Le PSMV du Marais : le règlement spécifique qui structure tous les projets du Paris 3
Le 3e arrondissement de Paris est, avec le 4e, l'un des deux seuls arrondissements parisiens entièrement ou très majoritairement régis par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur. Le PSMV du Marais a été créé en 1964 par décret ministériel, premier secteur sauvegardé de France en application de la loi du 4 août 1962, dite loi Malraux. Le PSMV couvre 126 hectares partagés entre le 3e et le 4e arrondissement de Paris. Il a fait l'objet d'une révision par arrêté préfectoral du 18 décembre 2013, le Conseil de Paris ayant donné un avis favorable par délibération des 12 et 13 novembre 2013.
Le PSMV est un document d'urbanisme spécifique régi par le Code du patrimoine. Sur son périmètre, il remplace le PLU bioclimatique de Paris. Il fixe pour chaque immeuble et pour chaque rue du Marais Nord (3e arrondissement) des règles précises sur les matériaux, les modénatures, les menuiseries, les ferronneries, les enduits, les devantures et parfois sur les plans intérieurs lorsque des éléments d'origine méritent protection. Certains hôtels particuliers et plusieurs cours et jardins du Paris 3 sont identifiés comme à conserver. Le règlement classe les immeubles en plusieurs catégories — immeubles à conserver, immeubles dont la démolition peut être imposée, immeubles à remplacer selon prescriptions — qui conditionnent la nature des travaux autorisés.
La conséquence pratique sur le 75003 est massive. L'avis de l'ABF est conforme sur l'ensemble du PSMV du Marais. Un avis défavorable interdit la délivrance du permis. Un avis favorable avec prescriptions impose un respect strict des prescriptions. La consultation préalable de l'UDAP de Paris est très productive avant tout dépôt — elle permet d'identifier les attentes patrimoniales spécifiques à l'adresse du Paris 3 et de cadrer le projet en amont.
Le PSMV du Marais a aussi pour effet de hiérarchiser le bâti. Un projet rue Vieille-du-Temple n'a pas les mêmes contraintes qu'un projet rue Réaumur, qui n'a pas les mêmes contraintes qu'un projet rue de Bretagne — mais tous sont sous PSMV du Marais. La zone unique du PSMV est dite zone US (urbaine sauvegardée). Sur les rues structurantes du Marais Nord, les exigences sur les façades, les devantures de commerce et les menuiseries sont maximales.
Au-delà du PSMV, le PLU bioclimatique parisien approuvé le 20 novembre 2024 reste applicable hors périmètre de PSMV sur le Paris 3 — notamment dans les franges République, autour de la rue Réaumur et dans une partie du quartier des Arts-et-Métiers — et continue de structurer les règles générales (pleine terre, logement public à 2035, restrictions sur les meublés touristiques). Pour la grande majorité des projets dans le 3e arrondissement, c'est néanmoins le PSMV du Marais qui prime.
- PSMV du Marais : 126 hectares, créé en 1964 (loi Malraux 1962), révisé par arrêté préfectoral du 18 décembre 2013
- Premier secteur sauvegardé de France — couvre l'intégralité du Marais Nord (3e) et le Marais Sud (4e)
- Avis conforme de l'ABF systématique sur tout le PSMV du Paris 3 — un avis défavorable interdit le permis
- Règlement spécifique rue par rue et immeuble par immeuble dans le 75003 — matériaux, modénatures, ferronneries, plans intérieurs parfois protégés
- Consultation préalable UDAP de Paris : recommandée sur tout projet visible dans le 3e arrondissement
Abords MH du Paris 3 : Soubise, Rohan, Picasso, Carnavalet, Arts et Métiers, Archives
Le 3e arrondissement concentre une densité exceptionnelle de monuments historiques. L'Hôtel de Soubise (XVIIIe siècle, classé MH, abrite les Archives Nationales) et l'Hôtel de Rohan, mitoyens, forment l'un des ensembles les plus prestigieux du Marais Nord. L'Hôtel Salé (XVIIe siècle, classé MH, abrite le Musée Picasso) est un autre chef-d'œuvre du Paris 3. L'Hôtel Carnavalet (XVIe-XVIIe siècles, classé MH, abrite le Musée Carnavalet et l'histoire de Paris) est en limite immédiate du 4e. L'Hôtel d'Albret, l'Hôtel de Saint-Aignan (Musée d'Art et d'Histoire du Judaïsme), l'Hôtel de Donon et plusieurs autres hôtels particuliers du Marais Nord complètent ce paysage patrimonial unique. Le Musée des Arts et Métiers, installé dans l'ancien prieuré Saint-Martin-des-Champs (XIe-XIIIe siècles, classé MH), structure le sud-ouest du 3e arrondissement. Le Carreau du Temple (halle XIXe inscrite MH) et le square du Temple animent le centre du 75003.
L'UDAP de Paris, rattachée à la DRAC Île-de-France et installée 45-47 rue Le Peletier dans le 9e, emploie les Architectes des Bâtiments de France compétents pour tous les avis ABF parisiens — y compris sur le 3e arrondissement. Sur le 75003, l'avis ABF se cumule avec le règlement du PSMV du Marais. La quasi-totalité du territoire du Paris 3 est en abords MH dans un rayon de 500 mètres d'un édifice protégé.
Sur les abords des hôtels particuliers classés (Soubise, Rohan, Salé, Carnavalet), l'attention se concentre sur les modifications de façade, les devantures commerciales, les enseignes, les menuiseries et les ouvertures en toiture. Sur les abords du Musée des Arts et Métiers, du Temple et des Archives Nationales, la cohérence du tissu ancien est centrale — façades, balcons, ferronneries, lucarnes. Sur les hôtels particuliers eux-mêmes — beaucoup sont classés ou inscrits — l'autorisation de travaux relève du Code du patrimoine et du dialogue avec la DRAC Île-de-France en plus du PSMV du Marais.
La vérification du périmètre exact et du statut MH à l'adresse exacte du Paris 3 se fait sur le Géoportail de l'urbanisme et sur l'Atlas des patrimoines. À adresse égale, l'inclusion dans un périmètre délimité, dans le PSMV ou sur immeuble classé peut décider du sort d'un projet du 3e arrondissement.
- Abords MH du Paris 3 : Hôtel de Soubise, Hôtel de Rohan, Hôtel Salé (Picasso), Hôtel Carnavalet, Hôtel d'Albret, Musée des Arts et Métiers, Carreau du Temple, Archives Nationales
- UDAP de Paris (45-47 rue Le Peletier, 75009) : compétente pour tous les avis ABF du 3e arrondissement
- Immeubles classés MH nombreux sur le Marais Nord du Paris 3 — autorisation de travaux Code du patrimoine et DRAC en plus du PSMV
- Géoportail urbanisme + Atlas des patrimoines : vérifier le statut exact à l'adresse avant esquisse dans le Paris 3
Marais Nord, Temple, Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges, Sainte-Avoye, Archives
Le 3e arrondissement de Paris se découpe administrativement en quatre quartiers officiels : Arts-et-Métiers (au sud-ouest, autour du musée et du conservatoire), Enfants-Rouges (au centre-nord, autour du marché et de la rue de Bretagne), Archives (au sud, autour des Archives Nationales et de la rue des Archives) et Sainte-Avoye (au sud-est, autour de la rue du Temple). À cette grille s'ajoutent des appellations d'usage très ancrées dans la culture immobilière du 75003 : Marais Nord (ou Haut Marais), Temple, République-limite, Bretagne, Vieille-du-Temple, Réaumur-Sébastopol. Chaque sous-quartier porte une logique de bâti et une attente patrimoniale différente, mais tous sont sous PSMV du Marais ou en abords MH dans le Paris 3.
Le Marais Nord, ou Haut Marais, occupe le cœur historique du 3e arrondissement entre la rue des Quatre-Fils, la rue Charlot, la rue de Bretagne et la rue Vieille-du-Temple. Alignements d'hôtels particuliers XVIIe et XVIIIe, cours pavées, escaliers à vis, galeries d'art et boutiques mode contemporaines. Marché de prestige sur le Paris 3, avec des biens souvent transmis hors marché public ou via les agences spécialisées Daniel Féau Marais, Barnes Marais et Junot. Le tissu créatif (mode, médias, photographie, design) y est dense.
Le quartier du Temple, autour du square du Temple, du Carreau du Temple, de la rue de Bretagne et de la rue de Picardie, prolonge le Marais Nord vers la République. Bâti XVIIe, XVIIIe et début XIXe, marché des Enfants-Rouges (le plus ancien marché couvert de Paris, créé en 1615), Carreau du Temple réhabilité en lieu culturel et sportif (réouverture 2014). Marché bourgeois et créatif sur le 75003.
Le quartier des Arts-et-Métiers occupe le sud-ouest du Paris 3, autour du Musée des Arts et Métiers, de la rue Réaumur, de la rue Saint-Martin et de la rue Beaubourg. Bâti mixte XVIIe et XIXe, anciens ateliers, lofts, présence du Conservatoire National des Arts et Métiers (CNAM). Marché tech, médias et créatifs. Des restructurations en lofts y sont fréquentes — souvent en limite PSMV du Marais et zones complémentaires du PLU bioclimatique.
Le quartier des Enfants-Rouges, autour du marché des Enfants-Rouges (39 rue de Bretagne), de la rue de Bretagne, de la rue Charlot et de la rue de Saintonge, est le secteur le plus vivant et villageois du 3e arrondissement. Brasseries, restaurants, épiceries fines, marché couvert. Bâti XVIIe à XIXe, fortement protégé. Marché familial et bobo très demandé sur le Paris 3, prix au mètre carré élevés.
Le quartier des Archives, autour de l'Hôtel de Soubise (Archives Nationales), de la rue des Archives, de la rue Vieille-du-Temple sud et de la rue des Francs-Bourgeois (en limite 4e), concentre les plus beaux hôtels particuliers du Paris 3 et les galeries d'art prestige. Marché premium du 75003.
Le quartier Sainte-Avoye, autour de la rue du Temple, de la rue Rambuteau, de la rue Beaubourg et de la rue Saint-Martin, marque la transition avec le Centre Pompidou (4e). Bâti mixte, présence de la Croix-Rouge française au siège historique, marché bourgeois et institutionnel du 3e arrondissement.
La frange République (rue de Turbigo, rue Réaumur, rue Notre-Dame-de-Nazareth, rue du Vertbois) marque la limite nord du Paris 3 avec le 10e et le 11e. Bâti XIXe haussmannien, certains immeubles hors PSMV du Marais et donc soumis au PLU bioclimatique parisien. Quartier en évolution, marché familial et créatif.
- Quatre quartiers administratifs du Paris 3 : Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges, Archives, Sainte-Avoye
- Marais Nord (Haut Marais) : hôtels particuliers XVIIe-XVIIIe, galeries d'art, mode, marché prestige sur le 75003
- Temple et Enfants-Rouges : Carreau du Temple, marché des Enfants-Rouges (1615), rue de Bretagne, marché bourgeois et créatif
- Arts-et-Métiers : Musée et CNAM, lofts, marché tech et médias dans le 3e arrondissement
- Archives : Hôtel de Soubise, Hôtel de Rohan, marché premium du Paris 3
- République-limite et Réaumur : franges hors PSMV partiellement, sous PLU bioclimatique parisien
Copropriété d'immeuble classé ou inscrit dans le Paris 3 : la couche que beaucoup sous-estiment
Le 3e arrondissement est l'un des plus collectifs de Paris. Quasi-totalité du parc en immeubles anciens en copropriété, dont une part importante est classée ou inscrite au titre des monuments historiques. Sur le 75003 comme sur l'ensemble parisien, plus de 95 % des logements sont des appartements en copropriété (INSEE, recensement 2022 publié en 2025). Les maisons individuelles sont quasi inexistantes dans le Marais Nord — sauf cas particuliers d'hôtels particuliers en monopropriété, eux-mêmes très rares.
Toute modification de façade, toiture, parties communes ou usage doit être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires du Paris 3, après lecture du règlement de copropriété. Sur le 3e arrondissement, les règlements de copropriété sont souvent anciens, parfois rédigés au début du XXe siècle, et comportent des clauses très restrictives sur l'aspect extérieur, les couleurs de menuiseries, les enseignes commerciales, les climatiseurs et les terrasses. Pour une intervention sur les murs porteurs en pierre des immeubles XVIIe ou XVIIIe, le syndic exigera presque toujours une étude de structure préalable, et parfois une attestation d'ingénieur ou une lettre du contrôleur technique.
Le calendrier d'AG sur le 3e arrondissement est un sujet à part entière. Les syndics rencontrés rue Vieille-du-Temple, rue des Archives, rue Charlot ou rue de Bretagne sont généralement très professionnels, mais aussi très formels — préavis stricts, dossiers complets exigés, votes parfois reportés en cas de question juridique non tranchée sur la nature des parties communes ou des parties privatives. Le délai entre la demande et la décision d'AG peut atteindre 6 à 9 mois si on tombe entre deux exercices, voire davantage dans une copropriété d'immeuble classé MH à 4 ou 6 lots où la sociologie du vote est très personnelle dans le Paris 3.
Mon expérience est qu'il vaut mieux passer quatre à six semaines à préparer un dossier d'AG soigné pour un projet du Paris 3 — plans avant/après, notice technique, descriptif des matériaux, photo-montage de la façade, devis d'entreprise qualifiée patrimoine — que six mois à recommencer après ajournement dans le 3e arrondissement. La défense en séance par l'architecte est aussi un facteur déterminant sur le 75003. Sur un immeuble classé MH du Marais Nord, le syndic peut également solliciter l'avis de la conservation des monuments historiques avant AG.
- Vote en AG du 3e arrondissement : modification de façade, toiture, parties communes ou destination
- Règlements de copropriété anciens sur le Paris 3 : clauses restrictives sur l'aspect extérieur, les couleurs, les enseignes, les climatiseurs
- Étude de structure : presque systématique sur murs porteurs en pierre des immeubles XVIIe-XVIIIe du Marais Nord et du Temple
- Calendrier AG : 6 à 9 mois entre la demande et la décision si pas synchronisé avec l'exercice dans le 3e arrondissement
Performance énergétique du parc 3e arrondissement et obligations de ravalement
Le parc du Paris 3 est très majoritairement antérieur à 1948. Sur l'ensemble parisien, l'INSEE 2022 recensait 48,7 % des résidences principales construites avant 1946 — la part est encore plus élevée sur le 75003, où le XVIIe, le XVIIIe et le bâti fin XIXe dominent largement. Conséquence directe : selon l'INSEE Analyses Île-de-France n°154, 54 % des résidences principales parisiennes sont en passoire énergétique (classe E, F ou G), et la part est très élevée sur le 3e arrondissement où les appartements de caractère et les hôtels particuliers consomment beaucoup compte tenu de l'inertie thermique du bâti ancien et des fenêtres bois souvent à simple vitrage.
Le calendrier d'interdiction de location issu de la loi Climat & Résilience se durcit : G interdit en 2025, F en 2028, E en 2034. Sur les copropriétés du Marais Nord et du Temple, la décision de rénovation énergétique devient stratégique pour les bailleurs et les usufruitiers du Paris 3. La complexité tient au fait que sur le PSMV du Marais, presque toutes les techniques d'isolation par l'extérieur sont impossibles côté rue. Les solutions passent par l'isolation par l'intérieur (avec contraintes sur la conservation des boiseries, parquets, plafonds à la française), les menuiseries performantes conformes aux exigences ABF (souvent en bois à petits bois, double vitrage feuilleté ou triple vitrage discret) et la ventilation maîtrisée.
L'obligation décennale de ravalement de façade à Paris (article L132-1 du Code de la construction et de l'habitation) s'applique pleinement sur le 75003, avec amende jusqu'à 3 750 € en cas de non-réalisation après injonction. Sur le 3e arrondissement, le ravalement déclenche systématiquement l'avis conforme de l'ABF compte tenu du PSMV du Marais. La coordination ravalement, ITE en cour intérieure non visible (lorsque la cour le permet), menuiseries et avis ABF est un savoir-faire spécifique au Paris 3.
Les copropriétés du 3e arrondissement peuvent solliciter MaPrimeRénov' Copro, MaPrimeRénov' Sérénité, Éco-rénovons Paris+ et les aides Anah. La délégation Anah Paris disposait en 2024 d'un budget de 41,3 millions d'euros avec un objectif de 4 761 logements à réhabiliter sur l'ensemble parisien. L'architecte HMONP est souvent obligatoire dans le montage des aides (AMO ou MOE) sur le 75003.
Une particularité du Paris 3 mérite d'être soulignée. Une part notable du parc est en pied-à-terre de propriétaires créatifs, en bureaux discrets de marques de mode, ou en investissement locatif. Cela ralentit parfois les décisions de rénovation énergétique en copropriété, faute de quorum, et pèse sur le calendrier collectif de mise aux normes du 3e arrondissement. La sensibilité patrimoniale du Marais Nord rend par ailleurs chaque arbitrage énergétique-patrimonial particulièrement délicat.
- 54 % du parc en E/F/G à Paris (INSEE Analyses IDF n°154) — part très élevée sur le 3e arrondissement
- Calendrier interdiction location : G 2025 / F 2028 / E 2034
- Ravalement obligatoire 10 ans à Paris — avis conforme ABF systématique en PSMV du Marais
- ITE côté rue impossible sur le 75003 — isolation par l'intérieur et menuiseries performantes ABF-conformes
- Aides : MaPrimeRénov' Copro, Anah (41,3 M€ délégués à Paris en 2024), Éco-rénovons Paris+
Paris Centre, mairie unique et identité du 75003 préservée
Depuis le 11 juillet 2020, en application de la loi du 28 février 2017 dite « Paris-Marseille-Lyon » et de la délibération du Conseil de Paris, les quatre arrondissements centraux (1er, 2e, 3e, 4e) ont été regroupés en un secteur administratif unique appelé Paris Centre. Une mairie unique a été installée dans les locaux de l'ancienne mairie du 3e arrondissement, mais le Conseil de Paris a finalement choisi le 4 rue de Lobau (4e arrondissement) comme siège de Paris Centre. Le 3e arrondissement, en tant qu'arrondissement, conserve néanmoins son existence administrative pour le code postal, le PSMV, l'état civil rattaché et le tissu local. L'ancienne mairie du 3e, située au 2 rue Eugène-Spuller dans le 75003, accueille désormais un équipement public mutualisé Paris Centre et reste un point de repère du Marais Nord.
Concrètement, sur un projet d'architecture, cette fusion ne change rien à l'instruction des autorisations d'urbanisme — qui passent toujours par le BASU central, 6 promenade Claude Lévi-Strauss, dans le 13e. Le code postal 75003 est maintenu pour les courriers et les adresses. Le PSMV du Marais continue de s'appliquer rigoureusement sur l'intégralité du 3e arrondissement. L'avis conforme de l'ABF reste systématique. La nuance utile pour un projet du Paris 3 est que, pour les démarches d'état civil, les autorisations de voirie temporaire (palissade de chantier, benne sur la voie publique, échafaudage) et les éventuels équipements culturels mutualisés, l'interlocuteur est désormais Paris Centre.
Pour un propriétaire ou un investisseur dans le 75003, l'identité « Marais Nord » et « 3e arrondissement » reste pleinement opérationnelle dans le marché immobilier et dans la culture du quartier. Les agences spécialisées (Daniel Féau Marais, Barnes Marais, Junot), les notaires du 3e arrondissement, les architectes intervenant sur le PSMV du Marais et les artisans qualifiés patrimoine continuent de structurer leur activité autour du Marais Nord et du Paris 3 — pas autour d'un « Paris Centre » qui reste une commodité administrative.
- Fusion Paris Centre depuis le 11 juillet 2020 : 1er, 2e, 3e, 4e arrondissements regroupés administrativement
- Mairie unique 4 rue de Lobau (4e) — ancienne mairie du 3e (2 rue Eugène-Spuller) en équipement mutualisé
- Code postal 75003 maintenu, PSMV du Marais inchangé, avis conforme ABF systématique
- Identité « Marais Nord » et « 3e arrondissement » pleinement vivante dans le marché immobilier du Paris 3
