Bussy-Saint-Georges est une ville nouvelle de plateau de 27 000 habitants en Seine-et-Marne, secteur 3 de Marne-la-Vallée, dotée d'un PLU communal approuvé le 23 mai 2024. Tout permis de construire à Bussy-Saint-Georges doit être qualifié au regard de ce PLU récent, de la ZAC du Sycomore en cours et du risque retrait-gonflement des argiles.
À Bussy-Saint-Georges, ville nouvelle de plateau structurée par EpaMarne et dotée d'un PLU tout neuf de 2024, un permis mal calé ne se voit pas tout de suite : il sort en demande de pièces ou en refus deux mois après. La bonne séquence consiste à lire le PLU 2024, situer le terrain dans la trame ville nouvelle et qualifier le sol argileux avant le moindre coup de crayon.
Plan Local d'Urbanisme de Bussy-Saint-Georges approuvé par délibération n°2024.00077 du 23 mai 2024, horizon 2035.
Pas de PPRI Marne sur la commune de plateau. En revanche, retrait-gonflement des argiles et bassin de l'Yerres : 5 reconnaissances catnat depuis 1983.
Direction de l'Urbanisme, Centre Technique Municipal, 12 boulevard de Strasbourg, 77600 Bussy-Saint-Georges. Tél : 01 87 94 77 00. Email : urbanisme@bussy-saint-georges.fr.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Bussy-Saint-Georges reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Bussy-Saint-Georges, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Bussy-Saint-Georges (27 000 habitants estimés en 2026, 77600) est une ville nouvelle de plateau du secteur 3 de Marne-la-Vallée, créée dans les années 80 sous l'égide de l'EPA Marne. Elle est régie depuis le 23 mai 2024 par un PLU communal approuvé par délibération n°2024.00077, à horizon 2035. La commune appartient à la Communauté d'Agglomération de Marne et Gondoire (20 communes). Elle n'est pas riveraine de la Marne — il n'y a donc pas de PPRI Marne sur le territoire — mais elle subit le retrait-gonflement des argiles et un risque de ruissellement lié au bassin de l'Yerres, avec cinq reconnaissances de catastrophe naturelle depuis 1983. La ZAC du Sycomore, écoquartier en cours porté par EpaMarne, prévoit 4 500 logements à terme.
Profil plus résidentiel, souvent adapte aux extensions, reconfigurations et maisons individuelles.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Bussy-Saint-Georges - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLU de Bussy-Saint-GeorgesSur les zones plus résidentielles, valider en amont les seuils de surface et les formalités applicables.
Écoquartier du Sycomore - Bussy-Saint-GeorgesLe dialogue avec les services urbanisme du Seine-et-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.
Service Public - Permis de construireLe tissu de Bussy-Saint-Georges mélange pavillons des années 90-2000, résidences ville nouvelle, écoquartier en construction et zones tertiaires. Les opérations courantes sont des extensions de pavillons sur le Génitoy, des constructions neuves dans la ZAC du Sycomore et des changements de destination dans les zones d'activités.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre rôle n'est pas de remplir un Cerfa, mais de produire un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable et sans refus prévisible. La méthode est calée sur les spécificités de Bussy-Saint-Georges : PLU communal récent, dynamique ville nouvelle EpaMarne, sols argileux et tissu pavillonnaire ou ZAC selon les quartiers.
PLU communal du 23 mai 2024, zonage, opérations d'ensemble EpaMarne, prescriptions ZAC : nous cartographions toutes les contraintes du terrain à Bussy-Saint-Georges avant le moindre dessin.
Étude argile, fondations adaptées, hauteurs et alignements cohérents avec la ville nouvelle : le projet s'inscrit dans le tissu de Bussy-Saint-Georges sans forcer.
Plans, notice, insertion graphique et pièces complémentaires structurés pour rendre lisible un projet conforme au PLU communal de Bussy-Saint-Georges et, le cas échéant, à la ZAC du Sycomore.
À Bussy-Saint-Georges, le dossier doit s'appuyer sur le PLU communal 2024 et, pour tout terrain situé dans une opération d'ensemble (ZAC du Sycomore notamment), intégrer les prescriptions architecturales et paysagères d'EpaMarne. Les dossiers se déposent en ligne via le guichet numérique de la mairie ou en format papier au Centre Technique Municipal, 12 boulevard de Strasbourg.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt en ligne sur le guichet numérique de Bussy-Saint-Georges ou en format papier au Centre Technique Municipal, l'instruction suit des délais standards. Le service ADS de la Direction de l'Urbanisme reçoit sur rendez-vous au 12 boulevard de Strasbourg : lundi 14h-17h30, mercredi 9h-12h / 14h-17h30, jeudi 9h-12h, vendredi 9h-12h / 14h-17h30.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Bussy-Saint-Georges.
Bussy-Saint-Georges est régie par un PLU communal approuvé par délibération n°2024.00077 du 23 mai 2024, à horizon 2035. Il a remplacé le précédent PLU à l'issue d'une révision générale. La commune n'est pas couverte par un PLUi : la Communauté d'Agglomération de Marne et Gondoire conserve à ce jour des PLU communaux. Le document est consultable sur le site de la mairie et sur le Géoportail de l'urbanisme.
Non. Bussy-Saint-Georges est une commune de plateau, non riveraine de la Marne, située à plusieurs kilomètres du lit du fleuve. Il n'y a donc pas de PPRI Marne applicable sur le territoire. En revanche, la commune appartient au bassin de risque de la vallée de l'Yerres et a connu cinq reconnaissances de catastrophe naturelle depuis 1983 (1983, 1992, 1999, 2003, 2020), surtout liées au ruissellement et aux mouvements de terrain argile.
Oui, c'est fortement recommandé et de plus en plus exigé. Bussy-Saint-Georges est concernée par le retrait-gonflement des argiles, qui peut provoquer des fissures structurelles importantes si les fondations ne sont pas adaptées. Une étude géotechnique G2 (loi ELAN) est la base pour caler les fondations, justifier le projet auprès de l'assureur dommages-ouvrage et éviter les sinistres ultérieurs.
La ZAC du Sycomore est un écoquartier piloté par EpaMarne / EpaFrance, qui prévoit à terme 4 500 logements et 10 000 habitants. Au-delà du PLU communal, la ZAC impose un cahier de prescriptions architecturales, urbaines et paysagères : volumétrie, matériaux, traitement des limites, gestion des eaux pluviales, performance énergétique. Tout permis de construire à l'intérieur de la ZAC du Sycomore doit être visé par l'aménageur avant ou en parallèle de l'instruction par la mairie de Bussy-Saint-Georges.
Le dépôt se fait en ligne via le guichet numérique de la mairie de Bussy-Saint-Georges, ou en format papier auprès du service ADS, Direction de l'Urbanisme, Centre Technique Municipal, 12 boulevard de Strasbourg, 77600 Bussy-Saint-Georges. Téléphone : 01 87 94 77 00. Email : urbanisme@bussy-saint-georges.fr. Horaires sur RDV : lundi 14h-17h30, mercredi 9h-12h / 14h-17h30, jeudi 9h-12h, vendredi 9h-12h / 14h-17h30.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres permis à Bussy-Saint-Georges. Le délai court à compter de la complétude du dossier, pas du dépôt. Bussy-Saint-Georges n'étant pas en périmètre ABF, il n'y a pas de majoration patrimoniale systématique. Une consultation d'EpaMarne ou d'autres services peut allonger le délai dans les opérations d'ensemble comme la ZAC du Sycomore.
Oui dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, et systématiquement pour un permis déposé par une personne morale (SCI, société). À Bussy-Saint-Georges, le seuil est vite atteint sur les extensions de pavillons du Génitoy ou les surélévations. Un architecte HMONP apporte aussi une vraie valeur ajoutée sous ce seuil : lecture du PLU 2024, dialogue avec le service ADS, anticipation des prescriptions EpaMarne dans les ZAC.
Oui, fortement. Le Génitoy est un tissu pavillonnaire des années 90-2000 avec ses propres règles d'emprise, de hauteur et d'alignement au PLU communal de Bussy-Saint-Georges. Le Sycomore est une ZAC en construction avec un cahier de prescriptions EpaMarne très exigeant. L'Esplanade des Religions et des Cultures (pagode Fo Guang Shan, Wat Velouvanaram, mosquée) appartient à un secteur d'usage particulier avec ses propres règles d'insertion. Chaque secteur de Bussy-Saint-Georges se lit à part, c'est exactement le travail à mener avant de dessiner.
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