Thiais (29 653 habitants, 94320) est entrée dans une phase de mutation : PLUi Grand-Orly Seine Bièvre exécutoire depuis le 21 février 2026, métro 14 Pont de Rungis en service depuis juin 2024, ZAC Thiais-Orly en cours. Avant tout dépôt, un permis de construire à Thiais se prépare en croisant ce nouveau cadre, le zonage et la typologie du secteur.
Thiais cumule un nouveau règlement intercommunal très récent, l'arrivée du métro 14 à Pont de Rungis et une mutation urbaine sensible autour de la ZAC Thiais-Orly et de l'avenue de Fontainebleau. Un permis mal qualifié dans ce contexte ne coûte pas seulement le prix du Cerfa : il fait perdre 3 à 6 mois et expose à un refus motivé sur la non-conformité au PLUi GOSB.
Plan Local d'Urbanisme intercommunal du Grand-Orly Seine Bièvre, approuvé le 16 décembre 2025 et exécutoire depuis le 21 février 2026 sur les 24 communes de l'EPT 12.
Gare Thiais-Orly du métro 14 (Pont de Rungis) ouverte le 24 juin 2024. Tram T7, RER C et autoroutes A86 / A106 desservent aussi Thiais.
5 rue Chèvre d'Autreville, 94320 Thiais. Tél : 01 48 92 43 14. Fermé le mercredi. Mairie : 1 rue Maurepas, 94320 Thiais.
Le GNAU — Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme — est le portail en ligne par lequel Thiais reçoit les permis de construire et les déclarations préalables. On y crée un compte, on dépose le dossier entièrement dématérialisé et on suit son instruction sans se déplacer en mairie. Le dépôt en ligne est ouvert à tous les particuliers et reste obligatoire pour les personnes morales. Concrètement, l'atelier prépare le dossier complet — Cerfa, plans PCMI et notice —, le met en conformité avec le PLU de Thiais, puis peut le télédéposer sur le GNAU à votre place. Vous récupérez le récépissé qui fait courir le délai d'instruction et gardez la main sur les échanges avec le service urbanisme.
Thiais (29 653 habitants, 94320) est l'une des 24 communes de l'EPT 12 Grand-Orly Seine Bièvre (GOSB). Depuis le 21 février 2026, la commune est régie par le PLUi GOSB approuvé le 16 décembre 2025, qui définit 18 zones sur 57 périmètres et remplace l'ancien PLU communal. La ville est traversée par l'A86 et l'A106, desservie par le tram T7, le RER C et, depuis le 24 juin 2024, par la gare Thiais-Orly du métro 14 (Pont de Rungis). Cette nouvelle desserte, conjuguée à la ZAC Thiais-Orly (33,5 ha en lisière du MIN de Rungis) et à la ZAC Anatole France au sein de l'éco-quartier Portes d'Orly, place Thiais dans une dynamique de densification et de requalification urbaine. La convention 'Entrée de Ville' signée en juillet 2024 (avenue de Fontainebleau, avec Cogedim, Eiffage immobilier et Kaufman & Broad) traduit cette mutation.
Marche mixte entre immeubles, coproprietes et tissus résidentiels compacts.
Vérifier le PLU et les règles locales avant d'engager l'esquisse ou le dépôt.
Mairie de Thiais - Service urbanismeAnticiper les contraintes de voisinage, d'accès et d'insertion architecturale.
PLU et PLUi de ThiaisEn zone dense, travailler finement l'emprise, les vues, les retraits et les impacts sur l'existant.
PLUi - Grand-Orly Seine BièvreLe dialogue avec les services urbanisme du Val-de-Marne peut accélérer la mise au point du dossier.
Service Public - Permis de construireLe tissu de Thiais mêle pavillonnaire ancien (Grignon, centre), grands ensembles des années 60-70 au nord-ouest, ZAC neuves au sud et à l'ouest (Anatole France, Thiais-Orly) et zones d'activités le long de l'A86. Les opérations courantes sont des extensions de pavillon, des surélévations, des divisions parcellaires et des changements de destination en bordure de zones d'activités.
Avant de monter un dossier, il faut qualifier le bon régime d'autorisation d'urbanisme. Le permis de construire et la déclaration préalable répondent à deux logiques différentes selon l'ampleur du projet et son impact sur l'environnement bâti.
| Critère | Permis de construire | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création de surface | Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² (40 m² en zone U du PLU). | Surface créée comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu'à 40 m² en zone U). |
| Recours architecte | Obligatoire dès 150 m² de surface de plancher pour un particulier, systématique pour une personne morale. | Non obligatoire en règle générale, sauf cas spécifiques liés au seuil global du bien. |
| Délai d'instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, majorations possibles. | 1 mois en cas général, majoré en secteur protégé ou avec avis ABF. |
| Pièces du dossier | 8 pièces graphiques numérotées PCMI1 à PCMI8 plus notice descriptive. | Dossier plus léger, mais qualité du contenu attendue identique. |
| Validité | 3 ans à compter de l'obtention, prorogeable. | 3 ans également, mais le projet est de moindre ampleur. |
Pour aller plus loin sur la procédure DP, consultez notre page dédiée déclaration préalable de travaux.
Le dépôt d'un permis de construire est un processus structuré qui démarre bien avant le Cerfa. Voici les étapes que nous parcourons systématiquement avec nos clients.
Avant tout dessin, nous lisons la fiche cadastrale, le PLU applicable, les servitudes, les périmètres ABF et les éventuels PPRI. C'est le moment où le projet devient réaliste ou où l'on requalifie les ambitions.
Conception de l'esquisse architecturale, premières volumétries, arbitrages d'implantation et de surfaces. L'esquisse doit déjà tenir face au PLU pour éviter une refonte tardive du dossier.
Plan de situation, plan de masse coté, plan en coupe, façades, document d'insertion et photographies sont produits avec un niveau de détail aligné sur les attentes du service urbanisme local.
La notice justifie chaque choix architectural face aux règles d'urbanisme applicables. C'est la pièce la plus stratégique : elle peut faire passer ou refuser un dossier techniquement complet.
Le dépôt se fait soit en mairie en remise main propre ou par lettre recommandée, soit via le guichet numérique (GNAU, BASU pour Paris). Un récépissé acte la date de départ de l'instruction.
La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Nous restons disponibles pour répondre rapidement et limiter les majorations de délai.
Une fois le permis obtenu, l'affichage sur le terrain conditionne le délai de recours des tiers. La DOC (déclaration d'ouverture de chantier) doit ensuite être transmise à la mairie au démarrage des travaux.
À la fin des travaux, la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) clôt administrativement le permis. C'est ce document qui sécurise la revente future du bien.
Notre travail n'est pas de remplir un Cerfa, mais de produire un dossier qui passe l'instruction du premier coup, sans demande de pièces évitable et sans refus prévisible. La méthode est calée sur les contraintes propres à Thiais : PLUi GOSB tout juste opposable, mutation autour du métro 14 et tissu mixte hérité.
Zonage PLUi GOSB, périmètre ZAC éventuel, servitudes, hauteurs et emprises : nous cartographions toutes les contraintes du terrain à Thiais avant le moindre dessin.
Pavillonnaire de Grignon, fronts bâtis ZAC, gabarits des Grands Ensembles : nous calons la volumétrie et les matériaux sur le secteur exact du terrain à Thiais.
Plans, notice et insertion graphique structurés pour rendre lisible un projet conforme au PLUi GOSB de Thiais et défendable face au service urbanisme.
À Thiais, le dossier doit faire apparaître clairement le zonage PLUi GOSB du terrain et, si le projet se situe en frange ou à l'intérieur d'une ZAC (Anatole France, Thiais-Orly), les éventuelles prescriptions de l'aménageur. Le dossier est déposé au service urbanisme, 5 rue Chèvre d'Autreville, 94320 Thiais.
Le coût d'un permis de construire ne se résume pas aux honoraires de l'architecte. Plusieurs postes s'ajoutent selon la surface créée, la nature du projet et la commune.
Pourcentage indicatif du montant des travaux pour une mission complète. La fourchette dépend du périmètre de mission (faisabilité, dossier seul, suivi de chantier).
Taxe communale et départementale calculée sur la surface taxable. Le montant dépend des taux votés par la commune et le département.
Redevance forfaitaire applicable à certaines constructions, indexée chaque année. Concerne notamment les constructions neuves de plus de 5 m² au sol.
Bornage du terrain, plan topographique, étude de sol G1 ou G2 selon l'aléa argile : ces prestations ne sont pas systématiques mais souvent recommandées.
Notre grille d'honoraires détaillée est disponible sur la page tarifs permis de construire.
Tous les permis de construire ne se ressemblent pas. Voici les natures de projets que nous voyons revenir le plus souvent et les points spécifiques de chacune.
Implantation, raccordements, performance énergétique RE2020, intégration au site. Architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Délai d'instruction de base : 2 mois.
Continuité ou rupture avec le bâti existant, calcul de la surface totale après travaux qui peut faire basculer dans le seuil des 150 m², lecture précise du PLU pour les emprises.
Étude de structure de l'existant, contraintes de hauteur du PLU, gestion des vues sur les voisins, mitoyenneté. Souvent un permis de construire même si la surface au sol ne change pas.
Local commercial transformé en logement, garage transformé en pièce d'habitation, bureaux en logement. Permis de construire dès qu'il y a modification des structures porteuses ou de la façade.
Modification significative des façades, redistribution intérieure, surélévation. Souvent en copropriété avec accord d'assemblée générale en amont du dépôt.
Établissement recevant du public : permis de construire + autorisation de travaux ERP. Cumul de procédures et délais à anticiper, accessibilité PMR à intégrer dès la conception.
Après dépôt au service urbanisme de Thiais, l'instruction suit des délais standards, parfois majorés selon le secteur (ZAC, périmètre conventionné) et les consultations nécessaires. Le service urbanisme est situé 5 rue Chèvre d'Autreville et reçoit du lundi au vendredi, fermé le mercredi.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis, à compter d'un dossier complet déposé.
Site protégé, périmètre ABF, consultations particulières peuvent étendre le délai d'instruction.
La mairie peut notifier une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt.
Visible depuis l'espace public, il déclenche le délai de recours des tiers à compter de la pose.
Avec prorogation possible dans certaines conditions. DOC obligatoire au démarrage des travaux.
DAACT à transmettre à la mairie pour clôturer administrativement le permis et sécuriser la revente.
Un refus n'est pas toujours définitif. Plusieurs voies existent pour défendre un projet, mais le timing et la qualité du recours déterminent les chances de succès.
L'arrêté de refus doit motiver le rejet article par article. C'est sur cette motivation que se construit la stratégie de recours ou de modification du projet.
Adressé au maire qui a signé le refus, il demande le retrait ou la modification de la décision. Il prolonge le délai du recours contentieux mais ne suspend pas l'application du refus.
À déposer dans les 2 mois suivant la notification du refus ou la réponse au recours gracieux. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois et nécessite souvent un avocat spécialisé.
Souvent la voie la plus efficace : reprendre le projet en tenant compte des motifs de refus, ajuster les surfaces, les hauteurs ou les matériaux puis redéposer un dossier solide.
Les réponses les plus utiles avant de déposer un dossier de permis de construire à Thiais.
Depuis le 21 février 2026, Thiais est régie par le Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi) de l'EPT 12 Grand-Orly Seine Bièvre (GOSB), approuvé le 16 décembre 2025. Ce PLUi définit 18 zones réglementaires sur 57 périmètres pour les 24 communes du territoire et remplace l'ancien PLU communal de Thiais. Il est consultable sur grandorlyseinebievre.fr, sur ville-thiais.fr et sur le Géoportail de l'urbanisme.
Le dépôt se fait au service urbanisme de la mairie de Thiais, situé 5 rue Chèvre d'Autreville, 94320 Thiais. Téléphone : 01 48 92 43 14. Le service est fermé au public le mercredi. La mairie principale se trouve 1 rue Maurepas, BP 141, 94320 Thiais (01 48 92 42 42), ouverte du lundi au jeudi de 9h à 11h45 et de 13h30 à 17h45, le vendredi jusqu'à 17h15.
Indirectement, oui. La gare Thiais-Orly du métro 14 a été mise en service le 24 juin 2024 et a déclenché une dynamique de densification autour du Pont de Rungis et de la ZAC Thiais-Orly / SENIA (33,5 hectares en lisière du MIN de Rungis). Le PLUi GOSB intègre cette nouvelle desserte dans ses orientations d'aménagement et de programmation (OAP) et autorise des hauteurs plus généreuses dans certains secteurs proches du métro. Tout projet privé riverain doit lire ces OAP avant dépôt.
Un terrain situé dans une ZAC à Thiais (Anatole France et Triangle des Meuniers à l'éco-quartier Portes d'Orly, ZAC Thiais-Orly / SENIA autour du métro 14) est soumis aux prescriptions de l'aménageur en plus du règlement du PLUi GOSB. Cela peut concerner la hauteur, l'implantation, les matériaux, le traitement des rez-de-chaussée. Le permis doit être coordonné avec l'aménageur (EPA ORSA pour Thiais-Orly notamment) avant tout dépôt.
Le délai de base est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres permis. À Thiais, ce délai peut être majoré d'un mois dans certains secteurs (ZAC, périmètre d'opération conventionnée, consultations particulières). Le délai court à compter de la complétude du dossier, pas du dépôt physique. Une demande de pièces complémentaires dans le premier mois suspend le délai.
Oui dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, et systématiquement pour un permis déposé par une personne morale (SCI, société). À Thiais, le seuil est vite atteint sur une extension de pavillon à Grignon ou sur une surélévation. Un architecte HMONP apporte aussi une valeur ajoutée sous ce seuil : lecture du PLUi GOSB tout récent, dialogue avec le service urbanisme, cadrage des prescriptions de ZAC.
Le hameau de Grignon et le centre ancien de Thiais conservent un tissu pavillonnaire avec un patrimoine identifié (monastère de l'Annonciade à proximité). Les prescriptions d'insertion paysagère y sont plus exigeantes que dans les Grands Ensembles ou les ZAC. Pour une extension, une surélévation ou une division parcellaire à Grignon, il faut lire finement le règlement PLUi GOSB applicable au secteur et soigner les façades, toitures et clôtures pour préserver l'identité du quartier.
La convention de requalification 'Entrée de Ville' signée en juillet 2024 entre la commune de Thiais, l'EPT Grand-Orly Seine Bièvre et trois opérateurs (Cogedim, Eiffage immobilier, Kaufman & Broad) porte sur des parcelles le long de l'avenue de Fontainebleau, en lisière A86. Elle traduit une volonté de densification et de mixité logement-commerce-services. Un projet privé riverain doit anticiper cette dynamique et lire les hauteurs et destinations admises par le PLUi GOSB dans ce secteur stratégique de Thiais.
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