
  • Anticiper la coordination avec Grand Paris Sud Seine-Essonne-Sénart, agglomération de 23 communes dont Évry-Courcouronnes, qui héberge le guichet numérique mutualisé d'urbanisme.
  • Préparer la suite du dépôt à Courcouronnes : majoration de délai éventuelle pour avis ABF en covisibilité Cathédrale de la Résurrection, affichage sur terrain, DOC au démarrage, DAACT en fin de travaux.
Délai d'instruction 2 à 3 mois

2 mois pour une maison individuelle à Courcouronnes, 3 mois pour les autres permis, avec majoration possible en cas d'avis ABF lié à la covisibilité avec la Cathédrale de la Résurrection en ex-Évry voisin.

Architecte obligatoire > 150 m²

Recours obligatoire à un architecte inscrit à l'Ordre dès 150 m² de surface de plancher après travaux pour un particulier sur le territoire de Courcouronnes, et systématique pour toute personne morale.

Dépôt à Évry-Courcouronnes Guichet GPS

Dépôt à la mairie annexe Courcouronnes-centre (2 rue Paul Puech) ou via le guichet numérique mutualisé de Grand Paris Sud, obligatoire pour les personnes morales depuis le 1er janvier 2022.

Dépôt en ligne

Déposer votre permis sur le GNAU de Courcouronnes

Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Courcouronnes reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Courcouronnes, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.

Réserver votre appel découverte — 30 min Voir les tarifs
Urbanisme local

Urbanisme et contexte local à Courcouronnes

Courcouronnes (91080, ancien code INSEE 91182) est une ancienne commune de l'Essonne fusionnée le 1er janvier 2019 dans la commune nouvelle Évry-Courcouronnes. Son urbanisme est marqué par son rôle de commune fondatrice de la ville nouvelle d'Évry lancée en 1969 par l'Établissement Public d'Aménagement d'Évry, avec un tissu organisé en quartiers Bois Briard, Canal, Aunettes, Centre Urbain et Plaine de Courcouronnes. Le PLU de Courcouronnes approuvé le 22 juin 2017 et modifié le 12 décembre 2019 reste applicable sur cet ancien périmètre, en attendant un PLU unique pour la commune nouvelle. La Communauté d'agglomération Grand Paris Sud Seine-Essonne-Sénart (GPS) coordonne la planification supra-communale et porte la requalification du secteur Bois Briard - Parc du lac, avec la RD446 dévoyée en 2019 qui a libéré un vaste espace entre la ferme du Bois Briard et le parc du lac.

Marche mixte entre immeubles, coproprietes et tissus résidentiels compacts.

Vigilance

Le dialogue avec les services urbanisme du Essonne peut accélérer la mise au point du dossier.

Situations

Quand le permis de construire est obligatoire à Courcouronnes

Le tissu de Courcouronnes mêle l'organisation typique de la ville nouvelle d'Évry des années 1970 (épannelage progressif, voies en lanière, dalles techniques aux Aunettes et au Canal), les pavillons individuels en frange ouest, et les bâtiments d'activité du Bois Briard. Plusieurs situations basculent rapidement vers le permis de construire à Courcouronnes.

Situations qui relèvent du permis de construire

  • Construction neuve d'une maison ou d'une annexe de plus de 20 m² (40 m² en zone urbaine du PLU) sur une parcelle à Courcouronnes dans les Aunettes ou en bordure du Parc du lac.
  • Extension d'un pavillon dans les quartiers Aunettes et Centre Urbain dès que la surface créée dépasse les seuils réglementaires du PLU de Courcouronnes.
  • Surélévation ou réhabilitation lourde d'un logement individuel dans les secteurs UH ou UB de Courcouronnes, en cohérence avec l'épannelage hérité de la ville nouvelle d'Évry.
  • Changement de destination d'un local d'activité du Bois Briard ou d'un commerce du Canal vers du logement ou du tertiaire avec modification de structure ou de façade.
  • Construction ou extension d'un bâtiment d'activité dans la ZI du Bois Briard (35 hectares), encadrée par la zone UE du PLU de Courcouronnes et les retraits liés à l'A6 et à la N104.
  • Construction d'un immeuble collectif créant plus de 20 m² d'emprise au sol dans le Centre Urbain ou le Canal de Courcouronnes.

Ce qu'il faut vérifier avant tout

  • La zone du PLU de Courcouronnes applicable à la parcelle (UA, UB, UH, UE, N ou A), avec ses hauteurs, son emprise et son aspect imposés.
  • Les surfaces créées, modifiées ou réaffectées (surface de plancher et emprise au sol), avec les seuils de 20 m² hors zone U et 40 m² en zone U.
  • La covisibilité avec la Cathédrale de la Résurrection Saint-Corbinien (Mario Botta, 1995) en ex-Évry, dont le périmètre ABF de 500 m peut toucher les franges est de Courcouronnes.
  • Les retraits et nuisances acoustiques imposés à proximité de l'A6, de la N104 francilienne et de la RD446 dévoyée en 2019 dans le secteur Bois Briard.
  • Le seuil des 150 m² de surface de plancher après travaux, qui déclenche le recours obligatoire à l'architecte HMONP à Courcouronnes.
Comparaison

Permis de construire ou déclaration préalable à Courcouronnes ?

Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.

Critère Permis de construire Déclaration préalable
Création de surface Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U).
Recours architecte Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien.
Délai d'instruction 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF.
Pièces du dossier 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique.
Validité 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur.

Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.

Étapes

Étapes pour obtenir un permis de construire à Courcouronnes

Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.

  1. 01

    Cadrage du projet et lecture du terrain

    Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.

  2. 02

    Esquisse et avant-projet

    Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.

  3. 03

    Production des pièces graphiques

    Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.

  4. 04

    Rédaction de la notice descriptive (PCMI4)

    La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.

  5. 05

    Dépôt en mairie ou par téléservice

    Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.

  6. 06

    Suivi de l'instruction

    La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.

  7. 07

    Affichage et démarrage des travaux

    Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.

  8. 08

    Achèvement et conformité

    À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.

Méthode

Comment nous sécurisons un permis de construire à Courcouronnes

Notre rôle n'est pas de remplir un Cerfa. C'est de produire un dossier instruisable au premier passage, calé sur le PLU de Courcouronnes, l'héritage de la ville nouvelle d'Évry et les contraintes réelles du terrain au sein de la commune nouvelle Évry-Courcouronnes.

Qualifier la procédure

Avant tout dessin, nous confirmons le régime (PC, DP, modificatif) et les seuils applicables à votre parcelle à Courcouronnes, qu'elle soit aux Aunettes, au Canal ou au Bois Briard.

Lire le contexte Évry-Courcouronnes

PLU de Courcouronnes 2017 modifié 2019, articulation Grand Paris Sud, covisibilité Cathédrale de la Résurrection, secteur Bois Briard - Parc du lac : nous établissons l'état des contraintes avant tout dépôt.

Monter un dossier défendable

Plans, coupes, notice, insertion graphique, photos : tout est calé pour rendre votre projet à Courcouronnes lisible et défendable face au service urbanisme d'Évry-Courcouronnes.

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Pièces et risques

Pièces du dossier de permis de construire à Courcouronnes

Le dossier de PC à Courcouronnes est rarement refusé pour un manque de pièces. Il est ajourné parce que les pièces ne se répondent pas. La cohérence entre le plan de masse, la coupe et les façades fait passer l'instruction, surtout quand le projet touche au PLU de Courcouronnes 2017 modifié 2019 ou aux franges en covisibilité de la Cathédrale de la Résurrection.

Pièces à préparer

  • PCMI1 — Plan de situation du terrain dans Courcouronnes (échelle 1/5000 ou 1/10000).
  • PCMI2 — Plan de masse coté dans les trois dimensions, intégrant les limites séparatives et les hauteurs imposées par la zone du PLU de Courcouronnes.
  • PCMI3 — Plan en coupe du terrain et de la construction, indispensable sur les abords du Parc du lac ou sur les pentes du secteur Bois Briard.
  • PCMI4 — Notice descriptive du terrain et du projet, qui doit justifier les choix face au PLU de Courcouronnes et à l'héritage de la ville nouvelle d'Évry.
  • PCMI5 — Plans des façades et des toitures, à soigner dans le Centre Urbain et le Canal de Courcouronnes en cohérence avec l'épannelage existant.
  • PCMI6 — Document d'insertion graphique du projet dans son environnement à Courcouronnes.
  • PCMI7 et PCMI8 — Photographies de proche et de lointain pour situer la parcelle à Courcouronnes.
  • Cerfa 13406*15 pour une maison individuelle ou 13409*15 pour les autres constructions.

Erreurs qui fragilisent l'instruction

  • Application du mauvais PLU (Courcouronnes 2017 modifié 2019 vs Évry 2019) sur une parcelle proche de l'ancienne limite communale, désormais invisible depuis la fusion.
  • Hauteur d'extension ou de surélévation incompatible avec l'épannelage progressif imposé par la zone UB ou UH du PLU de Courcouronnes.
  • Non-prise en compte de la covisibilité avec la Cathédrale de la Résurrection (Mario Botta, 1995) sur les franges est de Courcouronnes.
  • Projet en ZI Bois Briard déposé sans intégrer les retraits A6 / N104 / RD446 et les nuisances acoustiques imposées par la zone UE.
  • Surface de plancher mal calculée par rapport au seuil des 150 m² qui rend l'architecte obligatoire à Courcouronnes.
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Coût et fiscalité

Combien coûte un permis de construire à Courcouronnes ?

Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.

Honoraires architecte 8 à 15 %

Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).

Taxe d'aménagement Variable

Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.

Redevance archéologie préventive RAP

Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.

Frais annexes Géomètre

Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.

Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.

Navigation

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Cas projets

Cas projets fréquents à Courcouronnes

Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.

Construction d'une maison individuelle neuve

Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.

Extension d'une maison existante

Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.

Surélévation et création d'étage

Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.

Changement de destination

Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.

Restructuration lourde d'immeuble

Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.

Construction d'un local d'activité ou ERP

Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.

Selon votre projet

Le bon dossier selon la nature de votre projet

Extension, surélévation, garage, véranda, changement de destination ou régularisation : chaque projet a son régime, ses pièces et ses pièges. Voici nos guides dédiés pour préparer le dossier adapté à votre projet à Courcouronnes.

Clôturer le permis avec la DAACT Extension de maison : quel permis ? Surélévation de maison et permis Garage : déclaration ou permis ? Véranda : déclaration ou permis ? Dépendance : le régime d'autorisation
Permis de construire à Courcouronnes - illustration du suivi de chantier et du dossier
Validité du permis 3 ans
88%
Délais et suivi

Délais d'instruction du permis de construire à Courcouronnes

Le délai de base est connu, mais à Courcouronnes il est régulièrement majoré pour consultation Grand Paris Sud, pour avis ABF en covisibilité Cathédrale de la Résurrection, ou pour les projets situés dans la ZI du Bois Briard. Mieux vaut prévoir 3 à 4 mois sur les projets sensibles à Courcouronnes.

  • Délai de base

    2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.

  • Majoration possible

    Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.

  • Demande de pièces

    La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.

  • Affichage sur le terrain

    Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.

  • Validité 3 ans

    Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.

  • Fin de travaux

    DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.

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Recours

Recours en cas de refus de permis de construire à Courcouronnes

Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.

  1. 01

    Lire attentivement les motifs de refus

    L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.

  2. 02

    Recours gracieux dans les 2 mois

    Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.

  3. 03

    Recours contentieux devant le tribunal administratif

    À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.

  4. 04

    Dépôt d'un nouveau projet ajusté

    Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.

FAQ

Questions fréquentes sur le permis de construire à Courcouronnes

Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Courcouronnes.

Courcouronnes est-elle toujours une commune en 2026 ?

Non. Courcouronnes a fusionné avec Évry le 1er janvier 2019 pour former la commune nouvelle Évry-Courcouronnes. La commune historique de Courcouronnes (ancien code INSEE 91182, code postal 91080) n'a plus d'existence administrative autonome, mais son périmètre conserve son PLU spécifique approuvé le 22 juin 2017 et modifié le 12 décembre 2019 jusqu'à l'adoption d'un PLU unique pour la commune nouvelle.

Où dépose-t-on un permis de construire à Courcouronnes ?

Le dépôt se fait au service urbanisme de la mairie annexe Courcouronnes-centre, 2 rue Paul Puech, 91080 Évry-Courcouronnes, joignable au 01 69 36 66 10 et par courriel à urbanisme@evrycourcouronnes.fr. Le dépôt en ligne se fait via le guichet numérique mutualisé de Grand Paris Sud, obligatoire pour les personnes morales depuis le 1er janvier 2022.

Quel PLU s'applique à mon terrain à Courcouronnes ?

Si la parcelle se trouve dans l'ancien périmètre communal de Courcouronnes (91080), c'est le PLU de Courcouronnes approuvé le 22 juin 2017 et modifié le 12 décembre 2019 qui s'applique. Les zones types sont UA pour le Centre Urbain, UB pour les extensions résidentielles, UH pour le pavillonnaire des Aunettes, UE pour la ZI du Bois Briard, N et A pour le parc du lac et la ferme du Bois Briard. Le service urbanisme et le Géoportail de l'urbanisme permettent de confirmer le règlement applicable.

Quelle est la spécificité urbanistique de Courcouronnes par rapport à Évry ?

Courcouronnes est une commune fondatrice de la ville nouvelle d'Évry lancée en 1969 par l'Établissement Public d'Aménagement d'Évry. Son tissu est organisé en quartiers Bois Briard, Canal, Aunettes et Centre Urbain, avec une logique d'épannelage, de dalles techniques et de voies en lanière typique des années 1970. Toute modification de façade, surélévation ou extension à Courcouronnes doit respecter cette grammaire architecturale, lisible dans le règlement PLU communal.

Le périmètre ABF de la Cathédrale de la Résurrection touche-t-il Courcouronnes ?

Oui, partiellement. La Cathédrale de la Résurrection Saint-Corbinien (Mario Botta, 1995), seule cathédrale construite en France au XXe siècle, est inscrite au titre des monuments historiques. Son périmètre de protection de 500 mètres déborde sur les franges est de Courcouronnes selon les parcelles. Tout permis de construire en covisibilité déclenche l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France de l'UDAP Essonne et une majoration du délai d'instruction d'un mois.

Quel rôle joue Grand Paris Sud dans les permis à Courcouronnes ?

La Communauté d'agglomération Grand Paris Sud Seine-Essonne-Sénart (GPS) regroupe 23 communes dont Évry-Courcouronnes et héberge le guichet numérique mutualisé d'urbanisme. C'est l'outil officiel de dépôt en ligne pour Courcouronnes, obligatoire pour les personnes morales. GPS coordonne aussi la planification supra-communale et porte la requalification du secteur Bois Briard - Parc du lac, mais l'instruction et la délivrance du permis restent au service urbanisme d'Évry-Courcouronnes.

Le recours à l'architecte est-il obligatoire à Courcouronnes ?

Oui, dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, ou dès que le permis est déposé par une personne morale comme une SCI. Sur une maison des Aunettes à étendre ou un local d'activité du Bois Briard à requalifier, recourir à un architecte HMONP en amont reste prudent même sous le seuil pour sécuriser le dossier et caler la lecture du PLU de Courcouronnes.

Que faire en cas de refus de permis de construire à Courcouronnes ?

Un recours gracieux peut être déposé dans les 2 mois auprès du maire d'Évry-Courcouronnes, puis un recours contentieux devant le tribunal administratif de Versailles. En pratique, retravailler le projet avec un architecte pour répondre précisément aux motifs de refus (zonage PLU Courcouronnes, covisibilité ABF Cathédrale, retraits Bois Briard) reste souvent plus efficace qu'un contentieux long.

Audit projet

Un projet à Courcouronnes ? Cadrons-le avant le dépôt

Avant d'engager un dossier fragile, le bon premier pas est de lire le PLU communal de Courcouronnes 2017 modifié 2019, vérifier la zone, contrôler la covisibilité avec la Cathédrale de la Résurrection et, le cas échéant, l'articulation avec Grand Paris Sud. C'est ce que nous faisons en cadrage de projet à Courcouronnes.

  • Lecture du PLU, des servitudes et des points sensibles à Courcouronnes
  • Cadrage du bon régime (PC, DP ou autre) et choix du Cerfa adapté
  • Anticipation des délais réels et des consultations particulières
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