Architecte HMONP à Romainville (93230, Seine-Saint-Denis), j'accompagne les projets d'architecture sur tout le territoire de la commune : rénovation d'appartement en centre autour de la place de la Laïcité, extension de pavillon dans le Plateau et les Grands-Champs, restructuration en NPNRU à Marcel-Cachin et aux Trois-Communes, reconversion d'ateliers et programmes neufs dans la ZAC de l'Horloge au Bas-Pays, et projets ERP autour de la nouvelle station Romainville-Carnot.
Romainville fait partie de l'établissement public territorial Est Ensemble (T8) qui porte le PLU intercommunal applicable. La commune est désormais desservie par la ligne 11 du métro prolongée jusqu'à Rosny-Bois-Perrier depuis juin 2024, qui transforme l'accessibilité du Plateau de Romainville. Le recours à un architecte HMONP est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher et pour toute personne morale.
Romainville n'est pas une commune ordinaire de Seine-Saint-Denis. C'est une ville à deux étages, un plateau historique tenu par le Fort de Romainville et la grande cité Marcel-Cachin, et un Bas-Pays en pleine mutation autour de la ZAC de l'Horloge, désormais ouvert sur Paris depuis le prolongement de la ligne 11 du métro à la station Romainville-Carnot, inauguré le 13 juin 2024. Avant de dessiner ou de signer un compromis à Romainville, il faut lire le PLU intercommunal d'Est Ensemble, qualifier la procédure et identifier le quartier réel — c'est ce qui sépare un dossier qui passe au premier dépôt d'un projet qui repart en pièces complémentaires.
Un projet d'architecture à Romainville n'est presque jamais refusé d'un trait. Il est ajourné, prolongé, fragmenté par des demandes de pièces complémentaires liées au PLUi Est Ensemble, à la dénivelée entre Plateau et Bas-Pays, au périmètre QPV de Marcel-Cachin ou aux abords du Fort de Romainville. Le bon premier pas est de lire la carte et de cadrer la procédure avant de produire un dossier sur la commune.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres projets à Romainville, majoré de 1 à 2 mois en cas de consultations EPT Est Ensemble, abords du Fort ou avis de services tiers.
Recours obligatoire à un architecte HMONP au-delà de 150 m² de surface de plancher à Romainville (articles L431-1 à L431-4 du Code de l'urbanisme).
Dossier déposé au service urbanisme de la mairie de Romainville, place de la Laïcité, instruit en coordination avec l'EPT Est Ensemble qui porte le PLU intercommunal.
À Romainville, un projet d'architecture se construit dans un maillage réglementaire qui mêle PLU intercommunal d'Est Ensemble, opération d'aménagement de la ZAC de l'Horloge dans le Bas-Pays, convention ANRU à Marcel-Cachin, abords du Fort de Romainville, silhouette du Plateau et règles classiques de pavillonnaire sur le Plateau et aux Grands-Champs. La récente mise en service de la ligne 11 jusqu'à Romainville-Carnot le 13 juin 2024 a redistribué les centralités. Comprendre ces couches en amont conditionne tout le reste : esquisse, dossier, dépôt, instruction.
Romainville compte environ 25 800 habitants pour 3,44 km² (densité supérieure à 7 000 habitants au km²), ce qui en fait une commune dense de la Seine-Saint-Denis tout en restant à taille humaine. La ville est marquée par une géographie singulière : un Plateau historique culminant à plus de 100 mètres au-dessus du niveau de la Seine et un Bas-Pays situé à l'est, plus bas, autrefois zone agricole et industrielle. Cette dénivelée structure la ville depuis l'origine et reste perceptible dans l'organisation des quartiers et des déplacements à Romainville aujourd'hui.
L'identité urbaine de Romainville mêle plusieurs strates. Un Centre historique autour de la place de la Laïcité, où se trouvent la mairie, les principaux équipements et les commerces de proximité. Un Plateau pavillonnaire hérité du début du XXe siècle, quand Romainville était encore village agricole et maraîcher. La grande cité Marcel-Cachin construite entre 1956 et 1964 sous la direction de l'architecte André Bérard, qui a longtemps dessiné la silhouette de la commune avec ses 1 127 logements d'origine répartis sur 16 bâtiments. Un Bas-Pays industriel reconverti depuis le lancement de la ZAC de l'Horloge, sur plus de 50 hectares. Et les Trois-Communes, quartier isolé au sud-est de Romainville par l'autoroute A3, à la frontière de Montreuil et Bagnolet.
Romainville fait partie de l'établissement public territorial Est Ensemble (T8), qui regroupe neuf communes du nord-est francilien : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville. Est Ensemble porte le PLU intercommunal applicable à Romainville et coordonne les politiques d'aménagement, d'habitat et de mobilité à l'échelle du territoire. La commune est aussi marquée par la présence du Fort de Romainville, situé administrativement sur Les Lilas mais historiquement lié à Romainville, et chargé d'une mémoire forte de la Seconde Guerre mondiale.
Depuis la création d'Est Ensemble, le document d'urbanisme de référence pour Romainville est le PLU intercommunal porté par l'établissement public territorial (T8), approuvé en 2020. Il a succédé au PLU communal de Romainville. Il définit le zonage, les règles de hauteur, d'emprise au sol, de stationnement, de prospect et d'aspect extérieur applicables à toute construction, extension, surélévation ou changement de destination sur le territoire communal.
À Romainville, ce PLUi se lit différemment selon le secteur. Dans le pavillonnaire du Plateau et des Grands-Champs, les règles d'emprise au sol et de hauteur encadrent finement les extensions et surélévations, avec une attention particulière à la silhouette de la commune perceptible depuis Paris. Dans le Centre autour de la place de la Laïcité, le règlement compose avec un tissu plus dense, mêlant copropriétés et petits commerces. Dans le Bas-Pays, la ZAC de l'Horloge superpose au PLUi un dossier de réalisation qui fixe ses propres prescriptions. À Marcel-Cachin et aux Trois-Communes, les périmètres NPNRU et QPV se superposent au PLUi.
Avant tout projet à Romainville, la première étape consiste donc à lire le PLUi d'Est Ensemble à l'adresse précise du bien. Cette lecture détermine la faisabilité réelle, la procédure adaptée (déclaration préalable ou permis de construire) et les pièces que le service urbanisme de la mairie de Romainville attendra dans le dossier. C'est à ce stade que se joue la majorité des aller-retour évitables.
La ZAC de l'Horloge est l'opération d'aménagement structurante de Romainville depuis plus d'une décennie. Située dans le Bas-Pays, à l'est de la commune, elle couvre plus de 50 hectares anciennement occupés par l'industrie pharmaceutique, des entrepôts et des locaux logistiques. L'opération est pilotée par la Ville de Romainville en lien avec l'EPT Est Ensemble et un aménageur public, avec pour objectif de transformer un site à fonction strictement économique en un quartier mixte habité.
Concrètement, la ZAC de l'Horloge à Romainville prévoit la construction de plusieurs milliers de logements, l'implantation de commerces et de services en rez-de-chaussée, le développement d'équipements publics et la création d'espaces verts. Elle s'inscrit dans la dynamique plus large d'ouverture du Bas-Pays sur le reste de la commune et sur les communes voisines, en cherchant à réduire la fracture urbaine historique entre Plateau et Bas-Pays de Romainville. Une réflexion a même été menée sur la possibilité d'un téléphérique urbain reliant la ZAC de l'Horloge au Plateau pour absorber la dénivelée.
Pour un projet privé dans ou aux abords de la ZAC de l'Horloge, la lecture combinée du dossier de réalisation, du règlement de zone du PLUi d'Est Ensemble et des prescriptions de l'aménageur est indispensable. Un projet ignorant cette superposition de couches s'expose à des incohérences avec les opérations en cours et à des avis défavorables. La présence de la Cité Maraîchère, vitrine d'agriculture urbaine inaugurée à proximité de Marcel-Cachin, illustre l'ambition portée par Romainville sur la ville durable.
Le quartier Marcel-Cachin, à l'ouest du Plateau de Romainville, est le grand ensemble historique de la commune. Construit entre 1956 et 1964 sous la direction de l'architecte André Bérard, il comptait à sa livraison 1 127 logements répartis sur 16 bâtiments et reste classé quartier prioritaire de la politique de la ville (QP093025). Le quartier fait l'objet d'un programme de rénovation urbaine engagé dès 2001 et accéléré par la convention signée avec l'ANRU en 2007, dans le cadre du premier puis du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
Cette opération combine démolition partielle, reconstruction, réhabilitation lourde de logements sociaux, requalification des espaces publics, diversification de l'habitat et création d'équipements emblématiques comme la Cité Maraîchère. Pour un projet privé situé à Marcel-Cachin ou pour un projet d'amélioration de l'habitat porté par un bailleur ou un copropriétaire, la lecture de la convention ANRU et le dialogue avec l'opérateur sont des étapes incontournables. Le quartier mêle parc social, copropriétés parfois dégradées et opérations récentes : la qualification du maître d'ouvrage conditionne la procédure.
Concrètement, intervenir à Marcel-Cachin demande de croiser plusieurs couches : le PLUi d'Est Ensemble, la convention NPNRU, le règlement de copropriété quand le bien est en collectif, et les protocoles avec les bailleurs sociaux. L'architecte HMONP joue un rôle de chef d'orchestre, en cadrant la procédure et en portant le dialogue avec les services compétents de Romainville. Le plan-masse d'origine d'André Bérard et la trame paysagère sont structurants : toute intervention demande une lecture fine de l'existant.
Le Fort de Romainville, bien que situé administrativement sur la commune voisine des Lilas, est historiquement et symboliquement lié à la ville. Construit au XIXe siècle dans la première ceinture fortifiée de Paris, il a connu un destin tragique pendant la Seconde Guerre mondiale : utilisé par l'occupant allemand comme premier camp d'internement administratif installé en France occupée, il a été le principal lieu d'internement de femmes résistantes avant leur déportation. Environ 7 000 personnes y ont été internées, dont 3 800 femmes, et 200 y ont été fusillées. Le 24 janvier 1943, 230 résistantes ont été déportées depuis le Fort vers Auschwitz-Birkenau.
Aujourd'hui, le Fort de Romainville accueille le Mémorial national aux femmes en résistance et déportation, au cœur d'un projet urbain dit Grand Lilas qui prévoit son réaménagement et son ouverture au public. Pour un projet d'architecture situé à proximité du Fort, à Romainville comme aux Lilas, l'enjeu mémoriel et patrimonial s'ajoute aux règles classiques du PLUi : insertion paysagère, traitement des vues, attention aux abords.
Cette épaisseur historique fait partie de l'identité de Romainville. Un projet sur le Plateau ou en limite des Lilas doit en tenir compte, non comme une contrainte purement réglementaire, mais comme un élément de contexte qui pèse sur l'opinion publique locale, sur les habitants et parfois sur l'opinion de la commune voisine.
Le 13 juin 2024, le prolongement de la ligne 11 du métro de Mairie des Lilas à Rosny-Bois-Perrier a été inauguré, après huit années de chantier. Six nouvelles stations ont été créées : Serge Gainsbourg (Les Lilas), Romainville-Carnot, Montreuil-Hôpital, La Dhuys, Coteaux Beauclair et Rosny-Bois-Perrier. Pour Romainville, la mise en service de la station Romainville-Carnot, sur la place Carnot au cœur du Plateau, change profondément les équilibres de la commune. Le trajet jusqu'à République prend désormais 14 minutes contre 28 auparavant, et jusqu'à Châtelet environ 25 minutes.
Cette nouvelle accessibilité accélère la valorisation foncière des quartiers du Plateau autour de Carnot et déclenche un cycle de projets résidentiels, de réhabilitations et de programmes mixtes. Les propriétaires de pavillon voient leur bien revalorisé. Les copropriétés du Centre et autour de la place Carnot deviennent l'objet d'opérations d'acquisition-amélioration. Les rez-de-chaussée commerciaux longtemps en sommeil retrouvent une logique économique. Et l'EPT Est Ensemble, qui pilote le PLUi, ajuste les règles de stationnement et les attentes qualitatives pour accompagner cette mutation.
Pour un projet d'architecture à Romainville après juin 2024, l'enjeu se déplace : la commune n'est plus une banlieue dépendante de la ligne 5 et des bus, c'est désormais une ville métropolitaine connectée directement au centre de Paris. Le PLU, le marché et la valeur d'usage des biens évoluent en conséquence, et l'architecte doit en tenir compte dans le cadrage du projet, dans les choix d'optimisation des surfaces et dans la conversation avec le client. Romainville se vend mieux, mais le ticket d'entrée monte.
Une part importante du parc romainvillois est antérieure aux normes thermiques modernes. Les pavillons du Plateau et des Grands-Champs, les immeubles d'après-guerre du Centre, la cité Marcel-Cachin des années 1956-1964 et les copropriétés de la fin du XXe siècle forment un patrimoine globalement énergivore. Le calendrier d'interdiction de location issu de la loi Climat et Résilience se durcit : logements classés G interdits en 2025, F en 2028, E en 2034. À Romainville, cela concerne mécaniquement une fraction significative du parc locatif.
Pour les propriétaires romainvillois, cette échéance transforme la rénovation énergétique en projet de fond. Une rénovation cosmétique sans traitement de l'enveloppe (isolation, menuiseries, chauffage, ventilation) n'a plus de sens à dix ans : le bien risque de devenir inlouable. La rénovation énergétique se prépare donc dès l'audit de faisabilité, en croisant le DPE initial, la composition de l'enveloppe et les usages réels du logement. La question est encore plus aiguë sur Marcel-Cachin, où plusieurs copropriétés rencontrent des difficultés de financement.
Plusieurs aides existent à Romainville : MaPrimeRénov' nationale modulée selon les revenus, MaPrimeRénov' Copro pour les copropriétés engageant une rénovation globale, les aides Anah pour les propriétaires occupants modestes, les certificats d'économies d'énergie et les dispositifs locaux portés par l'EPT Est Ensemble. L'architecte HMONP est souvent obligatoire dans le montage AMO ou MOE des aides Copro et Anah, ce qui fait du choix de l'architecte une étape qui pèse sur le plan de financement.
Concrètement, un projet de rénovation à Romainville doit aujourd'hui intégrer la dimension énergétique dès l'esquisse. La séparation entre rénovation cosmétique et rénovation lourde tend à s'effacer : la cohérence d'un projet sur dix à quinze ans demande de traiter sérieusement les passoires, sans quoi le bien perd de la valeur d'usage et de la valeur marchande, ce qui contredit la dynamique de valorisation portée par la ligne 11.
Pour les particuliers romainvillois qui démarrent un projet, le CAUE 93 (Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement de la Seine-Saint-Denis) est un acteur public neutre et utile. La Ville de Romainville n'a pas d'architecte attitré : le demandeur est invité à se rapprocher de l'architecte de son choix, mais peut bénéficier en amont de conseils gratuits dispensés par les architectes-conseil du CAUE 93 sur rendez-vous. Son rôle n'est pas de remplacer un architecte HMONP, mais d'orienter en amont, de clarifier les questions de procédure et de prévenir les erreurs grossières avant que le client n'engage des frais.
Dans la pratique, j'oriente régulièrement les clients de Romainville en début de projet vers les permanences du CAUE 93 pour confirmer une intuition réglementaire ou pour qualifier rapidement un cas sensible, en particulier dans le pavillonnaire du Plateau ou autour des abords du Fort. Une fois ce premier filtre passé, le travail de l'architecte HMONP prend le relais : étude de faisabilité, esquisse, dossier de permis de construire ou de déclaration préalable, suivi d'instruction et coordination du chantier.
Ce double maillage prescripteur public plus architecte privé est l'une des forces de la Seine-Saint-Denis. Sur Romainville, il permet de cadrer rapidement un projet sans accumuler des semaines de démarches en aveugle et d'aller à l'essentiel : un dossier instruisable au premier dépôt, défendable en assemblée générale et tenable en chantier.
Le Plateau de Romainville et le secteur des Grands-Champs concentrent une part importante du pavillonnaire historique de la commune, hérité du début du XXe siècle quand Romainville était encore un village agricole et maraîcher. Extensions, surélévations partielles et rénovations énergétiques rythment la vie des propriétaires de ces quartiers. Le PLUi d'Est Ensemble applicable à Romainville fixe les règles d'emprise, de hauteur, de prospect et d'aspect extérieur à respecter dès l'esquisse, avec des contraintes spécifiques sur la silhouette du plateau, visible depuis Paris et la première couronne.
Emprise au sol, hauteur, recul sur rue et stationnement à Romainville sont fixés par le PLU intercommunal porté par l'EPT Est Ensemble.
Le Plateau de Romainville culmine à plus de 100 mètres au-dessus de Paris : une surélévation impacte la perception lointaine et demande une étude d'insertion fine.
Au-delà des seuils de la déclaration préalable, le projet bascule en permis de construire. La qualification se fait avant la conception à Romainville.
La ZAC de l'Horloge transforme depuis plus d'une décennie plus de 50 hectares du Bas-Pays de Romainville, ancien site dominé par l'industrie pharmaceutique et la logistique, en un quartier mixte habité, avec logements, commerces, bureaux, équipements et la Cité Maraîchère, vitrine d'agriculture urbaine inaugurée à proximité de Marcel-Cachin. Cette opération est pilotée par la Ville de Romainville en lien avec l'EPT Est Ensemble et un aménageur public. Pour un projet privé situé dans ou aux abords de la ZAC de l'Horloge, la lecture du dossier de création et du règlement de zone du PLUi est indispensable avant toute esquisse.
Un projet privé en ZAC de l'Horloge à Romainville doit être lu à l'aune du dossier de réalisation et des prescriptions de l'aménageur.
Ateliers, entrepôts pharmaceutiques et locaux d'activité du Bas-Pays se prêtent à des reconversions encadrées, sous réserve d'études amiante, plomb et pollution des sols.
Sur ce secteur, l'EPT Est Ensemble et l'aménageur public pèsent autant que le service urbanisme municipal de Romainville.
La cité Marcel-Cachin, à l'ouest du Plateau de Romainville, a été construite entre 1956 et 1964 sous la direction de l'architecte André Bérard et comptait à sa livraison 1 127 logements répartis sur 16 bâtiments. Quartier prioritaire de la politique de la ville (QP093025), elle fait l'objet d'un programme de rénovation urbaine engagé depuis 2001 et accéléré par la convention ANRU signée en 2007. La Cité Maraîchère, équipement emblématique d'agriculture urbaine, s'inscrit dans cette dynamique. Un projet privé ou un projet d'amélioration de l'habitat sur Marcel-Cachin doit composer avec la convention ANRU, les bailleurs sociaux et le PLUi d'Est Ensemble.
À Marcel-Cachin, la convention ANRU encadre démolition, reconstruction, réhabilitation et requalification des espaces publics depuis 2007.
Le quartier mêle parc social, copropriétés dégradées et opérations récentes : la qualification du maître d'ouvrage conditionne la procédure.
Le plan-masse d'origine d'André Bérard et la trame paysagère sont structurants : toute intervention demande une lecture fine de l'existant.
La station Romainville-Carnot, mise en service le 13 juin 2024 dans le cadre du prolongement de la ligne 11 du métro jusqu'à Rosny-Bois-Perrier, a transformé la place Carnot et son quartier en un pôle métropolitain à part entière à Romainville. La station permet désormais de rejoindre République en 14 minutes et Châtelet en environ 25 minutes, contre près du double auparavant. Cette nouvelle accessibilité accélère la valorisation foncière des quartiers du Plateau autour de Carnot et déclenche un cycle de projets résidentiels, commerciaux et tertiaires qu'il faut savoir cadrer avec rigueur.
La proximité immédiate de Romainville-Carnot modifie les coefficients de stationnement et l'attractivité, mais les règles d'emprise et de hauteur du PLUi s'imposent.
Locaux commerciaux, ateliers et bureaux autour de Carnot voient leur valeur et leur usage évoluer : la qualification du régime d'autorisation est centrale.
Autour de la station, l'EPT Est Ensemble veille à la cohérence des projets avec les orientations de développement métropolitain du territoire.
Mon rôle n'est pas de produire des plans. C'est de construire un projet instruisable au premier passage à Romainville, calé sur le PLUi d'Est Ensemble, la copropriété éventuelle, les périmètres opérationnels de la ZAC de l'Horloge et de Marcel-Cachin, et la réalité du bâti local entre Plateau pavillonnaire, Bas-Pays en mutation, Centre et Trois-Communes.
Avant tout dessin, je confirme le régime applicable à Romainville (PC, DP, modificatif), les seuils de surface et la nécessité d'un architecte HMONP.
PLUi Est Ensemble, ZAC de l'Horloge, NPNRU Marcel-Cachin, copropriétés du Centre, voisinage à Grands-Champs et Trois-Communes, abords du Fort de Romainville.
Esquisse, avant-projet, plans et arbitrages techniques pour passer l'AG quand elle existe et le service urbanisme de Romainville au premier dépôt.
Pièces, dépôt au service urbanisme de la mairie de Romainville, coordination EPT Est Ensemble, suivi de l'instruction et préparation du chantier.
À Romainville, un projet d'architecture n'est jamais standard. PLUi Est Ensemble, dénivelée plateau / Bas-Pays, ZAC de l'Horloge transformant 50 hectares d'anciens sites pharmaceutiques, NPNRU sur Marcel-Cachin et ses 1 127 logements d'origine, abords du Fort de Romainville chargé d'histoire, nouvelle station Romainville-Carnot inaugurée en juin 2024, copropriétés du Centre autour de la place de la Laïcité, faubourg pavillonnaire sur le Plateau et aux Grands-Champs : faire appel à un architecte HMONP, c'est transformer cette complexité en projet abouti, dossier accepté au premier dépôt et chantier maîtrisé du compromis à la livraison.
Un dossier de permis de construire mal cadré à Romainville déclenche un refus motivé, un recours gracieux puis contentieux et plusieurs mois de chantier bloqué. Mon rôle est de cadrer votre projet en amont du PLUi Est Ensemble, d'anticiper les contraintes liées à la ZAC de l'Horloge ou au NPNRU Marcel-Cachin et de présenter un dossier solide dès le premier dépôt — la meilleure assurance contre l'aller-retour de pièces complémentaires.
PLU intercommunal d'Est Ensemble, ZAC de l'Horloge dans le Bas-Pays, convention ANRU sur Marcel-Cachin, abords du Fort de Romainville, silhouette du Plateau visible depuis Paris, station Romainville-Carnot et règles de stationnement modulées, copropriétés du Centre : votre architecte HMONP à Romainville croise ces couches dès l'esquisse, vous épargne des semaines de démarches en aveugle et identifie ce qui fragiliserait votre projet avant qu'il soit trop tard.
Architecte inscrite à l'Ordre des architectes d'Île-de-France, assurance décennale et responsabilité civile professionnelle en cours. Honoraires transparents, contrat conforme au code de déontologie, dépôt dématérialisé et coordination directe avec le service urbanisme de la mairie de Romainville, l'EPT Est Ensemble, le syndic et les entreprises — votre projet est porté par un interlocuteur unique et responsable jusqu'à la déclaration d'achèvement.
Sur un projet d'architecture à Romainville, le coût d'une erreur ne se mesure pas en honoraires économisés. Il se mesure en mois d'instruction perdus, en chantiers bloqués, en projet redessiné en pleine course et parfois en travaux à reprendre une fois engagés.
Un dossier mal calé sur le PLUi d'Est Ensemble repart en pièces complémentaires, voire en refus motivé. Anticiper emprise, hauteur, recul et aspect extérieur est la moitié du travail à Romainville.
Dans le Bas-Pays et à Marcel-Cachin, un projet ignorant le dossier de réalisation de la ZAC ou la convention ANRU s'expose à des avis défavorables et à des incohérences avec les opérations en cours.
Des travaux sans autorisation à Romainville exposent à des sanctions administratives, à l'arrêt de chantier et à une obligation de mise en conformité ou de démolition.
Chaque quartier de Romainville a son tissu, son rythme bâti et ses contraintes propres. La lecture du projet change selon qu'on travaille dans le Centre autour de la place de la Laïcité, sur le Plateau pavillonnaire, à Marcel-Cachin en NPNRU, dans la ZAC de l'Horloge au Bas-Pays ou dans les Trois-Communes isolés par l'A3.
Cœur historique de Romainville, autour de la mairie place de la Laïcité, de l'église et des commerces de proximité. Copropriétés mixtes, petits collectifs et immeubles plus récents. Rénovations d'appartement et changements d'usage de locaux commerciaux dominent.
Secteur en limite des Lilas autour du Fort, lieu de mémoire de la Seconde Guerre mondiale et site du Mémorial national aux femmes en résistance et déportation. Projets à insertion paysagère et mémorielle sensible.
Grand ensemble construit entre 1956 et 1964 sous la direction d'André Bérard, 1 127 logements d'origine, QPV en NPNRU depuis 2007. Démolition, reconstruction, réhabilitation lourde en cours. Cité Maraîchère emblématique.
Quartier sud-est de Romainville d'environ 4 500 habitants, isolé du reste de la commune par l'autoroute A3, à la frontière de Montreuil et Bagnolet. Tissu mixte pavillonnaire et collectif, labellisé Cité éducative.
Ancien secteur pharmaceutique et logistique à l'est de Romainville. ZAC de l'Horloge sur plus de 50 hectares : transformation en quartier mixte avec logements, commerces, équipements et Cité Maraîchère.
Plateau historique culminant à plus de 100 mètres au-dessus de Paris. Pavillonnaire ancien hérité du village agricole et maraîcher. Silhouette visible depuis Paris. Marché actif d'extensions, surélévations et rénovations énergétiques.
Place Carnot et abords de la station Romainville-Carnot, mise en service le 13 juin 2024 avec le prolongement de la ligne 11. Pôle métropolitain en plein essor : valorisation foncière, projets résidentiels et reconversions de rez-de-chaussée.
Secteur résidentiel autour de la rue Eugène-Hénaff et des Grands-Champs, à l'interface entre Plateau historique et opérations récentes. Tissu pavillonnaire et petits collectifs. Extensions, surélévations et rénovations énergétiques fréquentes.
À Romainville, le dépôt passe par le service urbanisme de la mairie, place de la Laïcité, en coordination avec l'EPT Est Ensemble qui porte le PLU intercommunal. La voie dématérialisée est devenue la norme pour les personnes morales et pour la plupart des dossiers complexes.
Le service urbanisme de la mairie de Romainville, place de la Laïcité, accueille les dossiers de permis de construire, déclaration préalable et permis d'aménager déposés sur le territoire communal.
L'établissement public territorial Est Ensemble (T8), qui regroupe neuf communes dont Romainville, porte le PLU intercommunal et participe à l'instruction des dossiers.
Pour les projets situés dans le périmètre opérationnel de la ZAC de l'Horloge ou en NPNRU sur Marcel-Cachin, un dialogue préalable avec l'aménageur public et l'EPT Est Ensemble est vivement recommandé.
Toute SCI, société, syndic ou bailleur social déposant à Romainville doit passer par la voie dématérialisée, conformément au cadre national applicable depuis 2025.
L'obtention de l'arrêté de la mairie de Romainville ne ferme pas le dossier. Affichage sur le terrain, déclaration d'ouverture de chantier, suivi du délai de validité et déclaration d'achèvement sont autant de points qui peuvent fragiliser le permis si on les rate.
Les honoraires d'architecte se structurent en deux logiques : forfait pour les missions ciblées, pourcentage du montant des travaux pour les missions complètes. À ces honoraires s'ajoutent les coûts travaux, qui varient selon le quartier et la typologie du bâti romainvillois.
Forfait pour cadrer un projet à Romainville avant compromis ou avant les plans définitifs. C'est la mission qui évite d'engager un budget sur un projet qui ne tient pas réglementairement.
Déclaration préalable ou permis de construire au forfait selon la complexité du projet à Romainville et le nombre de pièces à produire. Idéal quand la conception est déjà avancée et qu'il ne reste que le dossier.
Honoraires entre 8 et 15 pour cent du montant des travaux HT selon la complexité du projet romainvillois. Couvre la conception, le dépôt urbanisme, la consultation des entreprises, le suivi de chantier et la livraison.
Compter une enveloppe travaux significative pour une rénovation complète d'appartement dans le Centre ou d'un pavillon sur le Plateau et aux Grands-Champs. L'enveloppe dépend du niveau de prestation et de l'état du bâti existant.
Coût plus élevé au mètre carré créé pour une extension ou surélévation à Romainville, respectant le PLUi d'Est Ensemble (emprise, hauteur, aspect extérieur). Conformité RE2020 obligatoire sur les surfaces neuves.
À ces coûts s'ajoutent la taxe d'aménagement (calculée sur la surface taxable et le taux voté à Romainville), la redevance d'archéologie préventive selon le projet et, si applicable, la TVA applicable.
Les aides Anah, MaPrimeRénov' et MaPrimeRénov' Copro peuvent réduire significativement la facture sur la rénovation énergétique à Romainville. L'éligibilité dépend du DPE initial, de la nature des travaux et du statut du maître d'ouvrage. Un architecte HMONP est souvent obligatoire dans le montage des aides (AMO ou MOE).
Mes honoraires sont transparents, contractualisés sur devis avant toute mission, sans commission cachée auprès des entreprises. Toutes les communications sur les coûts, les délais et l'avancement du projet à Romainville se font par écrit.
Le vocabulaire de l'urbanisme à Romainville combine des termes nationaux (PC, DP, DAACT, HMONP) et des notions locales (PLUi Est Ensemble, ZAC de l'Horloge, NPNRU Marcel-Cachin). Voici la grille de lecture utile avant tout dossier romainvillois.
À Romainville, la valeur d'une architecte se mesure dans les projets où il faut lire finement un bâti hétérogène — pavillon du Plateau, appartement du Centre, immeuble en NPNRU à Marcel-Cachin, programme en ZAC de l'Horloge ou local d'activité autour de Carnot — et arbitrer entre budget, qualité d'usage et conformité au PLUi d'Est Ensemble.
Redistribution, ouverture de murs porteurs, mise aux normes thermiques et amélioration de la qualité d'usage sur les pavillons anciens et début XXe typiques du Plateau de Romainville, avec lecture fine de la silhouette urbaine perceptible depuis Paris.
Création de volumes sur parcelle pavillonnaire sur le Plateau, à Eugène-Hénaff ou aux Grands-Champs à Romainville, vérandas, surélévations partielles et réorganisations complètes en respectant le PLUi d'Est Ensemble et l'insertion dans le voisinage.
Redistribution, optimisation et requalification d'appartements situés dans les copropriétés du Centre autour de la place de la Laïcité et autour de la nouvelle station Romainville-Carnot, avec passage en assemblée générale et coordination du syndic.
Implantation ou réhabilitation de locaux d'activité autour de la station Romainville-Carnot et dans la ZAC de l'Horloge, projets sur emprises en mutation et reconversions de petits commerces avec dossier d'ERP, accessibilité PMR et sécurité incendie.
De l'audit de faisabilité au dépôt du permis de construire au service urbanisme de la mairie de Romainville, voici le déroulement standard d'un projet romainvillois.
Lecture du PLUi Est Ensemble à l'adresse romainvilloise, vérification du règlement de copropriété, du périmètre ZAC de l'Horloge ou NPNRU Marcel-Cachin, et de la performance énergétique. Esquisses d'options et fourchette budgétaire avant tout engagement.
Esquisse, plans, parti architectural et préparation du dossier de déclaration préalable ou de permis de construire. Dépôt au service urbanisme de la mairie de Romainville et coordination avec l'EPT Est Ensemble.
Dossier de consultation des entreprises, comparaison des offres, suivi de l'instruction et du chantier, points d'arrêt, DAACT en fin de travaux et clôture du dossier à Romainville.
Les réponses utiles pour cadrer un premier contact à Romainville, du pavillonnaire du Plateau aux opérations en ZAC de l'Horloge en passant par les copropriétés du Centre, le NPNRU Marcel-Cachin et le nouveau pôle Romainville-Carnot.
À Romainville comme partout en France, le recours à un architecte HMONP est obligatoire dès que la surface de plancher du projet dépasse 150 m² après travaux (articles L431-1 à L431-4 du Code de l'urbanisme). Pour toute personne morale (SCI, société, syndic, bailleur), l'architecte est obligatoire quasi systématiquement, quelle que soit la surface. En pratique, beaucoup d'extensions de pavillons sur le Plateau, de surélévations aux Grands-Champs et de restructurations en NPNRU à Marcel-Cachin passent ce seuil.
Le dépôt se fait auprès du service urbanisme de la mairie de Romainville, située place de la Laïcité, qui assure l'accueil et l'enregistrement du dossier. L'instruction est coordonnée avec l'EPT Est Ensemble (T8), qui porte le PLU intercommunal applicable. Pour les projets situés dans la ZAC de l'Horloge au Bas-Pays ou en périmètre NPNRU sur Marcel-Cachin, un dialogue préalable avec l'aménageur public et l'EPT Est Ensemble est vivement recommandé avant le dépôt à Romainville.
La mise en service le 13 juin 2024 du prolongement de la ligne 11 du métro de Mairie des Lilas à Rosny-Bois-Perrier, avec une station Romainville-Carnot sur le Plateau, transforme profondément les équilibres de la commune. République est désormais à 14 minutes contre 28 auparavant, et Châtelet à environ 25 minutes. Cette accessibilité accélère la valorisation foncière des quartiers autour de Carnot et déclenche un cycle de projets résidentiels et de reconversions de rez-de-chaussée. Pour un projet d'architecture à Romainville après juin 2024, l'enjeu se déplace : la commune devient métropolitaine et le PLUi ajuste ses attentes en conséquence.
La ZAC de l'Horloge est l'opération d'aménagement structurante du Bas-Pays de Romainville, sur plus de 50 hectares anciennement occupés par l'industrie pharmaceutique et la logistique. Elle vise à transformer ce secteur en quartier mixte habité, avec logements, commerces, équipements et espaces verts, sous le pilotage de la Ville de Romainville, de l'EPT Est Ensemble et d'un aménageur public. Pour un projet privé dans ou aux abords de la ZAC, la lecture du dossier de réalisation et des prescriptions de l'aménageur est indispensable avant toute esquisse. Une réflexion sur un téléphérique urbain entre le Bas-Pays et le Plateau a même été étudiée pour absorber la dénivelée.
La cité Marcel-Cachin, construite entre 1956 et 1964 sous la direction de l'architecte André Bérard avec 1 127 logements d'origine répartis sur 16 bâtiments, est un quartier prioritaire de la politique de la ville (QP093025) sous convention NPNRU depuis 2007. Tout projet privé sur Marcel-Cachin à Romainville doit être cohérent avec la convention en cours : démolition, reconstruction, réhabilitation, requalification des espaces publics. Le dialogue avec les bailleurs sociaux et l'opérateur d'aménagement est une étape clé. La Cité Maraîchère, vitrine d'agriculture urbaine, illustre la dynamique de transformation du quartier.
Le Plateau de Romainville culmine à plus de 100 mètres au-dessus de Paris, ce qui rend sa silhouette visible depuis la capitale et la première couronne. Le pavillonnaire du Plateau, hérité du début du XXe siècle quand Romainville était encore village agricole et maraîcher, fait aujourd'hui l'objet d'extensions, de surélévations et de rénovations énergétiques nombreuses. Le PLUi d'Est Ensemble fixe les règles d'emprise, de hauteur et de prospect. Une attention particulière est portée à l'insertion paysagère pour les surélévations, qui modifient la perception lointaine de la commune. Une étude de faisabilité préalable évite les arbitrages tardifs coûteux.
Le Fort de Romainville est situé administrativement sur la commune voisine des Lilas mais reste historiquement et symboliquement lié à Romainville. Premier camp d'internement administratif installé par l'occupant allemand en France, il a vu passer environ 7 000 personnes dont 3 800 femmes pendant la Seconde Guerre mondiale. Aujourd'hui Mémorial national aux femmes en résistance et déportation et site du projet urbain Grand Lilas, il impose, dans ses abords, une attention particulière à l'insertion paysagère et mémorielle. Pour un projet d'architecture aux limites de Romainville et des Lilas, cette épaisseur historique pèse au-delà des règles strictes du PLUi.
Une part importante des projets en Centre de Romainville, autour de la place de la Laïcité et autour de la place Carnot, se déroulent en copropriété, dans des immeubles mêlant petits collectifs anciens, copropriétés de la fin du XXe siècle et programmes récents. Toute modification de façade, toiture, parties communes ou usage doit être autorisée par l'assemblée générale après lecture du règlement de copropriété. Pour une intervention sur les murs porteurs, le syndic exigera presque toujours une étude de structure. Mon rôle consiste à préparer un dossier d'AG complet et lisible (plans avant et après, notice, matériaux, photo-montage) pour défendre le projet sans renvoi.
Les délais d'instruction sont de 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres projets à Romainville, à partir d'un dossier complet. Ils peuvent être majorés de 1 à 2 mois en cas de consultations supplémentaires liées au PLUi Est Ensemble, à la ZAC de l'Horloge, au NPNRU Marcel-Cachin, aux abords du Fort de Romainville ou à une copropriété complexe. Un dossier bien cadré en amont reste la meilleure assurance pour rester dans les délais nominaux à Romainville.
Depuis le 13 juin 2024, Romainville est desservie par la ligne 11 du métro prolongée jusqu'à Rosny-Bois-Perrier, avec la station Romainville-Carnot sur le Plateau. La commune est aussi historiquement reliée par la ligne 5 du métro à proximité immédiate (station Église de Pantin à la frontière), par le tramway T1 et par de nombreuses lignes de bus structurantes du territoire Est Ensemble. Cette desserte renforce l'attractivité résidentielle de Romainville et la valorisation des biens proches d'une station, notamment sur le Plateau et autour de la place Carnot. Le PLUi d'Est Ensemble module ses règles de stationnement en fonction de cette proximité.
La déclaration préalable concerne à Romainville les modifications d'aspect extérieur (façade, fenêtre, ravalement, isolation thermique par l'extérieur), les petites extensions sous seuil (20 ou 40 m² selon le zonage), le changement de destination sans travaux structurels et la division de terrain non soumise à permis d'aménager. Le dossier est déposé au service urbanisme de la mairie de Romainville. La qualification du régime (DP ou PC) doit se faire avant tout démarrage : une erreur de régime fragilise tout le projet, en particulier dans les secteurs sensibles comme le pavillonnaire du Plateau ou les abords de la place Carnot.
Une part importante du parc romainvillois est antérieure aux normes thermiques actuelles, qu'il s'agisse des pavillons du Plateau, des immeubles d'après-guerre du Centre ou des bâtiments de Marcel-Cachin. Le calendrier d'interdiction de location issu de la loi Climat et Résilience se durcit : G en 2025, F en 2028, E en 2034. La rénovation énergétique à Romainville peut bénéficier de MaPrimeRénov', MaPrimeRénov' Copro pour les copropriétés et des aides Anah. L'architecte est souvent obligatoire dans le montage des aides (AMO ou MOE). La logique est cohérente avec la dynamique de valorisation portée par la nouvelle station Romainville-Carnot.
Un architecte DPLG (Diplômé Par le Gouvernement) est l'ancienne dénomination, délivrée jusqu'en 2007. Le HMONP (Habilitation à la Maîtrise d'Œuvre en Nom Propre) est le titre actuel : il s'obtient après le diplôme d'État d'architecte (DE) et 6 mois minimum de pratique en agence plus 150 heures de formation. Seuls les architectes DPLG et HMONP peuvent s'inscrire à l'Ordre des architectes et signer un permis de construire en nom propre à Romainville. Un architecte DE sans HMONP peut concevoir mais ne peut pas déposer pour un tiers.
Les honoraires se calculent selon la mission à Romainville : étude de faisabilité au forfait, dépôt de DP ou PC au forfait, mission complète au pourcentage du montant des travaux (8 à 15 pour cent selon la complexité). Côté travaux, les enveloppes dépendent du quartier (Centre, Plateau, Grands-Champs, Marcel-Cachin, Bas-Pays, Trois-Communes, Eugène-Hénaff, Carnot) et du niveau de prestation. À ces coûts s'ajoutent la taxe d'aménagement romainvilloise et, selon le projet, la redevance d'archéologie préventive. Mes honoraires sont transparents et contractualisés sur devis avant toute mission.
L'EPT Est Ensemble (T8) regroupe neuf communes du nord-est francilien dont Romainville. Il porte le PLU intercommunal applicable et coordonne les politiques d'habitat, d'aménagement et de mobilité. Sur un projet romainvillois, l'EPT participe à l'instruction du dossier et veille à la cohérence avec les orientations territoriales. Pour les projets dans la ZAC de l'Horloge ou en NPNRU sur Marcel-Cachin, son rôle de coordination avec l'aménageur public, l'ANRU et les bailleurs sociaux est central. La mairie de Romainville, place de la Laïcité, reste votre interlocuteur de proximité pour le dépôt et le suivi.
Oui, la reconversion de locaux d'activité, d'ateliers et de petits commerces dans la ZAC de l'Horloge au Bas-Pays et autour de la nouvelle station Romainville-Carnot sur le Plateau est un marché en plein essor. Ces projets impliquent presque toujours un changement de destination, une étude de structure, une étude amiante et plomb selon l'ancienneté, un traitement acoustique et thermique, et la vérification de la compatibilité avec le PLUi d'Est Ensemble et le règlement de la ZAC. Selon l'ampleur des travaux, le régime applicable est une déclaration préalable ou un permis de construire, et au-delà de 150 m² le recours à un architecte HMONP est obligatoire à Romainville.
Romainville est marquée par une dénivelée historique forte entre le Plateau, où se trouvent la mairie place de la Laïcité, la cité Marcel-Cachin et le pavillonnaire des Grands-Champs et d'Eugène-Hénaff, et le Bas-Pays à l'est, plus bas, où se déploie la ZAC de l'Horloge. Cette géographie influence l'orientation des projets, l'éclairement naturel, les vues, le traitement des accès et parfois les contraintes de prospect. Sur un projet d'extension ou de surélévation en limite de coteau, j'intègre ces paramètres dès l'esquisse pour proposer un parti architectural qui tire parti de la topographie de Romainville plutôt que de la subir.
Besoin d'un architecte ? Nous sommes là pour vous offrir une estimation gratuite, rapide et précise.
